Wirksame Überbürdung von Schönheitsreparaturen bei Übergabe der Räume in renoviertem Zustand, Neubauvermietung

Die AGB-Klausel in einem Wohnungsmietvertrag „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen” kann eine Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter bewirken, wenn ihnen die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wird. Das Verbot des § 536 Abs. 4 BGB, wonach die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche eines Mieters nicht abbedungen werden können, steht der Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter nicht grundsätzlich entgegen. (entgegen LG Berlin - 67 S 7/17 -, Urteil vom 9. März 2017, GE 2017, 416 ff.; Anschluss BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 -, BGHZ 204, 302 ff. und BGH - VIII ZR 129/91 -, Urteil vom 6. Mai 1992, BGHZ 118, 194 ff., Rn. 19)

I. Die Kl. nimmt die Bekl. als Erben der Mieter nach Rückgabe der Wohnung auf Zahlung von Schadensersatz wegen unzureichend ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch. Mietvertraglich war vereinbart: „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“ Die Kl. stützt sich auf diese Klausel, hält ihren Schönheitsreparaturanspruch für fällig und macht Schadensersatz geltend, da die Bekl. ihre diesbezügliche Pflicht trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht ordnungsgemäß erfüllt hätten.

II. 2. Die Berufung ist auch begründet. Das Urteil ist auf den Hilfsantrag der Kl. gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO einschließlich des zugrunde liegenden Verfahrens aufzuheben und die Sache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen.

a)
 Mit der durch das Amtsgericht gegebenen Begründung kann die Klage nicht abgewiesen werden. Das Amtsgericht ist aufgrund des Nießbrauchs ihrer Gesellschafter zwar zu Recht von der Aktivlegitimation der Kl. ausgegangen, und auch die Passivlegitimation der Bekl. als Erben der Mieter ist unstreitig. Das Amtsgericht hat sich aber willkürlich, ohne sich mit dem entgegenstehenden Vortrag der Kl. und der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinreichend auseinanderzusetzen, auf den unhaltbaren Standpunkt gestellt, die Bekl. hätten am Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen, weil der Mietvertrag eine Pflicht zur Vornahme einer Auszugsrenovierung nicht vorsehe und etwaige Pflichten der Mieter aus § 3 Nr. 3 des Mietvertrages nur während der Mietzeit bestünden, jedoch am Ende des Mietverhältnisses keine Rolle mehr spielten. Auch die hilfsweise angegebenen Gründe für die vollständige Abweisung der Klage tragen die Entscheidung nicht, denn um über den auf § 3 Nr. 3 in Verbindung mit §§ 280, 281 BGB gestützten Schadensersatzanspruch der Kl. zu entscheiden, hätte das Amtsgericht den Sachverhalt aufklären und die angebotenen Beweise erheben müssen; die ohne Würdigung des Inhalts der Schreiben vom 13. Juni und vom 29. Juli 2016 sowie des mit diesem Schreiben übersandten Abnahmeprotokolls vom 26. Juli 2016 aufgestellte Behauptung, es fehle an einer hinreichend konkretisierten Beschreibung gerügter Dekorationsmängel und Aufforderung zur Vornahme deshalb erforderlicher Schönheitsreparaturmaßnahmen, verletzt das Recht der Kl. auf rechtliches Gehör.

aa)
 Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die im vorliegenden Mietvertrag unter § 3 Nr. 3 enthaltene Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen durch die Mieter zu tragen seien, wirksam und geeignete Grundlage für den streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch der Kl. Selbst die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ wird, da die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter längst Verkehrssitte geworden ist, in diesem Sinne ausgelegt und von einem vertragsschließenden Mieter dahin verstanden, dass er mit der regelmäßigen Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf (vgl. BGH, Urt. v. 14.7.2004 - VIII ZR 339/03 - WuM 2004, 529 ff., Rn. 16, zitiert nach juris). Erst recht ist die Formulierung der vorliegenden Klausel unkritisch und nicht dahin zu würdigen, dass der Mieter für die Kosten der Schönheitsreparaturen aufkommen müsse, diese aber nicht selbst vornehmen dürfe (vgl. zu einer gleichlautenden Klausel BGH, Rechtsentscheid v. 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84 - BGHZ 92, 363 ff., Rn. 2 und Rn. 18, zitiert nach juris). Da die Wohnung als Neubau vermietet wurde, gibt es vorliegend auch keine Anhaltspunkte dafür, dass sie zu Beginn des Mietverhältnisses Dekorationsmängel aufwies oder die Überbürdung der Schönheitsreparaturen aus anderen Gründen dazu geführt hätte, dass die Mieter nicht nur eigene, sondern - wie im Fall BGHZ 204, 302 ff. - auch Gebrauchsspuren früherer Nutzer der Wohnung hätten beseitigen müssen.

