Wiederaufleben des Mietminderungsrechts nach Verwirkung

War für einen Zeitraum vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) das Minderungsrecht des Mieters wegen vorbehaltloser Mietzahlung verwirkt (analoge Anwendung des § 539 BGB a. F.), lebt es für die Zeit danach wieder auf, wenn der Mieter sich nunmehr innerhalb eines angemessenen Zeitraumes nach der Gesetzesänderung darauf beruft. (Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. bzw. § 535 Abs. 2 BGB n. F. verpflichtet, an die Kl. restliche Mieten zu zahlen. Im übrigen ist der Mietzinsanspruch der Kl. teilweise gemindert. 1. Heizungsgeräusche

Insoweit ist der von der Bekl. geschuldete Mietzins für die Zeit von Dezember 2001 bis April 2002 gemäß § 636 BGB n. F. um 10 % der Bruttokaltmiete gemindert. Zwar sind Gewährleistungsansprüche der Bekl. für die bis zum 31. August 2001 fälligen Mieten nach § 539 a. F. und dessen Auslegung bis zum 31. August 2001 ausgeschlossen, weil sie die von ihr geschuldete Miete jeweils ohne entsprechenden Vorbehalt gezahlt hat, und einen solchen auch nicht innerhalb angemessener Zeit nach Rechtskraft der Entscheidung über die Zustimmung zur Mieterhöhung erklärt hat. Hingegen ist die Heranziehung von § 536 b BGB in entsprechender Anwendung für die nach der Mietrechtsreform, d. h. ab September 2001 fälligen Mieten nicht zutreffend. Der BGH hat nunmehr entschieden (VIII ZR 274/02 - Urteil vom 16. Juli 2003, NJW 2003, 2601 = GE 2003, 1145), daß nach altem Recht (§ 539 BGB a. F.) ausgeschlossene Gewährleistungsansprüche mit der Gesetzesänderung zum 1. September 2001 wieder aufleben und § 536 b BGB n. F. insoweit nicht entsprechend anzuwenden ist. Denn nach der Begründung des Mietrechtsreformgesetzes liegt in diesem Zusammenhang nunmehr keine vom Gesetzgeber unbeabsichtigte Regelungslücke vor, die eine analoge Anwendung einer anderen Vorschrift gestattet.

Im vorliegenden Fall hat die Bekl. die nach altem Recht verwirkten Mängel, soweit ersichtlich, erstmals - jedenfalls erneut - mit Schreiben vom 19. November 2001 in hinreichend nahem zeitlichen Zusammenhang zur Gesetzesänderung angezeigt. Zwar enthält dieses Schreiben nur ein Instandsetzungsverlangen und läßt einen Willen zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen nicht eindeutig erkennen. Allerdings bestätigt die Hausverwaltung der Kl. unter Bezugnahme auf ein weiteres Schreiben der Bekl. vom 6. Dezember 2001, daß diese Minderungsansprüche geltend gemacht hat.

Ein vor der Mietrechtsreform verwirktes Minderungsrecht lebt wieder auf, wenn der Mieter sich nunmehr (erneut) auf die Minderung beruft.

Der Mieter hatte vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) die Miete längere Zeit ohne Vorbehalt ungekürzt gezahlt. Er verlangte am 19. November 2001 Instandsetzung im Hinblick auf die alten Mängel und machte am 6. Dezember 2001 Mietminderung geltend. Im Zahlungsrechtsstreit vertrat er die Ansicht, daß er zur Mietminderung wegen der alten Mängel berechtigt gewesen sei.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß Minderungsrechte für die bis zum 31. August 2001 fälligen Mieten wegen der vorbehaltlosen Mietzahlung ausgeschlossen seien. Wegen der Entscheidung des BGH vom 16. Juli 2003 (GE 2003, 1145), nach der nach der Mietrechtsreform eine analoge Anwendung des § 536 b BGB n. F. ausgeschlossen sei, könnten die Minderungsrechte wieder aufleben. Der Mieter habe das vorliegend in hinreichend nahem zeitlichen Zusammenhang zur Gesetzesänderung angezeigt und könne nunmehr wegen der vorliegend vorhandenen Heizungsgeräusche die Miete jetzt mindern.

In GE 2004, 480 ist die Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 63, veröffentlicht, wonach ein vor der Mietrechtsreform in analoger Anwendung des § 539 BGB a. F. ausgeschlossenes Minderungsrecht für die Zeit danach nicht automatisch wiederauflebt, es vielmehr einer ausdrücklichen Äußerung des Mieters bedarf, daß er sich nunmehr wieder auf das Minderungsrecht berufe. In GE 2004, 465 ist von Fällen berichtet worden, in denen sich der Mieter nach der Mietrechtsreform auf ältere Mängel berufen hat mit der Folge, daß das Minderungsrecht wiederaufgelebt ist. Das entspricht der vorliegenden Entscheidung.