Wirksame Formularklausel in Mietaufhebungsvertrag

Wirksame Formularklausel in Mietaufhebungsvertrag; Pauschalabgeltung

In einem auf Wunsch des Mieters abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrag über Wohnraum ist folgende Formularklausel wirksam: "Für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand Ihrer vorzeitigen Vertragsauflösung bezahlen Sie eine Pauschalabgeltung in Höhe von einer Monatsmiete - netto/kalt - ohne besonderen Nachweis des Vermieters."

I. Das Landgericht Hamburg hat dem Senat durch Beschluß vom 31. Oktober 1989 die nachstehend wiedergegebenen Rechtsfragen zur Entscheidung nach Art. III des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes vorgelegt: "1) Ist in einem Mietvertrag über Wohnraum folgende Formularklausel hinsichtlich der Vereinbarung einer pauschalen Unkostenabgeltung wirksam: Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses auf Wunsch des Mieters kann nur durch eine berechtigte, außerordentliche Kündigung oder mittels eines zwischen den Vertragsparteien einvernehmlich zustande ge-kommenen Mietaufhebungsvertrages erfolgen, anderenfalls wird für den Fall eines Auszuges des Mieters die Regelung des § 552 BGB als im bei-derseitigen Interesse liegend hier vereinbart. Mieter und Vermieter vereinbaren für den Fall des Abschlusses eines Mietaufhebungsvertrages sowie für Kündigungen des Vermieters aus wichtigem Grund hiermit, als pauschale Unkostenabgeltung, ohne Einzelnachweis, die Höhe einer Monatsmiete für Weitervermietungsaufwand, wie z.B. Insertion, Abrechnung, Bu-chungen, Wohnungsabnahme etc. Diese Vereinbarung gilt auch dann, wenn der Mietaufhebungsvertrag durch richterliche Gestaltung zustande kommt. Unberührt hiervon bleibt das Recht des Vermieters, bis zur Neu-vermietung eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete einschließlich Heizungs- und Nebenkosten sowie wei-tergehende Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die Regelung des § 11, Nr. 5 b AGBG wird hiervon nicht berührt, ein diesbezüglicher Ge genbeweis steht dem Mieter frei. 2) Sollte das Hanseatische Oberlandesgericht zu Hamburg die Wirksamkeit der unter 1) genannten Klausel verneinen, soll weiter folgende Rechtsfrage vorgelegt werden: Ist in einem Mietaufhebungsvertrag über Wohnraum folgende Formularklausel wirksam: 'Für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand Ihrer vorzeitigen Vertragsauflösung bezahlen Sie eine Pauschalabgeltung in Höhe von einer Monatsmiete - netto/kalt - ohne besonderen Nachweis des Vermieters.' "

