Wirksame Erhöhung der Vormiete durch nachfolgende Mieterhöhungen

Als wirksame „Vormiete“ i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB kommt jede nach Abschluss des Vormietvertrages durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien geänderte Miete in Frage, denn eine solche Mietvereinbarung im laufenden Mietverhältnis ist nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen. Ein Vergleich der Parteien des Vormietverhältnisses über die Miethöhe, den diese im Hinblick auf einen zwischen ihnen umstrittenen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB schlossen, ist daher geeignet, eine nach diesen Vorschriften teilunwirksame Mietabsprache ex nunc zu heilen. (Anschluss BGH - VIII ZR 300/21 -, Urt. v. 28.9.2022 = GE 2022, 1201)

Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 18. April 2024 Bezug genommen; die Kammer hält an ihrer dort mitgeteilten Würdigung fest.

Abweichendes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Vortrag der Kl. mit Schriftsatz vom 2. Mai 2024. Die Kl. meint, § 556e Abs. 1 BGB sei im Wege teleologischer Reduktion dahin auszulegen, dass nur solche nach Beginn des Vormietverhältnisses getroffenen Mietvereinbarungen, die im Hinblick auf Modernisierungsmaßnahmen erfolgt seien, Relevanz für das Folgemietverhältnis entfalten könnten; denn der Gesetzgeber habe neben vor dem 1. Juni 2015 (oder vor dem frühesten Geltungszeitpunkt einer Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB) getroffenen Mietvereinbarungen nur solche Mietabsprachen schützen wollen, die „nach entsprechenden Modernisierungen wirksam vereinbart wurden“.

Diese von der Kl. vorgeschlagene Auslegung des § 556e Abs. 1 BGB scheitert zur Überzeugung der Kammer daran, dass der Gesetzgeber einerseits nach Beginn des Vormietverhältnisses getroffene Absprachen - wie sich aus der am Mietzeitende orientierten zeitlichen Beschränkung des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt - als für die Höhe der tatsächlich geschuldeten Vormiete eindeutig relevant vorausgesetzt hat, sich andererseits für die von der Kl. vorgeschlagene Beschränkung auf bloß modernisierungsbedingte Mietänderungsvereinbarungen im Wortlaut des Gesetzes nicht einmal eine Andeutung findet. Vielmehr spricht entscheidend gegen den von der Kl. vorgeschlagenen Ausschluss anderer als modernisierungsbedingter Mietänderungen, dass eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 559 ff. BGB gar keine Vereinbarung der Parteien voraussetzt, während beispielsweise eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB nur durch vertragsändernde Vereinbarung erfolgen kann.

Anders als die Kl. meint, hat die Rechtsfrage, ob § 556e Abs. 1 BGB ihrem Vorschlag folgend restriktiv auszulegen sei, auch keine grundsätzliche Bedeutung; allein die Rechtsansicht der Kl. genügt dafür nicht. Die Kl. zeigt nicht auf, dass Stimmen in der Literatur oder ergangene Judikate sich für die von ihr vorgeschlagene Auslegung des § 556e Abs. 1 BGB ausgesprochen hätten. Soweit das Amtsgericht Charlottenburg im Parallelverfahren LG Berlin - 64 S 88/22 - = AG Charlottenburg - 226 C 258/21 - zu Gunsten der Kl. entschieden hat, fußt dies auf der Erwägung, dass die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB nicht nur auf die ursprüngliche, bei Abschluss des Mietvertrages getroffene Mietabsprache anzuwenden seien, sondern unterschiedslos auch auf alle nachfolgenden Mietänderungen im laufenden Mietverhältnis. Die Entscheidung ist mithin nicht geeignet, den Auslegungsvorschlag der Kl. zu stützen, sondern steht im direkten und unauflösbaren Widerspruch zu der bereits im Hinweisbeschluss vom 18. April 2024 zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 28.9.2022 - VIII ZR 300/21 - GE 2022, 1201 = NJW-RR 2022, 1666).

Der Vermieter darf bei Neuabschluss eines Mietvertrages die Vormiete verlangen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich überschritten wird. Die Vormiete muss allerdings rechtlich geschuldet sein, was für jede Einigung während des Mietverhältnisses über die Miethöhe gilt.

Die Klägerin verlangte Rückzahlung der anteiligen Mieten für November und Dezember wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse. Die Vermieterin berief sich auf einen Vergleich mit den Vormietern über die Miethöhe, der nach § 556e BGB auch bei Neuvermietung berücksichtigt werden dürfe. Die Klägerin meinte, die Vereinbarung mit dem Vormieter sei als unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter nicht zu berücksichtigen. Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Das Landgericht Berlin wies die Berufung durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurück. Nach der Entscheidung des BGH vom 28. September 2022 (GE 2022, 1201) sei geklärt, dass Vereinbarungen während des Mietverhältnisses nicht den Regelungen zur Mietpreisbegrenzung unterliegen und deshalb wirksam sind. Ein Vergleich der Parteien des Vor-Mietverhältnisses über die Miethöhe, den diese im Hinblick auf einen zwischen ihnen umstrittenen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse geschlossen haben, könne daher eine nach der Mietpreisbremse teilunwirksame Mietabsprache mit dem Vormieter für die Zukunft heilen.