Soweit die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin auf dem Standpunkt steht, die Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf einen Mieter sei mit dem gesetzlichen Verbot des § 536 Abs. 4 BGB grundsätzlich unvereinbar und könne daher - wohl selbst individualvertraglich - nicht wirksam vereinbart werden (vgl. LG Berlin, Urt. v. 9.3.2017 - 67 S 7/17 - GE 2017, 416 ff., zitiert nach juris), folgt die Kammer dem nicht. Der Bundesgerichtshof steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, auch wenn sie weiterhin einer Vereinbarung bedarf, durch jahrzehntelange Übung Verkehrssitte geworden ist (vgl. BGH - VIII ZR 339/03 -, aaO., Rn. 16 und BGH - VIII ARZ 1/84 -, aaO., Rn. 18). Davon ging anlässlich der Mietrechtsreform im Jahre 2001 auch der Gesetzgeber aus (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 40); der Rechtsausschuss des Bundestages sprach sich ausdrücklich gegen eine gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturpflicht aus, weil er die ausdifferenzierte und gefestigte Rechtsprechung für ausgewogen hielt und befürchtete, durch einen Versuch der gesetzlichen Regelung dieser Thematik erst Rechtsunsicherheit zu schaffen (vgl. BT-Drucks. 14/5663, S. 75 f.). Das gesetzliche Verbot in § 536 Abs. 4 BGB, einem Mieter die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte zu entziehen, steht dessen Übernahme der Schönheitsreparaturpflicht nicht entgegen, da die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen regelmäßig nicht sofort, sondern erst nach längerem Zuwarten und weiterer Abnutzung der Dekoration eine mehr als unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache bedeutet und eine Berufung des zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Mieters auf Gewährleistungsrechte unter solchen Umständen als treuwidrig anzusehen wäre (vgl. BGH, Urt. v. 6.5.1992 - VIII ZR 129/91 - BGHZ 118, 194 ff., Rn. 19, zitiert nach juris).

bb)
 Waren die Mieter nach § 3 Nr. 3 des Mietvertrags mithin wirksam verpflichtet, im Verlaufe des Mietverhältnisses fällig werdende Schönheitsreparaturen auszuführen, so kommt es nicht darauf an, dass sich weder aus § 9 des Mietvertrages noch aus einer anderen mietvertraglichen Vereinbarung eine Pflicht der Mieter zur Vornahme einer Auszugsrenovierung ergibt, zumal sich die Kl. auf eine solche Verpflichtung der Bekl. auch gar nicht berufen hat. Die Kl. macht vielmehr geltend, ihr auf § 3 Nr. 3 des Mietvertrages fußender Anspruch auf (regelmäßige) Durchführung der Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte sei vor Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung (wieder einmal) fällig geworden, von den Bekl. aber nicht ordnungs­gemäß erfüllt worden. Auf diesen ausweislich der Erörterung im Termin vom 17. März 2017 zunächst auch von der Amtsrichterin für schlüssig gehaltenen Vortrag ist das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil gar nicht mehr eingegangen, sondern hat sich auf den Standpunkt gestellt, eine von der Kl. verlangte „Auszugsrenovierung” sei im Mietvertrag nicht geregelt und stehe ihr nicht zu; darin liegt ein wesentlicher Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens, nämlich ein Übergehen des Kerns des Angriffsvorbringens der Kl. und damit eine grobe Verletzung ihres Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs.

Der Verweis der Bekl. auf § 9 des Mietvertrages und eine seitens des Amtsgerichts gar nicht herausgearbeitete, sondern offen gelassene vorgebliche Unklarheit der sich am Ende des Mietverhältnisses ergebenden Rechte und Pflichten ändert daran nichts. Vielmehr steht die Kl. zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Regelungen in § 9 des Mietvertrages ihre sich aus § 3 Nr. 3 des Mietvertrages ergebenden Ansprüche weder einschränken noch erweitern; allenfalls impliziert die dortige Anforderung, die Wohnung sei „bezugsfähig” zu übergeben, dass nach § 3 Nr. 3 fällige Schönheitsreparaturen eben spätestens bis zum Zeitpunkt der Übergabe ausgeführt sein sollen (vgl. zu einer gleich lautenden Klausel BGH - VIII ARZ 1/84 -, aaO., Rn. 15).

