Wirksame Schönheitsreparaturenklausel in Anlehnung an den Wortlaut der II. BV

Die Klausel „Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen.“ ist nicht unklar gem. § 305c Abs. 2 BGB im Hinblick auf ein Streichen der Fenster auch von außen und damit wirksam.

2. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung endet taggenau mit der Rückgabe und nicht erst mit dem Zeitabschnitt, nach dem der Mietzins bemessen war, bei monatlichen Mietzinsraten also nicht erst mit dem Ablauf des Monats, in dem die Rückgabe erfolgte. (Leitsatz 2 d. Red.)

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis über ein erstmals von den Bekl. bezogenes, vorher neu errichtetes Einfamilienhaus. Unter anderem streiten die Parteien auch über Ansprüche auf Schönheitsreparaturen, zu deren Umfang es in § 11 Nr. 2 des Mietvertrages heißt:

„Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen.“

Das Amtsgericht hat die Bekl. als Gesamtschuldner zur Zahlung von 7.172,82 € an die Kl. verurteilt.

Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die Kl. hätten einen Nutzungsentschädigungsanspruch für den Zeitraum vom 1. bis 23.12.2022 i.H.v. 1.037,96 €, da trotz Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.11.2022, die Mietsache erst am 23.12.2022 zurückgegeben wurde. Zudem stünde den Kl. ein Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. i.H.v. 5.573,52 € zu. Ein Betrag i.H.v. 126 € ergebe sich hierbei für die unsachgemäße Lagerung des Türblatts der Esszimmertür, ein Betrag i.H.v. 580,51 € ergebe sich wegen der Beschädigung zweier Wände durch Wandtattoos, ein Betrag i.H.v. 3.643,78 € ergebe sich aus der Wildwucherung einer Hecke, ein Betrag i.H.v. 71,50 € ergebe sich aus dem Zustand der Innen- und Außensteckdosen, ein Betrag i.H.v. 5.000 € ergebe sich aus nicht bzw. mangelhaft durchgeführten Malerarbeiten und ein Betrag i.H.v. 350 € ergebe sich aus Reinigungskosten für das Badezimmer. Von den ersatzfähigen Beträgen sei der Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. i.H.v. 4.197 € abzuziehen gewesen. Außerdem hätten die Kl. einen Anspruch auf Betriebskostennachzahlung für 2021 i.H.v. 561,34 € und für 2022 i.H.v. 561,34 €.

Die Bekl. wenden sich mit dem Rechtsmittel der Berufung gegen die Nutzungsentschädigung von 1.037,66 €, den Heckenschnitt von 3.643,78 €, die Malerkosten von 5.000 € und die Reinigungskosten von 350 €.

Hierzu machen sie geltend, der Nutzungsentschädigungsanspruch bestehe nicht, da das Mietobjekt zum 1.12.2022 neu vermietet worden sei. Bezüglich des Heckenschnitts sei nicht berücksichtigt worden, dass die Hecke als Sicht- und Lärmschutz gegen einen lärmintensiven Nachbarbetrieb gedient hätte. Zudem seien unstreitig Malerarbeiten durch die Bekl. durchgeführt worden, es fehlten aber Feststellungen dazu, wo überhaupt Arbeiten vorgenommen werden mussten. Diese Frage sei nicht zuverlässig durch eine Schätzung zu beantworten, sondern nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Die Reinigungskosten seien nicht ersatzfähig, da die Reinigung erst vier Monate nach Auszug der Bekl. erfolgt sei und in die Mietzeit der Nachmieter gefallen sei.

Die Kl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie tragen vor, eine Nachvermietung sei nicht zum 1.12.2022 erfolgt, sondern erst zum 1.2.2023; auch sei keine Nachmietermietzahlung für Dezember 2022 erfolgt. Bei der Hecke würde es sich um eine Einfriedung und keine Lärmschutzmaßnahme handeln. Der unterlassene Rückschnitt bei Auszug sei nicht gerechtfertigt. Die Kosten der Malerarbeiten seien zutreffend geschätzt worden.

Die Berufung der Bekl. ist zulässig, aber unbegründet.

1. Die Kl. haben einen Anspruch gegen die Bekl. auf Nutzungsentschädigung i.H.v. 1.037,96 € für den Zeitraum vom 1. bis 23.12.2022 (§ 546a Abs. 1 BGB).

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen. Das Mietverhältnis wurde zum 30.11.2022 beendet und die Rückgabe der Mietsache erfolgte unstreitig erst am 23.12.2022. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung endet taggenau mit der Rückgabe und nicht erst mit dem Zeitabschnitt, nach dem der Mietzins bemessen war, bei monatlichen Mietzinsraten also nicht erst mit dem Ablauf des Monats, in dem die Rückgabe erfolgte (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 17. Aufl. 2026, BGB § 546a Rn. 73).

