Wiederholte Kündigung und Räumungsklage

Wiederholte Kündigung und Räumungsklage; fortgesetzes vertragswidriges Verhalten; Rechtskraft des ersten Urteils; Präklusion

1. Die Abweisung einer früheren, auf eine außerordentliche Kündigung gestützten Räumungsklage hindert den Vermieter nicht, eine erneute Kündigung und Räumungsklage darauf zu stützen, daß der Mieter das beanstandete Verhalten nach der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses fortgesetzt habe.

2. Er ist auch nicht gehindert, eine erneute Kündigung nach § 554 a BGB auf solche Gründe zu stützen, die im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses zwar schon objektiv vorlagen, ihm aber erst nach diesem Zeitpunkt bekannt geworden sind.

Die Kl. verlangt von den Bekl. nach einer erfolglosen ersten Klage erneut Räumung und Herausgabe einer Teilfläche ihres Mehrzweckgebäudes in Chemnitz, die sie dem Bekl. zu 1 mit "Nutzungs-/Pachtvertrag" vom 8. August 1990 nebst Nachtrag vom 15. August 1990 für zunächst 10 Jahre zum Betrieb einer Diskothek und Tanzbar überlassen hatte. Ihre frühere Räumungsklage hatte die Kl. auf eine zum 30. September 1993 erklärte Kündigung vom 9. März 1993 gestützt und geltend gemacht, der Bekl. zu 1 habe der Bekl. zu 2 und einem weiteren Bekl. jenes Verfahrens unbefugt die Mitbenutzung der Räume überlassen und betreibe darin gemeinsam mit ihnen vertragswidrig eine Nachtbar, deren Werbung mit "Show nonstop" und "Erotik pur" auf Striptease hinweise und erkennen lasse, "daß die Damen auch zum Animieren und mehr beschäftigt" würden. Ein solches Etablissement sei mit dem Ruf der Kl. nicht vereinbar und rechtfertige die Beendigung des Mietverhältnisses.

Das Landgericht sah die Mitbenutzung durch die Bekl. zu 2 und 3 als von der Kl. stillschweigend geduldet an und wies die Klage ab. Ihre Berufung gegen dieses Urteil nahm die Kl. am 20. Oktober 1994 zurück.

Sie stützt ihre erneute Klage auf eine weitere, nach Rechtskraft des ersten Urteils erklärte fristlose Kündigung vom 1. Dezember 1994.

Das Landgericht wies die Klage als unzulässig ab, weil ihr die Rechtskraft des ersten Urteils entgegenstehe. Die hiergegen eingelegte Berufung der Kl. wies das Oberlandesgericht als unbegründet zurück. Die Revision der Kl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

1. Das Berufungsgericht hat sich der Auffassung des Landgerichts angeschlossen, Antrag und Klagegrund beider Verfahren seien identisch, so daß der erneuten Klageerhebung gemäß § 322 ZPO die materielle Rechtskraft des früheren klageabweisenden Urteils entgegenstehe.

Daran ändere auch der Umstand nichts, daß die Kl. sich im vorliegenden Verfahren auf eine erneute Kündigung berufe und diese darauf stütze, am 21. November 1994 erfahren zu haben, daß die Bekl. seit März 1993 in den Mieträumen die Prostitution förderten, indem sie die Barmädchen anhielten, in den mittlerweile erstellten Séparés ihre Kleidung mindestens bis zum Gürtel abzulegen, und auf Wunsch der Gäste mit vom Bekl. zu 1 bestellten Taxen zum "East-Side" führen, um dort in ihren Zimmern den Beischlaf zu vollziehen.

Mit diesem Vorbringen sei die Kl. nämlich auch dann, wenn sie hiervon erst im November 1994 erfahren haben sollte, durch die Rechtskraft des früheren Urteils präkludiert. Die nunmehr behaupteten Tatsachen stellen nämlich lediglich eine Ergänzung des im Vorprozeß vorgetragenen Tatsachenstoffs dar; die im Vorprozeß unterlegene Partei könne sich darauf nicht mehr berufen, wenn diese Tatsachen bereits im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses vorgelegen hätten und bei natürlicher Anschauung zu dem bis dahin vorgetragenen Lebenssachverhalt gehörten. Diese Voraussetzungen seien hier gegeben, weil die Kl. schon im Vorprozeß vorgetragen habe, daß "die Damen zum Animieren und mehr" beschäftigt würden.

