Wiederholte Brandgefährdung als Kündigungsgrund wg. Störung des Hausfriedens

Hat der Mieter innerhalb von zwei Monaten Brände mit Feuerwehreinsatz verursacht, kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens.

Mit Vertrag vom 13. April 1994 vermieteten die Kl. der Bekl. die im Klageantrag näher bezeichnete Wohnung. In der Nacht vom 14. zum 15. Dezember 2002 verursachte die Bekl. in alkoholisiertem Zustand einen Brand in ihrer Wohnung. Die Feuerwehr war im Einsatz. In den späten Abendstunden des 23. Februar 2003 alamierte erneut ein Nachbar die Feuerwehr, nachdem im Treppenhaus starke Rauchentwicklung aufgetreten war, die aus der Wohnung der Bekl. drang. Mit Schreiben vom 4. April 2003 sprachen die Kl. die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Die Bekl. trägt vor, bei dem Brand am 14./15. Dezember 2002 habe es sich um einen einmaligen Vorfall nach einer Weihnachtsfeier gehandelt, bei dem lediglich ein Regal in Mitleidenschaft gezogen worden sei. Bei dem zweiten Vorfall habe sie eine Pfanne auf dem Herd vergessen, die Gefahrensituation aber bereits bemerkt und wirksam bekämpft, ehe die Feuerwehr eingetroffen sei. Sie bedauere die Vorkommnisse, die sich mit Sicherheit nicht wiederholen würden, zumal sich in den vergangenen zehn Jahren Mietzeit kein Anlaß zu Beanstandungen ergeben habe. Die Kosten für einen Umzug könne sie nicht aufbringen. Im übrigen habe sie erhebliche Mittel in die Wohnung investiert.

Die Kl. können von der Bekl. gemäß § 546 BGB die Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung verlangen, denn die Kl. haben das Mietverhältnis der Parteien mit dem Kündigungsschreiben vom 4. April 2003 wirksam fristlos gekündigt.

Den Kl. stand ein Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB zu, weil ihr das Verhalten der Bekl. nicht mehr zugemutet werden kann.

Infolge grober Nachlässigkeit ist die Bekl. innerhalb eines kurzen Zeitraumes von zwei Monaten für eine zweimalige erhebliche Gefährdung des Hauses und der Mitmieter verantwortlich. Insoweit ist es unerheblich, ob es ihr - wie sie behauptet - selbst gelungen ist, noch vor dem Eintreffen der Feuerwehr die Gefahrensituation selbst zu entschärfen und den Schadensbereich auf ihre Wohnung zu begrenzen, denn in beiden Fällen bestand eine akute Brandgefahr, die auch außerhalb ihrer Wohnung so deutlich wahrzunehmen war, daß sich Nachbarn entschlossen, die Feuerwehr zu alarmieren. Die unter diesen Umständen verständlichen Befürchtungen der Mitmieter vor Wiederholungen mit möglicherweise lebensbedrohenden Folgen wurden in dem an die Vermieterinnen gerichteten Schreiben geäußert und zeigen, daß der Hausfrieden auf Grund dieser beiden innerhalb kürzester Zeit von der Bekl. verursachten Vorfälle nachhaltig gestört ist. Nicht nur für das Gebäude selbst, sondern insbesondere für dessen Bewohner stellt das wiederholte gravierende Fehlverhalten der Bekl. ein derart hohes Sicherheitsrisiko dar, daß es den Kl. schon wegen der ihnen gegenüber den anderen Mietern obliegenden Schutzpflichten nicht zuzumuten ist, nach einer Abmahnung das Vertragsverhältnis weiter fortzusetzen. Unter Berücksichtigung aller Umstände und der Abwägung der beiderseitigen Interessen muß nach den beiden Vorkommnissen dem Sicherheitsbedürfnis der Kl. und der anderen Mieter des Hauses eindeutig der Vorrang eingeräumt werden, denn es ist nicht nur das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zerstört, sondern es läßt sich auch nicht ausschließen, daß zukünftig besondere Ausnahmesituationen, wie sie die Bekl. bezeichnet, wieder dazu führen können, daß die übliche Sorgfaltspflicht in grober Weise vernachlässigt und eine konkrete Gefahrensituation herbeigeführt wird.

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist das letzte Mittel, um ein Mietverhältnis zu beenden. Wenn der Mieter wiederholt Veranlassung zum Einsatz der Feuerwehr in seiner Wohnung gibt, ist die Kündigung berechtigt.

Im Dezember verursachte die Mieterin einen Brand in ihrer Wohnung; im Februar des Folgejahres mußte erneut die Feuerwehr gerufen werden. Im April kündigte der Vermieter fristlos.

Mit Urteil vom 15. Oktober 2003 gab das AG Charlottenburg der Räumungsklage statt und meinte, hier sei der Hausfrieden nachhaltig gestört durch das gravierende Fehlverhalten der Beklagten. Den Sicherheitsinteressen des Vermieters und der anderen Bewohner sei hier der Vorrang zu geben.

Ein Kündigungsgrund lag hier wohl vor, denn eine fortdauernde Brandgefährdung muß der Vermieter nicht hinnehmen. Zweifelhaft ist allerdings, ob das Kündigungsschreiben nicht verspätet war im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB, ob es also noch in angemessener Frist nach Kenntnis des Vermieters von dem zweiten Feuereinsatz erfolgte. Auch wenn man die aus dem Dienstvertragsrecht übernommene Zwei-Wochen-Frist hier für nicht anwendbar hält, ist eine Frist von sechs Wochen bis zum Ausspruch der Kündigung recht lang. Eine Verwirkung dürfte allerdings erst nach zwei bis drei Monaten eingetreten sein (vgl. Beuermann GE 2003, 786).