Wildschweine als Mietmangel, Mietminderung, Gebrauchsgewährungspflicht, Aussperren von Wildschweinen als Vermieterpflicht, durch Mieter errichteter Elektrozaun unzulässig

1. Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache und den Mieter durch geeignete Maßnahmen vor dem Eindringen von Wildschweinen auf dem Grundstück zu schützen.

2. Die Lage der Mietsache in der Nähe eines Waldgebietes allein begründet keine Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis des Mieters i.S.d. § 536 b BGB von bestehendem oder drohendem Wildschweinbefall.

Die Kl. sind seit dem 1. September 1990 Mieter, die Bekl. ist Vermieterin einer Wohnung in der Anlage Ku.straße in Berlin. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss, mitvermietet sind zwei Terrassen. Die Anlage befindet sich auf einem größeren Gelände, das von der Kn.straße, der Ku.straße und der D. Straße umfasst wird. Auf diesem Gelände befinden sich mehrere Miethäuser und ein Biotop. Das gesamte Gelände befindet sich im Eigentum der Bekl. Das Grundstück befindet sich in der Nähe des Tegeler Forstes.

Auf diesem Grundstück treten Wildschweine auf, wobei das konkrete Ausmaß des Wildschweinbefalls zwischen den Parteien streitig ist. Zu Angriffen von Wildschweinen auf Menschen kam es auf diesem Gelände bisher nicht. Auf den Wegen innerhalb des Grundstücks gab es Fehlstellen bei den Begrenzungssteinen, welche die Bekl. während des Prozesses reparierte.

Auf dem Grundstück sind stromgeladene Sicherungsdrähte gespannt, welche die Terrassen der Kl. und der Nachbarin Frau St. umfassen und über die Terrassen hinaus bis an die Grenze des Grundstücks reichen. Damit umfassen die Sicherungsdrähte auch das Rasenstück hinter dem Haus, in dem sich die Wohnung der Kl. befindet. Die Kl. behaupten, dass das Biotop von den Wildschweinen zum Gebären und Aufziehen von Frischlingen genutzt wird. Ferner behaupten sie, der Sicherungsdraht sei ihnen und ihrem damaligen Nachbarn Herrn Sch. vor ca. 10 Jahren von der damaligen Hausverwaltung genehmigt worden. Nach einer Beschädigung der Stromzufuhr sei diese durch die Hausverwaltung repariert worden. Die Kl. haben beantragt, die Bekl. zu verurteilen, den sich um das Grundstück Kn.straße/Ku.straße/D. Straße befindlichen Zaun dergestalt abzudichten, dass das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück durch den Zaun ausgeschlossen ist. Widerklagend hat die Bekl. beantragt, die Kl. zu verurteilen, den stromgeladenen Sicherungsdraht um ihre Terrasse zu entfernen. Das AG, dessen Entscheidung in GE 2014, 199 veröffentlicht ist, hatte die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

II. 2. Die Berufung ist hinsichtlich der Klageabweisung auch überwiegend begründet, während sie keinen Erfolg hat, soweit sie sich gegen die Stattgabe der Widerklage richtet.

Die Bekl. ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB als Minus zu dem weitergehenden Antrag zu 1. a) zur Beseitigung der von den Kl. geltend gemachten Mängel an dem die Wohnanlage umgebenden Zaun und darüber hinaus verpflichtet, geeignete Maßnahmen vorzunehmen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück zu verhindern.

Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen.

Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden, da der das gesamte Anwesen umgebende Maschendrahtzaun nicht mehr den bei Vertragsschluss vorhandenen vertraglich vereinbarten Zustand aufweist. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 22. August 2015 die Mängel im Einzelnen überzeugend angeführt und genau erläutert, an welchen Stellen der vorhandene Zaun an zahlreichen Stellen defekt, löchrig oder untergraben ist.

Darüber hinaus ist die Bekl. nach dieser Vorschrift verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu treffen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück zu verhindern. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts erfassen die den Vermieter grundsätzlich treffenden Schutzpflichten vorliegend nicht nur den räumlichen Bereich der Mietsache, also der gemieteten Wohnung mitsamt der Terrasse als solche, sondern darüber hinaus ist er auch verpflichtet, Schutzvorkehrungen gegen eine darüber hinausgehende Gefährdung und Beeinträchtigung hinsichtlich der allgemein den Mietern zugänglichen Wohnanlage insbesondere der Gemeinschaftsflächen (Grünflächen, Bestandsflächen, Eingangsbereiche etc.) zu ergreifen. Auch diese sind gegen das bei gewöhnlichen, der örtlichen Lage entsprechenden Verhältnissen nicht nur vereinzelt vorkommende wiederholte Eindringen von Wildschweinen zu schützen, um einen gefahrlosen Zugang zu den mitgemieteten Gemeinschaftsflächen zu gewährleisten.

