Wirksame Übernahme „sämtlicher Wartungskosten“ im Geschäftsraummietvertrag, Betriebskosten, Instandhaltungskosten

In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt.

Die Kl. verlangt von dem Bekl. Zahlung restlicher Betriebskosten für das zur Nutzung als Zahnarztpraxis vermietete Objekt, das zu einem „Einkaufs- und Gewerbezentrum“ gehört, welches sich über verschiedene Straßenzüge erstreckt und aus großen Gewerbeeinheiten, kleinteiligen Gewerbe- bzw. Praxisflächen und einer großen Anzahl von Wohnungen besteht. Das Landgericht hat den Bekl. verurteilt, aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 an die Kl. 552,50 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.1.2013 zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Auslegung von § 4 Abs. 1 des Mietvertrages ergebe, dass der Bekl. nicht sämtliche, sondern nur die Wartungskosten für die in dieser Vorschrift ausdrücklich genannte Klimaanlage zu tragen habe. Die Berufung des Kl. hatte überwiegend Erfolg.

Die Klage ist in dem in zweiter Instanz noch verfolgten Umfang ganz überwiegend begründet. Der Kl. steht gegen den Bekl. ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von insgesamt 7.213,05 € zu (§ 4 des Mietvertrages).

Die Betriebskostenabrechnungen einschließlich der Heizkostenabrechnungen sind formell ordnungsgemäß. […] Dabei sind die von der Kl. nachträglich gegebenen Erläuterungen einschließlich der in der Berufungsinstanz erfolgten Richtigstellungen gleichfalls zu berücksichtigen (vgl. BGH, NJW 2010, 3363 ff. [BGH, 11.8.2010 - VIII ZR 45/10]). Die inhaltliche Richtigkeit der einzelnen Positionen ist dabei keine Voraussetzung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnungen, welche die Fälligkeit der Forderungen begründen. […]

Die Abrechnung ist unter Berücksichtigung der nicht mehr geforderten Position und der Korrekturen durch die Kl. im Schriftsatz vom 24.2.2015 ganz überwiegend auch materiell ordnungsgemäß.

Die Wartungskosten sind insgesamt umlagefähig, nicht lediglich die Wartungskosten für die im Rahmen der umlegbaren Betriebskosten ausdrücklich genannten Anlagen. Der Begriff „sämtliche Wartungskosten“ umfasst auch nach dem Verständnis eines durchschnittlichen gewerblichen Mieters als objektiven Erklärungsempfängers alle, auch gegebenenfalls nicht ausdrücklich genannte oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbare Wartungskosten. Die Umlegbarkeit der einzelnen Wartungskosten richtet sich allein nach der Wirksamkeit dieser Vertragsklausel.

Diese Klausel ist wirksam. Sie ist nicht überraschend im Sinne des § 305 c BGB, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht auch für übliche Wartungskosten rechnen muss. Dabei ist eine Angabe der konkreten entstehenden Kosten im Mietvertrag nicht erforderlich. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen. Die Kl. als Vermieterin hat vielmehr wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse daran, die Kosten variabel auszuweisen, um bei einer Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten oder einer Änderung der entstehenden Kosten diese ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können. Der Bekl. als Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichten würde, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. zur entsprechenden Argumentation bei der Umlegung von „Verwaltungskosten“ BGH, NJW 2010, 671 ff., [BGH, 9.12.2009 - XII ZR 109/08] m.w.N.). Eine Diskrepanz der Nebenkostenvorauszahlungen zu den später tatsächlich entstehenden Kosten führt nicht zu einer anderen Beurteilung, da die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich keinen zu schützenden Vertrauenstatbestand schafft (vgl. BGH, NJW 2004, 2674 f. [BGH, 28.4.2004 - XII ZR 21/02]).

