Wirksame fristgerechte Kündigung trotz Schonfristzahlung

Die Heilung der Wirkungen der zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten bewirkt nicht zugleich die Heilung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung. Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist nicht treuwidrig (§ 242 BGB), wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Urteilstenor genannten Wohnung, § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis über diese Wohnung ist durch die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung vom 11. März 2013 gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, § 573 c Abs. 1 BGB beendet, § 542 BGB. Die Kündigungsfrist ist inzwischen verstrichen.

Die Nichtzahlung der im Januar und März 2013 fälligen Mieten in jeweils voller Höhe stellte eine so erhebliche Pflichtverletzung dar, dass die Kl. ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hatte. Die Pflichtverletzung wog so schwer, dass sogar ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorgelegen hat.

Die Heilung der Wirkungen der zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezah­lung aller offen stehenden Mieten am 14.5.2013 bewirkte nicht zugleich die Heilung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16.2.2005 - VIII ZR 6/04, GE 205, 429 = NZM 2005, 3341 = MDR 2005, 680 f., zitiert nach juris). § 569 Abs. 3 BGB gilt nur für die fristlose Kündigung. Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden. Es ist allerdings zu prüfen, ob durch die nachträgliche Zahlung das Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheint, oder ob das Festhalten des Ver­mieters an der fristgemäßen Kündigung sich im Sinne von § 242 BGB als treuwidrig erweist (BGH, Urteil vom 10.10.2912 - VIII ZR 107/12 - GE 2012, 1629 Tz. 26, zit. nach juris). Allein die ca. 2 Monate später erfol­gende Begleichung der offenen Beträge genügt hier nicht, um eine solche Bewertung zu rechtfer­tigen. Da der Bekl. auch früher bereits mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte, ist der Kl. mit dem Festhalten an der Kündigung eine Treuwidrigkeit nicht vorzuhalten. Auch sind keine Umstände vorgetragen, die etwa das Verschul­den des Bekl. am Entstehen des Verzugs weniger schwerwiegend erscheinen lassen. Allein die sehr geringen Renteneinkünfte rechtfertigen das nicht. Das Risiko der Einkommens- oder Vermögenslosigkeit trägt der Bekl., nicht die Kl. als Vermieterin. Kurzfristig eingetretene, ggf. nicht vorhersehbare Umstände oder Änderungen in Bezug auf seine Einkommenssituation oder seine Leistungsfähigkeit hat er nicht vorgetragen.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter einmalig durch vollständige Zahlung innerhalb der sog. Schonfrist (binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage) unwirksam machen. Wer fristlos und hilfsweise fristgemäß kündigt, hat bessere Chancen, seine Räumungsklage durchzusetzen, denn: Die heilende Wirkung der Schonfristzahlung hilft nur der fristlosen Kündigung ab, macht aber die zugleich ausgesprochene fristgemäße Kündigung nicht unwirksam. Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist jedenfalls dann nicht treuwidrig (§ 242 BGB), wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte.

Der Mieter geriet mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug. Der Vermieter kündigte fristlos und hilfsweise fristgerecht. Der Mieter zahlte die Mieten innerhalb der Schonfrist mit der Folge, dass die fristlose Kündigung unwirksam wurde. Der Vermieter beharrte auf der fristgerechten ordentlichen Kündigung. Das AG wies die Räumungsklage ab, weil keine erhebliche Pflichtverletzung vorliege; es gebe keine Anhaltspunkte für eine Böswilligkeit des Mieters. Das führte zur Berufung zum LG.

Das LG Berlin, ZK 65 (Einzelrichter), änderte das angefochtene Urteil ab und verurteilte den Mieter zur Räumung. Die Nichtzahlung der beiden Monatsmieten stelle eine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 BGB dar. Die Heilung der Wirkungen der fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten habe nicht zugleich die Heilung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung bewirkt (BGH GE 2005, 429). Es sei allerdings zu prüfen gewesen, ob durch die nachträgliche Zahlung das Fehlverhalten des Mieters in einem milderen Licht erscheine, oder ob das Festhalten des Vermieters an der fristgerechten Kündigung sich als treuwidrig erweise (BGH GE 2012, 1629). Da aber der Mieter auch früher bereits mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten sei, die zur Kündigung berechtigt habe, sei dem Vermieter mit dem Festhalten an der Kündigung eine Treuwidrigkeit nicht vorzuhalten. Auch seien keine Umstände vorgetragen, die etwa das Verschulden des Mieters am Entstehen des Verzugs weniger schwerwiegend erscheinen lassen würden. Allein sehr geringe Renteneinkünfte rechtfertigten das nicht. Das Risiko der Einkommens- oder Vermögenslosigkeit trage der Mieter, nicht der Vermieter. Kurzfristig eingetretene, ggf. nicht vorhersehbare Umstände oder Änderungen in Bezug auf seine Einkommenssituation oder seiner Leistungsfähigkeit seien nicht vorgetragen.