Wirksame Kündigung erst während des Berufungsverfahrens im Räumungsprozeß

Der Mieter ist zur Räumung zu verurteilen, wenn zwar das Amtsgericht zu Recht wegen unwirksamer Kündigung die Klage abgewiesen hatte, der Vermieter jedoch im Berufungsverfahren eine weitere wirksame Kündigung in den Rechtsstreit eingeführt hat. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. verfolgt sein erstinstanzliches Räumungsbegehren mit der Berufung gegen das klageabweisende Urteil weiter und stützt dieses in der Berufungsinstanz zusätzlich auf eine weitere Kündigung vom 20. Dezember 2003. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für ihn unzumutbar, weil der Bekl. ihn bei der Staatsanwaltschaft ungerechtfertigt angezeigt habe.

Der Kl. kann von dem Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe verlangen, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist beendet.

Die Kündigung vom 12. Februar 2003 ist nicht gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet. Insoweit ist das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die an den Mitbewohner gerichtete eMail vom 11. Dezember 2002 nicht hinreichend sicher dem Bekl. zuzuordnen ist. (wird ausgeführt)

Das Mietverhältnis ist jedoch aufgrund der weiteren fristlosen Kündigung vom 20. Dezember 2003 beendet worden.

Die Klage ist insoweit zulässig. Soweit ein auf diese Kündigung gestütztes Räumungsbegehren in einem anderen - derzeit ausgesetzten - Rechtsstreit beim Amtsgericht Schöneberg anhängig ist, steht dies der Entscheidung im vorliegenden Verfahren nicht entgegen. Denn die weitere Kündigung ist in diesen Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 31. Januar 2004 eingeführt und durch Zustellung an die Prozeßbevollmächtigte des Bekl. seit dem 11. Februar 2004 rechtshängig. Das weitere Verfahren beim Amtsgericht Schöneberg ist erst danach, nämlich am 18. Februar 2004 anhängig gemacht worden.

Diese weitere Kündigung vom 20. Dezember 2003, die auf eine Strafanzeige des Bekl. gestützt ist, mit der er den Kl. gegenüber der Staatsanwaltschaft des Betrugs bezichtigte, ist gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet.

Es ist in Rechtsprechung und Literatur allgemein anerkannt, daß eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung darstellen kann, die zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Zwar ist es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar, wenn die Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte im Rahmen eines Strafverfahrens - soweit nicht wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben gemacht werden - zu zivilrechtlichen Nachteilen führt. Im Rahmen mietvertraglicher Verhältnisse kann insoweit nichts anderes gelten. Das gilt jedoch nicht für eine leichtfertige, nicht begründete Strafanzeige, die unangemessen ist und deshalb die fristlose Kündigung rechtfertigt. Besteht in einem Mietverhältnis Streit über die Berechtigung von Forderungen, steht den Vertragsparteien zur Problemlösung regelmäßig der Zivilrechtsweg offen. Allein der Umstand, daß der Mieter Nebenkostenabrechnungen für unzutreffend hält, rechtfertigt eine Strafanzeige regelmäßig nicht. Dem Vertragspartner aufgrund der für unzutreffend gehaltenen Angaben in einer Nebenkostenabrechnung sogleich eine Betrugsabsicht zu unterstellen, erscheint insbesondere dann leichtfertig, wenn sich der Mieter - wie vorliegend - nicht um die Aufklärung des Sachverhalts bemüht und Einsicht in die den Abrechnungen zugrunde liegenden Unterlagen nimmt (BVerfG WuM 2002, 22 = GE 2001, 1536 m. w. N.). Es kann hierbei dahinstehen, ob der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht zutreffend sein sollte. Denn Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Kl. sind nicht ersichtlich. Hinzu kommt, daß der Bekl. nicht nur eigene Belange wahrnimmt, sondern darüber hinaus auch - ihn überhaupt nicht tangierende - angebliche Verfehlungen gegenüber anderen Mietern anzeigt, ohne auch hier konkrete Anhaltspunkte für ein rechtswidriges Verhalten des Kl. darzulegen.

Nach allem ist aufgrund dieses Verhaltens des Bekl. das mietvertragliche Vertrauensverhältnis in einer Weise zerstört, daß dem Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Gemäß § 721 ZPO war dem Bekl. eine Räumungsfrist zu gewähren, damit er sich auf den bevorstehenden Umzug einrichten kann. Deren Dauer bis 31. August 2004 hielt das Gericht für angemessen.

Wenn der Vermieter sein Räumungsverlangen auf eine andere Kündigung stützt als zunächst im Prozeß angeführt, handelt es sich um eine Klageänderung, die - soll sie zulässig sein - sachdienlich sein muß. Das Landgericht Berlin hält das auch noch im Berufungsverfahren für möglich.

Der Vermieter hatte seine Räumungsklage auf mehrere Kündigungen gestützt, die das Amtsgericht nicht für wirksam hielt. Nach Einlegung der Berufung kündigte der Vermieter erneut außerordentlich fristlos wegen einer Strafanzeige, mit der im Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung dem Vermieter Betrug vorgeworfen wurde.

Mit Urteil vom 30. April 2004 gab das Landgericht Berlin der Räumungsklage statt und bejahte stillschweigend die Sachdienlichkeit der Klageänderung während des Berufungsverfahrens. Die ungerechtfertigte Strafanzeige stelle einen schwerwiegenden Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten dar und berechtige zur Kündigung.

Voraussetzung für die Zulässigkeit der Klageänderung dürfte sein (aus dem Tatbestand des Landgerichts ergibt sich das nicht), daß nicht nur die neue Kündigung nach Abschluß der ersten Instanz erklärt wird, sondern daß der Vermieter auch erst dann Kenntnis von dem neuen Kündigungsgrund erlangt hat. Anderenfalls dürfte es sich um ein unzulässiges neues Angriffsmittel nach § 531 ZPO handeln.

Der Mieter hatte hier die gesamten Kosten des Rechtsstreits zu tragen, obwohl das Amtsgericht die Räumungsklage zu Recht abgewiesen hatte. Anders wäre es nur dann gewesen, wenn der Vermieter schon in der ersten Instanz hätte (wirksam) kündigen können (§ 97 Abs. 2 ZPO) oder wenn aufgrund der neuen Kündigung der Mieter den Räumungsantrag sofort anerkannt hätte.