Wiederkaufsrecht, Aufklärungspflicht der Gemeinde bei -

Wiederkaufsrecht, Aufklärungspflicht der Gemeinde bei -; Verkehrswert, Schadensersatz bei Irrtum über -

Die Gemeinde, der ein Wiederkaufsrecht zu dem vom Gutachterausschuß ermittel ten Wert des verkauften Grundstücks zusteht, hat den Käufer aufzuklären, wenn dieser im zutage getretenen Irrtum über die Wertverhältnisse den Wiederkauf durch notariellen Vertrag zu einem auffällig unter dem Wert liegenden Preis anbietet.

Mit notariellem Vertrag vom 14. November 1989 verkaufte die beklagte Gemeinde (Bekl.) dem Kl. ein unbebautes Grundstück zum Preis von 60 DM/qm, insgesamt 911.880 DM. Der Kl. verpflichtete sich, das Grundstück binnen eines Jahres ab Eigentumswechsel, spätestens 18 Monate nach Vertragsschluß der gewerblichen Nutzung durch einen Kunststoff-Bearbeitungsbetrieb zuzuführen. Für den Fall der Ver letzung dieser Pflicht behielt sich die Bekl. den Wiederkauf zum Verkehrswert vor, der durch den Gutach terausschuß zu ermitteln war. Der Rückauflassungsanspruch war durch eine am 15. August 1990 einge tragene Vormerkung gesichert. Auf Anfrage teilte der anwaltlich vertretene Kl. der Bekl. am 28. Januar 1993 mit, aus wirtschaftlichen Gründen sei ihm ein kurzfristiger Baubeginn nicht möglich. Er bot der Bekl. den Wiederkauf zum Verkehrswert an. Der Wiederkauf unter einem Betrag von 1,5 Mio. DM komme im Hinblick auf die Aufwendungen des Kl., einschließlich Baugenehmigung und Erschließung 1.401.509,92 DM, nicht in Frage. Die Bekl. erklärte sich hiermit am 1. März 1993 vorbehaltlich der Zu stimmung der städtischen Körperschaften einverstanden. Darüber hinausgehende Ansprüche wurden ausgeschlossen. Mit notariellem Vertrag vom 9. August 1993 verkaufte der Kl. das Grundstück der Bekl. zu dem abgesprochenen Preis. Der Bodenrichtwert des Grundstücks betrug zum 31. Dezember 1992 270 DM/qm, der Verkehrswert 4.103.460 DM.

Der Kl. hat die Bekl. auf die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks und dem am 9. August 1993 beurkundeten Preis von 1,5 Mio. DM, mithin auf 2.603.460 DM in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Bekl. unter Abzug von 60 DM/qm, abgerundet 900.000 DM, wegen Boden kontaminationen zur Zahlung von 1.703.460 DM verurteilt. Das Oberlandesgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen. Der Senat hat nur die Revision der Bekl. angenommen. Die Bekl. beantragt, die Klage in vollem Umfang abzuweisen.

I. Das Berufungsgericht meint, es sei von der Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Bekl. auszugehen. Dem stehe nicht entgegen, daß sie das Recht nicht durch formlose Erklärung gegenüber dem Kl. ausgeübt habe. Aus der Korrespondenz ergebe sich, daß beide Seiten davon ausgegangen seien, "aus dem (im Kaufvertrag vom 14. November 1989) begründeten Wiederkaufsrecht berechtigt und ver pflichtet zu sein, so daß auch die weitere vertragliche Ausgestaltung dieses Wiederkaufsrechts ... hin sichtlich des Wiederkaufspreises erkennbar verbindlich sein sollte". Das Fehlen einer Bezugnahme auf das Wiederkaufsrecht im Kaufvertrag vom 9. August 1993 sei für die Bewertung des vorangegangenen Verhaltens der Bekl. ohne Bedeutung. Umgekehrt habe der Kl. zum Ausdruck gebracht, daß er die 1,5 Mio. DM als Mindestbetrag des Verkehrswertes fordere. Das kommentarlose Einverständnis der Bekl. habe in ihm den Eindruck erwecken müssen, seine Vorstellung träfe zu. Die Bekl., der die wahren Wert verhältnisse bekannt gewesen seien, hätte den Kl. nicht in dem von ihr erkannten Irrtum belassen dürfen. Sie sei verpflichtet, ihm den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der unterbliebenen Aufklärung erwachsen sei. Den Gewinn aus der Wertsteigerung des Grundstücks hätte der Kl. auch dann realisieren können, wenn die Bekl. zum Rückkauf zum Verkehrswert nicht bereit gewesen wäre. Denn "mangels entsprechen der vertraglicher Vorkehrungen hätte der Kl. das Grundstück dann seinerseits durch Veräußerung zum Verkehrswert verwerten können".

Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.

