Wirksame Kündigung trotz Schuldunfähigkeit

Wirksame Kündigung trotz Schuldunfähigkeit; Belästigung; Sachbeschädigung; geisteskranker Mieter; Störungen des Hausfriedens; Räumungsfrist bei Wegfall akuter Gefährdung

Bei anhaltenden Störungen des Hausfriedens durch den Mieter (hier: eine Vielzahl von störenden, aggressiven und bedrohlichen Handlungen bis hin zu Tätlichkeiten) über einen längeren Zeitraum ist die Grenze des Zumutbaren überschritten mit der Folge, dass auch einem schuldunfähigen Mieter gekündigt werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. vermieteten durch Mietvertrag vom 28. März 2011 eine Wohnung an die Bekl. Ab Mai 2012 wurde die Bekl. wie folgt auffällig: Am 1.5.2012 hämmerte sie mit einer Glasflasche an die Tür von Mietern und verletzte einen Bekannten der Mieter mit einer Glasflasche am Schienbein. Am 6. Mai 2012 klopfte sie gegen die Wohnungstür der Mieter und rief, dass sie herauskommen sollten, sie habe den 1.5. nicht vergessen. Daraufhin mahnte die Hausverwaltung der Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 9.5.2012 ab. Im Juli 2012 begann die Bekl. damit, die Namensschilder von Mietern mit Klebstoffen an der Klingel und die Briefkästen selbst zuzukleben. Daraufhin mahnte die Hausverwaltung der Kl. sie mit Schreiben vom 6.8.2012 ab und drohte erneut eine Kündigung aus wichtigem Grund an. Am 27. und 28. Juni 2013 schrie die Bekl. im Hof herum. Am 5. Juli 2013 betitelte sie die Hausverwaltung als Hausverwalterverbrecher und Mörder. Mit Schreiben vom 8. Juli 2013 drohte die Hausverwaltung ihr daraufhin die Kündigung erneut an. Mit Schreiben des Mietervereins vom 8.8.2013 widersprach der Mieterverein diesem Schreiben. Nach Schimpfen und beleidigenden Äußerungen und Klopfen an die Heizungsrohre in der Nacht vom 21. auf den 22.9.2013 erklärte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 25.9.2013 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Am 29.10.2013 schrie die Bekl. 2 Stunden lang aus dem Fenster mit beleidigenden Äußerungen. Am 29.11.2013 rief die Bekl. 6 x bei der Hausverwaltung an und schrie ins Telefon. Mit Schreiben des Mietervereins vom 2. Dezember 2013 ließ die Bekl. die Kündigung zurückweisen. Mit Anwaltsschreiben vom 21.1.2014 ließen die Kl. die Bekl. zur Räumung der Wohnung bis zum 31. Januar 2014 auffordern. Am 28.1.2014 klebte die Bekl. Texte auf die Mülltonne und schrie im Hausflur. Am 22.2.2014 hämmerte sie gegen die Haustür eines Mieters und rief, dass sie von Mietern vergewaltigt worden sei. Am 23.2.2014 schrie sie mit einem drohend erhobenen Stock im Eingangsbereich herum und verängstigte Besucher. Die Kl. kündigte der Bekl. schließlich mit der Klageschrift vom 27.2.2014 erneut fristlos und ordentlich. Die Klageschrift wurde an den Anwalt der Bekl. zugestellt. Auch in der Folgezeit schrie die Bekl. wiederholt laut im Bereich des Hauses. Am 3. März 2014 schlug sie mit einem Gegenstand gegen die Mülltonnen. Am 16.3.2014 erhob sie drohend eine Pfanne gegenüber einem Mieter. Am 17. März 2014 vermüllte die Bekl. den Hausflur mit Papier. Am 3. April 2014 bewarf sie eine Mieterin und deren Hund mit Erde. Am 5. April 2014 bedrohte sie einen Mieter mit einer Holzlatte, in welcher Nägel steckten. Das AG Charlottenburg hat die vorläufige Unterbringung der Bekl. in der geschlossenen Abteilung der Friedrich v. Bodelschwingh Klinik angeordnet, weil eine akute Erkrankung mit ernstlicher Fremdgefährdung bei ihr vorliege und für die Bekl. eine vorläufige Betreuerin bestellt. In einem vom AG Charlottenburg eingeholten Gutachten führte der Sachverständige aus, dass die Bekl. unter einem paranoid‑halluzinatorischen Syndrom leide. Neben der Manifestation einer schizophrenen Erkrankung komme auch eine organische wahnhafte Störung in Betracht. Die Fähigkeit zum logischen Denken und sachlichen Schlussfolgerungen sei gegenwärtig massiv herabgesetzt. Die Bekl. sei zweifellos geschäftsunfähig. [...]

