Wildschweine in Waldnähe kein Mietmangel

Wildschweine in Waldnähe kein Mietmangel; keine Einfriedungspflicht

1. Ein Mieter ist nicht berechtigt, wegen befürchteter Belästigung durch Wildschweine die Einfriedung eines Geländes zu verlangen, das über den räumlichen Bereich der Mietsache hinausgeht.

2. Mögliche Gefahren aus dem Wohnumfeld stellen keinen Mietmangel dar, wenn eine konkrete erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht vorliegt (Anschluss an BGH GE 2012, 1553).

3. Wildschweine in der Nähe von bewaldeten Gebieten gehören zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters und berechtigen nicht zur Minderung.

4. Eine Genehmigung zur Einfriedung eines nicht mit vermieteten Grundstücks kann der Vermieter im Zweifel frei widerrufen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind seit dem 1.9.1990 Mieter, die Bekl. ist Vermieterin einer Wohnung in der Anlage Ku.straße in Berlin. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss, mitvermietet sind zwei Terrassen.

Die Wohnung befindet sich auf einem größeren Gelände, welches von der Kn.straße, der Ku.straße und der D. Straße umfasst wird. Auf diesem Gelände befinden sich mehrere Miethäuser und ein Biotop. Das gesamte Gelände befindet sich im Eigentum der Bekl. Das Grundstück befindet sich in der Nähe des Tegeler Forstes.

Auf diesem Grundstück treten Wildschweine auf, wobei das konkrete Ausmaß des Wildschweinbefalls zwischen den Parteien streitig ist.

Zu Angriffen von Wildschweinen auf Menschen kam es auf diesem Gelände bisher nicht.

Auf den Wegen innerhalb des Grundstücks gab es Fehlstellen bei den Begrenzungssteinen, welche die Bekl. während des Prozesses reparierte.

Auf dem Grundstück sind stromgeladene Sicherungsdrähte gespannt, welche die Terrassen der Kl. und der Nachbarin Frau St. umfassen und über die Terrassen hinaus bis an die Grenze des Grundstücks reichen. Damit umfassen die Sicherungsdrähte auch das Rasenstück hinter dem Haus, in dem sich die Wohnung der Kl. befindet.

Die Kl. behaupten, dass das Biotop von den Wildschweinen zum Gebären und Aufziehen von Frischlingen genutzt wird.

Ferner behaupten sie, der Sicherungsdraht sei ihnen und ihrem damaligen Nachbarn Herrn Sch. vor ca. 10 Jahren von der damaligen Hausverwaltung genehmigt worden. Nach einer Beschädigung der Stromzufuhr sei diese durch die Hausverwaltung repariert worden.

Die Kl. haben beantragt, die Bekl. zu verurteilen, den sich um das Grundstück Kn.straße/Ku.straße/D. Straße befindlichen Zaun dergestalt abzudichten, dass das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück durch den Zaun ausgeschlossen ist.

Widerklagend hat die Bekl. beantragt, die Kl. zu verurteilen, den stromgeladenen Sicherungsdraht um ihre Terrasse zu entfernen.

1. Die zulässige Klage ist unbegründet. Die zulässige Widerklage ist begründet.

2. Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Abdichtung, Ausbesserung oder Errichtung eines der im Klageantrag [...] bezeichneten Zäune.

Als Anspruchsgrundlage kommt vorliegend allein der zwischen den Parteien bestehende Wohnungsmietvertrag in Betracht.

Im Rahmen eines Wohnungsmietvertrags treffen den Vermieter Schutzpflichten, welche auch dann vorliegen können, wenn etwaige Gefahren nicht unmittelbar durch die Mietsache selbst drohen. Der Vermieter hat in diesem Rahmen die erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen und Schutzvorkehrungen zu treffen (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 11. Auflage, § 535 BGB, Rn. 102).

Aufgrund dieser Schutzpflichten ist die Bekl. nicht verpflichtet, eine der von den Kl. im Klageantrag zu 1. begehrten Maßnahmen zu treffen.

