Wirksame Mietübernahmeerklärung durch Sozialamt mit Telefax

Wirksame Mietübernahmeerklärung durch Sozialamt mit Telefax; Duldungsvollmacht für Sozialamtsmitarbeiter; ziviler Rechtsweg

1. Hat das Sozialamt zur Abwendung einer Wohnungsräumung die Mietschulden übernommen, ist für eine Klage aus diesem Schuldbeitritt der Zivilrechtsweg gegeben.

2. Die Übernahmeerklärung bedarf keiner besonderen Form.

3. Die Behörde kann sich nicht auf angeblich fehlende Vollmacht des Beamten zur Mietübernahme berufen, wenn eine entsprechende Tätigkeit in der Vergangenheit ständig geduldet wurde.

Die Kl. begehrt Zahlung rückständiger Miete aus einer vom Bekl. abgegebenen Mietübernahmeerklärung. Die Kl. vermietete Wohnräume an Frau C. R. Wegen Mietrückständen wurde das Mietverhältnis fristlos gekündigt und die Mieterin zur Räumung verurteilt. Als Termin für die Räumungsvollstreckung wurde der 20. Januar 1998 angesetzt. Am 19. Januar 1998 meldete sich der Gruppenleiter G. des Bekl. telefonisch bei der Kl., um die Räumung abzuwenden. Diese erklärte sich bereit, den Räumungstermin aufzuheben, wenn zuvor das Sozialamt die vollständige Übernahme der Mietrückstände und der entstandenen Kosten der Rechtsverfolgung erklären würde. Mit Telefax vom 19. Januar 1998 wurde unter dem Briefkopf des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin auf dem für solche Erklärungen üblichen Formular durch den Gruppenleiter G. erklärt:

"Wir übernehmen die Mietschulden d. Obengenannten in der angegebenen Höhe - zuzüglich evtl. notwendiger Verfahrenskosten."

Mit Schreiben vom 3. April 1998 mahnte die Kl. die Mietrückstände von Frau R. in Höhe von 8.892,28 DM beim Bekl. an und setzte eine Frist zur Zahlung bis 20. April 1998. Eine Zahlung erfolgte nicht. Am 29. Juni 1998 teilte der Bekl. mit, er ziehe die Kostenübernahmeerklärung vom 19. Januar 1998 zurück, da Frau C. R. ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen sei.

Auf eine weitere Mahnung der Kl. führte der Bekl. aus, die Erklärung vom 19. Januar 1998 sei unwirksam. Der erklärende Gruppenleiter sei zur Abgabe einer derartigen Mietübernahmeerklärung nicht nach dem AZG noch gesondert schriftlich bevollmächtigt gewesen. Auch sei die Mietübernahmeerklärung nicht in der erforderlichen Form (§ 23 AZG, Schriftform, Dienstsiegel, Amts- oder Dienstbezeichnung des Unterzeichnenden) abgegeben worden und daher nichtig.

Die Kl. begehrt nunmehr vom Bekl. Zahlung aller Mietrückstände, Anwalts-, Gerichts- und Vollstreckungskosten. Die zulässige Klage ist begründet.

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist für das verfolgte Klagebegehren gemäß § 13 GVG iVm § 40 VwGO der Zivilrechtsweg und nicht der Verwaltungsrechtsweg gegeben, da ein Zivilrechtsstreit iSd § 13 GVG vorliegt. Ein solcher ist gegeben, wenn die wahre Natur des von der Kl. behaupteten Rechtsverhältnisses zivilrechtlich ist. Das wiederum ist der Fall, wenn die das Rechtsverhältnis prägenden Normen dem Zivilrecht und nicht dem öffentlichen Recht zuzuordnen sind (vgl. Zöller, ZPO, 21. Auflage, 1999, § 13 GVG Rn. 11 ff.). Ergibt die Betrachtung der einschlägigen Normen (hier vor allem § 15a BSHG, §§ 164 ff., 839 BGB usw.) kein eindeutiges Ergebnis, stellt die Rechtsprechung und Literatur seit einiger Zeit auf den Gesichtspunkt der Sachnähe ab (vgl. Zöller, a.a.O. Rn 22 ff.). Unter diesem Gesichtspunkt bejaht die obergerichtliche Rechtsprechung den Zivilrechtsweg auch bei Streitigkeiten über die Wirksamkeit einer Mietschuldenerklärung des Sozialhilfeträgers zur Vermeidung von Obdachlosigkeit nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 2. Alt. BGB (vgl. BVerwG MDR 1994, 304). 2. Die Klage ist begründet.