Die Klausel benachteiligt den Mieter auch nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, insbesondere ist sie nicht intransparent (§ 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB). Dabei reicht es aus, dass in § 4 des Mietvertrages als zu erstattende Nebenkosten allgemein „sämtliche Wartungskosten“ genannt sind. Eine nähere Aufschlüsselung oder eine sonstige Begrenzung, insbesondere der Höhe nach ist nicht geboten (vgl. OLG Koblenz, ZMR 2013, 795 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 7.11.2012 - VIII ZR 118/12; BGH, NJW 2010, 226 f. [BGH, 11.11.2009 - VIII ZR 221/08]; BGH, NJW 2007, 1356 f. [BGH, 14.2.2007 - VIII ZR 123/06]; anders, wenn zugleich die Kosten für „die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes“ ohne Begrenzung der Höhe nach umgelegt werden sollen, vgl. BGH, NJW 2014, 3722 ff. [BGH, 10.9.2014 - XII ZR 56/11]; BGH, NJW 2013, 41 ff. [BGH, 26.9.2012 - XII ZR 112/10]). Zwar sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen und wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Hierfür reicht die Bezeichnung „Wartungskosten“ aber aus, da dieser Begriff allgemein ausreichend klar definiert ist. Zur Ausfüllung dieses Begriffs kann auf die übereinstimmenden Definitionen in § 2 Nrn. 4 d) und 5 c) BetrKV für Heizung und Warmwasserversorgung zurückgegriffen werden (vgl. auch § 2 Nrn. 4 a), 7, 15 und 16 BetrKV für Aufzug, Antennenanlage und Einrichtung für die Wäschepflege; vergleichbar für die Definition der Verwaltungskosten BGH, NJW 2010, 671 ff. [BGH, 9.12.2009 - XII ZR 109/08]). Wartungskosten sind danach „Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“ (vgl. hierzu Langenberg, aaO., A Rdnrn. 252 ff. m.w.N.). Unter Berücksichtigung dieser Definition handelt es sich bei Wartungskosten im Unterschied zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten mithin um wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 875 ff. [BGH, 7.4.2004 - VIII ZR 167/03]; BGH, NJW 2007 1356 f. [BGH, 14.2.2007 - VIII ZR 123/06]).

Danach sind auch die Wartungskosten für die Brandmeldeanlage, die Wartung RWA/BSK BTB, die Wartung der Störmeldeanlage, der VAC-Anlage und der Fäkalien-Hebeanlage anteilig zu erstatten. […]

Bei den genannten Kosten handelt es sich um übliche Wartungskosten für ein derartiges, nach den heutigen technischen Maßstäben neu errichtetes Objekt. Ein Vermieter muss nicht sämtliche Anlagen, für welche eine Wartung erforderlich ist, ausdrücklich aufführen. Vielmehr muss ein Mietinteressent bei einem derartigen neu errichteten Gebäude damit rechnen, dass auch die entsprechende übliche Technik installiert und verwendet wird. Demzufolge sind auch die Kosten für die Wartung der VAC-Anlage erstattungsfähig, obwohl diese Anlage in dem Mietvertrag einschließlich Baubeschreibung nicht genannt ist. Im Übrigen hat der Bekl. den Einbau der VAC-Anlage nach dem Vortrag der Kl. nicht als vertragswidrig gerügt. Sofern die Anlage, wie der Bekl. behauptet, unsachgemäß geplant und eingebaut worden sei und zu Fehlfunktionen neige, betrifft dies grundsätzlich nicht die Betriebskosten, sondern vermag allenfalls ein Minderungsrecht bezogen auf den Mietzins zu begründen (§§ 536 ff. BGB). […]

Die unterschiedliche Höhe der aus dem Wartungsvertrag über die Klimaanlagen mit der Firma B. resultierenden Kosten hat die Kl. im Schriftsatz vom 25.7.2014 erläutert. Bedenken gegen die Richtigkeit bestehen danach nicht.

Die Kosten der Ungezieferbekämpfung in Höhe von 1,29 € in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 sind ungeachtet der Richtigkeit des Verteilerschlüssels nicht umlagefähig, da diese Kosten nicht in den Kostenpositionen in § 4 des Mietvertrages aufgeführt sind. Zwar soll die Kl. nach § 4 des Mietvertrages bei Neueinführung von Betriebskosten, welche eine Mehrbelastung für sie zur Folge haben, diese vom Zeitpunkt ihrer Entstehung auf die Mieter umlegen können. Diese Vertragsklausel ist aber unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), da sie zu allgemein gefasst ist und weder irgend eine Präzisierung noch eine Beschränkung der Art oder der Höhe nach enthält (vgl. hierzu Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Aufl. 2012, C Rdnrn. 6 ff. m.w.N.).