Dabei kann es dahinstehen, ob tatsächlich eine Gefahr besteht, welche die Bekl. zu Schutzmaßnahmen verpflichtet, denn die Kl. haben jedenfalls keinen Anspruch auf die konkreten, im Klageantrag zu 1. begehrten Maßnahmen.

Dies ergibt sich schon daraus, dass die Kl. die Einfriedung eines Grundstücks verlangen, welches nicht Gegenstand des Mietvertrags ist. Die Kl. begehren die Einfriedung eines Geländes, welches weit über den räumlichen Bereich der Mietsache hinausgeht. Das können die Kl. als Mieter von der Bekl. als Vermieterin nicht verlangen.

Es liegt in der Natur des Mietvertrages, dass den Vermieter nur Schutzpflichten bezogen auf Gefahren treffen, die den räumlichen Bereich der Mietsache betreffen (Eisenschmid aaO.).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Kl. sich für das Mietobjekt möglicherweise auch aufgrund der unmittelbaren Umgebung entschieden haben. Dies wäre dann lediglich als Motiv anzusehen, aus dem sich für die Bekl. keine rechtlichen Verpflichtungen ergeben. Der vorliegende Fall unterscheidet sich nach dem Gesagten auch von der Entscheidung des AG Köpenick, in der ein Vermieter zur Errichtung eines Zaunes verurteilt wurde (vgl. AG Köpenick, Entscheidung vom 4.7.2012, 15 C 25/12). Dort ging es nämlich um einen Zaun, der einen vermieteten Garten einfrieden sollte. Die begehrte Maßnahme bezog sich also auf den räumlichen Bereich der Mietsache.

Ein anderes Ergebnis kann schließlich auch nicht mit der Annahme begründet werden, dass allein die von den Kl. begehrten Maßnahmen geeignet sind, auch das Mietobjekt der Kl. vor Wildschweinen zu schützen. Es besteht die naheliegende Möglichkeit, etwa - wie im Fall des AG Köpenick - die den Kl. vermieteten Terrassen durch einen Zaun vor Wildschweinen zu schützen. Dies wäre eine deutlich wenig umfangreiche, kostengünstigere Maßnahme.

3. Die Miete ist auch nicht ab Juli 2012 um 10 % bzw. um 20 % gemindert.

§ 536 BGB setzt für eine Minderung einen Mangel voraus, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht gegeben.

In dem von den Kl. beschriebenen Wildschweinbefall ist bereits kein Mangel zu sehen, der die Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich mindert.

a. Dabei kann ein Mangel sich zwar auch aus Gefahren ergeben, die dem Wohnumfeld entstammen, in diesen Fällen reicht jedoch die Beschreibung einer abstrakten Gefahr nicht aus, vielmehr müssen konkrete, nicht unerhebliche Beeinträchtigungen vorliegen (BGH, Urteil vom 26.9.2012, XII ZR 122/11, Rn. 21, zitiert nach Juris).

Der von den Kl. beschriebene Wildschweinbefall stellt lediglich abstrakte Gefahren dar, konkrete Konfrontationen mit Wildschweinen, aus denen sich konkrete Gefährdungen ergeben haben, werden nicht beschrieben.

Dabei ist es gerichtsbekannt, dass Wildschweine von sich aus und ohne Veranlassung Menschen in der Regel nicht angreifen.

Soweit die Kl. zu Recht darauf hinweisen, dass Wildschweine, die Junge haben und diese beschützen wollen, eine besondere Gefahr darstellen, so ist zu bemerken, dass nach dem eigenen Vortrag der Kl. die Wildschweine ihre Jungen in dem Biotop zur Welt bringen. Die Kl. gehen auf dem Weg von der Kn.straße zu ihrem Wohnhaus zwar an diesem Biotop vorbei, sie müssen aber nicht etwa durch dieses Biotop durchgehen und dabei gewissermaßen zwangsläufig die Wildschweine stören und eventuell zu Angriffen veranlassen.

