Wiedereinräumung des Besitzes nach einvernehmlicher temporärer Räumung zur Sanierung eines Wasserschadens

Hat der Mieter wegen eines - von ihm nicht verursachten - Wasserschadens die Wohnung einvernehmlich und nach Zurverfügungstellung einer Ersatzwohnung temporär geräumt, um die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu ermöglichen, hat er erst nach den in den wesentlichen Punkten fertiggestellten Sanierungsarbeiten Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist langjährige Mieterin der Wohnung in einer GdWE. Nach mehreren durch die Kl. nicht verursachten Wasserschäden musste die Wohnung saniert werden. Die Kl. räumte die Wohnung einvernehmlich, damit die Arbeiten durchgeführt werden konnten, ab August 2024. Ihr wurde durch die Bekl. eine Ersatzwohnung gestellt. Von Januar bis Juni 2025 leistete die Kl. für beide Wohnungen keine Zahlungen.

Die Arbeiten wurden durch die WEG-Verwaltung durchgeführt, die eine Baufirma beauftragte, welche während der Bauarbeiten das Wohnungstürschloss durch einen Bauzylinder austauschte. Die Bekl. verfügte nicht über Schlüssel. Die Sanierungsarbeiten waren bis Mitte Juni 2025 noch nicht abgeschlossen; es standen noch Elektroarbeiten aus, der abschließende E-Check war noch nicht durchgeführt und die Kücheneinrichtung war noch nicht wiederhergestellt. Die Kl. drängte wiederholt auf die Wiedereinräumung des Besitzes.

Mit Schreiben vom 11.6.2025 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete von Januar bis Juni 2025 fristlos, hilfsweise ordentlich. Nach Einreichen der Klage am 19.6.2025 wurde der Kl. der Besitz an der Wohnung wieder eingeräumt. Mit Schriftsatz vom 24.9.2025 erklärte die Bekl., dass sie die Kündigung vom 11.6.2025 als gegenstandslos betrachte und das Mietverhältnis unverändert fortbestehe.

Die Kl. hat gleichwohl mit den Anträgen zu 1) und 2) Wiedereinräumung des Besitzes verlangt und mit den Anträgen zu 3) und 4) Feststellung, dass die Kündigungserklärung der Bekl. vom 11. Juni 2025 unwirksam ist und die Bekl. zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verurteilt wird. Die Anträge zu 1) und 2) hat die Kl. nachfolgend zurückgenommen und verlangt, die mit Kostenantrag der Bekl. aufzuerlegen. Das AG hat die Klage abgewiesen und der Kl. die Kosten auferlegt.

1. Das Gericht weist zunächst darauf hin, dass die Bekl. in ihrem Schriftsatz vom 24.9.2025 davon ausgeht, dass die Kl. den Antrag· zu 1./2. noch stelle, und dass dieser wegen der bereits erfolgten Herausgabe der Wohnung unbegründet sei. Darüber ist jedoch in der Hauptsache nicht mehr zu entscheiden, denn die Kl. hat den Antrag zu 1./2. mit Schriftsatz vom 31.7.2025 zurückgenommen und verlangt nur noch, dass die Bekl. insoweit die Verfahrenskosten trägt.

2. In der Hauptsache ist daher nur noch über den Feststellungsantrag zu entscheiden.

Es kann dahinstehen, ob der Kl. zunächst ein Anspruch zustand, festgestellt zu erhalten, dass die Kündigung unwirksam war. Es kann insbesondere auch dahinstehen, ob die Kündigung - auch wenn die Miete für die Streitwohnung um 100 % gemindert gewesen ist - wirksam gewesen sein kann, weil die Kl. unbestritten auch für die Ersatzwohnung ab Januar 2025 keine Zahlungen erbracht hat.

Darüber braucht nicht mehr entschieden zu werden, weil der Klage insoweit jedenfalls mittlerweile das Feststellungsinteresse (§ 256 ZPO) fehlt. Die Bekl. hat im Schriftsatz vom 24.9.2025 ausdrücklich erklärt, dass die Kündigung gegenstandslos sei und das Mietverhältnis ungekündigt fortbestehe. Auch wenn die Klage zunächst begründet gewesen sein sollte, ist jedenfalls damit das Feststellungsinteresse entfallen, so dass die Klage nunmehr unbegründet ist. Hierauf hat die Bekl. auch eingehend hingewiesen. Die Kl. hat den Rechtsstreit insoweit jedoch nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt.

