Wirksame Begründung der Entgelterhöhung mit Auskunft des Gutachterausschusses

Auch nach § 6 NutzEV a. F. konnte sich der Eigentümer zur Begründung für die Entgelterhöhung auf ein Gutachten des Gutachterausschusses beziehen; die Angabe von identifizierbaren Vergleichsobjekten war nicht erforderlich.

Die Kl. begehren von dem Bekl. die Zahlung eines erhöhten Nutzungsentgelts auf der Grundlage der Nutzungsentgeltverordnung. (...)

Mit Schreiben vom 24.8.2001, dem Bekl. zugegangen am 27.8.2001, erklärten die Kl. die Erhöhung des Nutzungsentgelts zum 1. November 2001 auf 1,80 DM pro Quadratmeter und Jahr. Dieser Erhöhungserklärung beigefügt war eine Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Potsdam gemäß § 7 Abs. 1 der Nutzungsentgeltverordnung. (...)

Der Bekl. meint, die Erhöhungserklärung sei unwirksam. Dem Schreiben des Gutachterausschusses seien drei vergleichbare Grundstücke in Potsdam-Bornim nicht zu entnehmen. Die Lage der Grundstücke sei nicht angegeben, so daß diese nicht identifizierbar und vergleichbar seien. Die Einordnung der Kleingärten als Erholungsgrundstücke erscheine angesichts der Lage derselben bedenklich. Sämtliche Gärten befänden sich - insoweit unstreitig - an einem Nordhang zwischen den Hinterhöfen einer Häuserzeile längs einer viel befahrenen Ausfallstraße (B 273) und einem Friedhof. (...)

(...) II. Das Erhöhungsverlangen der Kl. vom 24.8.2001 ist wirksam, insbesondere entspricht es den Anforderungen des § 6 Nutzungsentgeltverordnung a. F. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 Nutzungsentgeltverordnung a. F. hat der Überlassende anzugeben, daß mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Womit der Überlassende diese Angabe begründet, steht ihm frei (vgl. Schilling in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, 21. Ergänzungslieferung, Teil 3 D III, Rn. 12). Wie in § 2 Abs. 2 Miethöhegesetz reicht auch hier jede Darlegung von Gründen aus, die die Annahme rechtfertigen, daß mit dem Erhöhungsverlangen das ortsübliche Entgelt nicht überschritten wird. Entgegen der Auffassung des Bekl. sind die Kl. somit nicht gehalten, zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens drei Vergleichsgrundstücke anzugeben. Denn dies stellt nur eines der möglichen Begründungsmittel dar. Die Auskunft des Gutachterausschusses vom 16.8.2000 erscheint der Kammer zur Begründung des Erhöhungsverlangens auch inhaltlich ausreichend. Durch die in § 6 Nutzungsentgeltverordnung dem Überlassenden auferlegte Pflicht zur Begründung des Erhöhungsverlangens soll der Nutzer sich - entsprechend der Intention der vergleichbaren Regelung im Miethöhegesetz - anhand der mitgeteilten Daten schlüssig werden können, ob er der Erhöhung zustimmen will oder nicht (vgl. Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4. Auflage, Rn. 10 Seite 523). Dabei dürfen die Verfahrensvorschriften nicht so ausgelegt werden, daß die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwert wird (Köhler/Kossmann, a. a. O.). Hiervon ausgehend ist die in Rede stehende Auskunft ausreichend. Der Bekl. wird durch sie hinreichend in die Lage versetzt, die Berechtigung der klägerischen Erhöhungsverlangen zu überprüfen. Die Auskunft enthält insbesondere eine ausreichende Anzahl von Bewertungskriterien. So lassen sich der Auskunft die Art der Nutzung der Bezugsobjekte (Erholungsgrundstücke), deren Lage (Gemarkung) und Größe entnehmen. Ferner enthält die Auskunft Angaben zur Bebauung, zum Vertragsdatum und zum Umfang der Erschließung. Soweit der Bekl. meint, die Art der Grundstücksnutzung sei nicht vergleichbar, weil es sich bei den streitigen Flächen nicht um Erholungsgrundstücke handele, betrifft dies lediglich die materielle Berechtigung der Forderung, nicht jedoch die formale Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Hier hätte es dem Bekl. oblegen, dezidiert darzulegen, daß es sich gerade nicht um Erholungsgrundstücke handelt. Nach den unter Ziff. 1 getroffenen Feststellungen ist eine ausschließlich kleingärtnerische Nutzung im Sinne des überwiegenden Anbaus von Gartenbauerzeugnissen jedenfalls nicht feststellbar. Soweit der Bekl. geltend macht, der Erholungswert der Grundstücke sei angesichts der Lage erheblich eingeschränkt, wäre dieser Umstand lediglich im Rahmen der konkreten Bemessung des Nutzungsentgelts von Bedeutung. Daß aber das verlangte Nutzungsentgelt von 1,80 DM pro Quadratmeter und Jahr unangemessen hoch sei, hat der Bekl. nicht behauptet. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und des Bekl. bedurfte es auch keiner weiteren Individualisierung und Kon-kretisierung der Bezugsobjekte dahingehend, daß der Bekl. diese auf-suchen und die Vergleichbarkeit nachprüfen kann. Im Rahmen des Miethöhegesetzes ist anerkannt, daß es einer derartigen Individualisierung der Vergleichsobjekte nur dann bedarf, wenn als Begründungsmittel drei Vergleichsobjekte durch den