Soweit sich die Kl. schließlich auf die besondere Gefahr berufen, denen Kinder durch die Wildschweine ausgesetzt sind, ist festzustellen, dass die Kl. ohne Kinder in dem Mietobjekt wohnen.

b. Ferner steht einem Mangel im Sinne des § 536 BGB entgegen, dass das Vorhandensein von Wildschweinen in der Nähe von bewaldeten Gebieten dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen ist. Eine andere Betrachtung würde dazu führen, dass es Vermietern von Wohnungen, die sich in der Nähe von bewaldeten Gebieten befinden, obliegen würde, alles zu unternehmen, um ihren Mietern Konfrontationen mit Wildschweinen zu ersparen. Dies würde jedoch eine erhebliche Überspannung der Schutzpflichten von Vermietern bedeuten.

Würde man Vermietern eine solche Pflicht auferlegen, könnte man mit gleichen Argumenten die Ansicht vertreten, dass Vermieter in Problembezirken ihre Mieter auch vor randalierenden Jugendbanden schützen müssten. Dies ist jedoch nicht Aufgabe von Vermietern, sondern Aufgabe der Polizei.

Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht daraus, dass die Wildschweine sich auf einen Grundstück befinden, welches im Eigentum der Bekl. als Vermieterin steht. Dies ist für das Vorliegen eines Mangels unerheblich. [...]

5. Die Widerklage ist zulässig und begründet.

Anspruchsgrundlage ist § 823 Abs. 1 BGB.

Durch den Sicherungsdraht, welcher nicht nur die Terrasse der Kl., sondern auch einen Teil des nicht mitvermieteten Rasengrundstücks vor der Terrasse umspannt, beeinträchtigen die Kl. das Eigentum der Bekl. Diese Beeinträchtigung ist auch widerrechtlich.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob den Kl. die Einrichtung des Sicherungsdrahtes durch eine frühere Hausverwaltung genehmigt worden ist, denn eine solche Genehmigung hätte die Bekl. durch Erhebung der Widerklage konkludent widerrufen.

Für einen solchen Widerruf ist es nicht erforderlich, dass ausdrücklich widerrufen wird, es reicht vielmehr aus, dass erkennbar ist, dass der Vertragspartner das Vertragsverhältnis für die Zukunft beenden will (vgl. für den Fall der außerordentlichen Kündigung: Gaier in Münchener Kommentar, 6. Auflage, § 314 BGB, Rn. 18; vgl. allgemein zur Auslegung von Willenserklärungen: Busche in Münchener Kommentar, 6. Auflage, § 133 BGB, Rn. 12).

Mit Erhebung der Widerklage hat die Bekl. eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass eine möglicherweise bestehende Genehmigung für den Sicherungsdraht nicht weiter bestehen soll.

Die Bekl. konnte die möglicherweise bestehende Genehmigung auch widerrufen, die von den Kl. behauptete Genehmigung stellt sich als jederzeit frei widerrufliche Genehmigung dar.

Die Frage der Widerruflichkeit und der sonstigen Rechtsnatur einer Genehmigung ist durch Auslegung zu ermitteln (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 7.6.1996, 13 B S 13/96, Rn. 17 ff., zitiert nach Juris).

Die Kl. haben keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich entnehmen lässt, dass die damalige Hausverwaltung die Genehmigung erteilen wollte, ohne diese Genehmigung auch frei widerrufen zu können.

Die Unentgeltlichkeit der Genehmigung, die Tatsache, dass der Sicherungsdraht ein Gelände umfasst, welches nicht mitvermietet ist, und der Umstand, dass der Sicherungsdraht das Passieren anderer Mieter ausschließt, sprechen vielmehr dafür, dass die damalige Hausverwaltung lediglich eine frei widerrufliche Genehmigung erteilen wollte.