2. Das hält der rechtlichen Prüfung nicht stand. a) Daß die im Vorprozeß und hier gestellten Klageanträge einander inhaltlich entsprechen, ist für die Zulässigkeit der erneuten Klage ohne Bedeutung. Nach rechtskräftiger Abweisung der Räumungsklage steht für die Parteien lediglich fest, daß im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ein Anspruch auf Räumung nicht bestand. Einer neuen Klage, mit der geltend gemacht wird, das Mietverhältnis sei durch erneute Kündigung nunmehr beendet, steht dies grundsätzlich nicht entgegen (vgl. RG WarnRspr 1926 Nr. 182).

b) Soweit ersichtlich, ist höchstrichterlich allerdings noch nicht entschieden, ob der mit seiner Räumungsklage rechtskräftig abgewiesene Vermieter mit gleicher Begründung erneut kündigen und Räumung verlangen kann (vgl. Stadie MDR 1978, 798 ff.; für den Fall der arbeitsrechtlichen Kündigung offengelassen von BAG AP § 626 BGB Nr. 11 S. 3).

Der vorliegende Fall gibt indes keinen Anlaß, diese Rechtsfragen zu entscheiden. Denn die zweite fristlose Kündigung der Kl. ist darauf gestützt, daß im Betrieb der Bekl. "seit der Wiedereröffnung des Betriebes nach dem 17. 3.1993 in massiver Weise die Prostitution gefördert werde".

Selbst wenn der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen wäre, dieser Klagegrund sei mit jenem des Vorprozesses inhaltlich identisch, ist zu berücksichtigen, daß die zweite Kündigung sich auch auf die Förderung der Prostitution nach dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses stützt. Mit dem Kündigungsgrund der Fortsetzung eines solchen Verhaltens kann die Kl. allein wegen der zeitlichen Grenze der Rechtskraft nicht ausgeschlossen sein.

Eine wie auch immer geartete Präklusion ist auch nicht damit zu begründen, der nunmehr vorgetragene Kündigungsgrund erschöpfe sich bei "natürlicher Betrachtungsweise" in der Fortsetzung eines bereits im Vorprozeß beanstandeten Verhaltens. Nach dem maßgeblichen Zeitpunkt eingetretene Tatsachen sind auch dann nicht präkludiert, wenn sie mit im Vorprozeß vorgetragenen Tatsachen in einem Fortsetzungszusammenhang stehen (vgl. Wieczorek, ZPO 2. Aufl. § 322 Anm. E IV a 5; vgl. auch Senatsurteil vom 30. Mai 1990 - XII ZR 57/89 - FamRZ 1990, 1095, 1096; RG JW 1915, 784 ff.).

Dies gilt jedenfalls für den Fall der Kündigung nach §§ 553, 554 a BGB, weil die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses auch von der Nachhaltigkeit des beanstandeten Verhaltens abhängig sein kann.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts geht der nunmehr geltend gemachte Kündigungsgrund zudem deutlich über das hinaus, was die Kl. im Vorprozeß zur Rechtfertigung ihres Räumungsbegehrens vorgetragen hatte.

Dort hatte sie den Bekl. nur vorgeworfen, die vereinbarungsgemäß als Diskothek genutzten Räume in eine Nachtbar umgewandelt zu haben, wenn auch mit der im Berufungsurteil zitierten Andeutung in der damaligen Klageschrift, daß "die Damen auch zum Animieren und mehr beschäftigt" würden.

Im vorliegenden Verfahren stützt die Kl. ihre erneute Kündigung vom 1. Dezember 1994 auf weit massivere, erstmals auch strafrechtlich relevante Vorwürfe. Mit Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe angesichts der unter Beweis gestellten Behauptung der Kl., die Bekl. hätten die bei ihnen angestellten Frauen zur Prostitution angehalten und diese gefördert, nicht von einem bei natürlicher Anschauung bereits im Vorprozeß unterbreiteten Lebenssachverhalt ausgehen dürfen. Insbesondere kann der im Vorprozeß vorgebrachten Andeutung, die Frauen würden zum "Animieren und mehr" beschäftigt, nicht schon die Behauptung entnommen werden, den Gästen werde regelmäßig auch Gelegenheit zum Geschlechtsverkehr geboten.

Dies gilt um so mehr, als das Urteil im Vorprozeß die ausdrückliche Feststellung enthält, die Kl. habe nichts vorgetragen, was auf eine Verletzung ordnungs- oder strafrechtlicher Bestimmungen hinweise, wohingegen der Vortrag der Kl. im vorliegenden Verfahren die objektiven Tatbestandsmerkmale der Förderung der Prostitution, § 180 a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 StGB, enthält.

Insoweit ist zum einen darauf hinzuweisen, daß § 1 Abs. 1 StGB zwar voraussetzt, daß der Prostitution "in" dem Betrieb nachgegangen wird, dies aber nicht ausschließt, daß sich Prostituierte dort lediglich anbieten und der eigentliche Sexualkontakt in anderen Räumlichkeiten stattfindet (vgl. Schönke/Schröder/Lenckner, StGB 25. Aufl. § 180 a Rdn. 4).