Das Verfahren des Amtsgerichts und die angefochtene Entscheidung könnten aber selbst dann keinen Bestand haben, wenn das Amtsgerichts diesen Punkt nicht hätte offen lassen, sondern der Argumentation der Bekl. hätte folgen wollen; denn es hätte sich sodann mit der Frage befassen müssen, ob nicht in der nach Vortrag der Bekl. Anfang Juni 2016 mit der Zeugin H. getroffenen Vereinbarung über Art und Umfang durchzuführender Schönheitsreparaturen tatsächlich eine die Bekl. bindende Individualabrede über eine Auszugsrenovierung zu erblicken war.

cc)
 Ausgehend vom Vortrag der Kl. liegen die Voraussetzungen für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nach alledem vor. Die Kl. hat entgegen der Darstellung des Amtsgerichts nicht nur Fotografien vorgelegt, die die für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung vorgetragenen Dekorationsmängel belegen sollen. Sie hat vielmehr auch das Übergabeprotokoll vorgelegt, in dem die behaupteten Unzulänglichkeiten der Dekoration und vorgetragenen Mängel der durch die Bekl. veranlassten Malerarbeiten beschrieben sind, und sie hat Zeugenbeweis für die auch schriftsätzlich hinreichend dargelegten Dekorationsmängel angetreten. Die mit einer Fristsetzung versehene Aufforderung zur Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen vom 29. Juli 2016 war auch nach Maßgabe der §§ 280, 281 BGB hinreichend klar gefasst, um den Anspruch auf Vornahme der - von den Bekl. ohnehin ausdrücklich verweigerten - Schönheitsreparaturen in einen Schadensersatzanspruch zu überführen; denn das Schreiben nahm auf das beigefügte und den Bekl. ohnehin bekannte Übergabeprotokoll vom 26. Juli 2016 Bezug, in welchem die von der Kl. behaupteten Dekorationsmängel ausreichend beschrieben und die deswegen von den Bekl. verlangten Maßnahmen im Einzelnen aufgelistet waren.

b)
 Um über die Klage entscheiden zu können, ist der streitige Sachverhalt folglich hinreichend aufzuklären, wozu es einer umfänglichen und aufwendigen Beweisaufnahme bedarf. Zunächst wird durch Vernehmung der Zeugen H. und S. sowie gegenbeweislich der beiden Zeugen F. über die behaupteten Dekorationsmängeln Beweis zu erheben sein, wobei ergänzend darauf hinzuwirken sein wird, die vorgelegten Abbildungen zum Zwecke des Vorhalts möglichst in besserer Qualität und in Farbe beizuziehen. Die Zeugen F. und die Zeugin H. werden ferner über das Gespräch Anfang Juni 2016 und etwaige Vereinbarungen zum Umfang der erforderlichen Renovierungsarbeiten zu vernehmen sein. Schließlich wird womöglich noch ein Sachverständigengutachten einzuholen sein, um die Angemessenheit der angesetzten und abgerechneten Preise zu überprüfen.

Die Kammer hält es im Rahmen des ihr nach § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eröffneten Ermessens für angezeigt, die Sache an das Amtsgericht zurückzuverweisen, statt selbst die erforderlichen Beweise zu erheben. Sie hält die dadurch eintretende Verfahrensverzögerung nicht für hinreichend erheblich, um den andernfalls drohenden Wegfall der Möglichkeit einer Überprüfung der zu erwartenden neuen Sachentscheidung im Wege der Berufung zu rechtfertigen. Zudem haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung am 14. März 2017 auch signalisiert, dass sie für den Fall einer erforderlichen Beweisaufnahme mit der Zurückverweisung einverstanden sind.

Die Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen” kann eine Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter bewirken, wenn ihnen die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wird, so die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin. Dass die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche eines Mieters nach § 536 Abs. 4 BGB nicht abbedungen werden können, stehe der Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter nicht grundsätzlich entgegen, meinte die Kammer und wandte sich damit ausdrücklich gegen eine im Urteil vom 9. März 2017 - 67 S 7/17 - (GE 2017, 416 ff.) vertretene Auffassung der 67. Zivilkammer.

