Wiederaufleben des verwirkten Minderungsrechts nach Mieterhöhung

Nach einer Mieterhöhung lebt ein durch vorbehaltlose Mietzahlung verwirktes Minderungsrecht des Mieters wieder auf, allerdings nur mit der Minderungsquote für den Erhöhungsbetrag. Ein Wiederaufleben in unbegrenzter Höhe oder zumindest im Rahmen des Erhöhungsbetrages kommt nicht in Betracht.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 2. Die Bekl. waren zu einer Minderung der Miete nur in Höhe von 1,17 DM monatlich berechtigt. a) Die Wohnung ist mangelhaft im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB a. F. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der Badewannenabfluß nicht ordnungsgemäß funktioniert, weshalb sich beim Entwässern der Wanne ein Rückstau bildet, so daß sich das ablaufende Wasser über den Fußboden ergießt. Dies stellt einen Fehler dar, der nach § 537 Abs. 1 S. 1 BGB a. F. eine Minderung des Mietzinses zur Folge hat. b) Die Bekl. haben ihr Minderungsrecht hinsichtlich der Miete in Höhe von 959,70 DM analog § 539 a. F. BGB verloren. Die Vorschrift des § 539 a. F. BGB findet nach einhelliger Ansicht entsprechende Anwendung, wenn der Mangel der Mietsache dem Mieter nach Übergabe bekannt geworden ist und dieser weiterhin den Mietzins ohne Vorbehalt zahlt (BGH NJW 1997, 2674). Dies ist vorliegend der Fall. Obgleich der Mangel bereits nach den zwischen 1967 und 1971 vorgenommenen Baumaßnahmen im Badezimmer der Bekl. auftrat, entrichteten diese dennoch weiterhin vorbehaltlos ihren Mietzins. c) Seit der Mieterhöhung zum 1. April 2000 waren die Bekl. zu einer Minderung des Mietzinses in Höhe von 5 % des Erhöhungsbetrages berechtigt. aa) Das Recht der Bekl. zur Mietzinsminderung ist entgegen der Ansicht des Amtsgerichts durch die Mieterhöhung gemäß § 2 MHG a. F. nicht vollständig wiederaufgelebt. Nach in der Rechtsprechung und Literatur verbreiteter Ansicht, der auch das Amtsgericht gefolgt ist, soll ein analog § 539 BGB a. F. verwirktes Minderungsrecht mit einer Mieterhöhung nach § 2 MHG wieder aufleben (OLG Düsseldorf MDR 1994, 371; LG Dresden NJWE-MietR 1997, 197; LG Köln WuM 1990, 17, 18; LG Potsdam GE 1997, 1397; Eisenschmidt in Schmidt/Futterer, Mietrecht 7. Aufl., § 539 Rn. 48; Sternel, Mietrecht, II Rn. 675 f.; wohl auch AG Frankfurt/Oder GE 1997, 495; a. A. Kinne, GE 2000, 508, 515). Begründet wird dies damit, daß der Mieter durch die vorbehaltlose Fortführung des Mietverhältnisses trotz des Mangels entscheide, daß der zu diesem Zeitpunkt entrichtete Mietzins nicht in unangemessenem Verhältnis zur fehlerhaften Mietsache stehe. Durch eine Mieterhöhung werde jedoch das Äquivalenzverhältnis durch Vertragsänderung weiter zu Lasten des Mieters verschoben, weshalb das Minderungsrecht bezüglich des gesamten Mietzinses wieder auflebe. Um den Mieter jedoch durch die Mieterhöhung nicht besser zu stellen als vorher, wird überwiegend eine betragsmäßige Begrenzung der Minderung auf den Erhöhungsbetrag für erforderlich gehalten (LG Dresden NJWE-MietR 1997, 197; KG Köln WuM 1990, 17, 18; Sternel, aaO.; a. A. LG Potsdam GE 1997, 1397). Dieser Ansicht ist nicht zu folgen. Zwar stellt eine Mieterhöhung nach § 2 MHG eine Änderung des Mietvertrages dar (Voelskow in: MünchKomm-BGB, 3. Aufl., § 2 MHG Rn. 58). Durch die vor der Mieterhöhung erfolgte vorbehaltlose Fortführung des Mietverhältnisses trotz Kenntnis eines Mangels verzichtet der Mieter jedoch im Hinblick auf den zu diesem Zeitpunkt geschuldeten Mietzins konkludent auf sein Minderungsrecht , das er daher analog § 539 BGB a. F. verliert (Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rn. 1413; Eisenschmidt in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 539 Rn. 1). Allein durch eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG kann der bezüglich des vor der Erhöhung geschuldeten Mietzinses erklärte Verzicht nicht rückwirkend entfallen. Der Mieter hat insoweit das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung als angemessen

äfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rn. 1413; Eisenschmidt in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 539 Rn. 1). Allein durch eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG kann der bezüglich des vor der Erhöhung geschuldeten Mietzinses erklärte Verzicht nicht rückwirkend entfallen. Der Mieter hat insoweit das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung als angemessen erachtet. Das Äquivalenzverhältnis wird jedoch durch eine Mieterhöhung nur hinsichtlich des Erhöhungsbetrages, nicht aber hinsichtlich des Ausgangsbetrages geändert. Der Mieter ist daher auch im Falle einer Vertragsänderung nach § 2 MHG bezüglich des vor der Mieterhöhung geschuldeten Mietzinses an seinen konkludenten Verzicht gebunden. bb) Die Bekl. waren jedoch hinsichtlich des Erhöhungsbetrages zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Der konkludente Verzicht des Mieters auf das Minderungsrecht erstreckt sich nicht auf den Erhöhungsbetrag, da dieser erst durch eine nach dem Verzicht erfolgende Vertragsänderung entsteht. Bezüglich des Erhöhungsbetrages besteht daher ein Minderungsrecht des Mieters, auch wenn er hinsichtlich des Ausgangsmietzinses auf dieses verzichtet hat. Die Minderungsquote ist daher auf den Erhöhungsbetrag zu beziehen (Kinne GE 2000, 508, 515). cc) Die Bekl. haben ihr Minderungsrecht nicht gemäß § 242 BGB verwirkt. Sie haben von ihm unverzüglich nach seinem Wiederaufleben durch die Mieterhöhung Gebrauch gemacht, so daß es bereits am Zeitmoment fehlt. Im übrigen haben die Kl. kein Umstandsmoment dargelegt.

dd) Hinsichtlich des Mangels ist eine Minderungsquote von 5 % angemessen. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß der schadhafte Badewannenabfluß das abfließende Wasser nicht aufnehmen kann, so daß es aus der Fußbodenentwässerung herausläuft. Dies bedeutet eine Einschränkung in der Benutzung des Bades. Bezogen auf den monatlichen Erhöhungsbetrag von 23,41 DM ergibt sich damit eine Minderung des Mietzinses um 1,17 DM monatlich. Für die streitgegenständlichen 17 Monate (April 2000 bis August 2001) ergibt dies einen Gesamtbetrag von 19,89 DM.

Durch vorbehaltlose Mietzahlung über einen längeren Zeitraum verliert der Mieter sein Minderungsrecht, das aber nach einer Mieterhöhung wiederaufleben kann. In welchem Umfang, ist allerdings streitig. Einen Mittelweg geht die ZK 63 des LG Berlin: Das Minderungsrecht lebt prozentual zum Mieterhöhungsbetrag auf.

Der Mieter hatte ein Minderungsrecht von 5 % wegen eines mangelhaften Badewannenabflusses, das er durch vorbehaltlose Mietzahlung über einen längeren Zeitraum allerdings verloren hatte. Nach einer Mieterhöhung gem. § 2 MHG machte der Mieter wiederum Minderung geltend.

Mit Urteil vom 10. September 2002 schloß sich das Landgericht Berlin nicht der Auffassung an, daß das Minderungsrecht in voller Höhe nach einer Mieterhöhung wiederaufgelebt sei. Auch eine Begrenzung des Minderungsbetrages auf den Erhöhungsbetrag komme nicht in Betracht. Vielmehr sei die Minderung von 5 % allein vom Mieterhöhungsbetrag zu berechnen, so daß nur ein geringfügiger Mietabzug herauskam.

Die Revision wurde zugelassen; ob Revision eingelegt wurde, stand bei Redaktionsschluß noch nicht fest.

Hinzuweisen ist darauf, daß auch die 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam ausdrücklich anderer Meinung als die 6. Zivilkammer ist, die ein Wiederaufleben des Minderungsrechts in voller Höhe nach einer Mieterhöhung annahm (GE 1997, 1397). Im Verfahren 11 S 33/02 gab am 22. August 2002 die 11. Zivilkammer den Parteien folgenden Hinweis: "Die Kammer weist darauf hin, daß nach ihrer Rechtsauffassung der wiederauflebende Minderungsanspruch nach einer Mieterhöhung nur auf den Mieterhöhungsbetrag zu beziehen ist."