Wirksame Bedarfsklausel über Schönheitsreparaturen

Die Klausel in einem Gewerbemietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen dann auszuführen sind, "wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist", ist wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Der Kl. hat dem Grunde nach gegen den Bekl. gemäß §§ 281 Abs. 1 Satz 1, 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 5 Ziffer 2, 21 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 13.5.1997 einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten für die erforderlichen Schönheitsreparaturen.

Die Verpflichtung des Bekl. im Mietvertrag in §§ 5 Ziffer 2, 21 Ziffer 2 zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist wirksam.

Der Umfang der vom Bekl. geschuldeten Schönheitsreparaturen wird durch § 21 Ziffer 2 des Mietvertrages festgelegt. Danach sind die Schönheitsreparaturen dann auszuführen, "wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist." Die Schönheitsreparaturverpflichtung aus dem Mietvertrag ist deshalb bedarfsabhängig. Sie ist nicht turnusmäßig vorzunehmen, sondern nur allein dann, wenn die - bedarfsabhängigen - Voraussetzungen vorliegen.

Etwas anderes als die Verpflichtung zur Durchführung von bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturen ergibt sich nicht aus § 5 Ziffer 2 des Mietvertrages. Danach sind die Schönheitsreparaturen "nach Maßgabe von § 21 Ziffer 2 durchzuführen, und zwar während des Mietverhältnisses, jedenfalls zu dessen Ende". Der Umfang der Schönheitsreparaturen wird somit ausweislich des Wortlautes durch § 5 Ziffer 2 nicht über den in § 21 Ziffer 2 definierten Inhalt hinaus erweitert bzw. modifiziert. § 5 Ziffer 2 trifft im letzten Halbsatz lediglich eine Fälligkeitsregelung, die jedoch keine Auswirkung auf den Umfang der geschuldeten Schönheitsreparaturen hat. Hinsichtlich der bedarfsabhängigen Fälligkeit wird durch § 5 Ziffer 2 letzter Halbsatz klargestellt, dass die Schönheitsreparaturen, wenn die Voraussetzungen des § 21 Ziffer 2 vorliegen, während des Mietverhältnisses durchzuführen sind, jedenfalls aber zu dessen Ende. Eine bedarfsunabhängige und/oder unbedingte Endrenovierungspflicht lässt sich daher aus § 5 Ziffer 2 nicht herauslesen. Denn bei der Auslegung der in § 5 Ziffer 2 getroffenen Regelung kann und darf § 21 Ziffer 2 - auf den § 5 Ziffer 2 ausdrücklich verweist - nicht ausgeblendet werden. § 21 Ziffer 2 setzt dabei gerade ausdrücklich den Bedarf für die Durchführung der Schönheitsreparaturen voraus, da es dort heißt: "... wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist."

§§ 5, 21 des Mietvertrages verpflichten den Bekl. ausweislich des Wortlautes nicht zu einer Anfangsrenovierung. Sie enthalten nur Verpflichtungen des Bekl. für die Durchführung von bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturen. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Rechtsprechung zur Unzulässigkeit einer Anfangsrenovierungsverpflichtung neben laufenden bedarfsabhängigen Schönheitsreparaturverpflichtungen, die für Wohnraum ergangen ist (OLG Hamburg, NJW‑RR 1992, 10; LG Hamburg, WuM 2004, 88; AG Dortmund, WuM 2004, 87), auch auf einen Gewerberaummietvertrag übertragbar ist. Denn der hier streitgegenständliche Mietvertrag enthält gerade keine Verpflichtung zu einer Anfangsrenovierung, wie es in den dortigen Urteilen der Fall war. Dass sich faktisch etwas anderes aus dem tatsächlichen Zustand der Mieträume beim Einzug des Bekl. ergeben kann, ist für die Auslegung des Mietvertrages ohne Belang.

Die in § 5 Ziffer 2 gewählte Formulierung ist nicht mehrdeutig, mithin nicht gemäß § 305 c Abs. 2 BGB unwirksam. Eine bedarfsunabhängige Endrenovierungspflicht kann auch nicht aus dem Wort "jedenfalls" hergeleitet werden, da dies nur dann möglich ist, wenn man § 21 Ziffer 2, auf den § 5 Ziffer 2 ausdrücklich Bezug nimmt, gedanklich vollkommen ausblendet. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Formulierung "jedenfalls zu dessen Ende". § 5 Ziffer 2 des Mietvertrages enthält entgegen der Ansicht des Bekl. weder eine unübersichtliche noch/oder eine verwirrende Wortwahl. Ein anderes Auslegungsergebnis, als in § 5 Ziffer 2 eine bedarfsabhängige Renovierungspflicht ohne bedarfsabhängige Endrenovierungspflicht des Bekl. zu erblicken, ist bei einer verständigen Auslegung - die § 5 Ziffer 2 immer im Lichte des § 21 Ziffer 2 sehen muss - nicht möglich. [...]

§ 5 Ziffer 2 ist aus den vorgenannten Gründen auch bei verständiger Auslegung aus sich heraus verständlich, hält mithin der Transparenzkontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB stand. §§ 5 Ziffer 2, 21 Ziffer 2 lassen in ihrer Gesamtschau gerade nicht mehrere rechtlich vertretbare Auslegungsergebnisse zu. [...]

Die Klausel, wonach Schönheitsreparaturen dann auszuführen sind, "wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist", ist wirksam.

Nach der Regelung im Formularmietvertrag über Geschäftsräume war der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen "während des Mietverhältnisses, jedenfalls zu dessen Ende" verpflichtet. Eine weitere Bestimmung im Mietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen "fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen" waren, wenn "das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt" ist. Nachdem der Mieter die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses unrenoviert zurückgegeben hatte, setzte der Vermieter eine Nachfrist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen und erhob nach deren Ablauf Klage auf Schadensersatz.

Das Landgericht Hildesheim verurteilte den Mieter antragsgemäß zum Ersatz der für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten. Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei wirksam, weil die entsprechenden Regelungen im Mietvertrag weder mehrdeutig noch intransparent seien.

Soweit das Landgericht sich damit auseinandersetzt, ob die Regelungen im Mietvertrag eine bedarfsabhängige Reparaturverpflichtung des Mieters enthalten, kann dahinstehen, ob tatsächlich von einer "weichen" Frist ausgegangen werden kann. Die Unwirksamkeit der Regelungen dürfte sich nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ergeben: Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (auch) dann unwirksam, wenn sie nicht "klar und verständlich" sind. So dürfte der Fall hier liegen. Es ist schon nicht erkennbar, was mit der Regelung gemeint ist, wonach die Schönheitsreparaturen "dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend" auszuführen sind. Hier waren Räume zum Betrieb einer Arztpraxis vermietet worden: Welche Renovierungsart ist für Arztpraxen (Orthopäde - Psychiater - Internist) üblich? Jedenfalls ist die Regelung deshalb intransparent, weil nicht erkennbar ist, wann das Aussehen der Räume "mehr als nur unerheblich" (also erheblich?) beeinträchtigt ist. Im Hinblick hierauf hätte wohl von der Unwirksamkeit der Regelung ausgegangen werden müssen.