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. schloß mit der Bekl. als Mieterin am 17. Dezember 1985 einen be-fristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel, mit dem sie ihr ab dem 15. Januar 1986 eine 3-Zimmer-Wohnung für zunächst zwei Jahre fest zum Gebrauch überließ. § 17 Ziff. 3 des Vertrages enthielt die in der Vorlagefra-ge zu 1) genannte Formularklausel. Die monatliche Miete betrug DM 650,- netto/kalt zzgl. Vorauszahlungen für Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. Die Bekl. zahlte eine Kaution in Höhe von DM 1.850,-. Mit Schreiben vom 8. Oktober 1987 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis unter Benennung einer Nachmieterin zum 31. Oktober 1987. Die Kl. be-stätigte mit Formularschreiben vom 14. Oktober 1987 den "Kündigungswunsch" der Kl., verwies aber darauf, daß eine Kündigung erst zum 15. Ja-nuar 1988 möglich sei. Gleichzeitig erklärte sie sich unter einer Reihe von Bedingungen zur vorzeitigen Vertragsauflösung bereit. Ziff. 2 des Bedingungskatalogs enthielt die in der Vorlagefrage zu 2) genannte Formularklausel. Ziff. 7 bestimmte, daß beim Auszug des Mieters auf dessen Kosten eine Zwischenablesung der Wärmedienst-Meßgeräte veranlaßt wird. Mit dem Inhalt des Schreibens vom 14. Oktober 1987 erklärte sich die Bekl. am 19. Oktober 1987 einverstanden. Diese Erklärung hat sie im Laufe des Rechtsstreits wegen arglistiger Täuschung und Drohung angefochten. Die Kl. vermietete die Wohnung neu zum 1. Dezember 1987. Die Bekl. begehrt von der Kl. widerklagend Rückzahlung eines Teilbetrages der Mietkaution und Auszahlung von Betriebs- und Heizkostenguthaben, insgesamt DM 1.298,68. Die Kl. hat gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. unter anderem mit einem Anspruch auf Zah-lung von DM 650,- als Pauschalabgeltung für erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand wegen vorzeitiger Vertragsauflösung aufgerechnet. Sie beruft sich dabei auf § 17 Ziff. 3 des Mietvertrages vom 17. Dezember 1985 bzw. auf Ziff. 2 des Mietaufhebungsvertrages vom 14./19. Oktober 1987. Die Bekl. hat insoweit lediglich einen Betrag von DM 139,71 aner-kannt und von ihrer Forderung abgesetzt.

Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hat der Widerklage durch Urteil vom 12. Dezember 1988 in vollem Umfang stattgegeben. Es hat zur Begründung unter anderem ausgeführt, die Mietaufhebungsvereinbarung sei nicht aufgrund der Anfechtungserklärung der Bekl. nach §§ 123, 142 Abs. 1 BGB nichtig; die Bekl. habe nichts für einen Anfechtungsgrund we-gen arglistiger Täuschung oder Drohung vorgetragen. Jedoch sei die Pau-schalabgeltungsklausel in dieser Vereinbarung als unzulässige Vertragsstrafe unwirksam.

Gegen das amtsgerichtliche Urteil hat die Kl. Berufung eingelegt. Sie ver-folgt ihren Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter.

Das Landgericht hat die Berufung der Kl. unter Bezugnahme auf die Grün-de der angefochtenen Entscheidung durch Teilurteil vom 21. September 1989 zurückgewiesen, soweit es nicht um die streitige Pauschalabgeltung geht.

Zur Begründung des Vorlagebeschlusses hat das Landgericht folgendes ausgeführt:

Die für die Entscheidung des Falles wesentlichen Rechtsfragen seien von grundsätzlicher Bedeutung. Zum einen würden diese Abgeltungsklauseln in Formularverträgen häufig vereinbart, zum anderen werde ihre Wirksamkeit in der Literatur und in der Rechtsprechung der Untergerichte unterschiedlich beurteilt.

Die Kammer meinte, daß die Regelung der Pauschalabgeltung zumindest im Mietvertrag unwirksam sei. Die in der Vorlagefrage zu 1) genannte Klau-sel erfasse im wesentlichen den Fall der außerordentlichen Kündigung des Mieters aus wichtigem Grund und den - hier vorliegenden - Fall des Miet-aufhebungsvertrages. Im ersten Fall habe der Vermieter in der Regel An-spruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens, so daß sich die sog. Pauschalabgeltung als Schadenspauschale darstelle.

Auch wenn dies für den Mietaufhebungsvertrag nicht gelte, handele es sich doch um verwandte Regelungen mit demselben Zweck, was auch schon durch ihre gemeinsame Behandlung in einer Klausel deutlich werde. Die Pauschale sei vergleichsweise hoch und werde in vielen Fällen die tat-sächlich beim Vermieter anfallenden Kosten übersteigen, insbesondere bei Benennung eines Nachmieters. Zumindest in einem Formularvertrag verstoße die Klausel daher gegen § 11 Nr. 5 a AGBG, ohne daß es darauf ankomme, ob sie wie eine Vertragsstrafenvereinbarung zu behandeln sei oder nicht.