II. 1. Das Berufungsurteil ist in sich widersprüchlich, denn es geht einerseits davon aus, der Wiederkauf sei zustande gekommen, billigt dem Kl. aber andererseits den Wiederkaufpreis in Höhe des Verkehrswer tes (§ 433 Abs. 2 BGB) nicht zu. Er sei nur im Wege des Schadensersatzes berechtigt, die Differenz zwischen Verkehrswert und einem Kaufpreis von 1,5 Mio. DM - abzüglich der Wertminderung wegen Kontaminationen - zu fordern. Aus rechtlicher Sicht löst sich der Widerspruch dahin auf, daß die Bekl., wovon das Berufungsurteil im Tatsächlichen auch ausgeht, von ihrem Recht, gemäß § 497 Abs. 1 BGB durch einseitige formlose Erklärung gegenüber dem Kl. den Wiederkauf zustande zu bringen, keinen Ge brauch gemacht hat. Aus der vom Berufungsgericht erörterten Korrespondenz ergibt sich zwar, daß die Parteien übereinstimmend vom Vorliegen der Voraussetzungen zur Ausübung des Wiederkaufs ausge gangen waren. Dies ist aber, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, mit der Vornahme der Gestaltungserklärung (vgl. Senat BGHZ 140, 218, 220) nach § 497 Abs. 1 BGB nicht gleichzusetzen. Eine weitergehende Deutung der Äußerungen der Bekl. verbietet sich darüber hinaus wegen des Umstan des, daß diese ihre Erklärungen jeweils unter dem Vorbehalt der noch ausstehenden Zustimmung der gemeindlichen Organe abgegeben hatte. Der Kaufvertrag vom 9. August 1993 wurde zwar vor dem Hin tergrund der Befugnis der Bekl. zur Ausübung des Wiederkaufsrechts abgeschlossen, er hat aber den Wiederkauf im Sinne des in dem ursprünglichen Kaufvertrag vom 14. November 1989 aufgenommenen Vorbehalts nicht zum Gegenstand. Zwar können die Parteien davon absehen, den aufschiebend beding ten Wiederkauf (BGH, Urt. v. 20. Dezember 1955, I ZR 171/53, LM BGB § 610 Nr. 1) durch gestaltende Erklärung gemäß § 497 Abs. 1 BGB wirksam werden zu lassen und die ohnehin erforderliche Rückauflas sung mit dem Abschluß eines weiteren, den vorbehaltenen Bedingungen entsprechenden Kaufvertrags zu verbinden. So sind die Parteien indes nicht vorgegangen. Der Kaufvertrag vom 9. August 1993 nimmt auf das Wiederkaufsrecht der Bekl. keinen Bezug und weicht im wesentlichen Punkt, dem Kaufpreis, von dessen Bedingungen ab. Für den am 14. November 1989 aufschiebend bedingt geschlossenen Wieder kauf hat er zur Folge, daß die Bedingung ausgefallen, dieser mithin endgültig unwirksam ist.

2. Damit bleibt allerdings Raum für den Schadensersatzanspruch, auf den sich das Berufungsurteil stützt. Er ist im Grundsatz zu bejahen. Das Streitverhältnis der Parteien ist mit dem Fall des offenen, vom Erklä rungsempfänger erkannten Kalkulationsirrtums vergleichbar, für den der Bundesgerichtshof je nach der Risikolage des Erklärenden sowie des Ausmaßes des Irrtums eine Aufklärungspflicht des Empfängers bejaht und an deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch des Erklärenden anknüpft (Urt. v. 7. Juli 1998, X ZR 17/97, NJW 1998, 3192, 3193 ff.). Der nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von der Bekl. erkannte Irrtum des Kl. über die Höhe des Verkehrswerts des Grundstücks, der nach den Wie derkaufsbedingungen den Preis bestimmen sollte, war geeignet, eine Aufklärungspflicht auszulösen. Anders als im Falle des an einer Ausschreibung teilnehmenden Bieters, der das Risiko seiner Fehlkalkula tion zu tragen hat (Urt. v. 7. Juli 1998), war im Streitfalle das Risiko, den Verkehrswert zutreffend zu er mitteln, ein gemeinsames. Dies kommt in der Vereinbarung zum Ausdruck, den zur Neutralität verpflichte ten (§ 192 BauGB) Gutachterausschuß mit der Ermittlung zu beauftragen. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, daß dem anwaltlich vertretenen Kl. das Risiko, insbesondere soweit es in der Abwei chung von dem in § 497 Abs. 1 BGB vorgesehenen Wege lag, erkennbar war und ihm auch die Möglich keit zur Verfügung stand, das Risiko durch Einschaltung des Gutachterausschusses oder anderweitige Schätzung des Verkehrswerts zu steuern. Dies ändert indes nichts daran, daß die Bekl. dem erkannten, in seinen Auswirkungen schwerwiegenden Irrtum über den im beiderseitigem Risiko liegenden Umstand ab helfen mußte. Die eigenen Möglichkeiten des Kl. zur Schadensverhütung finden ihre rechtlichen Folgen erst bei der Ursachenabwägung nach § 254 BGB. Ob die Aufklärungspflicht aus dem allgemeinen Ge sichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß herzuleiten ist, oder ob die Treuepflicht aufgrund der besonderen Bindung der Parteien aus dem Wiederkaufsverhältnis vorgeht, kann im Ergebnis dahinstehen.

