Wiederholt unpünktliche Mietzahlung und erneute Pflichtverletzung nach Abmahnung, Kündigungsgrund nur bei Erheblichkeit

1. Wiederholte unpünktliche Mietzahlung kann den Vermieter zur Kündigung berechtigen, wenn trotz Abmahnung der Mieter (nur einmal) unpünktlich zahlt (Anschluss an BGH, GE 2006, 508).

2. Bei einem unerheblichen erneuten Pflichtverstoß ist eine Kündigung dagegen nicht gerechtfertigt. Dabei ist auch das Mietzahlungsverhalten vor und nach der Kündigung zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kündigung der Kl. vom 14. Mai 2013 ist nicht gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Zwar stellt die unpünktliche Zahlung der Mieten durch die Bekl. für April 2012, September 2012, November 2012, Januar 2013 und März 2013 eine Verletzung der den Bekl. aus dem Vertrag obliegenden Pflichten dar. Nachdem die sie mit Schreiben der Kl. vom 6. März 2013 insoweit unter Androhung einer Kündigung abgemahnt worden sind, begründet die erneute unpünktliche Zahlung für April 2013, die erst am 8. April 2013, dem 5. Werktag eingegangen war, eine erneute Pflichtverletzung, die grundsätzlich geeignet ist, dass Vertrauen des Vermieters in ein künftig vertragsgemäßes Verhalten zu erschüttern (BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 -).

Gleichwohl folgt nicht aus jeder Pflichtverletzung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Erforderlich ist vielmehr eine hinreichende Erheblichkeit. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die abgemahnten unpünktlichen Zahlungen der Bekl. durchaus nachhaltig waren, indem innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr insgesamt sechs Zahlungen verspätet erfolgten. Andererseits kann nicht außer Acht gelassen werden, dass die erneute Verzögerung nur zwei Werktage nach der Fälligkeit dauerte. Hinzu kommt, dass das Mietverhältnis der Parteien bereits seit 1999 besteht sowie die Bekl. seitdem die Mieten regelmäßig pünktlich zahlen und seit Juli 2013 jeweils mit einem Monat im Voraus. Das lässt ein nachhaltig geändertes Zahlungsverhalten der Bekl. erkennen, das die Zweifel am Vertrauen in eine vertragsgemäße Zahlungsmoral nicht dermaßen erschüttert, dass den Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar erscheint. Dabei ist auch ein solches nachträgliches Verhalten der Bekl. zu berücksichtigen, denn es lässt das Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04), aufgrund dessen das Festhalten der Kl. am Räumungsbegehren treuwidrig erscheint.

Bis zur Entscheidung des BGH GE 2006, 508 war die Rechtsprechung der Auffassung, dass nach einer Abmahnung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung der Mieter erneut mehrfach unpünktlich zahlen müsste, damit eine Kündigung gerechtfertigt ist. Der BGH meinte dagegen, ein einmaliger Verstoß reiche aus, wenn auch im Einzelfall Ausnahmen in Betracht kommen könnten.

Die Mieter hatten für fünf Monate die Mieten unpünktlich gezahlt, woraufhin die Vermieter sie unter Androhung einer Kündigung abmahnten. Im folgenden Monat ging die Miete erst am 5. Werktag des Monats ein, weswegen fristgerecht gekündigt wurde.

Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage ab unter Hinweis darauf, dass nicht jede Pflichtverletzung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet. Hier fehle es an der „hinreichenden Erheblichkeit“. Zwar hätten Mieter über mehrere Monate unpünktlich gezahlt, so dass eine nachhaltige Pflichtverletzung vorliege. Es könne aber nicht außer Acht gelassen werden, dass die erneute Verzögerung nur zwei Werktage nach der Fälligkeit eintrat, das Mietverhältnis schon längere Zeit bestehe und die Mieten regelmäßig pünktlich gezahlt würden, seit Zugang der Kündigung sogar einen Monat im Voraus. Das lasse ein nachhaltig geändertes Zahlungsverhalten der Beklagten erkennen, so dass den Vermietern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar sei.