Wirksame kombinierte Vorauszahlungs- und Aufrechnungsklausel

Wirksame kombinierte Vorauszahlungs- und Aufrechnungsklausel; unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder einscheidungsreife Forderungen; Vorfälligkeit des Mietzinses; Aufrechnungsbefugnis des Mieters mit Rückforderungsansprüchen

Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen kann, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind, wobei das nicht für Mietzinsminderungen gilt, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind, und vom Mieter diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zu viel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden können, macht eine für sich genommen wirksame Vorauszahlungsklausel nicht unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses.

2 Die Bekl. mieteten aufgrund eines Vertrages vom 14. September 1999 eine Wohnung der Kl. in Berlin-Schöneberg. Der Formularmietvertrag enthält in §§ 9, 10 die folgenden Regelungen:

"§ 9 Mietzahlungen

I. Der Mietzins einschließlich der Abschlagszahlungen für die Nebenkosten ist monatlich im voraus, und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entgegennahme ermächtige Person oder Stelle zu zahlen. Die Miete ist auf folgendes Konto ... zu überweisen.

II. Der Mieter verpflichtet sich, für die Bezahlung der Miete einen Dauerauftrag zu erteilen oder eine Einzugsermächtigung im Lastschriftverfahren zu erteilen. Diese kann jederzeit widerrufen werden. ...

§ 10 Aufrechnung mit Gegenforderungen, Zurückbehaltung des Mietzinses

... III. Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Dies gilt nicht für Mietzinsminderungen, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zuviel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat können vom Mieter in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden. ..."

3 Die Bekl. zu 1 ist nach der Trennung von dem Bekl. zu 2 im April 2005 aus der gemieteten Wohnung ausgezogen. In der Folgezeit wurde die Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005 verspätet gezahlt, und zwar für Juli am 29. Juli, für August am 2. September, für September am 28. September und für Oktober am 14. Oktober. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Oktober 2005 wurden die Bekl. wegen der unpünktlichen Zahlung der Miete abgemahnt. Im Monat November 2005 wurde die Miete fristgerecht gezahlt, dagegen erfolgten die Zahlungen für den Monat Dezember 2005 und Januar 2006 wiederum verspätet am 20. Dezember 2005 und am 6. Januar 2006. Mit einem weiteren anwaltlichen Schreiben vom 21. Dezember 2005 erklärte die Kl. die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Die Kl. hat mit der Klage vorsorglich erneut eine Kündigung ausgesprochen und die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung von Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 553,60 € verlangt.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihre Klageanträge weiter.

I. 5 Die Revision der Kl. hat Erfolg.

6 Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

7 Der Kl. stehe gegen die Bekl. kein Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Mietverhältnis sei weder durch eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 21. Dezember 2005 noch durch die erneut in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung beendet worden (§§ 543, 573 BGB). Eine Wiederholung einer unpünktlichen Zahlung liege nicht vor, weil die Mietzahlungen vom 20. Dezember 2005 und vom 6. Januar 2006 für die jeweiligen Monate rechtzeitig gewesen seien. Der Bundesgerichtshof habe mit Beschluß vom 26. Oktober 1994 (GE 1995, 40 = BGHZ 127, 245 ff.) entschieden, daß die Kombination einer Mietvorauszahlungsklausel mit einer Formularklausel, durch welche die Aufrechnung bei Mietminderung auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt werde, unwirksam sei. Eine unangemessene Benachteiligung (§ 9 AGBG) liege in der Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel, wenn dem Mieter die Minderung zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftrete, weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit einem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereicherungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten ermöglicht werde. Beschränkungen des Minderungsrechts auch in der Durchsetzung durch Abzug von der Miete zwängen den Mieter auf den Klageweg und stellten eine unzulässige Einschränkung dar.

