Wiederholte Verwalterbestellung begründet keinen Provisionsanspruch

Wiederholte Verwalterbestellung begründet keinen Provisionsanspruch; Verwalter als Wohnungsvermittler

Dem Verwalter steht kein Provisionsanspruch aus einer Maklertätigkeit für Wohnungsvermittlung zu, wenn er zwar nicht während des Leerstands der Wohnung, für die Zeit davor und danach aber mit der Verwaltung beauftragt war.

Die Kl. war Mieterin einer Zweizimmerwohnung in Berlin-Heiligensee. Der Mietvertrag wurde am 26. Juni 1998 geschlossen, nachdem die Kl. sich auf eine Anzeige der Bekl. gemeldet und mit deren Geschäftsführerin die Wohnung besichtigt hatte. Als Vermieterin ist in der Vertragsurkunde die V. GmbH aufgeführt, für die die Bekl. sowohl das Vertragsformular als auch die als Anlage 1 beigefügte Staffelmietvereinbarung unterzeichnete. Am 29. Juni 1998 zahlte die Kl. an die Bekl. eine Provision in Höhe von 2.000 DM. Nach dem Einzug der Kl. übersandte die Bekl. ein vom 7. August 1998 datiertes Schreiben, in dem sie mitteilte, sie sei von der V. GmbH mit sofortiger Wirkung zum Mietverwalter für die Wohneinheit bestellt worden. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Rückzahlung der Provisionssumme in Anspruch.

Die Bekl. behauptet, ihre Tätigkeit für die V. GmbH sei mit der Vermittlung der Wohnung an die Kl. zunächst abgeschlossen gewesen. Erst mit Schreiben vom 6. August 1998 habe die V. GmbH sie für diese Wohnung erneut als Mietverwalter eingesetzt. Diese Tätigkeit sei nicht als Hausverwaltung einzuordnen, da sie damit nur während der Dauer des Mietverhältnisses beauftragt war, zumal es bei Leerstand einer Wohnung für ihre Auftraggeberin keinen Verwaltungsbedarf gebe. Zwischen ihrer Tätigkeit als Maklerin und derjenigen als Mietverwalterin bestehe überhaupt kein Zusammenhang.

Die Bekl. ist um den von der Kl. in Höhe von 2.000 DM gezahlten Betrag ungerechtfertigt bereichert, weil die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung über die Zahlung einer Maklerprovision gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) verstößt und damit gemäß § 2 Abs. 5 WoVermG unwirksam und nach § 134 BGB nichtig ist, weil die Bekl. als Wohnungsvermittlerin zugleich Verwalterin der an die Kl. vermittelten Wohnung im Sinne dieser Vorschrift war.

Die von der Bekl. konstruierte Unterscheidung von Hausverwaltung und Mietverwaltung erscheint zwar als recht interessant, ist aber für die Entscheidung letztlich ohne Bedeutung, weil eine solche Differenzierung im Gesetz nicht vorgesehen ist. Dort wird nämlich lediglich u. a. "der Verwalter" von Wohnräumen bei dem Personenkreis aufgeführt, der im Rahmen einer Wohnungsvermittlung eine Provision nicht verlangen darf. Daß die Bekl. die von ihr an die Kl. vermittelte Wohnung - auf welche Art und Weise auch immer - verwaltet, hat sie aber selbst nicht einmal bestritten.

Abgesehen davon läßt sich bereits aus den Umständen beim Abschluß des Mietvertrages entnehmen, daß die Bekl. sehr wohl von der V. GmbH schon zuvor eine weitreichende Vollmacht erhalten hatte, ohne Rücksicht auf das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietverhältnissen, bei denen die V. GmbH als Vermieterin auftrat, für diese als Vertreterin aufzutreten. Die Bekl. hat den Mietvertrag für die V. GmbH unterzeichnet; daß sie dabei auch Einfluß auf den Inhalt der einzelnen Vereinbarungen nehmen konnte, ergibt sich aus der Anlage 1 zum Mietvertrag, die sie offenbar selbst entworfen hat, in der sie Werbung für sich selbst betreibt und eine Art Urheberschutz für sich reklamiert.

Im übrigen mag das Vorbringen der Bekl., die V. GmbH habe sich die Beauftragung eines anderen Verwalters vorbehalten, generell zutreffend sein, ist aber für die Entscheidung des konkreten Falles unbeachtlich, weil sich dafür im Wohnungsvermittlungsgesetz ebenfalls keine Rechtsgrundlage finden läßt.

Darüber hinaus hat die Bekl. selbst vorgetragen, daß sie auch für die frühere Wohnung der Kl. schon bei dem vorangegangenen Mietverhältnis als Maklerin und als Verwalterin tätig geworden ist und den Vortrag der Kl., regelmäßig in beiden Funktionen für die V. GmbH Aktivitäten entwickelt zu haben, unstreitig gestellt.

Daraus kann aber nur der Schluß gezogen werden, daß die von der Bekl. vorgetragenen Vereinbarungen zwischen ihr und der V. GmbH, selbst wenn man den Inhalt als zutreffend unterstellt, allein die Umgehung der Regelungen des § 2 WoVermG zum Zwecke hatten und daher schon deswegen keinen Bestand haben können.

Einem Verwalter steht kein Entgelt für die Vermittlung von Wohnraum zu. Das läßt sich nicht dadurch umgehen, daß für die Zeit des Leerstandes der Verwaltervertrag formal beendet wird.

Die frühere Verwalterin fand eine Mieterin für eine leerstehende Wohnung; mit der Mieterin hatte sie einen Maklervertrag abgeschlossen. Wenige Tage nach dem Einzug der Mieterin erhielt diese ein Schreiben der Vermieterin, daß die Vermittlerin als Mietverwalter eingesetzt worden sei. Die Klage auf Rückzahlung der Provision war erfolgreich.

Das Amtsgericht Wedding meinte in seinem Urteil vom 6. Juni 2000, hier liege eine Umgehung des Ausschlußtatbestandes nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz vor. Die Unterscheidung der Beklagten zwischen einer Hausverwaltung und der Mietverwaltung sei unerheblich, denn das Wohnungsvermittlungsgesetz spricht nur von "Verwalter". Aus dem Umstand, daß die Beklagte nur während des Leerstandes nicht als Verwalterin eingesetzt worden sei, ergebe sich die Absicht, den Ausschlußtatbestand des § 2 WoVermG zu umgehen.

Das Gesetz schließt einen Provisionsanspruch des Maklers immer dann aus, wenn er dem Vermieter rechtlich oder wirtschaftlich zu nahe steht, er also kein vermittelnder Dritter ist. Der Versuch zur Umgehung dieser Ausschlußtatbestände ist vor Gericht meist erfolglos, sofern der Mieter die Verjährungsfrist von vier Jahren (§ 5 WoVermG) beachtet.