Wildschweinschäden Sache des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet, eine durch Wildschweine zerstörte mitvermietete Rasenfläche auch dann wiederherzustellen, wenn ihn am Schadenseintritt kein Verschulden trifft.

Die Kl. sind Mieter einer Doppelhaushälfte mit dazugehörigem - ausdrücklich mitvermietetem - Garten. Die Rasenfläche von rund 150 qm des Gartens wurde im Oktober 1999 in mehreren Nächten von einer Rotte Wildschweine völlig zerstört. Die Wildschweine waren unter dem alten Zaun, der vom Vermieter errichtet worden war, auf das Grundstück gelangt. Die Kl. begehrten zunächst die Instandsetzung von der Bekl. Nach Inverzugsetzung ließen die Kl. die Rasenfläche auf eigene Kosten von einer Gartenbaufirma wieder anlegen und nahmen die Bekl. erfolgreich auf Zahlung der Kosten hierfür in Anspruch.

Durch die in ihrem Umfang unstreitige Zerstörung der gesamten Rasenfläche des mitvermieteten Gartens durch Wildschweine liegt eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor, denn der Garten war nicht mehr begehbar; spätestens aufgrund des Schreibens vom 24.3.2000 unter Fristsetzung bis zum 7.4.2000 befand sich die Bekl. ab dem 8.4.2000 mit der Beseitigung dieses Mangels in Verzug.

Die Bekl. war verpflichtet, die zerstörte Rasenfläche hinter dem Haus wiederherzustellen. Gem. §§ 535, 536 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wird der Mietgegenstand durch außerhalb des Mietgebrauchs liegende Ursachen zerstört oder beschädigt, so muß der Vermieter die Sache wiederherstellen (vgl. zum Brandfall BGH ZMR 1987, 257). Nicht zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters gehören dagegen Instandhaltungsreparaturen, also durch Abnutzung, Witterung und Alterung entstandene Mängel (Palandt/Putzo, BGB, 57. Aufl., § 536 BGB Rn. 10).

Die Schäden an dem Garten sind vorliegend nicht durch Mietgebrauch - hierzu muß nach Auffassung des Gerichts auch ein "üblicher" Schädlingsbefall durch Raupen, Schnecken, Maulwürfe o. ä. gezählt werden - oder sonstiges schuldhaftes Handeln der Mieter, sondern infolge der außerhalb des Mietgebrauchs liegenden außergewöhnlichen Wildschweinplage verursacht worden; auf ein etwaiges Verschulden der Bekl. als Vermieterin kommt es nicht an.

An der damit grundsätzlich gegebenen Einstandspflicht der Bekl. vermag auch die von ihr vorgelegte "Zusatzvereinbarung Garten" nichts zu ändern. Unterstellt man zugunsten der Bekl., daß diese Zusatzvereinbarung Vertragsbestandteil geworden ist, so wäre den Bekl. lediglich die "Pflege, Bewirtschaftung und Instandhaltung" des Gartens übertragen, nicht jedoch dessen Instandsetzung. Zwar ist eine Überbürdung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter grundsätzlich möglich; da diese Pflichten jedoch nach der gesetzlichen Regelung zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters zählen, sind entsprechende Vereinbarungen als Ausnahme von der gesetzlichen Regel eng auszulegen (vgl. LG Detmold WuM 1990, 289). Vorliegend läßt sich der Vereinbarung nicht entnehmen, daß den Mietern über den üblichen Aufwand einer Gartenpflege hinaus auch die Neuherstellung nach Zerstörung durch außerhalb des Gebrauchs liegende außergewöhnliche Umstände obliegen sollte, zumindest geht die verbleibende Unklarheit gemäß § 5 AGBG zu Lasten der Bekl. als Verwenderin der Formularvereinbarung.

Der Mangel war auch nicht bereits bei Vertragsschluß wegen mangelnder Einfriedung vorhanden, denn es ist nicht ersichtlich, daß mit einer Zerstörung durch Wildschweine bei Vertragsschluß hätte gerechnet werden müssen.

Wildschweine verwüsten seit einiger Zeit immer häufiger die Vorgärten in den Außenbezirken Berlins. Zahlen für die Schäden müssen Vermieter.

Der Garten einer vermieteten Doppelhaushälfte war von Wildschweinen heimgesucht und der Rasen regelrecht umgepflügt worden. Die Mieter verlangten von der Vermieterin erfolglos Wiederherstellung und ließen dann die Schäden selbst beseitigen.

Mit Urteil vom 3. November 2000 gab das AG Schöneberg der Klage der Mieter auf Erstattung der Kosten statt, wobei es auf die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 536 BGB abstellte. Danach kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel schuldhaft verursacht hat, denn auch nach einem Blitzeinschlag ist etwa der Vermieter verpflichtet, das Dach wieder zu reparieren. Auch die Zusatzvereinbarung, wonach die Mieter die Instandhaltung des Gartens zu übernehmen hätten, half der Vermieterin wenig, denn das Gericht meinte, hier liege keine Instandhaltung vor, sondern eine Instandsetzung. Zumindest sei die Formulierung unklar und deshalb zuungunsten der Vermieterin auszulegen.

Der Vermieter hat immer die schlechteren Karten, denn auch eine ausdrückliche Abwälzung der Instandsetzungspflicht auf den Mieter wäre nach § 9 AGBG unwirksam (nur kleinere Instandhaltungen können in gewissem Rahmen abgewälzt werden). Auch ein Anspruch gegen die Forstverwaltung oder den Jagdpächter scheidet aus, da Wildschaden nach § 29 Bundesjagdgesetz nur bei einem Grundstück ersetzt wird, das zum Jagdbezirk gehört oder ihm angegliedert ist. In befriedeten Bezirken ruht die Jagd (§ 6 Bundesjagdgesetz); hier sind Wildschäden nicht zu erstatten (§ 37 Landesjagdgesetz). Zu den befriedeten Bezirken gehören insbesondere Hausgärten (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 Landesjagdgesetz). Der Eigentümer tut also gut daran, wenn er, wie dies im vorliegenden Fall nach Mitteilung des Einsenders auch geschehen ist, die Zäune verstärkt, damit die Wildschweine draußen bleiben.