Die Kl. können gemäß § 546 Abs. 1 BGB von der Bekl. Räumung und Herausgabe der angemieteten Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis ist durch die fristlosen Kündigungen bzw. eine von ihnen beendet worden (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB).

Den Kl. ist bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen, auch unter Berücksichtigung der offenbar fehlenden Schuldfähigkeit der Bekl. , wegen wiederholter Störung des Hausfriedens durch die Bekl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, auch nicht bis zu einem Ablauf der regulären Kündigungsfrist oder einer sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Bekl. hat hier über einen Zeitraum von mehr als 3 Jahren durch eine Vielzahl von störenden, aggressiven und bedrohlichen Handlungen bis hin zu Tätlichkeiten den Hausfrieden in dem von ihr bewohnten Haus massiv gestört. Soweit in der Klageerwiderung ausgeführt wird, dass trotz Bemühungen eine Aufklärung des Sachverhalts nicht möglich gewesen sei und bei der Frage des Verschuldens der Einschub gemacht wird „sollten sie tatsächlich von der Bekl. verübt worden sein", stellt dies kein Bestreiten des von den Kl. geschilderten Sachverhalts dar. Dies folgt nicht zuletzt auch daraus, dass die Bekl. selbst das Gutachten des Sachverständigen Dr. ... einreicht, der darin auf einen Polizeibericht Bezug nimmt, demzufolge die Bekl. am 5.4.2014 mit einer Holzlatte auf einen Nachbarn losgegangen sei. Schließlich hat es eine Vielzahl von Abmahnungen gegeben, und es gibt keinerlei Hinweise darauf, dass die jeweils schriftlich in dieser Weise dokumentierten Vorwürfe vorgetäuscht oder aufgebauscht worden wären. Insbesondere passen sie erkennbar in das Krankheitsbild der Bekl. , weshalb der Sachverständige sie in seinem Gutachten zugrunde legt und auch von fremdaggressiven Übergriffen ausgeht. Angesichts dessen kann nicht nur in der Erwiderung der Bekl. kein Bestreiten gesehen werden. Vielmehr ist das Gericht unabhängig davon auch aufgrund des gesamten Sachverhalts davon überzeugt, dass der Sachvortrag der Kl. jedenfalls im Kern zutrifft und die Bekl. wiederholt Handlungen, wie sie beschrieben worden sind, vorgenommen hat. Das aber bedeutet, dass die Bekl. immer wieder neben Schreien, Beschimpfen und Beleidigen auch bedrohliche Äußerungen und Handlungen vorgenommen hat und auch Dritte verletzt oder dies versucht und Sachen beschädigt hat. Ein solches Verhalten stellt zweifellos eine erhebliche Störung des Hausfriedens dar. Es ist, wie es für einen Kündigungsgrund erforderlich ist (vgl. Palandt/Weidenkaff 73. Aufl., Rn. 13 zu § 569 BGB), auch eine nachhaltige Störung, da sie sich über einen langen Zeitraum hingezogen hat. Ein solches Verhalten ist den Kl. auch bei der gebotenen Abwägung dann aber nicht mehr zumutbar. Zwar ist aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen Dr. ... davon auszugehen, dass die Bekl. an einer psychischen Erkrankung leidet und sie deshalb für ihr Fehlverhalten nicht verantwortlich ist. Die Frage des Verschuldens ist in der Abwägung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, auch als ein wesentliches Kriterium mit einzubeziehen (vgl. Palandt­/Weidenkaff, aaO. Rn. 13 zu § 569 BGB; Blank in Schmidt‑Futterer, 11. Aufl., Rn. 23 zu § 579 BGB). Insbesondere bei einem psychisch kranken Mieter ist dann eine Abwägung unter Berücksichtigung der Wertentscheidung des Grundgesetzes vorzunehmen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, aaO. Rn. 23 zu § 569 BGB; BGH, WuM 2005, 125, 126; BGH, WuM 2009, 762; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Anm. XII 28 und 29). Das bedeutet, dass krankheitsbedingte Verhaltensweisen hinzunehmen sein können, wenn sie sich letztlich als harmlose Störungen darstellen (vgl. Sternel, aaO. Rn. 28). Zugleich ist es aber auch so, dass das Verschulden keine zwingende Voraussetzung ist, um eine Kündigung rechtfertigen zu können (vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO. Rn. 13 zu § 569 BGB; Blank in Schmidt‑Futterer, aaO. Rn. 23 zu § 569, BGB). Schließlich ist die Grenze der Zumutbarkeit erreicht, wenn fortgesetzt höchstpersönliche Rechtsgüter verletzt oder gefährdet werden (vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO. Rn. 14 zu § 569 BGB). Eben