Im Ergebnis nicht anders zu beurteilen sei nach Auffassung der Kammer die Regelung der Pauschalabgeltung im Mietaufhebungsvertrag (Vorlagefrage zu 2). Zwar handele es sich praktisch um eine Abfindung, also um ei-ne Gegenleistung für das Entgegenkommen des Vermieters, wenn die Ab-geltungsvereinbarung erst im Mietaufhebungsvertrag getroffen werde und dieser Vertrag auf Verlangen des Mieters zustandegekommen sei, ohne daß eine Abschlußpflicht des Vermieters bestanden habe. Daraus folge je-doch nicht, daß die Vereinbarung einer solchen Abfindung - wie das LG Itzehoe (WuM 1980, 247 f.) angenommen habe - nach den Grundsätzen der Vertragsfreiheit in jedem Fall zulässig sei. Dabei könne dahinstehen, ob eine solche Vereinbarung auch gegen § 550 a BGB verstoße, jedenfalls sei die in der Vorlagefrage zu 2) genannte Formularklausel nach Ansicht der Kammer wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 6 AGBG unwirksam. Die Klausel erfasse nämlich alle denkbaren Fälle, sowohl die vorzeitige Been-digung eines sehr langfristigen Mietvertrages als auch die nur unerhebliche Abkürzung einer Kündigungsfrist. Gerade im zweiten Fall gehe es aber nur um einen streitigen Zeitraum von wenigen Monaten, innerhalb dessen der jeweilige Mieter früher oder später ausziehe. Die mit der Weitervermietung verbundenen Kosten fielen also zeitlich - wenn überhaupt - nur ge ringfügig eher an; ein besonderer Weitervermietungs- oder Zwischenvermietungsaufwand entstehe nicht, insbesondere wenn der Mieter selbst ei-nen akzeptablen Nachmieter benannt habe. In solchen Fällen habe die Re-gelung eindeutig vertragsstrafenähnlichen Charakter, so daß § 11 Nr. 6 AGBG zumindest analog anzuwenden sei.

II. Die Vorlage ist nur zum Teil zulässig, nämlich nur hinsichtlich der - hilfs-weise gestellten - Vorlagefrage zu 2).

1) Die erste Frage des Vorlagebeschlusses nach der Wirksamkeit der sog. Pauschalabgeltungsklausel im Mietvertrag ist unzulässig. Diese Rechtsfrage ist für die Entscheidung des vorliegenden Falles insoweit unerheblich, als ihr neben der Vorlagefrage zu 2) keine selbständige Bedeutung zu-kommt. Da zwischen den Parteien ein besonderer Mietaufhebungsvertrag besteht, der die Pauschalabgeltung unter Ziff. 2 selbst regelt, ist die Frage nach der Wirksamkeit dieser Abgeltungsklausel vorrangig. Ist sie zu beja-hen, kommt es auf die Klausel im Mietvertrag nicht mehr an, ist sie zu ver-neinen, ist die Abgeltungsklausel im Mietvertrag erst recht unwirksam.