h keiner weiteren Individualisierung und Kon-kretisierung der Bezugsobjekte dahingehend, daß der Bekl. diese auf-suchen und die Vergleichbarkeit nachprüfen kann. Im Rahmen des Miethöhegesetzes ist anerkannt, daß es einer derartigen Individualisierung der Vergleichsobjekte nur dann bedarf, wenn als Begründungsmittel drei Vergleichsobjekte durch den Vermieter genannt wer-den (vgl. Köhler/Kossmann, a. a. O., Rn. 7 Seite 530 und Rn. 7 Seite 535; Wetekamp in: Miet- und Wohnungsrecht, Texte und Erläuterungen, Luchterhand-Verlag, Band II, Stand Februar 1997, Rn. 95 zu § 2 MHG). Für die Begründung durch ein Sachverständigengutachten ist hingegen anerkannt, daß der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten seine Vergleichsobjekte nicht derart konkret zu offenbaren hat, daß der Mieter die Objekte zur Kontrolle aufsuchen kann. Dies fin-det seinen Grund darin, daß hinter dem Gutachter die Autorität eines anerkannten Sachverständigen steht und der Sachverständige ohne Einwilligung der betreffenden Parteien ohnehin nicht berechtigt ist, Vergleichsobjekte in dieser Weise zu offenbaren (Köhler/Kossmann, a. a. O., S. 530 Rn. 7, S. 531 Rn. 9). Nichts anderes kann nach Auffas-sung der Kammer für eine Auskunft des Gutachterausschusses gelten. Entscheidend ist, ob nach dem Umfang der erteilten Auskunft den Belangen des Nutzers hinreichend Rechnung getragen wird. Dies ist vorliegend der Fall.

Bis zum 24. Juni 2002 hieß es in der Nutzungsentgeltverordnung, daß ein Erhöhungsverlangen zu begründen sei, wobei die Benennung von drei vergleichbaren Grundstücken genüge. Das Amtsgericht Potsdam und das Amtsgericht Strausberg hatten daraus gefolgert, daß auch eine Auskunft des Gutachterausschusses nach § 7 NutzEV die vergleichbaren Grundstücke identifizierbar angeben müsse.

Der Eigentümer hatte sich in seinem Schreiben zur Erhöhung des Nutzungsentgelts auf eine Auskunft des Gutachterausschusses bezogen, die der Erhöhungserklärung beigefügt war. Der Nutzer meinte, es reiche nicht aus, da die Lage der Grundstücke nicht angegeben sei.

Mit Urteil vom 6. März 2003 verwies das Landgericht Potsdam auf die vergleichbare Regelung für Wohnraum. Dort sei auch als Begründungsmittel unterschieden zwischen identifizierbaren Vergleichswohnungen und einem Sachverständigengutachten, bei dem eben gerade nicht die Objekte benannt werden müßten. Das Urteil entspricht der Neufassung des § 6 NutzEV und hat für die vielen noch anhängigen Altfälle erhebliche Bedeutung.