tzung ist, um eine Kündigung rechtfertigen zu können (vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO. Rn. 13 zu § 569 BGB; Blank in Schmidt‑Futterer, aaO. Rn. 23 zu § 569, BGB). Schließlich ist die Grenze der Zumutbarkeit erreicht, wenn fortgesetzt höchstpersönliche Rechtsgüter verletzt oder gefährdet werden (vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO. Rn. 14 zu § 569 BGB). Eben dies ist hier der Fall, indem die Bekl. Besucher verletzt oder mit gefährlichen Gegenständen (Pfanne, Holzlatte) Personen bedroht oder auch nur in ihren Äußerungen und in der Unkontrolliertheit ihres Verhaltens bedrohlich auftritt sowie Sachbeschädigungen am Eigentum der Mieter oder der Vermieter vornimmt. Ein solches Verhalten klaglos hinzunehmen, kann auch von einem toleranten Menschen nicht verlangt werden. Es ist auch nach dem Empfinden des „verständigen Durchschnittsmenschen" einem Hausbewohner „billigerweise nicht mehr zumutbar" (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 2002, 418, 419 zum Nachbarrecht). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Bekl. offensichtlich nichts für ihr Verhalten kann, dass sie hilfsbedürftig ist, und dass der Verlust der Wohnung für sie eine große Härte darstellen wird. Denn auch wenn anzunehmen ist, dass für die Bekl. aus der Verpflichtung zur Räumung große Beschwernisse erwachsen werden, die den Wohnungsverlust aus ihrer Sicht als besonders ungerecht erscheinen lassen können, bleibt es dabei, dass die Verhaltensweisen der Bekl. den Kl., auch und gerade im Interesse der übrigen Hausbewohner, auch wenn all dies bedacht wird, nicht zuzumuten sind.

Eine andere Entscheidung lässt sich auch nicht aus den Überlegungen der Bekl. über die künftige Entwicklung infolge einer Behandlung und der Hoffnung einer Kontrolle oder gar Heilung der Erkrankung der Bekl. herleiten. Soweit solche nachträglichen Umstände überhaupt eine Rolle spielen können, kann es darauf einerseits nur ankommen, wenn es sich um entsprechende Tatsachen handelt. Hier gibt es aber nicht einmal eine konkrete Einschätzung und insbesondere keine Feststellung einer aktuell geänderten Situation. Die Entscheidung, ob aus einer fristlosen Kündigung ein Räumungsanspruch erwächst, kann aber nicht von einer erst möglicherweise in der Zukunft eintretenden Entwicklung abhängig gemacht werden. Das widerspräche dem Inhalt eines außerordentlichen Kündigungsrechts, das auf eine nahe zeitige Konsequenz abstellt. Schließlich muss auch berücksichtigt werden, dass die Hausbewohner das bisherige Verhalten der Bekl. unmittelbar erleben mussten und sich damit ein erneutes Zusammentreffen mit der Bekl. für sie erneut bedrohlich darstellen würde, selbst wenn ihr eine konkrete positive Prognose gestellt werden könnte.

Die Kl. haben das Mietverhältnis auch ordnungsgemäß gekündigt. Unstreitig sind Abmahnungen, auf die es hier aber nicht einmal ankommen dürfte, erfolgt. Die fristlose Kündigung ist mehrfach ausgesprochen worden. Keinesfalls kann man den Kl. den Vorwurf machen, dass sie nicht zeitig genug nach den jeweiligen Vorfällen gekündigt hätten [...]