Der von den Kl. substantiiert dargelegte Zustand entspricht nicht mehr dem allgemeinen Lebensrisiko - auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um eine Wohnanlage am Waldrand handelt. Zum einen befindet sich die Anlage in einem Wohngebiet und nicht unmittelbar im Tegeler Forst. Ferner ist von dem sich wiederholenden Auftreten von Wildschweinen auf der Anlage auch außerhalb des Biotops auszugehen. Der diesbezügliche Kl.vortrag ist ausreichend, um auch ohne Beweisaufnahme annehmen zu können, dass eine ausreichend konkrete Gefahr in dem räumlichen Bereich der Mietsache droht. Denn eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 13. Februar 2002 - 30 U 20/01, Tz. 20 m.w.N., zit. nach juris). Die Kl. haben zum einen durch Fotos belegt, dass Wildschweine bis an ihr Wohnhaus herankommen. Zudem besteht nach dem konkreten, von der Bekl. nicht erheblich bestrittenen Vorfall vom 16. Juli 2015, bei dem eine Mieterin auf der Höhe der Müllstandsflächen von einer Bache angegriffen wurde, auch noch gegenwärtig eine konkrete Gefahr der Übergriffe von Wildschweinen. Es ist gerichtsbekannt, dass insbesondere Wildschweine mit Frischlingen eine Gefahr für die körperliche Unversehrtheit von Menschen darstellen. Zwar ist dem Amtsgericht darin zuzustimmen, dass Wildschweine als solche in der Regel nicht ohne Veranlassung Menschen angreifen. Aber es reicht vorliegend aus, dass nicht auszuschließen ist, dass durch falsches Verhalten von Menschen bei den Tieren ein aggressives Abwehrverhalten ausgelöst wird. Hieraus ergibt sich bereits eine begründete Gefahr-Besorgnis, die den ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Hierbei ist zudem zu berücksichtigen, dass die Voraussetzungen für das Vorliegen einer konkreten Gefahr auch an die Schwere des zu befürchtenden Schadens für das geschützte Rechtsgut zu knüpfen sind. Je höher der drohende Schaden, desto niedriger ist die Schwelle für das Vorliegen einer konkreten Gefahr. Hinzu kommt schließlich die nicht unbedeutende psychische Belastung durch die allein im Hinblick auf die obigen Vorkommnisse begründete Angst, sich auf der Anlage frei zu bewegen.

Die Geltendmachung des sich daraus ergebenden Mangelbeseitigungsanspruchs ist entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht rechtsmissbräuchlich. Zwar ist der Mangelbeseitigungsanspruch durch Treu und Glauben (§ 242) begrenzt. Insbesondere ist der Vermieter gemäß § 275 Abs. 2 BGB von der Verpflichtung zur Mangelbeseitigung befreit, wenn der dazu erforderliche Reparaturaufwand die „Opfergrenze“ überschreitet (vgl. BGH, Urt. v. 21.4.2010 - VIII ZR 131/09, zit. nach juris). Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, ist von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend zu ermitteln. Angesichts des Umstandes, dass das gesamte Mietobjekt gefährdet ist, kann ein ausnahmsweise bestehendes Missverhältnis zwischen Gläubigerinteresse und Aufwand des Schuldners unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben nicht festgestellt werden. Im Rahmen der Abwägung der widerstreitenden Interessen überwiegt das Interesse der Mieter an einer gefahrlosen Nutzung der gesamten öffentlichen Anlage gegenüber den drohenden Vermögenseinbußen des Vermieters. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die drohenden körperlichen Schäden aufgrund der körperlichen Beschaffenheit und der Schnelligkeit von Wildschweinen im Fall eines Angriffs besonders hoch sein können und daher die Vermögenseinbußen hinter dem hohen Schutzgut der körperlichen Unversehrtheit zurücktreten müssen. Hinzu kommt, dass es im Ermessen der Bekl. liegt, welche Maßnahmen sie ergreift. Nach den Ausführungen des Sachverständigen wäre insbesondere das Bodengitter im Bereich der ohnehin offenen Grundstückseinfahrt zu vergrößern (siehe Seite 11 des Gutachtens).

Mithin ist die Bekl. verpflichtet, Schutzmaßnahmen entsprechend dem Urteilstenor zu 1) zu treffen. Da es im Ermessen des Vermieters liegt, welche konkreten Maßnahmen er hierfür ergreift, waren die weitergehenden, auf das Vornehmen konkreter Instandsetzungsmaßnahmen gerichteten Haupt- und Hilfsanträge als unbegründet abzuweisen.

c) Schließlich hat die Berufung hinsichtlich der abgewiesenen Feststellungsklage überwiegend Aussicht auf Erfolg.

Das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück stellt aus den obigen Gründen eine konkrete Gefahr dar und begründet einen Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Der Mangel ist auch nicht gem. § 536b Satz 1 BGB ausgeschlossen. Nach dem insoweit nicht erheblich bestrittenen Kl.vortrag ist davon auszugehen, dass bei Vertragsschluss die konkrete Wildschweinproblematik noch nicht vorlag. Allein aus der Lage der Wohnung in der Nähe des Tegeler Forstes sowie dem Vorhandensein eines Biotops auf dem Grundstück kann auch nicht auf eine grob fahrlässige Unkenntnis der unzureichenden Sicherung gegen das Auftreten von Wildschweinen ausgegangen werden. Die Kl. mussten ohne konkrete äußere Anhaltspunkte nicht damit rechnen, dass Wildschweine außerhalb des unter Naturschutz gestellten Bereiches auch in der Nähe der Gemeinschaftsflächen und der Wohnhäuser auftreten, was zu Beginn des Mietverhältnisses auch gerade nicht der Fall war. Ihr Vortrag, die Wildscheinproblematik habe sich in den letzten Jahren verschlimmert, wird durch das Ergebnis des gerichtlich in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten gestützt. Der Sachverständige kommt in seinem Gutachten zu dem Schluss, dass der Zaun an mehreren Stellen massiv beschädigt ist und durch das „Unterwühlen” von Wildtieren an einigen Stellen der Umfriedung völlig offene Zugänge entstanden sind. Die Kl. haben bei Vertragsabschluss schließlich auch nicht auf die Gefahr durch Wildschweine hingewiesen.

Der geltend gemachte Minderungsanspruch in Höhe von 10 bzw. 20 % der Bruttowarmmiete (durchschnittliche Minderung in Höhe von knapp 15 %) wird für angemessen erachtet. Dies berücksichtigt das Ausmaß der Gefahr bedingt durch den Umstand, dass es gerichtsbekannt in den kälteren Monaten Wildschweine eher in Wohngebiete zieht.

Mithin war dem Feststellungsantrag für den Zeitraum bis zur Erledigung der Mangelbeseitigung im Sinne des Tenors zu 1) stattzugeben.

d) Der mit dem Antrag zu 4) geltend gemachte Anspruch auf Freistellung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten ist gem. § 280 Abs. 1 BGB [gerechtfertigt]. Die Kosten sind durch die Pflichtverletzung der Bekl. begründet worden.

e) Die Berufung ist unbegründet, sofern sie sich gegen die Abweisung der Widerklage richtet.

Das Amtsgericht geht rechtsfehlerfrei davon aus, dass der Bekl. gegenüber den Kl. gem. § 823 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Entfernung des stromgeladenen Sicherungsdrahtes zusteht.

Durch den bestehenden stromgeladenen Sicherungsdraht, welcher nicht nur die Terrasse der Kl., sondern auch ein Teil des nicht mit vermieteten Rasengrundstücks vor der Terrasse umspannt, mit der Folge, dass unter anderem der Sicherungsdraht dort das Passieren anderer Mieter ausschließt, wird das Eigentum der Bekl. widerrechtlich beeinträchtigt.

Es kommt nicht darauf an, ob - wie die Kl. behaupten - eine Genehmigung der früheren Hausverwaltung zur Errichtung des stromgeladenen Sicherungsdrahtes als Schutzmaßnahme vor Wildschweinen erteilt war. Jedenfalls geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass darin nicht automatisch die unwiderrufliche Genehmigung eines Elektrozauns auch außerhalb der gemieteten Terrassen liegt. Sofern eine Genehmigung vorlag, wurde diese durch Erhebung der Widerklage konkludent widerrufen. Die Genehmigung war auch frei widerruflich, wie das Amtsgericht mit zutreffender ausführlicher Begründung annimmt. Eine abweichende Auslegung lässt sich dem Kl.vortrag nicht entnehmen.

Eine andere Beurteilung ergibt sich entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht aus der Fürsorgepflicht der Bekl. Auch insoweit ist auf den der Bekl. hinsichtlich der Art und Weise der Gefahrenabwehr bestehenden Ermessensspielraum - wie dargelegt - zu verweisen, der nicht durch die von den Kl. beanspruchte Genehmigung eines auch andere Mieter beeinträchtigenden Elektrozauns reduziert werden kann.

Revision nicht zugelassen.

Das Amtsgericht Köpenick (GE 2013, 1006) hat einen Mieter für berechtigt gehalten, vom Vermieter die Errichtung eines stabilen Zauns zu verlangen, weil der Mietergarten regelmäßig von Wildschweinen verwüstet wurde. Das Amtsgericht Wedding dagegen bezweifelte einen Mietmangel und verneinte jedenfalls einen Anspruch auf weiträumige Einfriedung (GE 2014, 199). Das Landgericht Berlin (ZK 67, Einzelrichter) hob diese Entscheidung jetzt auf und hielt den Vermieter für verpflichtet, die Mietsache und den Mieter vor dem Eindringen von Wildschweinen auf dem Grundstück zu schützen. Außerdem hielt das Gericht wegen der Schwarzkittel eine Mietminderung von 10 bis 20 % für angemessen. Revision wurde nicht zugelassen, hoffentlich geht der Vermieter in die Nichtzulassungsbeschwerde.

Die Wohnung der Mieter liegt im Erdgeschoss, verfügt über eine Terrasse und befindet sich in Tegel auf einem waldnahen Gelände mit mehreren Miethäusern und einem Biotop. Zur Wildschweinabwehr hatte der Mieter Elektrodrähte gespannt, die über die Terrasse bis zur Grundstücksgrenze reichten. Der Mieter minderte die Miete und verlangte von der Vermieterin die Ausbesserung des alten oder Errichtung eines neuen Zauns; die Vermieterin verlangte widerklagend Entfernung des Elektrodrahtes.

Das AG Wedding hatte die Klage des Mieters abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das LG Berlin – Einzelrichter – hat in der Berufung der Klage weitgehend stattgegeben, hinsichtlich der Widerklage aber die Mieter auch für verpflichtet gehalten, den Elektrodraht zu entfernen.

Die Vermieterin sei zur Beseitigung der von den Mietern geltend gemachten Mängel an dem die Wohnanlage umgebenden Zaun und darüber hinaus verpflichtet, geeignete Maßnahmen vorzunehmen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück zu verhindern. Das sei Ausfluss der vertraglichen Gebrauchsgewährungspflicht.

Der das gesamte Anwesen umgebende Maschendrahtzaun weise nicht mehr den bei Vertragsschluss vorhandenen und vertraglich vereinbarten Zustand auf, sei an zahlreichen Stellen defekt, löchrig oder untergraben.

Darüber hinaus sei die Vermieterin verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu treffen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück zu verhindern. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts erfassten die Vermieterschutzpflichten nicht nur die Wohnung mitsamt der Terrasse. Darüber hinaus sei der Vermieter auch verpflichtet, Schutzvorkehrungen gegen eine Gefährdung und Beeinträchtigung der Mieter auf den Gemeinschaftsflächen (Grünflächen, Bestandsflächen, Eingangsbereiche etc.) zu ergreifen. Auch die seien, wenn das Eindringen von Wildschweinen nicht nur vereinzelt vorkomme, sondern sich wiederhole, zu schützen, um einen gefahrlosen Zugang zu den mitgemieteten Gemeinschaftsflächen zu gewährleisten.

Auch wenn die Wohnanlage am Waldrand liege, gehöre das Eindringen von Wildschweinen nicht mehr zum allgemeinen Lebensrisiko. Außerdem befinde sich die Anlage in einem Wohngebiet und nicht unmittelbar im Tegeler Forst. Von einem sich wiederholenden Auftreten von Wildschweinen sei auszugehen; eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gelte nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleide, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung einer Gefahr benutzen könne. Die Mieter hätten durch Fotos belegt, dass Wildschweine bis an ihr Wohnhaus herangekommen seien, eine andere Mieterin sei bei der Müllstandsfläche von einer Bache angegriffen worden. Es sei gerichtsbekannt, dass insbesondere Wildschweine mit Frischlingen eine Gefahr für Menschen darstellten, auch wenn Wildschweine in der Regel Menschen nicht ohne Veranlassung angriffen.