Die Klägerin (Vermieterin) nimmt die Beklagten als Erben der Mieter nach Rückgabe der Wohnung auf Zahlung von Schadensersatz wegen unzureichend ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch. Mietvertraglich war vereinbart:

„Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“

Die Klägerin macht geltend, die Beklagten hätten trotz Aufforderung mit Fristsetzung bei Auszug keine ordnungsgemäßen Schönheitsreparaturen durchgeführt. Das AG hatte die Klage abgewiesen, weil der Mietvertrag den Mieter nicht zur Auszugsrenovierung verpflichte, sondern nur zu laufenden Schönheitsreparaturen. Die Berufung war erfolgreich. Das LG hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurück an das Amtsgericht.

Mit der durch das AG gegebenen Begründung könne die Klage nicht abgewiesen werden. Das AG habe sich willkürlich, ohne sich mit der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinreichend auseinanderzusetzen, auf den unhaltbaren Standpunkt gestellt, die Beklagten hätten am Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen, weil der Mietvertrag eine Pflicht zur Vornahme einer Auszugsrenovierung nicht vorsehe und etwaige Pflichten der Mieter nur während der Mietzeit bestünden, jedoch am Ende des Mietverhältnisses keine Rolle mehr spielten.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die im vorliegenden Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen durch die Mieter zu tragen seien, wirksam. Die Klausel sei auch nicht so zu verstehen, dass der Mieter für die Kosten der Schönheitsreparaturen aufkommen müsse, diese aber nicht selbst vornehmen dürfe.

Da die Wohnung hier als Neubau vermietet worden sei, gebe es auch keine Anhaltspunkte dafür, dass sie zu Beginn des Mietverhältnisses Dekorationsmängel aufgewiesen hätte oder die Überbürdung der Schönheitsreparaturen aus anderen Gründen dazu geführt hätte, dass die Mieter nicht nur eigene, sondern auch Gebrauchsspuren früherer Nutzer der Wohnung hätten beseitigen müssen.

Soweit die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin auf dem Standpunkt stehe, die Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf einen Mieter sei mit dem gesetzlichen Verbot des § 536 Abs. 4 BGB, wonach mietrechtliche Gewährleistungsansprüche nicht abbedungen werden können, grundsätzlich unvereinbar und könnte daher – nicht einmal individualvertraglich – nicht wirksam vereinbart werden, folgt die 64. Kammer des Landgerichts dem ausdrücklich nicht. Der Bundesgerichtshof stehe zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, auch wenn sie weiterhin einer Vereinbarung bedarf, durch jahrzehntelange Übung Verkehrssitte geworden sei, wovon anlässlich der Mietrechtsreform im Jahre 2001 auch der Gesetzgeber ausgegangen sei. Der Rechtsausschuss des Bundestages habe sich damals ausdrücklich gegen eine gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturpflicht ausgesprochen, weil er die ausdifferenzierte und gefestigte Rechtsprechung für ausgewogen gehalten und befürchtet habe, durch einen Versuch der gesetzlichen Regelung dieser Thematik erst Rechtsunsicherheit zu schaffen (vgl. BT-Drucks. 14/5663, S. 75 f.).

Da die Mieter nach dem Mietvertrag wirksam verpflichtet gewesen seien, im Verlaufe des Mietverhältnisses fällig werdende Schönheitsreparaturen auszuführen, komme es nicht darauf an, dass keine Auszugsrenovierung vereinbart worden sei. Die Klägerin mache ja nur geltend, ihr Anspruch auf (regelmäßige) Durchführung der Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte sei vor Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung (wieder einmal) fällig geworden, von den Beklagten aber nicht ordnungs­gemäß erfüllt worden. Darauf sei das AG in seinem Urteil gar nicht mehr eingegangen, sondern habe sich auf den Standpunkt gestellt, eine von der Klägerin verlangte „Auszugsrenovierung” sei im Mietvertrag nicht geregelt und stehe ihr nicht zu. Damit sei der Kern der Argumentation der Klägerin übergangen und ihr Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs grob verletzt worden.

Die Klägerin habe die Voraussetzungen für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht nur durch Fotografien, sondern auch ein Übergabeprotokoll vorgelegt, in dem die behaupteten Unzulänglichkeiten der Dekoration und die vorgetragenen Mängel der durch die Beklagten veranlassten Malerarbeiten beschrieben seien, und sie habe Zeugen benannt.

Um über die Klage entscheiden zu können, sei der streitige Sachverhalt noch hinreichend aufzuklären, wozu auch die Zeugen noch zu vernehmen seien. Auch sei die Angemessenheit der von der Klägerin angesetzten und abgerechneten Preise noch zu überprüfen. Das muss das Amtsgericht jetzt noch nachholen.