Wiederverkaufsrecht

a) § 497 Abs. 1 BGB findet auf das Wie derverkaufsrecht keine Anwendung, wenn die Parteien dieses nicht als Gestaltungs recht des Käufers, sondern als eine Wie derkaufsverpflichtung des Verkäufers ver einbart haben.

b) Auf den Wiederverkauf eines Grund stücks ist weder § 498 Abs. 2 Satz 2 BGB noch § 498 Abs. 2 Satz 1 BGB entspre chend anwendbar (Weiterführung von BGHZ 110, 183).

c) Haben die Parteien das Wiederverkaufs recht als schuldrechtliche Verpflichtung ausgestaltet, kann der Käufer den Ab schluß des Rückkaufvertrages nur Zug um Zug gegen die Beseitigung zwischenzeitlich aufgetretener Mängel verlangen.

Durch notariellen Vertrag vom 31. Dezember 1993 verkaufte der Bekl. den Kl. ein Hausgrundstück in S. und sechs Eigen tumswohnungen in B. zu einem Gesamtkauf preis von 1.700.000 DM. In § 12 des Vertra ges heißt es: "Der Verkäufer verpflichtet sich, das Grundvermögen auf Verlangen der Käufer bis zum 30. Juni 1996 zurückzukaufen. Das Verlangen muß bis zum 31. März 1996 schrift lich beim Verkäufer gestellt sein. Der Rückkauf erfolgt dann zu den Bedingungen dieses Ver trages zum Kaufpreis von 1.700.000 DM." Durch Vereinbarung vom 6. Februar 1994 ge währte der Bekl. den Kl. ein zinsloses Darle hen von 300.000 DM mit der Abrede, daß die ses im Falle eines Rückverkaufs auf die Kauf preisforderung der Kl. anzurechnen sei. Der restliche Kaufpreis sollte "durch Kredit übernahme" beglichen werden. Mit Anwalts schreiben vom 25. Januar 1995 verlangten die Kl. den Rückkauf bis zum 31. Januar 1995. Der Bekl. lehnte dies ab. Gegenüber der auf Ab schluß eines Rückkaufvertrages gerichteten Klage wendet er ein, der Zustand der Kaufob jekte habe sich in der Zeit des Besitzes der Kl. durch deren Verschulden wesentlich ver schlechtert.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr mit der Maßga be stattgegeben, daß die Immobilien ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit verkauft werden, daß aber die Rechte des Käufers aus § 498 Abs. 2 BGB unberührt blei ben. Dagegen richtet sich die Revision des Bekl.

I. (...)

II. 1. Zu Recht bejaht das Berufungsgericht al lerdings im Ansatz einen Anspruch auf Ab schluß eines Rückkaufvertrages. Zwar kann ein Wiederverkaufsrecht dem Käufer in der Weise eingeräumt werden, daß der Wieder verkauf bereits mit der Erklärung des Käufers gegenüber dem Verkäufer, daß er das Wie derverkaufsrecht ausübe, entsprechend § 497 Abs. 1 BGB zustande kommt (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., vor § 497 Rdn. 16; § 497 Rdn. 20; MünchKomm-BGB/Westermann, § 497 Rdn. 6; Staudinger/Mader, BGB [1995], Vorbem. zu § 497 ff. Rdn. 12), ohne daß es noch eines Vertragsschlusses bedarf. Die Er klärung kann dann - wie die Ausübung eines entsprechenden Ankaufsrechts (Senatsurt. v. 28. Juni 1996, V ZR 136/95, WM 1996, 1734; BGH, Beschl. v. 10. Oktober 1996, IX ZR 132/95, BGHR BGB § 313 Satz 1, An kaufsrecht 2) - formfrei abgegeben werden. Dem Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB ist dadurch Rechnung getragen, daß die Einräu mung des Wiederverkaufsrechts notariell be urkundet werden muß. Hier haben die Parteien das Wiederverkaufsrecht jedoch so ausge staltet, daß § 497 Abs. 1 BGB keine entspre chende Anwendung findet, der Wiederverkauf also nicht schon mit der Gestaltungserklärung der Kl., sondern erst durch einen entsprechen den Vertrag zu den Bedingungen des Kauf vertrages zustande kommt, zu dessen Ab schluß sich der Bekl. verpflichtet hat. Dies er gibt eine Auslegung der in § 12 des Vertrages enthaltenen Erklärungen, die als Rückkaufs verpflichtung auf Verlangen und nicht als - vertragsgestaltendes - Rückverkaufsrecht der Kl. formuliert sind. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil das Beru fungsgericht sie unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (BGHZ 65, 107, 112).

2. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht wei terhin an, daß die Modalitäten der Kaufpreis zahlung im Rückverkaufsfall mit privatschriftli cher Vereinbarung vom 6. Februar 1994 wirk sam abgeändert worden sind. Denn die Ver einbarung vom 6. Februar 1994 ist nicht beur kundungsbedürftig. Dies läßt sich allerdings nicht schon damit begründen, daß ihr keine konstitutive Bedeutung zukomme, wie die Kl. meinen. Denn die Entrichtung des Kaufpreises durch Kreditübernahme ändert die formgültig begründete Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises ab. Solche abändernden Verein barungen unterliegen grundsätzlich dem Beur kundungszwang (Senatsbeschl. v. 9. November 1995, V ZR 36/95, WM 1996, 181). Der Senat hat hiervon aber eine Aus nahme u.a. dann zugelassen, wenn die nach trägliche Vereinbarung nur dazu dient, unvor hergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung zu beheben, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern (Urt. v. 6. Juni 1986, V ZR 264/84, WM 1986, 1191; Senatsbeschl. v. 9. November 1995, V ZR 36/95, aaO). Dies ist hier der Fall. Denn die Kl. haben außer dem - verrechenbaren - Darlehen des Bekl. von 300.000 DM noch andere Kredite aufgenom men. Die Vereinbarung über die Übernahme dieser Kredite dient daher der Erleichterung bei der Abwicklung der Zahlungsverpflichtung im Rückverkaufsfall, ohne den Inhalt der Lei stungspflicht zu verändern.

3. Nicht gefolgt werden kann dagegen der Auffassung des Berufungsgerichts, daß dem Bekl. für zwischenzeitlich aufgetretene Mängel, die die Kl. zu vertreten haben, nur die Rechte gemäß § 498 Abs. 2 BGB vorzubehalten sind. Abgesehen davon, daß die für den Rückver kauf vereinbarte Gewährleistungsklausel einen solchen Vorbehalt nicht enthält, kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für das Wiederverkaufsrecht eine Haftungs einschränkung analog § 498 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht in Betracht, mit der Folge, daß dem Wiederkäufer bei einem zustande gekomme nen Wiederverkauf die Rechte aus §§ 459 ff. BGB zustehen (Urt. v. 21. April 1972, VIII ZR 121/70, NJW 1972, 1191, 1193; BGHZ 110, 183, 192). Dies ist bisher zwar nur für den Wiederverkauf von beweglichen Sachen ent schieden worden, muß aber in gleicher Weise für den Wiederverkauf von Grundstücken gel ten. Ist aber § 498 Abs. 2 Satz 2 BGB unan wendbar, dann auch § 498 Abs. 2 Satz 1 BGB. Beide Bestimmungen beruhen auf dem Ver schuldensprinzip und ergänzen einander (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 498 Rdn. 13). Sie setzen eine Erhaltungspflicht voraus, welcher der zum Wiederverkauf be rechtigte Käufer nicht unterworfen ist (vgl. So ergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 498 Rdn. 5, 13). Denn der Wiederverkauf erfolgt auf seine Ver anlassung und in seinem Interesse. Darin un terscheidet sich die Interessenlage von der im Wiederkaufsfall.

Dafür, daß die Parteien gleichwohl die Geltung von § 498 Abs. 2 BGB hätten vereinbaren wollen, gibt es keine Anhaltspunkte. Insbeson dere läßt der Umstand, daß der Wiederver kaufspreis der gleiche wie der Kaufpreis sein und der Rückkauf nach dem Muster des Kauf vertrages mit spiegelbildlicher Rollenverteilung stattfinden sollte, - entgegen der Annahme der Kl. - keine andere Schlußfolgerung zu. Er spricht im Gegenteil eher für die Lösung des Senats, weil nicht ersichtlich ist, daß der Bekl. für das Grundvermögen ohne Rücksicht auf seinen Zustand denselben Preis hätte zahlen wollen.

Ohne Erfolg berufen sich die Kl. schließlich darauf, daß der Bekl. ihnen für den Rückkauf ein notarielles Angebot unterbreitet hat, in dem ihm das Recht eingeräumt wird, "Änderungen bzw. Verschlechterungen gegenüber den Ver käufern geltend zu machen, und zwar in Form einer Geldforderung". Denn hieraus ergibt sich nicht, daß der Wille der Parteien bei Abschluß des Kaufvertrages einvernehmlich darauf ge richtet gewesen wäre, dem wiederkaufsver pflichteten Bekl. bei zwischenzeitlicher Verän derung bzw. Verschlechterung nur eine Geld forderung einzuräumen. Das entsprechende Angebot kann ebenso auf einem nachträgli chen Entgegenkommen des Bekl. beruhen.

III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil mit der gegebenen Begründung nicht aufrecht erhalten werden. Die Sache ist aber auch nicht entscheidungsreif, weil nicht feststeht, ob zwi schenzeitlich erhebliche Mängel an den Bau lichkeiten aufgetreten sind. Sollte dies der Fall sein, können die Kl. den Abschluß des Rück kaufvertrages gemäß §§ 459 Abs. 1, 320 Abs. 1 BGB nur Zug um Zug gegen deren Be seitigung verlangen, weil die Rückkaufver pflichtung mangels anderweitiger Absprachen das Grundstück in dem Zustand betrifft, der Gegenstand des Kaufvertrags vom 31. Dezember 1993 war. Nur hierauf bezieht sich der Gewährleistungsausschluß, den die Parteien in § 4 des Kaufvertrages vereinbart haben. Alle Mängel, die nachträglich, sei es verschuldet oder unverschuldet, entstanden sind, gehen dagegen auf das Risiko der Kl. Sind sie nicht behebbar oder verweigern die Kl. ihre Beseitigung, steht den Kl. der Anspruch auf Abschluß eines Rückkaufvertrages im üb rigen auch nach dem Grundsatz dolo facit qui petit quod statim redditurus est (vgl. BGHZ 110, 30, 33) nicht zu, weil der Bekl. einen (abgeschlossenen) Rückkaufvertrag noch vor Gefahrübergang (Senat, BGHZ 34, 32, 34, 35; Urt. v. 10. März 1995, V ZR 7/94, NJW 1995, 1737, 1738) wieder wandeln könnte.

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