Ob das Mietobjekt bereits zum 1.12.2022 weitervermietet war oder nicht, kann dahinstehen, denn durch die verspätete Rückgabe am 23.12.2022 konnten die Kl. potentiellen Neumietern das Mietobjekt ohnehin erst nach Rückgabe verschaffen. Potentielle Neumieter mussten dadurch erst ab Besitzverschaffung Miete entrichten (§ 535 BGB); die Kl. hatten keinen Anspruch auf Mietzins gegenüber den Neumietern, während sie diesen die Mieträume nicht überlassen konnten, weil die Bekl. diese noch nicht zurückgegeben haben (vgl. BGHZ 85, 267). Eine vollständige Mietzahlung von Neumietern für den gesamten Dezember 2022 wäre dann als Zahlung ohne Rechtsgrund anzusehen und lässt jedenfalls den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht entfallen.

2. Die Kl. haben einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 3.643,73 € für den Heckenschnitt aus der Verletzung der vertraglichen Pflicht zur fachgerechten Beschneidung der Hecke (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 9 Nr. 8 des Mietvertrages). Der Einwand der Bekl., die Hecke hätte als Sicht- und Lärmschutz gedient, wurde vom Amtsgericht berücksichtigt und zutreffend verworfen. Es ist schon zweifelhaft, ob der Einwand während des Mietverhältnisses als Rechtfertigung dienen kann, jedenfalls bei Auszug ist dieser Einwand nicht tragfähig, da die Bekl. dann keine Lärmbeeinträchtigungen mehr haben, wenn sie nicht mehr im Mietobjekt wohnen.

3. Die Kl. haben einen Anspruch auf Zahlung von 5.000 € für den Neuanstrich nach mangelhaft durchgeführten Malerarbeiten der Bekl. (§§ 280, 281 BGB).

Bei Auszug der Bekl. war ein Anstrich der Wände des Mietobjekts im Sinne einer Schönheitsreparatur erforderlich (§ 11 Nr. 1 des Mietvertrags). Die Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht durch den formularmäßig ausgestalteten Mietvertrag erfolgte wirksam, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht.

a. Das betrifft auch den Umfang der den Bekl. auferlegten Schönheitsreparaturen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09) bestimmt sich der Begriff der Schönheitsreparaturen auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, wonach als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen ist. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Eine solche Erweiterung gibt es in der streitgegenständlichen Abwälzungsklausel auch unter Berücksichtigung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB offensichtlich nicht. Dementsprechend ziehen die Bekl. nicht den generellen Umfang der Renovierungspflicht in Zweifel, sondern streiten nur über die konkreten Pflichten.

Allerdings wird vereinzelt vertreten, dass die geringfügige sprachliche Abweichung der streitgegenständlichen Klausel von dem Gesetzestext (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV: „der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen“; Klausel: „der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“) mache diese unklar, was zu deren Unwirksamkeit führe, weil sich die Formulierung „von innen“ dem Wortlaut nach nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster beziehe, so dass der Mieter annehmen könne, er sei über § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinaus auch zum Streichen der Fenster von außen verpflichtet (so etwa LG Hamburg, Beschluss vom 30. November 2020 - 316 T 44/20; AG Hamburg, ZMR 2022, 972).

Eine Unklarheit i.S.v. § 305c Abs. 2 BGB besteht aber tatsächlich nicht. Sie liegt nämlich nur vor, wenn die streitige AGB-Klausel tatsächlich unklar ist, wenn also hinsichtlich des Bedeutungsgehalts Zweifel bestehen; auf theoretisch denkbare, praktisch aber fernliegende Auslegungsalternativen kommt es dabei ebenso wenig an wie auf den juristisch geschulten Verständnishorizont von Rechtskundigen, maßgeblich sind vielmehr die Verständnismöglichkeiten eines Durchschnittskunden aus denjenigen Verkehrskreisen, die mit den AGB der streitigen Art regelmäßig angesprochen werden (vgl. MüKoBGB, 10. Aufl. 2025, BGB § 305c Rn. 46).

Nach diesem Maßstab wird ein Durchschnittsmieter schon nicht davon ausgehen, dass ein Vermieter mit einer sprachlich derart eng an den Gesetzeswortlaut angelehnten Klausel inhaltlich von der gesetzlichen Regelung abweichen will. Es ist lediglich eine sprachliche Geschmacksache ohne inhaltliche Bedeutung, wenn das letzte Glied einer Aufzählung nicht mit „und“ oder „sowie“ angeschlossen wird, sondern die Aufzählung durch Trennung mittels eines Komma weitergeführt wird. Weiter wird der Durchschnittmieter sich sagen, dass es keinen Sinn macht, ein Vermieter wolle isoliert nur den Außenanstrich der Fenster, nicht aber zugleich auch der Außentür übertragen.

