Wirksame Kündigung bei Mietrückstand um etwas mehr als der Hälfte der Monatsmiete

Ist der Mieter trotz vorangegangener Abmahnungen mit der Zahlung von 52 % einer Monatsmiete in Verzug, liegt eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung vor.

(Leitsatz der Redaktion)

Die beabsichtigte Rechtsverteidigung hat keine Aussicht auf Erfolg. Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 546 BGB einen Anspruch auf Herausgabe der Mietwohnung, denn der Mietvertrag der Parteien wurde durch die Kündigung vom 26.7.2006 wirksam beendet. Die Kündigung war jedenfalls als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum 31.10.2006 wirksam, weil die Bekl. trotz vorangegangener Abmahnungen vom 12.1. und 23.5.2006 auch in bezug auf die teilweise Nichtzahlung einen Teilbetrag von zuletzt 238,32 € aus der Mietforderung für Juli 2005 nicht gezahlt hatte.

Soweit die Bekl. sich darauf beruft, die Miete bereits gezahlt zu haben, trifft dies auch nach den von ihr konkret vorgetragenen Zahlungen, die mit den von der Kl. berücksichtigten Beträgen übereinstimmen, nicht zu. [...]

Der Mietrückstand erreichte zwar zum Zeitpunkt der Kündigung nicht die in § 543 Abs. 2 BGB vorausgesetzte Höhe, der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist aber dennoch erfüllt, denn die Bekl. hat hier trotz zweifacher Abmahnung und damit vorsätzlich einen Betrag in Höhe von 52 % einer Monatsmiete (bruttowarm) nicht gezahlt.

Diese fortgesetzte Vertragsverletzung trotz Abmahnung rechtfertigt jedenfalls die ordentliche Kündigung. Die nachfolgende Zahlung ändert daran nichts, weil § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht einschlägig ist.

Bei einer schuldhaften Pflichtverletzung, wozu auch die Nichtzahlung der Miete gehört, kann der Vermieter fristgerecht kündigen. Wie hoch der Rückstand sein muß, ist umstritten.

Der Mieter hatte für Juli 2005 einen Teilbetrag von etwas mehr als der Hälfte der Monatsmiete nicht gezahlt. Der Vermieter kündigte fristgerecht und verlangte Räumung.

Mit Beschluß vom 29. November 2006 stellte das Amtsgericht Mitte fest, daß die Rechtsverteidigung des Mieters ohne Aussicht auf Erfolg sei. Der Vermieter habe wirksam gekündigt, da vorherige Abmahnungen erfolglos geblieben seien. Der Mieter sei daher zur Räumung verpflichtet.

Vermieter sollten sich nicht darauf verlassen, daß andere Gerichte dem so ohne weiteres folgen werden. Zum einen ist es heftig umstritten, wie hoch der Rückstand sein muß, der zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Einig ist man sich nur, daß der Rückstand nicht das Ausmaß annehmen muß, wie es in § 543 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorausgesetzt wird. Das Amtsgericht erwähnt den Meinungsstreit nicht. Zum anderen ist nicht nachvollziehbar, warum vorangegangene Abmahnungen die Kündigung begründen sollen. Sinn einer Abmahnung ist es, daß die Gegenseite aufgefordert wird, ein vertragswidriges Verhalten wie etwa eine fortdauernde unpünktliche Mietzahlung zu ändern. Darum ging es hier offenbar nicht, so daß es bei dem schlichten Zahlungsverzug von etwas mehr als einer halben Monatsmiete bleibt.