2) Die zweite Frage des Vorlagebeschlusses ist dagegen zulässig. Es han-delt sich um eine Rechtsfrage, die in den Anwendungsbereich des Art. III Abs. 1 des Dritten Mietrechtsänderungsgesetzes (3. MietRÄndG) fällt. Sie ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum und ist - wie dies nä-herer Erläuterung nicht mehr bedarf - für die Sachentscheidung erheblich. Sie ist auch von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von Art. III Abs. I Satz 1 2. Halbsatz des 3. MietRÄndG. Es ist zu erwarten, daß diese Frage auch künftig wiederholt auftreten wird. Zudem ist sie bisher in Rechtsprechung und Literatur uneinheitlich beantwortet worden (für die Wirksamkeit einer solchen Pauschalabgeltungsklausel im Mietaufhebungsvertrag: LG Itzehoe WuM 1980, 247 f.; LG Lübeck WuM 1985, 114; AG Reinbek WuM 1985, 112; Palandt-Putzo, BGB, 19. Aufl., § 550 a Anm. 1 [ohne Differenzierung zwischen einer formularmäßigen Pauschalabgeltungsvereinbarung im Mietvertrag und im Mietaufhebungsvertrag]; zurückhaltender Em merich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 550 a Rz 3 [Zulässigkeit der Klau-sel "in engem Rahmen"]; - für die Unwirksamkeit der Klausel im Mietaufhe-bungsvertrag: LG Itzehoe WuM 1989, 176; AG Bremen ZMR 1983, 22; Blank WuM 1985, 274 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 98; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rz 285, 289, IV Rz 347; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 71 Rz 2 [ohne Differenzierung zwischen Mietvertrag und Mietaufhebungsvertrag]; Schmid WuM 1981, 99 f.).

Die Rechtsfrage ist - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden worden.

III. In der Sache beantwortet der Senat die Vorlagefrage zu 2) wie aus der Beschlußformel ersichtlich. Hierbei hat er sich von den nachstehenden Er-wägungen leiten lassen:

1) Die Wirksamkeit der Pauschalabgeltungsklausel des Mietaufhebungsvertrages ist an den Vorschriften des AGB Gesetzes zu messen. Bei die-ser vorformulierten Bedingung handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG.

a) Entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansicht (HansOLG vom 19. April 1973, 4 U 109/72; AG Bremen ZMR 1983, 22; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 550 a Rz 4; Sternel, a.a.O., III Rz 289, IV Rz 347) wird eine Pauschalabgeltungsvereinbarung der vorliegenden Art nicht von § 550 a BGB erfaßt. Diese Vorschrift verbietet eine Vereinbarung, durch die sich ein Vermieter von Wohnraum vom Mieter eine Ver-tragsstrafe versprechen läßt.

Ob eine Vertragsstrafenregelung vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Wesentliches Kennzeichen einer Vertragsstrafe ist, daß sie die Erfül-lung der Hauptforderung durch einen möglichst wirksamen Druck auf den Vertragsgegner absichern soll (BGHZ 49, 84, 89; BGH NJW 1983, 1542). Das ist bei der hier vereinbarten Pauschalabgeltung nicht der Fall. Die Klausel ist nicht darauf gerichtet, die Mietzinszahlung zu erzwingen, son-dern knüpft gerade an die einvernehmliche Vertragsaufhebung an. Schon aus der Höhe einer Monatsmiete - netto/kalt - ergibt sich, daß sie nicht als wirksames Druckmittel zur Einhaltung des Mietvertrages angesehen werden kann (vgl. Schmid WuM 1981, 99). Käme eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages nicht zustande, würden für den Mieter nach der Wertung des § 552 BGB weit höhere Kosten anfallen.

Nach Wortlaut und Zweck regelt die Abgeltungsklausel vielmehr den Aus-gleich für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand der vorzeitigen Vertragsauflösung, die im Interesse des Mieters liegt und nach dem Vertragsformular auf dessen "Kündigungswunsch" zurückgeht. Damit handelt es sich im Rechtssinne um die Vereinbarung einer Aufwendungsersatzpauschale (ebenso: Wolf, in: Wolf/Horn/Lindacher; AGBG, 2. Aufl., § 9 Rz M 43). Solange der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf die in seinem Interesse liegende Entlassung aus dem Mietvertrag hat, erscheint es nicht billig, die durch den Mietaufhebungsvertrag verursachten zusätzlichen Kosten dem Vermieter aufzuerlegen.