8 Dieser Rechtsprechung werde auch nicht dadurch Rechnung getragen, daß § 10 Abs. 2 des Mietvertrages eine Ausnahme für Mietzinsminderungen mache, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden seien. Bei Entstehung eines Minderungsgrundes zum Ende eines Monats sei der Mieter wegen der Rechtzeitigkeitsklausel und des standardisierten Zahlungswegs nicht in der Lage, die volle Mietzinszahlung bis zum dritten Werktag des nächsten Monats zu verhindern. Ein Dauerauftrag etwa müsse so erteilt sein, daß die Überweisung rechtzeitig auf dem Konto des Vermieters eingehe, also bereits vor dem dritten Werktag des Folgemonats erfolge, und er könne nicht kurzfristig zum Ende eines Monats noch geändert werden. Die Aufrechnung mit der Rückforderung der Miete für diesen Folgemonat erlaube die Regelung des Mietvertrages jedoch nicht, da nur mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels aufgerechnet werden könne. Die nach der vorliegenden Klauselkombination faktische Einschränkung des Minderungsrechts führe zur Unwirksamkeit, da sich die Kammer dem vorstehend zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs anschließe, wonach jegliche Einschränkung unangemessen sei und die Vorfälligkeitsklausel unwirksam mache.

9 Mangels einer wirksamen Kündigung komme auch ein Schadensersatzanspruch für Rechtsanwaltskosten nicht in Betracht.

II. 10 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

11 Das Berufungsgericht hat mit der gegebenen Begründung zu Unrecht angenommen, daß die Kl. nicht von den Bekl. die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Schadensersatz für vorgerichtliche Anwaltskosten verlangen kann, weil das Mietverhältnis nicht durch Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung wirksam beendet worden sei.

12 1. Die Bekl. befanden sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005, für den Monat Dezember 2005 und den Monat Januar 2006 im Verzug, denn sie waren zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet. Zwar ergibt sich dies nicht aus § 556 b Abs. 1 BGB, denn diese Vorschrift findet im vorliegenden Fall keine Anwendung. Die Fälligkeit der Miete beurteilt sich hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB vielmehr weiterhin nach § 551 BGB a. F., da es sich bei dem am 14. September 1999 geschlossenen Mietvertrag um ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach wäre die Miete nicht, wie nunmehr nach § 556 b Abs. 1 BGB, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, sondern erst am ersten Werktag nach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F.). Die Parteien haben jedoch in § 9 des Mietvertrages eine abweichende Vereinbarung dahin getroffen, daß die Miete monatlich im voraus, und zwar spätestens am dritten Werktag des Monats, zu zahlen ist.

13 2. Diese Vorauszahlungsklausel ist wirksam.

14 a) Das Berufungsgericht ist aufgrund einer fehlerhaften Auslegung zum gegenteiligen Ergebnis gelangt. Es meint, der Mieter könne wegen des formularvertraglichen Aufrechnungsverbots Mietminderungen, die sich erst in dem Monat nach Entstehung des Mangels ergeben, in bestimmten Konstellationen nicht durchsetzen. Mangels einer rechtzeitigen Änderungsmöglichkeit eines Dauerauftrags werde die volle Miete für den Folgemonat überwiesen, die Klausel sehe aber lediglich eine Aufrechnung mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels vor. Diese Auslegung findet weder in dem Wortlaut noch in dem Sinngehalt der Klausel eine Stütze und hält damit auch einer nur eingeschränkt möglichen Nachprüfung durch das Revisionsgericht nicht stand. Nach der Klausel kann mit Rückforderungsbeträgen wegen Mietminderungen, die wegen der Vorfälligkeit der Miete im laufenden Monat entstanden sind, in den Folgemonaten aufgerechnet werden. Die Regelung ist schon nach ihrem Wortlaut nicht auf Rückforderungsbeträge aus dem ersten Monat seit der Entstehung des Mangels beschränkt, sondern ebenso auf die folgenden Monate anwendbar, weil der Mieter auch insoweit zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet ist und damit Monat für Monat eine Mietminderung im laufenden Monat entsteht. Eine andere Auslegung würde auch dem sachlichen Zusammenhang der Regelung widersprechen. Ob und in welchem Umfang die Miete gemindert ist, kann regelmäßig erst nach Ablauf eines Monats festgestellt werden, da erst dann feststeht, in welchem zeitlichen Umfang die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt war.

15 b) Aus dem Senatsbeschluß vom 26. Oktober 1994 (GE 1995, 40 = BGHZ 127, 245), auf den das Landgericht Bezug nimmt, folgt kein anderes Ergebnis. Denn anders als nach der dort zu beurteilenden Regelung wird der Mieter im vorliegenden Streitfall nicht darauf verwiesen, sein Minderungsrecht im Klagewege durchzusetzen. Die Aufrechnung hängt allein von der praktischen Möglichkeit im Einzelfall ab, die Mietminderung bei der nächsten Zahlung der Miete zu berücksichtigen. Dabei mag bei Vorliegen eines Dauerauftrags ein Zeitraum von über einem Monat verstreichen, wenn der Mangel erst gegen Ende des Monats entsteht und somit eine Kürzung der Miete im darauf folgenden Monat nicht mehr möglich ist. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsanspruchs von ein oder zwei Monaten stellt jedoch keine unangemessene Benachteiligung dar (BGHZ, aaO., 249, m. w. N.). Erst wenn die Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führt, daß der Mieter gezwungen ist, seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchzusetzen, liegt eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts vor (BGHZ, aaO., 252 f.). Das ist hier nicht der Fall. [...]

Vor der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 war die Miete nach der gesetzlichen Regelung nachträglich zu zahlen. Fast immer war in Mietverträgen durch sog. Vorfälligkeitsklauseln das Gegenteil vereinbart (Zahlung spätestens am dritten Werktag des Monats). Bei der Kombination von Vorfälligkeitsklauseln mit bestimmten Aufrechnungsverboten hat der BGH die Vorfälligkeit für unwirksam gehalten (BGH, VIII AZR 3/94, GE 1995, 40), in solchen Fällen durfte die Miete nachträglich gezahlt werden. Durch die Mietrechtsreform 2001 wurde die gesetzliche Vorfälligkeit eingeführt. Für Altverträge ist aber die frühere Rechtsprechung noch maßgebend. Wie der BGH jetzt entschied, bringt nicht jede Klauselkombination die Vorfälligkeit zu Fall: Aufrechnungsklauseln, die eine Rückforderung überzahlter Mieten nur zeitlich hinausschieben, jedenfalls nicht.

Mietvertraglich (vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform im September 2001) waren eine Mietvorauszahlungsklausel und eine Aufrechnungsbeschränkung vereinbart. Darin hieß es:

"I. Der Mietzins einschließlich der Abschlagszahlungen für die Nebenkosten ist monatlich im voraus und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen. Die Miete ist auf folgendes Konto ... zu überweisen.

II. Der Mieter verpflichtet sich, für die Bezahlung der Miete einen Dauerauftrag zu erteilen oder eine Einzugsermächtigung im Lastschriftverfahren zu erteilen. Diese kann jederzeit widerrufen werden. ...

§ 10 Aufrechnung mit Gegenforderungen, Zurückbehaltung des Mietzinses

... III. Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Dies gilt nicht für Mietzinsminderungen, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zuviel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat können vom Mieter in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden."

