Wirksame Mängelanzeige auf Überweisungsträger

Eine wirksame Mängelanzeige als Voraussetzung für den Minderungsanspruch des Mieters liegt schon dann vor, wenn der Mieter auf den Überweisungen die Mängel schlagwortartig angegeben hat.

Die Kl. macht gegenüber der Bekl. Ansprüche auf Zahlung rückständigen Mietzinses geltend und klagt auf Räumung der streitbefangenen Mieträume. Im Monat November 2003 minderte die Bekl. die Miete um 96,00 EUR und überwies anstelle von 320 € lediglich 224 € an die Kl. Die Minderung erfolgte, weil in den Monaten Oktober und November 2003 die Heizung nicht funktionierte und sich die Wohnung nicht auf die normale Zimmertemperatur beheizen ließ. In den Verwendungszweck ihrer Überweisung der Miete nahm die Bekl. auf "30 % weniger wegen kein heizung". In den Monaten März bis Dezember 2005 minderte die Bekl. die Miete erneut wegen Mängeln, diesmal um 50 € monatlich. In den Monaten März und April 2005 sowie im Winter 2005 funktionierten der Heizkörper im Bad und ein Heizkörper im Wohnzimmer nicht ordnungsgemäß und die Wohnung ließ sich nicht auf Zimmertemperatur beheizen. Ferner war während der Zeit von März bis Dezember 2005 der Durchlauferhitzer im Bad defekt mit der Folge, daß das Wasser nur lauwarm wurde. Außerdem befand sich an der Wohnzimmerdecke ein sich vergrößernder Wasserfleck. Im Laufe der Zeit begann die Zimmerdecke dann abzubröckeln und es bildete sich Schimmel.

Gleichzeitig war die Zimmerdecke undicht. Jedenfalls bei Regenwetter drang Feuchtigkeit durch und es tropfte von der Decke. Die Bekl. mußte spätestens ab Herbst 2005 Gefäße aufstellen, um das herabtropfende Wasser aufzufangen. Bei Überweisung der wegen der vorgenannten Mängel geminderten Miete gab die Bekl. im Betreff der Überweisung jeweils an: "KEIN WARMES WASSER, wasserschaden und heizung kaputt...". Ferner versuchte sie einmal im November 2004 und einmal am 9.3.2005 - jeweils im Beisein der Zeugin K. - der Bekl. (gemeint: der Kl., die Red.) die Mängel telefonisch anzuzeigen, konnte jedoch lediglich Nachrichten auf dem Anrufbeantworter hinterlassen.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate November 2003 und März bis Dezember 2005, da die Bekl. in den genannten Zeiträumen wirksam von ihrem Recht auf Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache Gebrauch gemacht hat.

Die Beweisaufnahme hat bestätigt, daß in den genannten Monaten die von der Bekl. behaupteten Mängel vorhanden waren. Die Bekl. hat die Mängel auch wirksam gegenüber der Kl. angezeigt. Denn anders als im Zusammenhang mit einem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln der Mietsache dürfen an die Mängelanzeige bei einer Mietminderung keine überspannten Anforderungen gestellt werden. Hierbei kommt es in erster Linie darauf an, daß der Vermieter von den Mängeln Kenntnis erlangt, um diese beheben und anschließend wieder den vollen Mietzins erzielen zu können. Deshalb erachtet das Gericht bereits die jeweiligen Angaben der Bekl. im Verwendungszweck ihrer Überweisungen als ausreichend, da die Bekl. dort die Mängel, aufgrund derer sie gemindert hat, jedenfalls schlagwortartig bezeichnet und die Kl. somit in die Lage versetzt hat, der Sache nachzugehen, die Mängel zu überprüfen und zu beseitigen. Wenngleich es aus Sicht des Gerichts also nicht darauf ankam, ob die Bekl. die Mängel darüber hinaus auch telefonisch gegenüber der Kl. angezeigt hat, hat die Vernehmung der Zeugin K. gleichwohl ergeben, daß die Bekl. zumindest zweimal im November 2004 und März 2005 eine entsprechende Nachricht auf dem Anrufbeantworter der Kl. hinterlassen hat. Das Gericht hat keinen Anlaß, an der Richtigkeit der Aussage der Zeugin zu zweifeln, die ihre Angaben hinsichtlich des zweiten Anrufs sogar anhand ihres persönlichen Kalenders nachvollzogen hat. Das Gericht erachtet auch den Betrag, um den die Bekl. die Miete jeweils gemindert hat, als angemessen. Dies, obwohl die mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung außerhalb der Heizperiode keine Rolle gespielt hat. Denn allein der Wasserschaden im Wohnzimmer und der defekte Durchlauferhitzer lassen eine Mietminderung um monatlich 50 € als angemessen erscheinen.

Die Minderung tritt zwar automatisch ein; der Vermieter muß jedoch die Möglichkeit haben, einen ihm unbekannten Mangel zu beseitigen, so daß den Mieter eine Anzeigepflicht trifft; der kann er auch auf einem Überweisungsträger nachkommen.

Die beklagte Mieterin schrieb auf der Überweisung: "30 % weniger wegen kein Heizung". Auf weiteren Überweisungen hieß es: "KEIN WARMES WASSER, Wasserschaden und Heizung kaputt". Der Vermieter verlangte Zahlung der geminderten Beträge und Räumung nach fristloser Kündigung.

Mit Urteil vom 14. Juli 2006 wies das Amtsgericht Neukölln die Klage ab und meinte, an eine wirksame Mängelanzeige dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es reiche eine schlagwortartige Bezeichnung der Mängel.