Willkürliche Abweisung der Räumungsklage wegen Eigenbedarfs

Ein Richterspruch ist willkürlich, wenn die tragenden Erwägungen, mit denen Zweifel am tatsächlichen Bestehen des Eigennutzungswunsches des Vermieters begründet werden, offensichtlich unzutreffend sind. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Berufungsurteil, durch das eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage des Beschwerdeführers abgewiesen wurde.

I. 1. Der Beschwerdeführer ist seit 1997 Eigentümer einer Wohnung in Frankfurt am Main, die seit 1978 an die Bekl. des Ausgangsverfahrens, ein Ehepaar, vermietet ist. Im April 1998 kündigte er das Mietverhältnis zum 30. April 1999 wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er studiere bislang an der Technischen Universität in Freiberg/Sachsen und habe sich entschlossen, den Studienort zu wechseln und das Studium aufgrund der dortigen besseren Studienmöglichkeiten in Frankfurt am Main fortzusetzen, sobald die Voraussetzungen hierfür vorlägen. Hierzu gehöre die Möglichkeit, angemessen wohnen zu können. Er beabsichtige, die bislang von den Bekl. genutzte Wohnung künftig mit seiner Lebenspartnerin zu bewohnen.

Die Bekl. bestritten den Eigenbedarf und machten geltend, der Beschwerdeführer wolle sie mit unzulässigen Mitteln aus der Wohnung vertreiben, um diese dann zu sanieren und für einen deutlich höheren Mietzins zu vermieten oder zu verkaufen.

Die von dem Beschwerdeführer erhobene Räumungsklage wies das Amtsgericht ab mit der Begründung, das Kündigungsschreiben genüge nicht den gesetzlichen Begründungsanforderungen.

In der Berufungsinstanz legten die Bekl. zur Bekräftigung ihrer Zweifel an dem Eigenbedarf des Beschwerdeführers die Abschrift eines notariell beurkundeten Kaufvertrags vom 29. Oktober 1997 vor, mit dem die streitgegenständliche Eigentumswohnung von dem Beschwerdeführer, vertreten durch seinen Vater, an einen Dritten verkauft worden war, wobei sich der Beschwerdeführer verpflichtet hatte, die Wohnung dem Käufer am 31. Dezember 1997 "vermietungsfrei geräumt" zu übergeben. Der Beschwerdeführer erwiderte hierauf, der Kaufvertrag sei, nachdem es nicht möglich gewesen sei, die darin übernommene Verpflichtung zu erfüllen, mit privatschriftlichem Vertrag vom 15. Dezember 1997 wieder aufgehoben worden. Eine Ablichtung des Aufhebungsvertrags vom 15. Dezember 1997 fügte er bei.

Das Landgericht wies die Berufung zurück. Zur Begründung führte es aus, der an sich schlüssige Vortrag des Beschwerdeführers über seinen Eigenbedarf habe mangels entsprechenden Beweisantritts nicht verifiziert werden können. Dem Beschwerdeführer möge zwar zugestanden werden, daß es seiner Entscheidung obliege, wann und warum er den Studienort wechsele. Die Bekl. hätten aber sowohl bestritten, daß er in die Wohnung einziehen, als auch, daß er mit seiner Lebensgefährtin zusammenziehen wolle. Dieses Bestreiten werde durch den vorgelegten Kaufvertrag untermauert. Es erscheine in der Tat merkwürdig, daß der Beschwerdeführer Ende Oktober 1997 die Wohnung verkaufe, im April 1998 aber Eigenbedarf an der verkauften Wohnung geltend mache. Diese Zweifel am Eigennutzungswunsch könne der Beschwerdeführer auch nicht durch den privatschriftlichen Aufhebungsvertrag ausräumen, der - so das Landgericht - vom Dezember 1999 datiere. Denn ein notarieller Vertrag könne auch nur in derselben Form wieder aufgehoben werden.

Der Beschwerdeführer sei hinsichtlich seines Eigennutzungswunsches beweisfällig geblieben, denn die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung verlange, daß die Instanzgerichte im Wege der Beweisaufnahme Zweifeln über die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches nachgingen. Auch hinsichtlich des "weiteren Kündigungsgrundes", mit seiner Lebensgefährtin zusammenziehen zu wollen, habe der Beschwerdeführer keinen Beweis angetreten, so daß er auch insoweit beweisfällig geblieben sei.

2. (...)