Der Bekl. war gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist einzuräumen. Allerdings war die Dauer der Räumungsfrist auf etwa 1 1/2 Monate zu begrenzen. Auch hier waren die Interessen beider Parteien abzuwägen. Aufgrund der gegebenen und erörterten Situation, welche sich für die Mieter des Wohnhauses wiederholt als bedrohlich darstellte, und die eine Fortsetzung der Vorfälle befürchten lässt, wäre, wenn die Bekl. derzeit in den Mieträumen aufhältlich wäre, gar keine Räumungsfrist zu gewähren (vgl. AG Spandau, GE 2014, 525). Hier ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Bekl. gegenwärtig untergebracht ist und die Wohnung deshalb nicht nutzen kann, was einer akuten Gefährdung der Bewohner des Hauses entgegensteht. Die Bekl. hat im Übrigen, auch wenn sie sich nicht in den Mieträumen aufhält, ein nachvollziehbares Interesse, ausreichend Zeit zu haben, um Räumlichkeiten zu finden bzw. durch ihre Betreuerin finden zu lassen, wo sie zunächst einmal ihr Inventar unterbringen kann. Da es sich dabei nicht unbedingt um eine Wohnung handeln muss, muss eine Frist von 1 1/2 Monaten jedoch ausreichen. Diese Frist kann auch unter Berücksichtigung der Interessen der Kl. gewährt werden, weil angenommen werden kann, dass die Bekl., da sie erst kürzlich untergebracht worden ist, vorher nicht entlassen werden wird. Eine weitergehende Räumungsfrist war dagegen nicht auszusprechen, weil letztlich nicht gesagt werden kann, wann die Bekl. möglicherweise doch wieder entlassen wird. Im Übrigen wäre es auch nicht im Interesse der Bekl., wenn sie vorübergehend wieder in ihre Wohnung entlassen würde und sie dann doch alsbald wieder räumen müsste.

Bei wiederholter Belästigung und Sachbeschädigung kann auch einem aufgrund einer psychischen Störung schuldunfähigen Mieter gekündigt werden, wenn aufgrund der Intensität und Dauer der Hausfriedensstörung die Grenze der Zumutbarkeit überschritten wird.

Eine geisteskranke Mieterin terrorisierte ihre Nachbarn über einen Zeitraum von drei Jahren u. a. durch lautes Schreien, Schlagen gegen Mülltonnen und das Bewerfen mit Erde. Darüber hinaus beleidigte sie ihre Mitmieter und bedrohte sie wiederholt mit verschiedenen Gegenständen, darunter einem Stock, einer Bratpfanne und einer nagelbewehrten Holzlatte.

Die Hausverwaltung kündigte das Mietverhältnis schließlich fristlos, was die Mieterin zurückwies. Nach weiteren Vorfällen kündigte die Hausverwaltung im Rahmen der Räumungsklage erneut fristlos und ordentlich. Durch Beschluss des AG wurde die vorläufige Unterbringung der Beklagten in einer geschlossenen psychiatrischen Abteilung angeordnet.

Das AG verurteilte die Beklagte zur Räumung innerhalb einer Frist von anderthalb Monaten. Grundsätzlich müssten krankheitsbedingte Verhaltensweisen toleriert werden, solange es sich letztlich um harmlose Störungen handele. Des Weiteren sei zu berücksichtigen, dass die Beklagte aufgrund einer paranoiden Schizophrenie nicht schuldfähig sei. Andererseits sei Verschulden keine zwingende Voraussetzung, um eine Kündigung rechtfertigen zu können.

Die Grenze der Zumutbarkeit sei bereits erreicht, wenn höchstpersönliche Rechtsgüter verletzt oder gefährdet werden. Dies sei aber vorliegend aufgrund der akuten Bedrohungen, Belästigungen und Sachbeschädigungen durch die Beklagte der Fall. Ein solches Verhalten hinzunehmen, könne auch von toleranten Menschen nicht verlangt werden. Das Amtsgericht räumte der Beklagten eine Räumungsfrist von anderthalb Monaten ein. Es berücksichtigte dabei den Umstand, dass aufgrund der Unterbringung der Beklagten in einer psychiatrischen Abteilung nicht mehr mit akuten Störungen gerechnet werden musste. Andernfalls sei keine Räumungsfrist zu gewähren.