a) Die Auslegung der vom Bekl. unter dem 19. Februar 1998 abgegebenen Erklärung ergibt, daß es sich um einen kumulativen Schuldbeitritt gehandelt hat.

aa) Bei der Erklärung des Bekl. vom 19. Februar 1998 handelt es sich um eine Willenserklärung. Ob ein bestimmter Erklärungsakt eine Willenserklärung darstellt, ist anhand der objektiven Erklärungsbedeutung des Gesamtverhaltens des Erklärenden ohne Berücksichtigung seines inneren Willens zu bestimmen (BGHZ 21, 106, 91, 328 stRspr.). Vorliegend ergibt die Betrachtung des vom Bekl. Erklärten aus der Sicht eines verständigen und objektiven Dritten in der Lage der Kl., daß der Erklärungstatbestand auf die Herbeiführung von Rechtsfolgen im geschäftlichen Verkehr gerichtet war. Den Parteien war klar, daß Frau R. ohne Bezahlung der Mietschulden am darauffolgenden Tag geräumt werden würde. Dies wollte der Bekl. verhindern, indem er die Erklärung am 19. Februar 1998 abgab. Bei der Kl. mußte daher - auch aufgrund der eindeutigen Formulierung des Schreibens vom 19. Februar 1999 - der Eindruck entstehen, der Bekl. wolle sich rechtlich endgültig binden.

Selbst wenn der Bekl. einen inneren Vorbehalt bezüglich der Bindungswirkung seiner Erklärung gehabt haben sollte, so wäre dieser unbeachtlich, da er nach außen nicht zum Ausdruck gekommen ist.

bb) Die Willenserklärung ist bezüglich der von Frau R. gegenüber der Kl. geschuldeten Mietzahlungen und Verfahrenskosten als unbedingter und unbefristeter kumulativer Schuldbeitritt an die Seite von Frau R. anzusehen. Dies ergibt die Auslegung der Willenserklärung. Hierfür ist erneut nicht auf den inneren Willen des Bekl. abzustellen, sondern darauf, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen mußte (BGHZ 36, 33; 47, 78; 103, 280 stRspr.). Vorliegend konnte und durfte die Kl. die Erklärung des Bekl. ausschließlich dahin verstehen, daß der Bekl. ohne Wenn und Aber für die in seiner Erklärung bezeichneten Verbindlichkeiten von Frau R. aufkommen wollte. Dies folgt zunächst aus dem Wortlaut der Erklärung, die weder direkt noch indirekt einen Vorbehalt bezüglich des geäußerten Einstandswillens enthält. Ein anderes ergibt sich auch nicht aus der Entstehungsgeschichte der Erklärung. Vorausgegangen waren Verhandlungen zwischen den Parteien über die Vermeidung einer Räumung der von Frau R. bewohnten Wohnung. Die Kl. hatte dem Bekl. unmißverständlich klar gemacht, daß eine Räumung nur unterbleiben könnte, wenn der Bekl. die aufgelaufenen Mietschulden von Frau R. übernehmen und dies auch verbindlich erklären werde.

Entgegen der Behauptung des Bekl. ist es auch nicht üblich, daß alle Erklärungen von Sozialämtern stets unter dem Vorbehalt der Hilfebedürftigkeit des jeweils betroffenen Hilfeempfängers stehen, auch wenn dies nicht explizit von den Sozialämtern erklärt wird. Es ist gerichtsbekannt, daß beim Vollzug des BSHG die Sozialämter, sofern dies gewollt ist, ihre Einstandsverpflichtung und ihren Einstandswillen unter den ausdrücklichen Vorbehalt der Sozialhilfebedürftigkeit des betroffenen Hilfeempfängers stellen. Die Kl. mußte daher nicht davon ausgehen, der Bekl. habe seine Einstandsverpflichtung unter den Vorbehalt der Hilfebedürftigkeit und Berechtigung von Frau R. stellen wollen, sondern er durfte vielmehr aus dem ausdrücklichen Fehlen eines solchen Vorbehalts auf einen unbedingten und unbefristeten Einstandswillen des Bekl. schließen.

b) Der Bekl. kann sich nicht auf mangelnde Vertretungsmacht des Beamten G. berufen, der die Erklärung abgegeben hat. Der Beamte G. war jedenfalls nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht zur Abgabe der Erklärung berechtigt.