Die Unentgeltlichkeit spricht insbesondere auch gegen die Annahme, dass die damalige Hausverwaltung den Mietvertrag auf die Nutzung des Rasengrundstücks vor den vermieteten Terrassen erstrecken wollte, denn Mietverträge setzen Entgeltlichkeit voraus (vgl. § 535 Abs. 2 BGB). Würde man aufgrund der Unentgeltlichkeit demgegenüber von einer Leihe ausgehen, würde auch dies zu einer freien Kündbarkeit nach § 604 Abs. 3 BGB führen, denn aus dem Zweck des Sicherungsdrahtes lässt sich ein bestimmter Zeitraum für eine eventuell bestehende Leihe nicht entnehmen.

Ein anderes Ergebnis würde sich schließlich auch nicht aus dem bestrittenen Sachvortrag der Kl. ergeben, dass die Hausverwaltung den Zaun nach einer Beschädigung auf eigene Kosten repariert hat. Daraus könnte zwar eine konkludente Genehmigung folgen, nicht jedoch die Unwiderruflichkeit.

Das Amtsgericht Köpenick (GE 2013, 1006) hat einen Mieter für berechtigt gehalten, vom Vermieter die Errichtung eines stabilen Zauns zu verlangen, wenn der Mietergarten regelmäßig von Wildschweinen verwüstet wurde. Das Amtsgericht Wedding bezweifelt einen Mietmangel und verneint jedenfalls einen Anspruch auf weiträumige Einfriedung.

Die Wohnung des Mieters im EG mit Terrasse befand sich auf einem waldnahen Gelände mit mehreren Miethäusern und einem Biotop. Zur Wildschweinabwehr hatte der Mieter Elektrodrähte gespannt, die über die Terrasse bis zur Grundstücksgrenze reichten. Der Mieter minderte die Miete und verlangte von der Vermieterin die Ausbesserung oder Errichtung eines neuen Zauns; die Vermieterin verlangte widerklagend Entfernung des Elektrodrahtes.

Das AG Wedding wies die Klage des Mieters ab und gab der Widerklage statt. Der Mieter könne, wenn überhaupt, nur Einfriedung der Mietsache verlangen, nicht jedoch die Errichtung eines Zauns für ein Gelände, das weit über den räumlichen Bereich der Mietsache hinausgehe. Die Wildschweine stellten auch keinen Mietmangel dar, da eine abstrakte Gefahr dafür nicht ausreiche. Es müssten vielmehr konkrete, nicht unerhebliche Beeinträchtigungen vorliegen. Schließlich sei das Vorhandensein von Wildschweinen in der Nähe von bewaldeten Gebieten dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen; die Vermieter von solchen Wohnungen seien nicht gehalten, alles zu unternehmen, um ihren Mietern Konfrontationen mit Wildschweinen zu ersparen. Anderenfalls, so das AG, könne man mit gleichen Argumenten Vermieter in Problembezirken für verpflichtet halten, „ihre Mieter auch vor randalierenden Jugendbanden zu schützen".

Der Mieter sei auch verpflichtet, den von ihm angebrachten Elektrodraht zu entfernen, unabhängig davon, ob die frühere Hausverwaltung die Anbringung genehmigt habe. Eine solche Genehmigung sei im Zweifel frei widerruflich, wobei der Widerruf in der Erhebung der Widerklage liege.

Das Amtsgericht Brandenburg (WuM 2001, 605) hat bei Mäusebefall in einer Stadtwohnung eine Minderung von 100 % (?!) für angemessen erachtet, während das Amtsgericht Prüm Mäuse in einer ländlichen Gegend nicht als Mangel ansieht (ZMR 2001, 808). Dass Tiere sich in Waldesnähe aufhalten, gehört ebenso zur Beschaffenheit einer Mietwohnung wie die Geräusche aus einem schon bei Vertragsbeginn im Hause eingerichteten Gewerbebetrieb; ein Mietmangel liegt darin nicht. Dazu kommt, dass größere Tiere sich immer mehr in der Großstadt heimisch fühlen (außer Wildschweinen auch Waschbären, Füchse und Marder) und damit ein Teil der Umwelt nicht nur in den Außenbezirken sind. Auch das gehört zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters.