Wiederverkaufsverhältnis

Wiederverkaufsverhältnis; Rückkaufvertrag

Wird ein Wiederkaufsverhältnis beendet, lebt der Kaufvertrag wieder auf (Fortführung von BGHZ 29, 107, 110).

Mit notariellem Vertrag vom 29. Mai 1996 kaufte der Kl. von der Bekl. ein Hausgrundstück in V. zum Preis von 770.000 DM. Am gleichen Tag wurde in einer gesonderten Urkunde der Bekl. ein Wie-derkaufsrecht eingeräumt, das innerhalb von drei Jahren nach Vertragsschluß jederzeit durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Kl. ausgeübt werden konnte. Diesem sollten in diesem Fall die Gebühren und Kosten, die entrichtete Grunderwerbsteuer und die mit der Finanzierung des Kaufpreises anfallenden Notar- und Grundbuchkosten er-setzt werden. Nach der Zahlung des unter Berücksichtigung einer ver-einbarten Anrechnung in Höhe von insgesamt 120.000 DM noch ver-bleibenden Kaufpreises von 650.000 DM durch den Kl. machte die Bekl. mit Schreiben vom 14. Juli 1997 von ihrem Wiederkaufsrecht Gebrauch. Der Kl. hat Klage auf Auflassung und Bewilligung seiner Eintragung in das Grundbuch erhoben. Während des auf Antrag bei-der Parteien vom Landgericht angeordneten Ruhens des Verfahrens hat der Kl. die Bekl. zur Zahlung des Wiederkaufpreises zuzüglich der entstandenen Kosten bis zum 9. Februar 1998 aufgefordert. Da die Bekl. keine Zahlung leistete, hat der Kl. schließlich mit Schreiben vom 10. Februar 1998 eine letzte Frist bis zum 20. Februar 1998 gesetzt und mitgeteilt, daß er nach Ablauf der Frist die "von ihm" zu erbringende Leistung ablehnen werde. Da die Bekl. auch auf diese Aufforderung hin nicht zahlte, hat der Kl. mit Schreiben vom 23. Februar 1998 den Rücktritt vom Wiederkaufvertrag erklärt. Nach dem Wiedereintritt in das streitige Verfahren hat der Kl. sein Klageziel weiterverfolgt. Das LG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl. hat das OLG zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision des Kl.

I. Das Berufungsgericht ist mit dem Landgericht der Ansicht, durch die Ausübung des der Bekl. vertraglich eingeräumten Wiederkaufsrechts habe sich zugleich der ursprünglich geschlossene Kaufvertrag in seiner Rechtswirkung erledigt. Auch wenn der Kl. später wirksam vom Wiederkaufvertrag zurückgetreten sei, habe die hierdurch bewirkte Umgestaltung des Wiederkaufvertrags in ein Rückabwicklungsverhältnis nicht zum Wiederaufleben der vertraglichen Verpflichtungen der Parteien aus dem Kaufvertrag geführt.

Dies hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nur zum Teil stand.

II. 1. Rechtlich zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, die Bekl. habe durch die Ausübung des Wiederkaufsrechts den Eintritt des Wiederkaufsfalls wirksam herbeigeführt.

a) Die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts im Sinne von § 497 Abs. 1 BGB stellt eine neben den eigentlichen Kaufvertrag tretende Rückkaufabrede dar, die dem Verkäufer einen aufschiebend bedingten Anspruch auf (Rück-) Übereignung des Kaufgegenstands gewährt. Durch die Wiederkaufserklärung wird unabhängig von ihrer Rechtsnatur (Staudinger/Mader, BGB [1995] Vorbem. zu §§ 497 ff. Rdn. 7; Palandt/Putzo, BGB 59. Aufl. § 497 Rdn. 3) - der bereits bedingt abgeschlossene Wiederkaufvertrag mit dem Eintritt der Bedingung wirksam (BGHZ 29, 107, 110 ff.; 38, 369, 371; 58, 78, 80; BGB RGRK/Mezger, 12. Aufl. § 497 Rdn. 2; Staudinger/Mader a. a. O.; MünchKomm BGB/Westermann, 3. Aufl. vor § 497 Rdn. 4; Soergel/Huber, BGB 12. Aufl. vor § 497 Rdn. 8, 9; Erman/Grunewald, BGB 9. Aufl. § 497 Rdn. 3; vgl. auch - allerdings ohne ausdrückliche Einordnung der Wiederkaufserklärung als Ausübung eines Gestaltungsrechts - RGZ 69, 281 ff.; 121, 367, 369 ff.; RGZ 126, 308, 312; Palandt/Putzo, a. a. O.). Eine solche vertragliche Abrede braucht nicht in der Kaufvertragsurkunde selbst enthalten zu sein, sondern kann - wie hier - auch Inhalt einer gesonderten, auf den Kaufvertrag Bezug nehmenden notariellen Urkunde sein (RGZ 126, 309, 311; BGH, Senatsurt. v. 2. Februar 1951, V ZR 15/50, LM BGB § 497 Nr. 1; Palandt/Putzo, a. a. O. § 497 Rdn. 6).