II. Die Kammer nimmt die zulässige Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an, weil dies zur Durchsetzung des Grundrechts des Beschwerdeführers aus Art. 3 Abs. 1 GG angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). a) Der Beschwerdeführer hat zwar eine Verletzung dieses Grundrechts nicht ausdrücklich gerügt, sondern nur Verstöße gegen Art. 14 Abs. 1 und Art. 103 Abs. 1 GG geltend gemacht. Dies hindert jedoch das Bundesverfassungsgericht nicht an einer Prüfung der angegriffenen Entscheidung auch am Maßstab des Art. 3 Abs. 1 GG. Der Beschwerdeführer hat den maßgeblichen Sachverhalt vorgetragen und insbesondere zum Ausdruck gebracht, daß er die von ihm im einzelnen beanstandete Rechtsanwendung durch das Landgericht für schlechthin nicht nachvollziehbar erachtet. Damit hat er einen möglichen Verstoß auch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz in seiner Bedeutung als Willkürverbot dargelegt und dem Begründungserfordernis der §§ 23 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1, 92 BVerfGG genügt.

b) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist ein Richterspruch willkürlich, wenn er unter keinem denkbaren rechtlichen Aspekt vertretbar ist und sich daher der Schluß aufdrängt, daß er auf sachfremden Erwägungen beruht. Das ist anhand objektiver Kriterien festzustellen. Schuldhaftes Handeln des Richters ist nicht erforderlich. Fehlerhafte Auslegung des Gesetzes allein macht eine Gerichtsentscheidung nicht willkürlich. Willkür liegt vielmehr erst vor, wenn die Rechtslage in krasser Weise verkannt wird. Davon kann jedoch nicht gesprochen werden, wenn das Gericht sich mit der Rechtslage eingehend auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jeden sachlichen Grundes entbehrt (vgl. BVerfGE 89, 1 [13 f.]).

c) Die angegriffene Entscheidung hält einer verfassungsrechtlichen Prüfung anhand dieses Maßstabs nicht stand. Die tragenden Erwägungen, mit denen das Landgericht die von den Bekl. vorgetragenen Zweifel am tatsächlichen Bestehen des Eigennutzungswunsches des Beschwerdeführers für beachtenswert erklärt hat, sind unter keinem Gesichtspunkt vertretbar. Die Ausführungen des Landgerichts zu dem von dem Beschwerdeführer vorgelegten Aufhebungsvertrag, mit dem der Ende Oktober 1997 geschlossene Kaufvertrag über die streitgegenständliche Wohnung wieder aufgehoben wurde, beruhen sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht auf offensichtlich unzutreffenden Annahmen.

In tatsächlicher Hinsicht kann nicht nachvollzogen werden, wie das Landgericht zu der Auffassung gelangt ist, der Aufhebungsvertrag datiere vom Dezember 1999, sei also erst nach der Geltendmachung des Eigenbedarfs im April 1998 abgeschlossen worden. Davon, daß es sich bei der Jahresangabe "1999" statt richtig "1997" um ein bloßes Schreibversehen handelt, kann angesichts der besonderen Betonung der zeitlichen Abfolge in dem Urteil nicht ohne weiteres ausgegangen werden. Wäre die Zeitfolge tatsächlich so, wie in dem Urteil dargestellt (Verkauf der Wohnung an einen Dritten im Oktober 1997, Eigenbedarfskündigung im April 1998, Abschluß des Aufhebungsvertrags während des laufenden Prozesses im Dezember 1999), bestünde in der Tat der Verdacht, daß der Eigennutzungswunsch des Beschwerdeführers nur vorgeschoben ist. Unter Zugrundelegung der tatsächlichen zeitlichen Reihenfolge (Verkauf der Wohnung im Oktober 1997, Aufhebung des Kaufvertrags im Dezember 1997, Eigenbedarfskündigung im April 1998) stellt sich der Sachverhalt dagegen ganz anders dar. Danach entstand der durch den beabsichtigten Studienortwechsel begründete Selbstnutzungswunsch erst, nachdem der unter anderen Voraussetzungen geschlossene Kaufvertrag mit plausibler Begründung bereits wieder aufgehoben worden war. Warum dieser Geschehensablauf, wie das Landgericht meint, "merkwürdig" erscheinen soll, ist dann nicht mehr nachvollziehbar.

