Wirksame fristgerechte Kündigung trotz Schonfristzahlung

Die Heilung der Wirkungen der fristlosen Kündigung durch Schonfristzahlung bewirkt nicht zugleich die Heilung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung. Im Rahmen des Verschuldens ist dabei jedoch das Zahlungsverhalten des Mieters/Schuldners zu berücksichtigen; wiederholt verschuldet verspätete frühere Mietzahlungen gehen dabei zu Lasten des Mieters.

(Leitsatz der Redaktion)

In der Sache [...] wird gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hingewiesen, dass die Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss der Kammer gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO beabsichtigt ist.

I) Die vorrangige Prüfung gemäß § 522 Abs. 1 ZPO ergibt, dass die Berufung zulässig ist. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. I ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form‑ und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind eingehalten.

II) Die Berufung hat nach Ansicht der Kammer keine Aussicht auf Erfolg.

Das Amtsgericht geht rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Kl. von den Bekl. gemäß § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung bis zum 30. November 2013 verlangen können.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist das Mietverhältnis zwischen der Kl. zu 3. und den Bekl. durch die mit Schreiben vom 6. November 2012 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung beendet worden.

Die Kammer schließt sich nach eingehender Prüfung den Ausführungen des Amtsgerichtes an, wonach die fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen des zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung bestehenden Verzuges mit der Zahlung von zwei Monatsmieten begründet war.

Der Verzug mit der Zahlung der für September und November 2011 fälligen Miete stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar.

Das Amtsgericht geht im Ansatz zutreffend davon aus, dass bereits der Rückstand mit einer Monatsmiete die ordentliche Kündigung rechtfertigen kann, dies gilt jedenfalls bei einer Verzugsdauer von über einem Monat (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64 = GE 2012, 1629).

Darin führt der BGH aus:

„cc) Der Auffassung, dass auch unterhalb der in § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB festgelegten Grenzen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist, gebührt der Vorzug. Die fristlose Kündigung setzt voraus, dass dem Vermieter unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Vertrags nicht bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zugemutet werden kann.

Demgegenüber knüpft die ordentliche Kündigung an eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung des Mieters an, die dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung gesetzlicher oder vereinbarter Kündigungsfristen erlaubt. Angesichts dieser unterschiedlichen Anforderungen an die fristlose und die ordentliche Kündigung besteht kein Grund, die vom Gesetzgeber für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs festgelegten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen."

Allerdings ist bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als „nicht unerheblich" die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs zu berücksichtigen, wofür vorliegend ausreicht, dass die Septembermiete mehr als zwei Monate verspätet gezahlt wurde, so dass insoweit unerheblich ist, dass die Novembermiete nur wenige Tage nach Fälligkeit entrichtet wurde.

Entgegen der Auffassung der Bekl. steht der ordentlichen Kündigung nicht entgegen, dass sie die Zahlungsrückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeglichen haben.

Das Amtsgericht geht unter Berufung auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 -, GE 2005, 429) rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Regelung über die Schonfristzahlung nicht auf die ordentliche Kündigung anwendbar ist. In dieser Entscheidung führt der BGH aus, bereits die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen für die außerordentliche fristlose Kündigung in § 543 BGB und für die ordentliche Kündigung in § 573 BGB würden dagegen sprechen, dass der Gesetzgeber die in § 569 Abs. 3 BGB enthaltenen Schutzvorschriften nur versehentlich auf die außerordentliche Kündigung beschränkt haben könnte. Der Zweck der Schutzvorschriften besteht darin, in bestimmten Konstellationen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden; eine solche Gefahr der Obdachlosigkeit besteht angesichts der bei der ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht oder jedenfalls nicht in gleichem Maße. Im Übrigen kann von einem gesetzgeberischen Versehen, die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB entgegen der eigentlichen Intention nicht auch auf die ordentliche Kündigung bezogen zu haben, auch deshalb nicht (mehr) ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber in den Mietrechtsreformgesetzen für die ordentliche Kündigung keine anderweitige Regelung getroffen hat, obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung schon in den 1990er Jahren eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint hat.

Die Bekl. wenden zu Unrecht ein, dass sie die Pflichtverletzungen nicht zu vertreten hätten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Allerdings kann die innerhalb der Frist des § 569 BGB erfolgte nachträgliche Zahlung die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen und unter diesem Gesichtspunkt von Bedeutung sein (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 -, zit. nach juris; bestätigt von BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 -, zit. nach juris). Dem Amtsgericht ist jedoch darin zuzustimmen, dass ungeachtet der nachträglichen Zahlung der Rückstände unter Berücksichtigung der verschuldet wiederholt verspäteten Zahlungen von einer schuldhaften Verletzung vertraglicher Pflichten auszugehen ist. Die Bekl. haben bereits nach ihrem eigenen Vortrag in dem Jahr 2012 die Mieten für Februar, Mai, Juni, September und November verspätet gezahlt.