Zum anderen hat die Kl. in der Klageschrift des vorliegenden Verfahrens, deren unzureichende Berücksichtigung die Revision rügt, unter Beweisantritt auch behauptet, der Bekl. zu 1 habe das Quartier, in dem die Frauen mit den Gästen geschlechtlich verkehrten, für sie angemietet. Im Zusammenhang mit dem übrigen Vorbringen, insbesondere auch im Hinblick auf die weitere Angabe in dem in der Klageschrift in Bezug genommenen und ihr als Anlage beigefügten Kündigungsschreiben vom 1. Dezember 1994, die "eigens hierfür engagierten Mitarbeiterinnen" seien dort "auch zum Beischlaf untergebracht" worden und dürften sich "dem Wunsch der Gäste nach Geschlechtsverkehr ... nicht entziehen", schließt dies die Behauptung der Wohnungsgewährung "zur Ausübung der Prostitution" (§ 180 a Abs. 2 Nr. 2 StGB) ein.

d) Nach alledem kann der Auffassung des Berufungsgerichts nicht gefolgt werden, daß der Vermieter einer Diskothek, der sich der Umwandlung in eine Erotik-Nachtbar ohne Erfolg mit einer Räumungsklage widersetzt hat, das Mietverhältnis selbst dann nicht vorzeitig beenden könne, wenn er - wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist - nachträglich erfährt, daß sein Mieter dort in Wirklichkeit einen bordellähnlichen Betrieb unterhält und sich nach § 180 a StGB strafbar macht.

Dem steht der Grundsatz, daß bereits die im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses gegebene objektive Möglichkeit der Ausübung eines Gestaltungsrechts dessen spätere Ausübung ausschließt (vgl. BGHZ 42, 37, 40 m. N.), nicht entgegen. Insoweit kann dahinstehen, ob für die Kündigung nach §§ 553, 554 a BGB eine Ausnahme schon deshalb zu machen ist, weil die Kündigung - im Gegensatz etwa zur Aufrechnung oder Anfechtung - nicht zurückwirkt und dem zur Kündigung Berechtigten die Wahl des Zeitpunkts bis zur Grenze der Verwirkung seines Gestaltungsrechts freistehen soll (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO 20. Aufl. vor § 322 Rdn. 67; für die Ausübung einer Verlängerungsoption BGHZ 94, 29, 34 f.). Jedenfalls für die Präklusion der Kündigungsgründe des § 554 a BGB kommt es nämlich auch auf den Zeitpunkt der Kenntnis von dem pflichtwidrigen Verhalten des anderen Vertragsteils an, weil erst die endgültige Zerstörung der gegenseitigen Vertrauensgrundlage eine solche Kündigung rechtfertigt und das Vertrauen des Vertragspartners erst durch die Kenntnis des pflichtwidrigen Verhaltens des anderen Vertragsteils erschüttert wird (im Ergebnis ebenso für den Fall der arbeitsrechtlichen Kündigung BAG AP § 626 BGB Nr. 11 S. 3; vgl. auch zur Geltendmachung im Vorprozeß noch nicht bekannter Scheidungsgründe BGHZ 45, 329, 332).

Die Vermieterin einer Discothek hatte fristlos gekündigt, weil in den Räumen eine Nachtbar mit bordellähnlichem Charakter betrieben wurde.

Ihre Räumungsklage wurde vom Landgericht rechtskräftig abgewiesen.

Danach kündigte die Vermieterin erneut, im Prinzip aus denselben Gründen, aber doch mit einem etwas erweiterten Sachvortrag, weil inzwischen deutlicher geworden war, daß in der Discothek doch nicht nur getanzt wurde. Die Rechtskraft des Urteils im Vorprozeß, so meinte die Vermieterin, stünde einer erneuten Kündigung nicht entgegen.

Während die beiden Vorinstanzen das nicht so sahen und die Räumungsklage als unzulässig abwiesen, teilte der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 10. September 1997 die Auffassung der Vermieterin. Rechtskräftig entschieden sei immer nur über den Räumungsanspruch aus einer bestimmten Kündigung. Es könne offenbleiben, ob es nicht möglich sei, daß auch nach Abweisung einer Räumungsklage der Vermieter erneut mit derselben Begründung kündigen könne, denn jedenfalls sei es möglich, daß sich der Vermieter in der neuen Kündigung auf Kündigungsgründe stützt, die entweder nach dem Vorprozeß entstanden sind oder die zum damaligen Zeitpunkt nicht bekannt waren.