Dass die Mieter Mangelbeseitigung verlangten, sei auch nicht rechtsmissbräuchlich. Vorliegend überschreite der erforderliche Reparaturaufwand der Vermieterin nicht die „Opfergrenze“. Welche Schutzmaßnahmen der Vermieter im Einzelnen treffe, sei seine Sache.

Weil das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück eine konkrete Gefahr darstelle, liege auch ein nicht unerheblicher Mangel vor. Die Mangelhaftung des Vermieters sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil ein Anfangsmangel vorgelegen habe, den der Mieter kannte oder hätte kennen müssen. Bei Vertragsschluss habe es noch keine konkrete Wildschweinproblematik gegeben, allein aufgrund der Lage der Wohnung in der Nähe des Tegeler Forstes und dem Vorhandensein eines Biotops auf dem Grundstück könne auch nicht von einer grob fahrlässigen Unkenntnis der unzureichenden Sicherung gegen das Auftreten von Wildschweinen ausgegangen werden. Die Mieter seien bei Vertragsabschluss auch nicht auf die Wildschweingefahr hingewiesen worden.

Eine Mietminderung von 10 bzw. 20 % der Bruttowarmmiete (durchschnittliche Minderung in Höhe von knapp 15 %) sei angemessen und berücksichtige den Umstand, dass es Wildschweine eher in den kälteren Monaten in Wohngebiete ziehe.

Zutreffend habe das Amtsgericht aber die Mieter dazu verurteilt, den stromgeladenen Sicherungsdraht zu entfernen. Aufgrund des vorhandenen stromgeladenen Sicherungsdrahts, der nicht nur die Terrasse der Mieter, sondern auch ein Teil des nicht mitvermieteten Rasengrundstücks vor der Terrasse umspanne, könnten andere den Bereich nicht passieren.

Dabei komme es nicht darauf an, ob den Mietern eine Genehmigung der früheren Hausverwaltung zur Errichtung des stromgeladenen Sicherungsdrahtes als Schutzmaßnahme vor Wildschweinen erteilt worden war. Darin liege nicht automatisch die unwiderrufliche Genehmigung eines Elektrozauns auch außerhalb der gemieteten Terrasse. Sofern eine Genehmigung vorgelegen habe, sei sie durch Erhebung der Widerklage konkludent widerrufen worden.

Das AG Brandenburg (WuM 2001, 605) hat bei Mäusebefall in einer Stadtwohnung eine Minderung von 100 % (?!) für angemessen erachtet, während das AG Prüm Mäuse in einer ländlichen Gegend nicht als Mangel ansieht (ZMR 2001, 808). Dass Tiere sich in Waldnähe aufhalten, gehört ebenso zur Beschaffenheit einer Mietwohnung wie die Geräusche aus einem schon bei Vertragsbeginn im Hause eingerichteten Gewerbebetrieb; ein Mietmangel liegt darin nicht.

Das AG Spandau hatte erstinstanzlich argumentiert, die Wildschweingefahr stellte keinen Mietmangel dar, da eine abstrakte Gefahr dafür nicht ausreiche. Es müssten vielmehr konkrete, nicht unerhebliche Beeinträchtigungen vorliegen. Schließlich sei das Vorhandensein von Wildschweinen in der Nähe von bewaldeten Gebieten auch dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen; die Vermieter von solchen Wohnungen seien nicht gehalten, alles zu unternehmen, um ihren Mietern Konfrontationen mit Wildschweinen zu ersparen. Anderenfalls, so das AG, könne man mit gleichen Argumenten Vermieter in Problembezirken für verpflichtet halten, „ihre Mieter auch vor randalierenden Jugendbanden zu schützen“.

Dass Wildschweine in der Stadt – nicht einmal am waldreichen Stadtrand – zum allgemeinen Lebensrisiko gehören, bestreitet das Landgericht. Ich sehe das mit einem gerüttelt Maß an eigenen Erfahrungen völlig anders. Schon vor 25 Jahren, als ich noch in Heiligensee wohnte, gehörten mit ihren Frischlingen durch die Straßen marschierende Bachen zum Alltag; hier am Verlagshaus mitten in Schöneberg kann man auf unserem Parkplatz am helllichten Tag gut genährten Füchsen begegnen. Wildtiere (außer Wildschweinen auch Waschbären, Füchse und Marder) fühlen sich längst heimisch in der Großstadt und sind damit ein Teil der Umwelt nicht nur in den Außenbezirken. Auch das gehört zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters.