Wirksame gesetzesverweisende Klausel über Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses

Eine Formularvereinbarung, die ohne weiteren Zusatz die Anwendung des § 545 BGB ausschließt, ist in einem Geschäftsraummietvertrag wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB begründet. [...]

Der Senat folgt dem Landgericht nicht, soweit dieses in der angefochtenen Entscheidung ausführt, dass die in § 22 Ziff. 3 des Mietvertrages enthaltene Regelung, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses § 545 BGB für beide Vertragspartner keine Anwendung finden soll, unwirksam sei. Die vom Landgericht zitierten Entscheidungen des LG München (WuM 1984, 106) und des OLG Schleswig (NJW 1995, 2858) betreffen Wohnraummietverhältnisse. Bei Geschäftsraummietverhältnissen ist eine gesetzesverweisende Klausel jedoch wirksam. Ein Verstoß gegen §§ 305 Abs. 2 Nr. 2, 305 c Abs. 1, 307 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt nicht vor (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 545 Rdn. 33 a; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 545 Rdn. 4; OLG Rostock, NZM 2006, 584).

Davon abgesehen hat das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung in jeder Hinsicht zutreffend ausgeführt, dass die Kl. fristgerecht ihren einer stillschweigenden Verlängerung entgegenstehenden Willen bekundet hat.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich der Senat anschließt, kann der Widerspruch grundsätzlich auch schon vor dem Beginn der zweiwöchigen Widerspruchsfrist erhoben werden (BGH, Urteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298, unter 3 b; BGH, Beschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/95, NJW-RR 1986, 1020, unter [II] 3; BGH, Urteile vom 16. September 1987 - VIII ZR 156/86, NJW-RR 1988, 76, unter 2 c bb, sowie vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558 unter II 1 b cc; jeweils zu § 568 BGB a. F., BGH, NJW 2010, 2124). Dies entspricht auch der wohl einhelligen Meinung in der Literatur (Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 545 Rdn. 14; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 545 Rdn. 16; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 545 BGB Rdn. 25; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 545 Rdnr. 7; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 545 Rdn. 7; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 545 Rdn. 2; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl. § 545 Rdn. 33).

Das Schreiben der Kl. vom 28. Januar 2013 bringt auch klar und eindeutig zum Ausdruck, dass die Kl. mit der Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nicht einverstanden ist (vgl. insoweit Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 545 Rdn. 21). Unerheblich ist, ob die Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 28. November 2012 noch ein Angebot auf Verlängerung des Mietverhältnisses unterbreitet hat. Die Bekl. haben das Angebot nicht angenommen. Der Kl. stand es folglich frei, einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu widersprechen.

Formularverträge müssen transparent, also verständlich für den Vertragspartner des Verwenders sein. Ob ein bloßer Verweis auf eine gesetzliche Regelung ausreicht, ist umstritten. Das OLG Schleswig hatte das im Falle des § 545 BGB (stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch Gebrauchsfortsetzung) für die Wohnraummiete verneint; das OLG Rostock sah das für die Geschäftsraummiete anders, das Kammergericht jetzt auch.

Die Geschäftsraummieterin hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch fortgesetzt. Der Vermieter klagte auf Räumung und Herausgabe. Im Formularmietvertrag war vereinbart, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die Anwendung des § 545 BGB für beide Vertragspartner keine Anwendung finden soll; § 545 BGB besagt: Wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei dem binnen zwei Wochen widerspricht. Die Vermieterin hatte zunächst ein Angebot auf Verlängerung des Mietverhältnisses gemacht, später aber einer Verlängerung widersprochen. Die Mieterin meinte, das Mietverhältnis sei verlängert worden.

Mit Beschluss vom 20. Januar 2014 teilte das Kammergericht mit, dass die Berufung gegen das Räumungsurteil des Landgerichts Berlin keine Aussicht auf Erfolg habe. Allerdings sei dem Landgericht nicht zu folgen, wonach die Regelung zum Ausschluss der Anwendung des § 545 BGB im Mietvertrag unwirksam sei. Bei Geschäftsraummietverhältnissen sei eine gesetzesverweisende Klausel, die lediglich auf eine Gesetzesvorschrift ohne nähere Erläuterung hinweise, wirksam. „Davon abgesehen" habe aber auch die Vermieterin einer stillschweigenden Verlängerung widersprochen, da der Widerspruch auch schon vor dem Beginn der zweiwöchigen Widerspruchsfrist erhoben werden könne, was hier geschehen sei. Das vorher übermittelte Angebot auf Verlängerung des Mietverhältnisses habe die Mieterin nicht angenommen und sei daher unwirksam geworden.

Ob tatsächlich ein bloßer Verweis auf eine gesetzliche Regelung in einem Formularvertrag über Wohnraum gegen das Transparenzgebot verstößt, weil die gesetzliche Regelung nicht allgemein bekannt ist, kann bezweifelt werden. So sieht der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung in einem bloßen Verweis auf die Betriebskostenverordnung (vorher Anl. 3 zur II. BV) keine intransparente Regelung. Zulässig war auch die dynamische Verweisung auf bestimmte Regelungen des jeweils gültigen Rahmenvertrages gemäß § 75 SGB XI in einem vorformulierten Heimvertrag mit pflegebedürftigen Bewohnern (BGH NJW 2002, 507). Einem Geschäftsraummieter ist jedenfalls zuzumuten, einen Paragraphen nachzulesen, wenn im Mietvertrag darauf Bezug genommen wird (OLG Rostock GE 2007, 219; a. A. aber MüKo/Bieber, Rn. 4 zu § 545 BGB, der einen Verstoß gegen § 305 c Abs. 2 BGB annimmt).