Soweit sich die Bekl. darauf berufen, Zahlungen des JobCenters oder andere Abbuchungen seien der Grund dafür gewesen, dass die Bank mangels Deckung den vorhandenen Dauerauftrag nicht oder jedenfalls verspätet ausgeführt habe, ist dies nicht zu berücksichtigen. Das Amtsgericht führt zutreffend aus, dass der diesbezügliche pauschale Vortrag der Bekl. unzureichend ist. Die Bekl. haben im Rahmen ihrer Sorgfaltspflicht für die Deckung ihres Kontos zu sorgen und die Buchungen zu kontrollieren, weshalb sie sich nicht darauf zurückziehen können, die Kl. hätten nicht rechtzeitig auf die Rückstände hingewiesen. Wenn ihnen verspätete oder unterbliebene Zahlungen nicht auffallen, ist ihnen zumindest Fahrlässigkeit vorzuwerfen. [...]

Die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung setzt schließlich grundsätzlich keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus (BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, GE 2008, 114 = BeckRS 2008, 00441; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl. 2013 § 573 Rn. 12). Dies gilt jedenfalls dann, wenn wie vorliegend das Fehlverhalten als solches bereits als nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen angesehen werden kann.

Es kann auch nicht von der Duldung verspäteter Zahlungen durch die Kl. ausgegangen werden. Dagegen spricht bereits, dass die Kl. mit Schreiben vom 8. Mai 2012 die Miete für Mai angemahnt haben. Spätestens daraus hätten die Bekl. erkennen können, dass die Kl. Wert auf pünktliche Zahlungen legen und keine Schonfrist einräumen. Den Bekl. hätte spätestens nach diesem Schreiben klar sein müssen, dass verspätete Zahlungen nicht geduldet werden, und bereits zu diesem Zeitpunkt hätte sie Sorge dafür tragen müssen, dass nicht wiederholt infolge verspäteter Zahlungen des JobCenters, welche in der Berufungsschrift als Grund für die verspätete Zahlung angegeben werden, vorkommen. Allein aus dem Umstand, dass die Kl. im Juni und September nicht erneut infolge des zunächst ausgebliebenen Eingangs der Miete gleich eine Zahlungsaufforderung erklärt haben, kann nicht auf eine stillschweigende Duldung der unpünktlichen Zahlungen geschlossen werden.

Das Amtsgericht geht schließlich zu Recht davon aus, dass das dargelegte Fehlverhalten auf eine Wiederholungsgefahr schließen lässt, zumal die Bekl. selber gelegentliche Unterdeckungen des Kontos einräumen.

In diesem Zusammenhang wird auf das im Ergebnis übereinstimmende (Einzelrichter-) Urteil des LG Berlin, ZK 65, GE 2014, 394 hingewiesen.

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Schonfristzahlung das Verschulden des Mieters in einem „milderen Licht" erscheinen lassen kann, ist das frühere Zahlungsverhalten des Mieters zu berücksichtigen; verschuldet verspätete Mietzahlungen gehen dabei zu seinen Lasten.

Der Mieter geriet mit der fälligen Miete für zwei Monate in Zahlungsverzug. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht. Der Mieter zahlte die Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 nach. Im Klageverfahren verurteilte das Amtsgericht zur Räumung, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 67, wies darauf hin, dass eine Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss der Kammer beabsichtigt sei. Das Mietverhältnis sei durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung beendet worden. Der Zahlungsverzug mit der fälligen Miete für September und November 2011 stelle eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Allerdings sei bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als „nicht unerheblich" die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs zu berücksichtigen, wobei es vorliegend aber ausreiche, dass die Septembermiete mehr als zwei Monate verspätet gezahlt worden sei, so dass es insoweit unerheblich sei, dass die Novembermiete nur wenige Tage nach Fälligkeit entrichtet wurde.

Der ordentlichen Kündigung stehe nicht entgegen, dass die Zahlungsrückstände innerhalb der Schonfrist ausgeglichen worden seien (BGH, GE 2005, 429). Der Mieter wende zu Unrecht ein, dass er die Pflichtverletzungen nicht zu vertreten habe. Allerdings könnte die Zahlung die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen. Hierbei sei jedoch zu berücksichtigen, dass der Mieter verschuldet wiederholt die Miete verspätet gezahlt habe.

Soweit er sich darauf berufe, Zahlungen des JobCenters oder andere Abbuchungen seien der Grund dafür gewesen, dass die Bank mangels Deckung den vorhandenen Dauerauftrag nicht oder jedenfalls verspätet ausgeführt habe, sei das nicht zu berücksichtigen. Der Mieter habe im Rahmen seiner Sorgfaltspflicht für die Deckung seines Kontos zu sorgen und die Buchungen zu kontrollieren, weshalb er sich auch nicht darauf zurückziehen könne, der Vermieter habe nicht rechtzeitig auf die Rückstände hingewiesen.

Die ordentliche Kündigung setze auch keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Das gelte jedenfalls dann, wenn wie vorliegend das Fehlverhalten als solches bereits als nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen angesehen werden kann.

Die Berufung ist durch Beschluss der ZK 67 zurückgewiesen worden.