3. Die Kl. hat nicht auch Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst Zinsen. Auch auf Hinweis des Gerichts hat die Kl. nicht dargelegt, dass und inwiefern vorgerichtlich überhaupt eine anwaltliche Tätigkeit entfaltet worden ist.

III. Die Kostenentscheidung beruht, soweit streitig zu entscheiden ist, auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Soweit die Kl. die Klage zurückgenommen hat, hat sie nach billigem Ermessen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO) gleichfalls die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da die Bekl. keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hat. Die Kl. hat in der Klage pauschal behauptet, dass die Wohnung bereits Ende Mai wieder bezugsfertig gewesen sei. Die Bekl. hat darauf jedoch substantiiert erwidert und dargelegt, dass mehrere - und nicht nur unwesentliche - Arbeiten bis Mitte Juni 2025 noch nicht fertiggestellt waren, nämlich die Elektroarbeiten und die Küchenarbeiten. Dem ist die Kl. nicht entgegengetreten. Es ist daher nicht ersichtlich, aufgrund welcher Anspruchsgrundlage die Kl. - die einvernehmlich zwecks Sanierung ausgezogen war - einen Anspruch gehabt hätte, im Zustand noch nicht in den wesentlichen Punkten fertiggestellter Sanierungsarbeiten bereits vorfristig wieder in die Wohnung zurückzuziehen.

Hat der Mieter wegen eines – von ihm nicht verursachten – Wasserschadens die Wohnung einvernehmlich und nach Zurverfügungstellung einer Ersatzwohnung temporär geräumt, um die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu ermöglichen, hat er erst nach den in den wesentlichen Punkten fertiggestellten Sanierungsarbeiten Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes.

Wegen eines nicht durch sie verursachten Wasserschadens musste die Wohnung der Mieterin saniert werden. Sie zog dafür in eine von der Beklagten gestellte Ersatzwohnung und zahlte von Januar bis Juni 2025 für beide Wohnungen keine Miete. Noch vor Abschluss der Sanierungsarbeiten – es standen noch Elektroarbeiten aus, der abschließende E-Check war noch nicht durchgeführt und die Kücheneinrichtung noch nicht wiederhergestellt – drängte sie wiederholt auf die Wiedereinräumung des Besitzes. Daraufhin kündigte die Beklagte das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete. Kurz danach klagte die Mieterin auf Wiedereinräumung des Besitzes an ihrer Wohnung, auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung und Zahlung von vorgerichtlichen Anwaltskosten. Nur wenig später wurde nach Abschluss der Sanierung der Mieterin der Besitz an der Wohnung wieder eingeräumt. Außerdem erklärte die Beklagte, dass sie die Kündigung als gegenstandslos betrachte und das Mietverhältnis unverändert fortbestehe.

Die Mieterin nahm ihre Klage nur hinsichtlich der auf Wiedereinräumung des Besitzes gerichteten Anträge zurück. Das AG wies ihre Klage insgesamt ab und erlegte ihr die Kosten auf.

Wegen der bereits erfolgten Herausgabe der Wohnung sei darüber in der Hauptsache nicht mehr zu entscheiden, denn die Klägerin habe die Anträge zurückgenommen und verlange nur noch, dass die Beklagte insoweit die Verfahrenskosten trage. In der Hauptsache sei daher nur noch über den Feststellungsantrag zur Unwirksamkeit der Kündigung zu entscheiden.

Dabei könne offenbleiben, ob die Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete für die Ersatzwohnung wirksam gewesen sei, weil insoweit jedenfalls mittlerweile das Feststellungsinteresse fehle, denn die Beklagte habe ausdrücklich erklärt, dass die Kündigung gegenstandslos sei und das Mietverhältnis ungekündigt fortbestehe. Auch wenn die Klage zunächst begründet gewesen sein sollte, sei jedenfalls damit das Feststellungsinteresse entfallen, so dass die Klage nunmehr unbegründet sei.

Auch soweit die Klägerin die Klage hinsichtlich der Besitzeinräumung zurückgenommen habe, müsse sie die Kosten des Rechtsstreits tragen, da die Beklagte keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben habe. Die Klägerin habe nur pauschal behauptet, dass die Wohnung bereits wieder bezugsfertig gewesen sei. Die Beklagte habe dagegen substantiiert dargelegt, dass mehrere – und nicht nur unwesentliche – Arbeiten noch nicht fertiggestellt waren, nämlich die Elektroarbeiten und die Küchenarbeiten. Die Klägerin habe keinen Anspruch gehabt, im Zustand noch nicht in den wesentlichen Punkten fertiggestellter Sanierungsarbeiten bereits vorfristig wieder in die Wohnung zurückzuziehen.