aa) Es ist nicht ersichtlich, warum die Grundsätze der Duldungsvollmacht nicht auf Erklärungen im Namen des Bekl. anwendbar sein sollten. Außer der bloßen Behauptung hat der Bekl. hierfür keine nachvollziehbaren Gründe vorgetragen.

bb) Vorliegend hatte der Beamte G. für die von ihm erklärte Mietübernahme auch Duldungsvollmacht. Eine solche ist gegeben, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen läßt, daß ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt und der Geschäftsgegner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und verstehen darf, daß der als Ver-treter Handelnde bevollmächtigt ist (BGH LM § 167 Nr. 4, 13 stRspr.). Der Beamte hat ausgesagt, er hätte mit seiner Kollegin zusammen ständige Mietübernahmeerklärungen mit einem Wert von über 1.000 DM abgegeben. Dies sei seinen Vorgesetzten auch bekannt gewesen. Sie hätten dagegen zu keinem Zeitpunkt - trotz regelmäßiger Kontrollen seiner Tätigkeit und Akten - Einwände erhoben.

Damit ist klar, daß der Bekl. wußte, daß der Beamte G. laufend seine ihm eingeräumte Vollmacht überschritt. Die Kl. durfte dieses Handeln des Beamten G. nur dahin verstehen, daß er auch zur Vornahme der abgegebenen Mietübernahmeerklärungen berechtigt war. Der Beamte hatte daher für die von ihm abgegebene Mietübernahmeerklärung Duldungsvollmacht.

c) Die Erklärung ist schließlich auch nicht formnichtig, da sie dem Formzwang des § 23 AZG nicht unterlag. Gemäß § 24 Satz 1 AZG unterliegen Geschäfte der laufenden Verwaltung nicht dem Formzwang des § 23 AZG. Geschäfte der laufenden Verwaltung sind gemäß § 24 Satz 2 AZG ständig wiederkehrende Geschäfte oder Geschäfte von geldlich unerheblicher Bedeutung. Die Abgabe von Mietübernahmeerklärungen zur Abwendung von Räumungen und Obdachlosigkeit stellt ein ständig wiederkehrendes Geschäft dar. Dies wird bereits durch die Tatsache indiziert, daß es beim Bekl. Formulare für derartige Mietübernahmen gibt.

d) Selbst wenn man obigen Erwägungen zur Vertretungsmacht und zur Formnichtigkeit der Erklärung des Bekl. nicht folgt, wäre dieser mit den Einwendungen "Mangel der Vertretungsmacht" und "Formnichtigkeit" jedenfalls gemäß § 242 BGB ausgeschlossen.

Der in § 242 BGB niedergelegte Grundsatz von Treu und Glauben bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung (BGHZ 30, 145 stRspr.). Die gegen § 242 BGB verstoßende Rechtsausübung oder -ausnutzung einer Rechtslage ist als Rechtsüberschreitung mißbräuchlich und unzulässig (BGHZ 12, 157). Eine Fallgruppe des Verstoßes gegen Treu und Glauben ist bei der Verletzung eigener Pflichten gegeben. Zwar gibt es keinen allgemeinen Grundsatz, daß nur derjenige Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhalten hat (BGH NJW 1971, 1747). Führt der Berechtigte jedoch seine Rechtsposition durch ein bewußtes, dauerhaftes Verstoßen gegen von ihm selbst für sich aufgestellte Vertretungs- und Formvorschriften wenigstens grob fahrlässig herbei, kann er sich darauf nicht berufen.

So liegt es hier. Der Bekl. hat ständig geduldet, daß seine Beamten die von ihm aufgestellten Regeln der Form und Vertretung überschritten. Er hat damit bewußt erreicht, daß die von ihm abgegebenen Mietübernahmeerklärungen formal makelbehaftet waren, obwohl er nach § 15 a BSHG gegenüber seinen Hilfeempfängern im Regelfall zur wirksamen Abgabe der Mietübernahmeerklärung verpflichtet war. Damit hat er sich in eine Situation gebracht, in der er zunächst den Vermieter von einer Räumung einer Wohnung abhalten konnte, ohne jedoch später auch die finanziellen Folgen daraus tragen zu müssen. Er hat damit versucht, die Kosten für die Vermeidung von Obdachlosigkeit contra legem auf den Vermieter überzuwälzen. Ein solches treuwidriges Verhalten kann die Rechtsordnung - gerade von staatlichen Behörden - nicht dulden.