Wirksame Betriebskostenvereinbarung bei bloßer Bezugnahme auf § 27 II. BV

Der Vermieter kann die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag folgende Klausel enthält: "Neben der Miete werden Betriebskosten, insbesondere diejenigen i. S. d. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung vom Mieter erhoben. Die von dieser Vorauszahlung erfaßten Betriebskosten sind in der Anlage ‚Betriebskostenaufstellung' enthalten, weiche wesentlicher Vertragsbestandteil ist." "Dies gilt auch dann, wenn dem Mietvertrag entgegen der zitierten Klausel eine Betriebskostenaufstellung nicht beigefügt war und dem Mieter auch sonst der Inhalt der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung nicht mitgeteilt oder weitere Erläuterungen gegeben worden sind (Anschluß an den Rechtsentscheid des BayObLG v. 26.2.1984 - RE-Miet 3/84).

Die Bekl. hat mit dem Rechtsvorgänger der Kl. am 1.4.1992 einen Mietvertrag geschlossen, in dessen § 3 es u. a. be-züglich der Betriebskosten heißt: "Neben der Miete werden Betriebskosten, insbesondere diejenigen i. S. d. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung vom Mieter erhoben. Die von dieser Vorauszahlung erfaßten Betriebskosten sind in der Anlage ‚Betriebskostenaufstellung' enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist." Eine Betriebskostenaufstellung war dem Vertrag nicht beigefügt. Ergänzende Erörterungen hat es bei Vertragsschluß nicht gegeben. In den Jahren vor 1995 zahlte die Bekl. in nicht näher beschriebenem Umfang auch auf die ihr in Rechnung gestellte Umlage. Mit ihrer Klage verlangen die Kl. die Betriebskosten für das Jahr 1995.

Das Amtsgericht hat die Klage im wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, daß die bloße Bezugnahme im Formularmietvertrag nicht ausreiche. Es fehle eine Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten, so daß es bei der gesetzlichen Regelung des § 546 BGB verbleibe. Das Landgericht hält diese Frage für entscheidungserheblich und möchte im Sinn einer Unwirksamkeit der Formularklausel entscheiden. Es hält sich jedoch daran durch den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 26.2.1984 (REMiet 3/84, RES Nr. 5 zu § 4 MHG) gehindert. Deswegen hat das Landgericht folgende Frage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann der Vermieter die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten mit der mietvertraglichen Regelung "Neben der Miete werden Betriebskosten, insbesondere diejenigen i. S. d. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung vom Mieter erhoben. Die von dieser Vorauszahlung erfaßten Betriebskosten sind in der Anlage ‚Betriebskostenaufstellung' enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist." auf den Mieter umlegen, auch wenn dem Mietvertrag entgegen der zitierten Klausel eine Betriebskostenaufstellung nicht beigefügt war und dem Mieter auch sonst der Inhalt der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung nicht mitgeteilt und weitere Erläuterungen nicht gegeben worden sind?

Die Vorlage ist zulässig (§ 541 ZPO), weil das Landgericht bei einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt, von dem genannten Rechtsentscheid des BayObLG abweichen will und diese Abweichung aus den vom Landgericht dargelegten Gründen auch entscheidungserheblich ist.

Der Senat schließt sich - wie zuvor schon das OLG Hamm (Rechtsentscheid vom 22.8.1997, 30 RE-Miet 3/97, WuM 1997, 542 = 1997, 592 = ZMR 1997, 592 = MDR 1997,1016 NZM 1998, 186 = NJW-RR 1998, 1098) - dem Rechtsentscheid des BayObLG an. Der im Formularvertrag angegebene Begriff der Betriebskosten i. S. d. § 27 der II. BV ist ein Begriff, der im Kernbereich und in der Tragweite für Durchschnittsmieter verständlich ist. Nur wegen Einzelheiten und der Abgrenzung des Begriffs wird in dem Formularmietvertrag auf Rechtsvorschriften verwiesen, was der Klarstellung und der Vermeidung von Streitigkeiten dient. Das BayObLG hat deswegen zu Recht ausgeführt, daß unter diesen Umständen, wenn der Mieter keine nähere Aufklärung wünscht, davon ausgegangen werden kann, daß er mit dem in der angegebenen Rechtsnorm definierten Begriff "Betriebskosten" einverstanden ist.

Dieser Fall ist auch nicht vergleichbar mit dem vom Landgericht zitierten Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Schleswig vom 27.3.1995 (RE-Miet 1/93, WuM 1996, 85). Das OLG Schleswig hat dort in einem Formularmietvertrag die Verlängerungsoption des § 568 BGB für nicht wirksam abbedungen erachtet. Die Klausel, die das OLG Schleswig gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG nicht für einbezogen gehalten hat, lautete: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Hierzu hat das Oberlandesgericht Schleswig ausgeführt, an der erforderlichen Verständlichkeit fehle es dann, wenn die Allgemeine Geschäftsbedingung nicht aus sich heraus verstehbar sei, weil sie nur eine Verweisung auf eine nicht abgedruckte gesetzliche Bestimmung enthalte. So ist die Regelung in dem vorliegenden Mietvertrag aber nicht, da der Kernbereich des Begriffs "Betriebskosten" aus sich heraus verständlich ist und nur zu näherer Abgrenzung auf die Rechtsnorm verwiesen wird.

Im Mietvertrag war vorgesehen, daß der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen leisten sollte unter Verweis auf § 27 II. BV und eine in Wahrheit nicht beigefügte Betriebskostenaufstellung.

Mit Rechtsentscheid vom 10. Mai 2000 hielt das OLG Frankfurt/Main die Formularklausel für wirksam. Der Begriff der Betriebskosten sei auch für einen Durchschnittsmieter verständlich; der Verweis auf die II. BV diene zur Klarstellung.

Wir halten den Rechtsentscheid für falsch; Vermietern kann nur dringend geraten werden, solche oder ähnliche Formularklauseln nicht zu verwenden. Das BayObLG (RiM 2, 1302) und das OLG Hamm (RiM 3, 3240) hatten über Klauseln zu entscheiden, wonach der Mieter Betriebskosten gem. § 27 II. BV zahlen sollte. Hierin ist - mit gutem Grund - kein Verstoß gegen das Transparenzgebot nach § 9 AGBG gesehen worden, weil der Begriff der Betriebskosten gesetzlich definiert ist und im Kern jedermann bekannt ist. In dem vom OLG Frankfurt am Main entschiedenen Fall sollten jedoch "Betriebskosten, insbesondere diejenigen nach § 27 II. BV" umgelegt werden, das heißt, auch andere als in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgezählte Kosten - das ist tödlich -, denn der Betriebskostenkatalog darf im Wohnraummietrecht nicht durch Vereinbarung erweitert werden. Eine Formularklausel, die den Schluß nahelegt, daß dies doch geschehen sollte, ist insgesamt unwirksam.