Rechtlich unter keinem Gesichtspunkt vertretbar ist die Auffassung des Landgerichts, der Kaufvertrag hätte nur durch einen notariell beurkundeten Vertrag wieder aufgehoben werden können. Es entspricht allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, daß ein Kaufvertrag über ein Grundstück formfrei aufgehoben werden kann, es sei denn, der Vertrag ist bereits durch Auflassung und Eintragung vollzogen worden, oder der Erwerber hat nach der Auflassung durch Stellung eines Eintragungsantrags oder durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung ein Anwartschaftsrecht erworben (vgl. z. B. BGHZ 83, 395 [397 ff.]); Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., 2001, § 313 Rn. 39; Staudinger/Wufka, BGB, 13. Aufl., 1994, § 313 Rn. 191 f.; MünchKomm/Kanzleiter, BGB, 3. Aufl., 1994, § 313 Rn. 58). Dafür, daß im vorliegenden Fall der Kaufvertrag im Zeitpunkt der Aufhebung schon vollzogen war oder der Käufer ein Anwartschaftsrecht erworben hatte, bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Hiervon ist das Landgericht auch nicht ausgegangen. Es hat seine Rechtsansicht vielmehr lediglich auf den allgemeinen Satz gestützt, ein notarieller Kaufvertrag könne auch nur in derselben Form wieder aufgehoben werden. Wie das Gericht zu dieser von ihm nicht näher begründeten Auffassung gelangt ist, kann nicht nachvollzogen werden. Der Zweck der Formvorschrift des § 313 Satz 1 BGB, der darin besteht, den Grundstückseigentümer auf die Wichtigkeit des Geschäfts, das zur Grundstücksübertragungspflicht führt, hinzuweisen und ihm die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung nahe zu legen, trifft auf Aufhebungsverträge, die keine irgendwie geartete unmittelbare oder mittelbare Rückübertragungs- oder Erwerbsverpflichtung begründen, nicht zu (vgl. BGHZ 83, 395 [397 f.]).

Damit entbehren die Gründe, aus denen das Landgericht die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches des Beschwerdeführers und damit das Erfordernis eines weiteren Beweisantritts, den der Beschwerdeführer nicht erbracht habe, ableitet, letztlich jeder nachvollziehbaren tatsächlichen und rechtlichen Grundlage.

d) Die angegriffene Entscheidung beruht auch auf der dargestellten Verletzung von Art. 3 Abs. 1 GG. Das Landgericht führt zwar in dem Urteil - ohne nähere Erläuterung - zusätzlich an, der Beschwerdeführer sei auch "hinsichtlich des weiteren Kündigungsgrundes, mit seiner Lebensgefährtin zusammenziehen zu wollen", beweisfällig geblieben. Der Begründung des Gerichts läßt sich aber nicht entnehmen, inwiefern von der Frage, ob der Beschwerdeführer die Wohnung allein oder zusammen mit seiner Lebensgefährtin nutzen will, die Bejahung des Eigenbedarfs im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB abhängt. Der Beschwerdeführer hat seinen Entschluß, die Wohnung selbst zu nutzen, in erster Linie mit dem - von dem Wunsch, mit der Lebensgefährtin zusammenwohnen zu wollen, unabhängigen - Studienortwechsel nach Frankfurt am Main begründet. Die Fachgerichte können zwar bei der Frage, ob der Nutzungswunsch des Eigentümers auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht, unter Mißbrauchsgesichtspunkten auch prüfen, ob ein "weit überhöhter Wohnbedarf" geltend gemacht wird (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]). Dazu, ob dies im vorliegenden Fall bei einer unterstellten alleinigen Nutzung der Wohnung durch den Beschwerdeführer angenommen werden kann, hat sich das Landgericht jedoch nicht geäußert. Hiervon kann auch nicht ohne weiteres ausgegangen werden.

Viele Vermieter beklagen eine einseitige auf Mieterinteressen ausgerichtete Rechtsprechung der Amtsgerichte und Landgerichte. Manchmal hilft eine Verfassungsbeschwerde.

Der Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt, da er den Studienort wechseln und in die Wohnung seiner Lebensgefährtin einziehen wolle. Die Mieter hielten das für vorgeschoben und legten einen notariellen Kaufvertrag über die Wohnung vor, den der Vermieter vor der Kündigung abgeschlossen hatte. Der Vermieter entgegnete, der Vertrag sei privatschriftlich vor der Kündigung wieder aufgehoben worden. Das Landgericht Frankfurt/M. wies die Räumungsklage ab und meinte, der Kläger sei zum Eigenbedarf beweisfällig geblieben, zumal der Aufhebungsvertrag erst später abgeschlossen und - weil nicht notariell - auch formunwirksam sei.

Mit Beschluß vom 19. September 2001 hielt das Bundesverfassungsgericht diese Entscheidung für willkürlich, da "die Rechtslage in krasser Weise verkannt" worden sei. Wieso das Landgericht zu der Auffassung gekommen sei, der Grundstücksverkauf sei nicht vor der Kündigung und auch nicht formwirksam aufgehoben worden, sei nicht nachvollziehbar. Die Ausführungen über die Formbedürftigkeit seien schlicht falsch.