Wirksame Kündigungsschutzklausel-Verordnung

1. Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung mit einer Kündigungssperrfrist von sieben Jahren für eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in bestimmten Berliner Bezirken ist wirksam.

2. Es ist nicht zu erkennen, dass der Verordnungsgeber von seinem Ermessen fehlerhaft Gebrauch gemacht hätte; die Ermessensentscheidung des Verordnungsgebers ist vom Gericht nicht zu ersetzen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. verlangt Räumung und Herausgabe der von den Bekl. innegehaltenen Mietwohnung in Prenzlauer Berg, nachdem er am 22.8.2007 wegen Eigenbedarfs gekündigt hat. Der Kl. ist seit dem 17.8.2004 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Seitens der Voreigentümerin war an der Wohnung Wohneigentum begründet worden. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 2 BGB durch Verordnung des Senats von Berlin vom 20.7.2004 (GVBI. 2004, 294) u. a. für Pankow auf sieben Jahre verlängert worden ist. Dagegen wendet sich der Kl. mit der Berufung.

Die Kündigung des Kl. vom 22.8.2007 ist unwirksam und hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet, weil die Kündigungssperrfrist nach § 577 a Abs. 2 BGB gemäß der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.7.2004 noch bis 2011 läuft.

Eine nach § 577 a Abs. 2 BGB erlassene Kündigungssperrfristverordnung unterliegt nicht der verwaltungsgerichtlichen Normenkontrolle (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 25.6.2003 - 4 S 1999/02 = veröffentlicht bei juris).

Die Verordnung ist entgegen der Ansicht des Kl. nicht verfassungswidrig, insbesondere nicht unverhältnismäßig. Voraussetzung nach § 577 a Abs. 2 BGB ist zunächst, dass "die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist". Von einer Gefährdung ist bei einer Mangellage auszugehen, bei der das Wohnungsangebot geringer ist als die Nachfrage (Schmidt-Futterer/Blank, 9. Aufl. 2007, § 577 a BGB Rn. 20). Das Vorliegen der besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde, in der sich das Wohnungseigentum befindet, ist im Räumungsrechtsstreit nicht zu überprüfen, sondern vielmehr nur vom landesrechtlichen Verordnungsgeber vor dem Erlass der Rechtsverordnung nach § 577 a Abs. 2 BGB. Der Erlass entsprechender Rechtsverordnungen steht im Ermessen der Landesregierungen (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 577 a BGB Rn. 6).

Die Zivilgerichte haben die Verfassungsmäßigkeit der erlassenen Rechtsverordnungen inzident zu überprüfen, im vorliegenden Fall insbesondere im Hinblick auf eine Verletzung von Art. 14 GG. Wenn die Kündigungssperre weder geeignet noch erforderlich ist, einer Mangellage in den genannten Bezirken entgegenzuwirken oder diese Maßnahme bei Abwägung des Wohles der Allgemeinheit und der Interessen des Grundrechtsträgers unverhältnismäßig ist, kann die Verordnung verfassungswidrig sein. Dafür ergeben sich nach dem Vortrag der Parteien im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte. Daher besteht kein Anlass zu konkreten Zweifeln, dass die Mangellage tatsächlich bestand oder noch besteht.

Soweit der Kl. die Verordnung für unverhältnismäßig hält und dazu auf die Entscheidung des AG Mannheim verweist (Urt. v. 18.3.2005 - 4 C 94/04 = WuM 2005, 467), dringt er damit nicht durch. Das hier angegriffene Urteil zeigt schon zutreffend auf, dass die Kündigungssperrfrist vorliegend - anders als in dem vom Amtsgericht Mannheim zu entscheidenden Fall - nicht unterschiedslos für das gesamte Stadtgebiet, sondern nur für vier ausgewählte Bezirke und zudem nicht für die Höchstfrist von zehn, sondern nur sieben Jahren bestimmt worden ist. Daraus ergibt sich zugleich, dass entgegen der Ansicht der Kl. nicht von einem Ermessensnichtgebrauch des Verordnungsgebers ausgegangen werden kann.

Die Darstellung des Kl. betreffend das Zustandekommen der Verordnung lässt auch keine Rückschlüsse auf ihre materielle Wirksamkeit zu. Der Hinweis auf politische Motive des Verordnungsgebers genügt nicht, solange sich die Verordnung nach Zweck, Mittel und Umfang im zulässigen Rahmen der Ermächtigungsgrundlage hält. § 577 a Abs. 2 BGB mag die Landesregierungen nicht ermächtigen, mit Kündigungssperrfristen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu regulieren oder andere städtebauliche Ziele zu verfolgen (Häublein in Münchener Kommentar, 5. Aufl., § 577 a BGB Rn. 8); solange die Verordnung jedoch der Ermächtigungsgrundlage entsprechend einer Mangellage entgegenwirken soll, schadet das Vorhandensein weiterer Motive jedenfalls nicht.