Der Mieter zahlte entgegen der Vorauszahlungsklausel ständig verspätet. Er wurde wegen der unpünktlichen Zahlung abgemahnt, zahlte aber in den darauffolgenden Monaten Dezember 2005 und Januar 2006 wiederum verspätet (am 20. Dezember 2005 und am 6. Januar 2006). Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise fristgerecht wegen unpünktlicher Mietzahlung. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab, das LG Berlin, ZK 63, mit der Begründung, die Aufrechnungsklausel sei unwirksam. Wegen des vereinbarten Dauerauftrages zur Zahlung der Miete könne der Mieter wegen eines Minderungsrechtes zum Ende des Monats nicht mehr kurzfristig die Zahlung ändern. Die Aufrechnung mit der Rückforderung der Miete für den Folgemonat erlaube die Regelung des Mietvertrages jedoch nicht, da nur mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels aufgerechnet werden könne. Die nach der vorliegenden Klauselkombination faktische Einschränkung des Minderungsrechtes führe auch zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel. Damit läge keine unpünktliche Mietzahlung vor. Das führte zur zugelassenen Revision zum BGH.

Der BGH hob das Urteil der ZK 63 auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück. Die Beurteilung des Berufungsgerichts halte einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Vorauszahlungsklausel sei wirksam. Die Auslegung der Aufrechnungsklausel durch das Berufungsgericht finde weder in dem Wortlaut noch in dem Sinngehalt der Klausel eine Stütze. Nach der Klausel könne mit Rückforderungsbeträgen wegen Mietminderungen, die wegen der Vorfälligkeit der Miete im laufenden Monat entstanden seien, in den Folgemonaten aufgerechnet werden. Die Regelung sei schon nach ihrem Wortlaut nicht auf Rückforderungsbeträge aus dem ersten Monat seit der Entstehung des Mangels beschränkt, sondern ebenso auf die folgenden Monate anwendbar, weil der Mieter auch insoweit zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet sei und damit Monat für Monat eine Mietminderung im laufenden Monat entstehe.

Aus der bisherigen Rechtsprechung des BGH (Rechtsentscheid zu VIII AZR 3/94, GE 1995, 40) folge nichts anderes, denn anders als nach der dort zu beurteilenden Regelung werde der Mieter im vorliegenden Fall nicht darauf verwiesen, sein Minderungsrecht im Klagewege durchzusetzen. Die Aufrechnung hänge allein von der praktischen Möglichkeit im Einzelfall ab, die Mietminderung bei der nächsten Zahlung der Miete zu berücksichtigen. Dabei möge bei Vorliegen eines Dauerauftrages ein Zeitraum von über einem Monat verstreichen, wenn der Mangel erst gegen Ende des Monats entstehe und somit eine Kürzung der Miete im darauffolgenden Monat nicht mehr möglich sei. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsanspruchs von ein oder zwei Monaten stelle jedoch keine unangemessene Benachteiligung dar. Erst wenn die Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führe, daß der Mieter gezwungen sei, seinen Minderungsanspruch im Klagewege durchzusetzen, liege eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts vor. Das sei hier nicht der Fall.

Seit der Mietrechtsreform ist in der Wohnraummiete nach § 556 b Abs. 1 BGB die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist - im Regelfall also zu Monatsbeginn. Es bedarf also in der Wohnraummiete jetzt nicht mehr der Vereinbarung einer Vorauszahlungsklausel, da die Miete ohnehin im voraus zu entrichten ist. Für Mietverträge nach dem 1. September 2001 stellt sich also die Frage des schädlichen Zusammenwirkens von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsklausel nicht mehr. Dennoch bleiben die Ausführungen des BGH zu Aufrechnungsklauseln und für Altverträge bedeutsam. Der Mieter darf nach wie vor über eine Aufrechnungsklausel nicht gezwungen werden, eine Rückforderung wegen überzahlter Miete erst klageweise geltend machen zu müssen. Kann er aufrechnen und verschiebt sich wegen einer vertraglichen Vereinbarung die Verwirklichung des Minderungsanspruchs nur um ein oder zwei Monate, stellt das keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Im übrigen ist auf § 556 b Abs. 2 BGB zu verweisen, wonach der Mieter entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung nach § 536 a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels) und nach § 539 BGB (Ersatz sonstiger Aufwendungen des Mieters) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete (z. B. Mietminderung) aufrechnen kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.