Für die Geschäftsraummiete gilt nicht die (für Wohnraum) abschließende Aufzählung der Betriebskostenarten in der Betriebskostenverordnung. Die Umlage von weiteren Kosten darf aber nicht überraschend sein oder gegen das Transparenzgebot verstoßen, wenn sie formularmäßig erfolgt. Die Übertragung von sämtlichen Wartungskosten ist wirksam.

Ein Zahnarzt hatte in einem neu errichteten Einkaufs- und Gewerbezentrum Räume für seine Praxis gemietet; nach dem Mietvertrag hatte er u. a. „sämtliche Wartungskosten“ zu übernehmen; zur Frage, welche Wartungskosten das im einzelnen waren, schwieg der Mietvertrag. Die Betriebskostenabrechnungen für zwei Jahre ergaben Nachforderungen von mehr als 5.000 € bzw. mehr als 7.000 €. Das LG wies die Klage der Vermieterin im Wesentlichen ab, da die Auslegung des Mietvertrages ergebe, dass nur Wartungskosten für die im Mietvertrag ausdrücklich genannte Klimaanlage zu übernehmen seien. Die Berufung der Vermieterin war erfolgreich.

Das Oberlandesgericht Frankfurt/Main verurteilte den Zahnarzt zur Nachzahlung, da der Begriff „sämtliche Wartungskosten“ nach dem Verständnis eines durchschnittlichen gewerblichen Mieters alle Wartungskosten, auch die nicht ausdrücklich genannten, umfasse. Eine nähere Aufschlüsselung sei nicht geboten. Ein Vermieter müsse nicht sämtliche Anlagen, für welche eine Wartung erforderlich sei, ausdrücklich aufführen.

Die Klausel sei auch nicht überraschend und damit wirksam, da ein gewerblicher Mieter mit den üblichen Kosten rechnen müsse; bei einem neu errichteten Gebäude auch damit, dass die übliche Technik installiert und verwendet wird.

Vor überhöhten Forderungen sei der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, so dass eine Angabe der konkreten entstehenden Kosten im Mietvertrag nicht erforderlich sei.

Auch bei hohen Nachforderungen gelte nichts anderes, da die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich keinen Vertrauenstatbestand schaffe.

Schließlich sei die Klausel auch nicht intransparent, da der Begriff der Wartungskosten in der Betriebskostenverordnung definiert sei, wonach es sich um Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft handele. Das habe der Bundesgerichtshof auch in dem vergleichbaren Fall der Übernahme der Verwaltungskosten so entschieden.

Auch in der Geschäftsraummiete können wiederkehrende Kosten nicht einschränkungslos auf den Mieter abgewälzt werden. Die formularmäßige Auferlegung der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen ohne Beschränkung der Höhe nach ist eine unangemessene Benachteiligung und damit nach § 307 BGB unwirksam, weil dem Mieter auch Kosten für Schäden auferlegt werden, die von Dritten verursacht wurden (BGH, XII ZR 56/11, GE 2014, 1523). Die Umlage von Verwaltungskosten ist dagegen weder überraschend noch intransparent (BGH aaO.), da auf die Definition der Verwaltungskosten in der Betriebskostenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden kann. Deshalb ist auch die Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ wirksam, auch wenn keine ziffernmäßige Begrenzung vereinbart ist und die abgerechneten Kosten einen erheblichen Nachforderungsbetrag ergeben (BGH, XII ZR 109/08, GE 2010, 261). Wenn dagegen nicht gesetzlich oder im allgemeinen Sprachgebrauch definierte Kosten wie die für das „Center-Management“ ohne Aufschlüsselung übertragen werden, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor (BGH, XII ZR 56/11, GE 2014, 1523).

Nachtrag

Das Oberlandesgericht hat den Mieter zur Nachzahlung von über 7.000 € verurteilt, die Klage aber wegen der Ungezieferbekämpfung in Höhe von 1,29 € abgewiesen, weil die Kosten nicht umlagefähig seien. Wenn im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen worden wäre, hätte es sich um Betriebskosten nach § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung gehandelt.