Es ist nicht zu erkennen, dass der Verordnungsgeber von seinem Ermessen fehlerhaft Gebrauch gemacht hätte. Dafür geben die vom Kl. mitgeteilten Zahlen der leerstehenden Wohnungen, rund 2.000 für Pankow und davon 1.099 für den hier interessierenden Unterbezirk Prenzlauer Berg - nichts her, weil sie nichts über den Gesamtbestand an Mietwohnungen und die diesbezügliche Nachfrage aussagen. Zudem sind in diesem behaupteten Bestand an Mietangeboten laut dem Immobilienteil der Berliner Morgenpost am 1.7.2008 sämtliche Angebote umfasst, mithin auch solche für Zimmer in Wohngemeinschaften und Ähnliches, die hier nicht heranzuziehen wären. Die mitgeteilte Leerstandsquote von 5 % bis 8 % (genannt in einem vom Kl. vorgelegten Antrag der Fraktion Bündnis 90/die Grünen vom 7.4.2004) bei Mietwohnungen sagt wiederum nichts über die Verfügbarkeit am Markt aus und kann auch durch spekulativen Leerstand, Sanierungsmaßnahmen oder anders bedingt sein. Der Bau von 5.000 Neubauwohnungen in Karow Nord ändert daran nichts und betrifft zudem nicht den hier interessierenden Bezirk Prenzlauer Berg.

Auch nach dem Vorbringen des Kl. hat der Verordnungsgeber den Wohnungsbestand und Wohnungsbedarf im Stadtgebiet recherchiert und ist in vier Bezirken - nämlich Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow - zu der Einschätzung einer Mangellage gekommen. Diese wurde wiederum nicht für so grundlegend gehalten, dass die Höchstfrist von 10 Jahren angesetzt, sondern eine Kündigungssperrfrist von sieben Jahren für ausreichend gehalten wurde. Die Ermessensentscheidung des Verordnungsgebers ist vom Gericht nicht zu ersetzen; der Umstand, dass der Kl. anhand der Fakten zu einer materiell anderen Einschätzung gelangt, genügt jedenfalls nicht, um die getroffene Entscheidung als ermessensfehlerhaft einzustufen. Zu ergänzen ist, dass die Kündigungsschutzklausel-Verordnung nicht vollständig unwirksam werden würde, wenn die Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage zur Zeit der Kündigung im August 2007 nicht mehr für alle vier Bezirke vorliegen sollten. Vielmehr würde sie für diejenigen (Teil-) Bezirke wirksam bleiben, für die die vorausgesetzte Mangellage zur Zeit des Erlasses bestanden hat, jedenfalls soweit diese bis heute nicht beseitigt ist. Von einem Wegfall der Mangellage kann für den - gerichtsbekannt - begehrten Wohnbezirk Prenzlauer Berg (hinzuzufügen ist: nicht, d. Red.) ausgegangen werden.

Werden Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, ist der von der Umwandlung betroffene Mieter gegen Kündigungen des Erwerbers wegen Eigenbedarfs oder mangelnder wirtschaftlicher Verwertung durch eine längere Kündigungsfrist (drei Jahre) geschützt. Die Bundesländer können diese Frist durch Verordnung auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. Voraussetzung: erhöhter Wohnbedarf. Berlin hat für die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow eine Kündigungsschutzklausel-VO erlassen; sie verlängert die Sperrfrist für diese Bezirke auf sieben Jahre. Nachdem die Verwaltungsgerichte die Zweckentfremdungs-Verbot-VO gekippt hatten, weil es genug Wohnraum in Berlin gibt, war zweifelhaft geworden, ob die Kündigungsschutzklausel-VO noch wirksam ist (vgl. Beuermann GE 2008, 1533). Das LG Berlin meint: ja.

Nach Umwandlung wurde die Mietwohnung in Prenzlauer Berg veräußert; der Kläger kündigte drei Jahre nach Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarfs und meinte, die Kündigungsschutzklausel-VO sei verfassungswidrig, da eine Wohnraummangellage nicht mehr bestehe.

Das Landgericht Berlin schloss sich dieser Auffassung nicht an. Zwar hätten die Zivilgerichte die Verfassungsmäßigkeit der Verordnung inzident zu überprüfen. Die Regelung sei jedoch nicht unverhältnismäßig. Der Verordnungsgeber habe von seinem Ermessen keinen fehlerhaften Gebrauch gemacht, zumal nur in vier Bezirken eine Sperrfrist festgesetzt worden sei, die auch den Höchstrahmen von zehn Jahren nicht ausgeschöpft habe. Diese Ermessensentscheidung des Verordnungsgebers sei nicht durch das Gericht zu ersetzen.