Entscheidend ist schließlich, dass ein Verständnis der Klausel, wonach sich das Wort „innen“ nicht auch auf die Fenster bezieht, sprachlich keinen Sinn macht. Dann wären die Fenster nämlich ein eigenständiger Aufzählungspunkt. Wenn man diesen Aufzählungspunkt, also die Worte „der Fenster und“ streichen würde, würde dem Wort „Außentüren“ der Artikel fehlen, der bei sämtlichen anderen zu streichenden Renovierungsgegenständen hinzugesetzt ist.

b. Das Amtsgericht hat den Zustand der Wände anhand von Bildern bewertet und zutreffend als mangelhaft angesehen. Über die Höhe der Kosten hat das Amtsgericht kein Sachverständigengutachten eingeholt, sondern die Kosten auf Grundlage der Lichtbilder, des Angebots der Malerwerkstatt M. und öffentlich zugänglicher Quellen geschätzt (§ 287 Abs. 1 BGB). Eine Schätzung von Kosten ist grundsätzlich zulässig. Die Schätzung darf jedoch nicht völlig abstrakt erfolgen, sondern muss dem jeweiligen Einzelfall Rechnung tragen (vgl. BGH NJW 2014, 3151). Sie darf nicht mangels greifbarer Anhaltspunkte „völlig in der Luft hängen“ (vgl. BGH NJW 2012, 2267).

Das Amtsgericht hat die Schätzung auf die konkreten Umstände gestützt. Die vorgelegten Lichtbilder bestätigen die Angaben des Amtsgerichts, dass der optische Eindruck der Räumlichkeiten umfassend beeinträchtigt war, weil die Wandfarbe an mehreren Stellen eindeutig vergilbt, verschmutzt und abgenutzt war. Insbesondere hat das Amtsgericht die Notwendigkeit einer umfassenden Renovierung zu Recht darauf gestützt, dass ein Neuanstrich jedenfalls zimmerweise grundsätzlich nur einheitlich erfolgen kann, da ansonsten ein uneinheitlicher, dekorativ minderwertiger optischer Eindruck erzeugt wird. Deshalb ist auch nicht zu unterscheiden zwischen den Wänden, die bereits durch die Bekl. gestrichen worden sind und den übrigen Wänden.

Allerdings hat das Amtsgericht den Arbeitsaufwand für die Malerarbeiten auf 10 Stunden je 50 € geschätzt und daraus einen Gesamtbetrag von 5.000 € angenommen. Diese Begründung trägt die Verurteilung offensichtlich schon rechnerisch nicht. Auf Grundlage des Angebots der Malerwerkstatt M. lassen sich jedoch die Kosten tragfähig schätzen. Die im Angebot angegebene Gesamtfläche an zu streichender Wand ist unstreitig geblieben. In dem Angebot sind die Kosten des Streichens pro Quadratmeter angegeben. Diese liegen bei etwa 7,30 €/m2 und werden von der Kammer als angemessen gewertet. Abzüglich der Kosten für die Entfernung der Wandtattoos von etwa 580 € verbleibt nach dem Angebot der Malerwerkstatt M. noch ein Betrag von über 6.000 € netto. Die Kammer wertet aufgrund dessen die von dem Amtsgericht ausgeurteilten Kosten von 5.000 € jedenfalls nicht als unangemessen.

Nach der Rechtsprechung des BGH können durch Formularklauseln dem Mieter Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 II. BV auferlegt werden. Einige Gerichte in Hamburg und Berlin meinen, dass bei geringfügigen sprachlichen Abweichungen vom Gesetzestext und sogar bei wörtlicher Wiedergabe die Regelung unklar und damit unwirksam sei – anders das LG Krefeld.

Nach dem Auszug der Mieter verlangten die Kläger Nutzungsentschädigung und Schadensersatz, u. a. für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Nach dem Vertrag gehörten dazu das Streichen „der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“. Zwar war die Wirksamkeit in dieser Klausel zwischen den Parteien nicht streitig; das Landgericht sah sich jedoch zur Abgrenzung von den Hamburger und Berliner Entscheidungen veranlasst.

Das LG verwies darauf, dass eine Unklarheit dann nicht bestehe, wenn nur eine fernliegende Auslegungsalternative in Betracht komme. Maßgeblich sei das Verständnis eines Durchschnittskunden, der nicht davon ausgehen werde, dass ein Vermieter mit einer sprachlich derart eng an den Gesetzeswortlaut angelehnten Klausel inhaltlich von der gesetzlichen Regelung abweichen will. Es sei nur eine sprachliche Geschmackssache ohne inhaltliche Bedeutung, wenn das letzte Glied einer Aufzählung nicht mit „und“ oder „sowie“ angeschlossen wird, sondern die Aufzählung durch Trennung mittels eines Kommas weitergeführt wird.

Hinsichtlich des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung wies das LG darauf hin, dass der Anspruch „taggenau“ und nicht erst am Monatsende der Rückgabe endet.

Noch ehe der BGH für Klarheit sorgen kann (vgl. GE 2026, 530) verweist das LG Krefeld – zu Recht – darauf, dass theoretisch denkbare, aber praktisch fernliegende Verständnismöglichkeiten nicht zur Anwendung der Unklarheitenregel führen (so auch BGH GE 2016, 321). Das gilt insbesondere dann, wenn der Gesetzestext (die II. BV ist als Rechtsverordnung ein Gesetz im materiellen Sinne) wörtlich wiedergegeben oder sprachlich geringfügig abgewandelt wird.