Wirksame Laufzeitregelungen in alten Mietverträgen

Die Vereinbarung in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel, wonach nur zu einem bestimmten Zeitpunkt eines jeden Jahres gekündigt werden kann, ist wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Aufgrund des Vertrages vom 3.5.1977 waren die Bekl. Mieter und die Kl. Vermieterin einer Wohnung im 2. OG des Hauses A. S., Berlin. § 2 Nr. 1b des vorformulierten Vertrages lautet: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juli 1977 und endet am 30. Juni 1978. [...] Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ... schriftlich gekündigt wird."

Mit Schreiben vom 30.10.2009 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt und teilten mit, dass sie davon ausgehen würden, dass dieses der 31.1.2010 sei. Die Kl. entließ die Bekl. mit Wirkung zum 15.3.2010 aus dem Mietverhältnis. Die Kl. begehrt Miete für Februar 2010 und hälftig für März 2010.

Die Bekl. schulden die Klageforderung gemäß § 535 BGB als Mietzins für Februar 2010 und hälftig für März 2010.

Die Kündigung vom 30.10.2009 hat das Mietverhältnis nicht vor dem 15.3.2010 beenden können. Denn infolge der Verlängerungsklausel in § 2 des Vertrages wirkte die Kündigung erst zum 30.6.2010. Denn gemäß § 565 a I BGB a. F. i. V. m. Art. 229 § 3 III BGB kann ein bereits am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis, das sich mangels einer Kündigung um einen vertraglich vereinbarten bestimmten Zeitraum verlängert, nur zum Ablauf des vertraglich vereinbarten Ablauftermins gekündigt werden (vgl. BGH, Urt. v. 12.3.2008 - VIII ZR 71/07 - zit. nach juris, veröffentlicht u. a. in GE 2008, 796 = NJW 2008, 1661; vgl. BGH, Urt. v. 20.6.2007 - VIII ZR 257/06 - zit. nach juris, veröffentlicht u. a. in GE 2007, 1182 = NJW 2007, 2760). Eine derartige Verlängerungsklausel ist auch nach dem bis zum 31.8.2001 geltenden Recht wirksam; insbesondere verstieß diese Klausel nicht gegen § 565 II 4 BGB a. F. (vgl. BGH, Urt. v. 12.3.2008 - VIII ZR 71/07 - zit. nach juris, veröffentlicht u. a. in GE 2008, 796 = NJW 2008, 1661; BGH, Urt. v. 20.6.2007 - VIII ZR 257/06 - zit. nach juris, veröffentlicht u. a. in GE 2007, 1182 = NJW 2007, 2760; BGH, Urt. v. 7.2.2007 - VIII ZR 145/06 - zit. nach juris, veröffentlicht u. a. in GE 2007, 1184 = NJW-RR 2007, 668).

Aus den Gründen des LG: Die Klausel in § 2 Nr. 1b des Mietvertrages enthält zwei gesondert zu betrachtende Regelungen:

Zum einen wird mit ihr - abweichend von § 573 c Abs. 1 BGB - das Kündigungsrecht des Mieters dahin gehend eingeschränkt, dass er das Mietverhältnis jeweils nur zum 30.6. eines jeden Jahres kündigen kann. Diese Klausel ist wirksam. Sie verstößt zwar gegen § 573 c Abs. 4 BGB; diese Vorschrift ist jedoch auf den vorliegenden Vertrag gemäß Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB insoweit nicht anwendbar. Denn eine solche Klausel war gemäß § 565 a BGB a. F. wirksam, da § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a. F. hierauf keine Anwendung fand (vgl. BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572; LG Berlin, Urteil vom 29.6.2006 - 62 S 64/06, GE 2006, 1039). Dies ergibt sich aus § 565 a Abs. 1 BGB a. F., weil diese Regelung voraussetzt, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel zulässig sind. Die Bekl. durften vorliegend das Mietverhältnis also nicht jederzeit, sondern nur zum 30.6. eines jeden Jahres kündigen. Es kann dahinstehen, mit welcher Kündigungsfrist die Bekl. kündigen konnten. Selbst wenn insoweit die vertragliche Regelung unwirksam sein und § 573 c BGB Anwendung finden sollte, wäre das Mietverhältnis nicht vor dem 15.3.2010 beendet worden.

Seit der Mietrechtsreform soll der Wohnraummieter grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten (abzüglich von drei Werktagen) kündigen können. Einschränkungen in vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Altmietverträgen, wonach der Mieter längerfristig gebunden ist, sind aber nach wie vor wirksam. Das gilt auch für Mietverträge mit automatischer Verlängerungsklausel.

Im Mietvertrag hieß es, dass das Mietverhältnis am 1. Juli 1977 beginne und am 30. Juni 1978 ende. Es sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, wenn es nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werde. Die Mieter kündigten mit Schreiben vom 30. Oktober 2009 und meinten, das Mietverhältnis sei zum 31. Januar 2010 beendet. Für die Zeit danach zahlten sie keine Miete mehr.

Mit Urteil vom 19. August 2010 gab das Amtsgericht Schöneberg der Zahlungsklage für Februar und hälftig für März (am 15. März 2010 waren die Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen worden) statt und verwies darauf, dass die Kündigung bei Altmietverträgen nur bis zum Ablauf des vertraglich vereinbarten Ablauftermins möglich sei. Mit Urteil vom 7. Juni 2011 bestätigte das Landgericht Berlin diese Rechtsauffassung; die Beklagten hätten also das Mietverhältnis nicht jederzeit, sondern nur zum 30. Juni eines jeden Jahres kündigen dürfen. Es könne dahinstehen, welche Kündigungsfrist dafür gelte. Selbst wenn die vertragliche Regelung unwirksam gewesen sei und § 573 c BGB anzuwenden wäre, wäre das Mietverhältnis nicht vor dem 15. März 2010 beendet worden.

Die (knappen) Ausführungen des Landgerichts zur Kündigungsfrist bedeuten wohl, dass die Vereinbarung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gegen § 573 c BGB verstößt (weil damit drei volle Monate gemeint sind und nicht drei Monate abzüglich von drei Werktagen, so dass zu Ungunsten des Mieters eine längere Kündigungsfrist vereinbart ist). Davon unabhängig gilt aber, dass, mit welcher Kündigungsfrist auch immer, nur zum 30. Juni eines jeden Jahres gekündigt werden durfte.