Eine Ausdehnung des Anwendungsbereichs des § 550 a BGB auf die vor-liegende Aufwendungsersatzpauschale kommt nicht in Betracht. Auch der Schutzzweck der Vorschrift - der Mieterschutz (vgl. Staudinger Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 550 a Rz 1) - gebietet es nicht, eine Pauschalierung von zusätzlichen Kosten, die der Vermieter im Mietaufhebungsvertrag gerade im Interesse des Mieters auf sich genommen hat, schlechthin für unzulässig zu halten. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Mieter bei der formu-larmäßigen Vereinbarung eines pauschalen Aufwendungsersatzes auch durch die Bestimmungen des AGBG geschützt wird. Entgegen der Auffassung der Kl. unterliegt nämlich diese Vereinbarung als Nebenabrede des Aufhebungsvertrags einer Inhaltskontrolle nach dem AGBG (ebenso: Hensen, in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 6. Aufl., Anh. §§ 9-11 Rz 508). Nach § 8 AGBG sind von der Inhaltskontrolle nur Vertragsbestandteile ausgenommen, bei deren Fehlen der Vertrag mangels Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Hauptgegenstandes nicht durchgeführt werden könnte (Wolf, in: Wolf/Horn/Lindacher, a.a.O., § 8 Rz 8). Diese Folge würde beim Fehlen einer Aufwendungsersatzregelung im Mietaufhebungsvertrag nicht eintreten.

b. Gegen ein spezielles Klauselverbot der §§ 10, 11 AGBG verstößt die Pauschalabgeltungsvereinbarung nicht. Weder § 11 Nr. 5 und 6 AGBG noch § 10 Nr. 7 b AGBG sind einschlägig.

Der Anwendung des § 11 Nr. 5 AGBG steht entgegen, daß die Klausel nicht von einem vertragswidrigen Verhalten des AGB-Kunden ausgeht. Bei ei-ner einvernehmlichen Vertragsaufhebung entstehen keine Schadensersatzansprüche.

Aber auch § 10 Nr. 7 b AGBG erfaßt die vorliegende Aufwendungsersatzklausel nicht, da die Pauschalabgeltung nicht an ein gesetzliches oder ver-tragliches Rücktritts- oder Kündigungsrecht anknüpft. Eine Klausel, die - wie hier - Aufwendungsersatzansprüche vorsieht, die keine gesetzliche Grundlage haben, ist nicht nach § 10 Nr. 7, sondern im ganzen nach § 9 AGBG zu bewerten (Staudinger-Schlosser, BGB, 12. Aufl., § 10 Nr. 7 AGBG Rz 3; Koch/Stübing, AGBG, § 10 Nr.7 Rz 5, 24; Graf von Westphalen, in: Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, AGBG, 2. Aufl., § 10 Nr. 7 Rz 9). Dabei sind allerdings die von § 10 Nr. 7 AGBG getroffenen Wertentscheidungen zu berücksichtigen, so daß im Ergebnis kein Unterschied zu der von Wolf (in: Wolf/Horn/Lindacher, a.a.O., § 10 Nr. 7 Rz 9) befürworte-ten analogen Anwendung des § 10 Nr. 7 b AGBG auf die Überprüfung der Höhe der Aufwendungsentschädigung besteht.

c. Dem Grunde nach bestehen auch im Hinblick auf § 9 AGBG keine Be-denken gegen die Zulässigkeit der Vereinbarung einer Aufwendungsersatzpauschale. Denn wie sich aus dem formularmäßigen Mietaufhebungsvertrag ergibt, beruht die vorzeitige Vertragsauflösung auf dem Wunsch des Mieters.

Daß eine Übernahme des dadurch verursachten zusätzlichen Aufwandes durch den Mieter eine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts im Sinne des § 9 Abs.2 Ziff.

l AGBG darstellt, ist - entgegen Schmid (WuM 1981, 99, 100) - nicht ersichtlich. Eine gesetzliche Regelung des Mietaufhebungsvertrages, von der abgewichen worden sein könnte, besteht nicht. Elementarpflichten aus dem Mietvertrag werden durch die einvernehmliche Vertragsauflösung nicht berührt (AG Hamburg WuM 1985, 113).