b) Die Bekl. hat durch das Schreiben vom 14. Juli 1997 innerhalb der vereinbarten Dreijahresfrist von ihrem Wiederkaufsrecht Gebrauch gemacht und hierdurch wirksam den Wiederkaufsfall ausgelöst. Denn im Gegensatz zu der Vereinbarung des Wiederkaufsrechtes unterliegt die Wiederkaufserklärung im Hinblick auf den - auch nach der Änderung des § 313 BGB unverändert gebliebenen - eindeutigen Wortlaut des § 497 Abs. 1 Satz 2 BGB und unter Berücksichtigung des Umstands, daß die wesentliche Bindung der Parteien schon mit dem der notariellen Beurkundungspflicht unterworfenen bedingten Abschluß des Wiederkaufvertrags begründet wird, nicht dem Formerfordernis des § 313 BGB (RGZ 121, 367, 369 ff.; 126, 308, 312; BGB-RGRK/Mezger, a. a. O. § 497 Rdn. 6; MünchKomm BGB/Westermann, a. a. O. § 497 Rdn. 10; Soergel/Huber, a. a. O. § 497 Rdn. 14; Palandt/Putzo, a. a. O. § 497 Rdn. 7; für den Fall gemeinderechtlicher Vorschriften vgl. BGHZ 29, 107, 111 ff.; vgl. hierzu auch für den Fall eines Wiederverkaufsrechts BGHZ 140, 218, 221; a. A. Staudinger/Mader, a. a. O. § 497 Rdn. 18; Staudinger/Wufka, BGB [1995] § 313 Rdn. 78; Wufka, DNotZ 1990, 339, 350 ff.; Einsele, DNotZ 1996, 835, 859 ff.).

2. Mit dem Berufungsgericht ist ferner davon auszugehen, daß die Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Kaufvertrag im Wiederkaufsfall nicht mehr geltend gemacht werden können. Nicht gefolgt werden kann jedoch der weiteren Annahme, daß dies auch im Fall eines Rücktritts vom Wiederkaufvertrag (weiter) gelten soll.

a) Der Senat hat zwar mit Urteil vom 17. Dezember 1958 (BGHZ 29, 107, 110) ausgeführt, daß mit dem Eintritt der der Wiederkaufsabrede anhaftenden aufschiebenden Bedingung der Wiederkaufvertrag wirksam und damit zugleich der ursprüngliche Kaufvertrag aufgelöst wird. Dieser rechtlichen Beurteilung hat sich auch die Literatur - soweit sie zu dieser Frage überhaupt Stellung bezieht - angeschlossen (Fikentscher, Schuldrecht 9. Aufl. § 70 Rdn. 745 a; BGB-RGRK/Mezger, a. a. O. § 497 Rdn. 2; MünchKomm BGB/Westermann, a. a. O. § 497 Rdnr. 4, der insoweit von Erledigung spricht). Die genannte Entscheidung betrifft einen Fall, in dem es darum ging, ob nach wirksamer Ausübung des Wiederkaufsrechts noch ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich ist. Dies hat der Senat verneint, weil der Kaufvertrag hierfür keine Grundlage mehr bietet. Mit der hier maßgeblichen Frage, ob der Käufer nach einem Rücktritt vom Wiederkaufvertrag wieder die Rechte aus dem alten Kaufverhältnis beanspruchen kann, hatte sich der Senat damals nicht zu befassen. Dies ist jetzt zu bejahen.

b) In welchem Umfang sich das Wirksamwerden des Wiederkaufvertrages auf den Kaufvertrag auswirkt, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Aus der Entstehungsgeschichte läßt sich nur entnehmen, daß die Regelungen über den Wiederkauf auf dem Gedanken beruhen, daß durch den Abschluß des Wiederkaufs der frühere Kauf für die Vergangenheit nicht außer Kraft tritt (Motive, Band 2 S. 342). Die Parteien können jedoch die Auswirkungen des Wiederkauffalles auf den Kaufvertrag regeln. Haben sie dies nicht getan, läßt sich aus dem auf Eingehung eines neuen Vertragsverhältnisses gerichteten Willen nur schließen, daß die Rechtsbeziehungen mit Wirksamwerden des Wiederkaufs nach den Konditionen dieses Schuldverhältnisses zu beurteilen sind. Dagegen ist nicht anzunehmen, daß die Parteien den Kaufvertrag unabhängig vom Schicksal des Wiederkaufs für die Zukunft endgültig aufheben wollten. Denn Kauf und Wiederkauf ermöglichen durch ihre jeweils eigenständige gesetzliche Ausgestaltung ein Nebeneinander beider Rechtsverhältnisse unter Vorrang des Wiederkaufsrechts. Solange der Wiederkaufvertrag Geltung beansprucht, steht einem Rückgriff auf den ursprünglichen Kaufvertrag der Einwand des Wiederkaufs entgegen (so wohl auch MünchKomm BGB/Westermann, a. a. O.). Wird das Wiederkaufsverhältnis dagegen beendet, steht der Abwicklung des Kaufvertrags nichts mehr im Wege. Soweit der Entscheidung vom 17. Dezember 1958 etwas anderes entnommen werden könnte, wird daran nicht festgehalten.

3. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, der Kl. sei wegen Zahlungsverzugs der Bekl. mit dem von ihr geschuldeten Wiederkaufpreis wirksam nach § 326 BGB vom Wiederkaufvertrag zurückgetreten.

a) Es ist allgemein anerkannt, daß der Wiederverkäufer nach § 326 BGB vorgehen kann, wenn der Wiederkäufer den ihm aus dem Wiederkaufvertrag obliegenden Pflichten nicht nachkommt (BGH, Urt. v. 23. September 1958, VIII ZR 125/57, WM 1958, 1366; MünchKomm-BGB/Westermann, a. a. O. § 498 Rdnr. 3).

b) Der Kl. hat mit Schreiben vom 23. Februar 1998 den Rücktritt vom Wiederkaufvertrag erklärt. Hierzu war er berechtigt, weil die Bekl. trotz Fälligkeit des Wiederkaufpreises sowohl die ihr im Schreiben vom 28. Januar 1998 gesetzte Zahlungsfrist als auch die ihr mit Schreiben vom 10. Februar 1998 bis 20. Februar gesetzte Nachfrist mit Ablehnungsandrohung hat verstreichen lassen, ohne Zahlung zu leisten. Auch wenn im letztgenannten Schreiben sowie im Rücktrittsschreiben davon die Rede ist, daß der Kl. die "von ihm" zu erbringende Leistung im Falle der Nichtzahlung ablehnen werde, war für die Bekl. bei der nach den §§ 133, 157, 242 BGB gebotenen Würdigung des Inhalts des Schreibens vom 10. Februar 1998 zweifelsfrei ersichtlich, daß der Kl. bei fruchtlosem Fristablauf am Wiederkaufvertrag nicht mehr festhalten und dessen Erfüllung insgesamt ablehnen wird. Dies genügt für eine wirksame Ablehnungsandrohung nach § 326 Abs. 1 BGB (vgl. MünchKomm-BGB/Emmerich, a. a. O. § 326 Rdn. 89; Erman/Battes, a. a. O. § 326 Rdn. 24, 25).

c) Ob die Bekl. in Höhe eines Betrags von 153.684,18 DM zur Aufrechnung befugt war und sich damit hinsichtlich dieses Teilbetrags möglicherweise nicht in Verzug befand, kann hier dahinstehen. Da die vom Kl. zu erbringende Gegenleistung (Zustimmung zur Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung) nicht teilbar ist und der Kl. dementsprechend an einer Teilzahlung der Bekl. kein Interesse besitzt, erstrecken sich seine Rechte nach den §§ 326 Abs. 1 Satz 3, 325 Abs. 1 Satz 2 BGB auf das gesamte Schuldverhältnis. Der Kl. war also berechtigt, vom Wiederkaufvertrag insgesamt zurückzutreten (vgl. RGZ 50, 138, 143; Palandt/Heinrichs, a. a. O. § 326 Rdn. 29; Erman/Battes, a. a. O. § 326 Rdn. 44; vgl. auch für den Fall, daß die zu erbringende Leistung unteilbar ist, BGH, Urt. v. 27. Juni 1990, VII ZR 72/89, NJW-RR 1990, 1462, 1464 m. w. N.). (...)

Der Kläger hatte das Haus der Beklagten gekauft, die sich ein Wiederkaufsrecht nach § 497 BGB vorbehalten hatte. Danach kann der Verkäufer innerhalb einer bestimmten Frist die Folgen des Kaufvertrages rückgängig machen.

In dem vom BGH mit Urteil vom 14. Januar 2000 entschiedenen Fall hatte die Verkäuferin ihr Wiederkaufsrecht ausgeübt, den erhaltenen Kaufpreis jedoch nicht zurückgezahlt. Daraufhin war nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB der Käufer vom Wiederkaufvertrag zurückgetreten. Die Folgen eines solchen Rücktritts sind im Gesetz nicht geregelt. Der BGH stellte fest, daß damit der ursprüngliche Kaufvertrag, der durch die Wiederkaufserklärung schon aufgelöst war, wieder auflebt. Der Käufer, der noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war, konnte daher Auflassung von der Verkäuferin verlangen.