3. Der Schadensersatzanspruch des Kl. scheitert nämlich daran, daß ein durch die unterlassene Aufklä rung eingetretener Schaden nicht dargetan ist. Die Bekl. war, wovon (wohl) auch das Berufungsurteil aus geht, nicht gehalten, im Falle der Aufklärung des Kl. von dem Wiederkaufsrecht zum Verkehrswert Ge brauch zu machen (a). Einem Verkauf des Grundstücks durch den Kl. standen, was das Berufungsgericht übersieht, die Wirkungen der Rückauflassungsvormerkung (§§ 883 Abs. 2, 888 BGB) entgegen (b).

a) Eine besondere Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht der Bekl. war nicht festgelegt. Es galt mithin die 30-jährige Ausschlußfrist des § 503 BGB, auf die der Vertrag vom 14. November 1993 im übrigen verwies. Diese Frist zu nutzen und auf eine günstige Entwicklung der Grundstückspreise zu warten oder auch nur von der Belastung des Haushalts mit dem Wiederkaufspreis bis auf weiteres abzusehen, stand der Bekl. frei. Die Aufklärung des Kl. über die wahren Wertverhältnisse hätte nicht zur Folge gehabt, daß die Bekl. nunmehr dessen Ansinnen zum Wiederkauf hätte stattgeben müssen. Treu und Glauben hätten zu einer solchen Verengung der Entschlußfreiheit der Bekl. nicht geführt. Wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang zu Recht hervorhebt, brachte es die für die Bekl. ungünstige Ausgestaltung des Wiederkaufsrechts mit sich, daß der Kl., obwohl er nicht in der Lage war, seiner Vertragspflicht zur Errich tung von Gewerberaum zu genügen, einen "Spekulationsgewinn" in Millionenhöhe hätte einstreichen kön nen. Hierzu brauchte ihm die Bekl. nicht zu verhelfen.

b) Als Folge der Rückauflassungsvormerkung war das Grundstück, wirtschaftlich betrachtet, ohne die Zustimmung der Bekl. unverkäuflich. Die Vermögenslage des Kl. hätte mithin, wenn er nach Aufklärung sein Angebot zum Rückkauf für 1,5 Mio. DM zurückgezogen hätte, gegenüber dem jetzigen Zustand keine Verbesserung erfahren können (§ 249 BGB). Ein Erwerber, der dem Kl. den Verkehrswert zur Ver fügung gestellt hätte, hätte nach Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Bekl. deren Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch zustimmen (§§ 883, 888 Abs. 1 BGB, 39, 19 GBO) müssen. Das Risiko, mit dem Anspruch auf Rückzahlung des Verkehrswerts gegenüber dem Kl. auszufallen, hätte bei ihm gelegen. Dem hätte zwar durch eine Abtretung des Zahlungsanspruchs des Kl. aus dem Wiederkauf ent gegengewirkt werden können. In gesichertem Eigentum und Besitz wäre der Erwerber indessen nicht geblieben. Dies wäre aber Voraussetzung für den Entschluß eines Dritten gewesen, auf dem Grundstück ein gewerbliches Bauvorhaben durchzuführen. Wirtschaftlich betrachtet scheidet ein Kauf vom Kl. gegen über der Möglichkeit, von der Bekl. gesichertes Eigentum zu erlangen, aus. Dies wird noch durch den Umstand unterstrichen, daß das Grundstück mit Rang nach der Rückauflassungsvormerkung nicht be leihbar war. Der Kl. wäre deshalb, wenn er von dem Verkauf vom 9. August 1983 abgesehen hätte, weder im Hinblick auf das Eigentum an der Sachsubstanz noch auf die Möglichkeit, deren Gegenwert durch Ver äußerung zu erlösen, gegenüber dem bestehenden Zustand besser gestellt gewesen.

4. Darauf, ob die Bekl., wie die Revision meint, darüber hinaus wegen der Nichterfüllung der Bebauungs pflicht von dem Kaufvertrag vom 14. November 1989 hätte zurücktreten und den Kl. auf den damals ver einbarten Preis von 911.880 DM verweisen können (§§ 326, 327, 346 BGB), oder ob der Wiederkauf die einzige Sanktion der Vertragsverletzung war, kommt es nicht mehr an.

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