Wenn der Mieter den Vorteil aus der vorzeitigen Vertragsbeendigung zieht (§ 552 BGB), erscheint es nicht unbillig, ihn auch die zusätzlichen Kosten tragen zu lassen. Die einseitige Vertragsbeendigung durch Kündigung bleibt als Alternative ohne Kostennachteil möglich.

Auch wird dem Mieter durch die Formularklausel - entsprechend § 11 Nr. 5 b AGBG (vgl. Wolf, in: Wolf/Horn/Lindacher, a.a.O., § 10 Nr.7 Rz 16) - nicht der Nachweis abgeschnitten, daß dem Vermieter nur ein niedrigerer Aufwand als der pauschalierte entstanden ist. Schon durch die Begriffe "Pauschalabgeltung" und "ohne besonderen Nachweis" wird erkennbar, daß der Gegenbeweis nicht ausgeschlossen ist (Hensen, in: Ulmer/Brand ner/Hensen, a.a.O., § 11 Nr.5 Rz 21). Eines ausdrücklichen Hinweises be-darf es dafür nicht (BGH NJW 1982, 2316, 2317; 1985, 320, 321).

d. Die fragliche Klausel ist auch nicht wegen der Höhe der Aufwendungser-satzpauschale nach § 9 Abs.

l AGBG i.V.m. der Wertentscheidung des § 10 Nr.7 b AGBG unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter entgegen den Ge-boten von Treu und Glauben nicht unangemessen. Grundgedanke eines Aufwendungsersatzes ist, daß er den realen Kosten des Verwenders ent-sprechen muß (Wolf, in: Wolf/Horn/Lindacher, a.a.O., § 10 Nr. 7 Rz 19).

Insoweit ist eine generalisierend-typisierende Betrachtungsweise anzustellen und das Redlichkeitsgebot zu beachten (Graf von Westphalen, in: Löwe/Graf von Westphalen/Graba, AGBG, 2. Aufl. § 10 Nr. 7 Rz 26). Unan-gemessen hoch ist der in AGBG festgesetzte Betrag zwar auch dann, wenn die Klausel nur in bestimmten, nicht ganz seltenen Fällen zu einem unangemessenen hohen Aufwendungsersatz führt (vgl. Münchener Kom-mentar - Götz, 2. Aufl. § 10 Nr. 7 AGBG Rz 39). Bei Zugrundelegung dieser Kriterien überschreitet eine Pauschale in Höhe von einer Monatsmiete - netto/kalt - den zulässigen Rahmen nicht.

Wie die Auslegung des Aufhebungsvertrages ergibt, dient die vereinbarte Pauschale insbesondere der Abgeltung der Kosten für die Wohnungsabnahme, für die Abrechnung und Buchung sowie für die Suche nach einem neuen Mieter. Die Kosten können schon deswegen leicht die Höhe einer monatlichen Nettokaltmiete erreichen, weil nicht auszuschließen ist, daß der Vermieter z.B. mit einer Maklercourtage in dieser Höhe belastet wird.

Ob diese Kosten im konkreten Weitervermietungsfall den Betrag einer Net-to-Kaltmiete erreichen, wird allerdings von Blank WuM 1985, 274, 275), Er-man-Schopp (BGB, 8. Aufl., § 550 a Rz 3) und dem AG Hamburg (WuM 1985, 113) in Zweifel gezogen. Indessen ist bei der für die Inhaltskontrolle gebotenen generalisierend typisierenden Betrachtungsweise nicht auf den Kostenaufwand für die Weitervermietung im zur Entscheidung stehenden Einzelfall abzustellen.

Die Beschränkung des Rechtsentscheides auf Mietaufhebungsverträge, die auf Veranlassung des Mieters zustandekommen, ergibt sich aus dem vorliegend zu beurteilenden Formularvertrag.