Wiederaufleben des Mietminderungsrechtes

Wiederaufleben des Mietminderungsrechtes; Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis; Mängelsubstantiierung im Prozeß

1. Ein nach § 539 BGB a. F. (jetzt § 536 b) verlorenes Minderungsrecht kann bei einer Mieterhöhung wieder aufleben, ist allerdings auf den Mieterhöhungsbetrag beschränkt. 2. Ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, muß er diese auch im laufenden Mietverhältnis durchführen, und die Arbeiten sind nicht auf die Ausräumung von drohenden Substanzverlusten beschränkt. 3. Zur Substantiierungslast des Mieters bei der Darlegung von Mängeln.

Gegen eine Mietforderung wandte der Mieter Mietminderung ein, wobei es sich offenbar um Mängel handelte, die erst wäh-rend des Mietverhältnisses aufgetreten waren. Trotzdem hatte der Mieter über längere Zeit ohne Vorbehalt die Miete gezahlt und keinen Vorbehalt gemacht. Zu den Mängeln monierte der Mieter unter anderem den Lackierungszustand der Fenster (auch im Innenbereich). In einem weiteren Rechtsstreit zwischen den Parteien war der Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG (jetzt § 558 ff. BGB) verurteilt worden.

Soweit die Bekl. eine Minderung des Mietzinses geltend machen, dringen sie damit nur teilweise durch.

Bei längerer Hinnahme von Mängeln geht der Mieter entsprechend § 539 BGB seines Minderungsrechtes verlustig. Ob der Mieter sich auf Gewährleistungsrechte wegen eines Mangels nicht mehr berufen kann, hängt vor allem von der Ernsthaftigkeit seiner Beanstandung sowie von der Dauer der Zeit ab, in der er den Mietzins ungekürzt und ohne Vorbehalt weitergezahlt hat (vgl. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. III B Rz. 1413 m. N.). Ein Zeitraum von sechs Monaten reicht in der Regel aus, Gewährleistungsrechte des Mieters auch für die Zukunft auszuschließen (vgl. Kraemer a. a. O. m. w. N.), während etwa drei Monate noch im Rahmen der dem Mieter zuzubilligenden angemessenen Überlegungsfrist liegen mögen (vgl. BGH, Urteil vom 18. September 1974 - VIII ZR 63/73 - NJW 1974, 2233, 2234). Die Bekl. selbst haben ein Schreiben der Hausverwaltung vom 28. Oktober 1996 vorgelegt, aus dem sich ergibt, daß die Fenster, auf deren schlechten Zustand die Bekl. ihre Minderung unter anderem stützen, schon damals mangelhaft waren. Dennoch haben die Bekl. bis Juni 1998 die Miete ungekürzt und ohne Vorbehalt geleistet. Das Mängelrügerecht der Bekl. lebte aber mit der Mieterhöhung um 105,35 DM zum 1. Juli 1998, wie sie Gegenstand des Urteils des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 22. Juni 1999 - 12 C 452/98 - war, wieder auf. Die Minderung tritt bei der Miete kraft Gesetzes ein, sobald und solange die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch einen Mangel nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Die Minderung gemäß § 537 BGB ist also weder ein Gestaltungsrecht noch ein Anspruch des Mieters. Demzufolge kann sich der Mieter auch nachträglich auf eine Minderung wegen früherer Mängel berufen, sofern kein Ausschlußtatbestand eingreift (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 4. Aufl., § 537 BGB, Rz. 15). Die Verwirkung des Minderungsrechts beruht auf der Erwägung, daß dem Mieter die Mietsache trotz deren Mangelhaftigkeit den vereinbarten Preis wert ist. Diese Wertvorstellung gilt nicht mehr, wenn der Mietzins nicht unwesentlich steigt (vgl. insoweit OLG Düsseldorf OLGZ 72, 311, 312). Das Rügerecht lebt daher wieder auf, wenn nachträglich die Miete erhöht wird (vgl. BGH NJW 1961, 1253; MDR 1965, 654). Dies gilt allerdings nur hinsichtlich des Mieterhöhungsbetrages, weil durch eine Mieterhöhung nach § 2 MHG - wie auch bei sonstigen Erhöhungen - nicht der gesamte bisherige Mietzins in Frage gestellt, sondern eben nur die Erhöhung des bisherigen Mietzinses begehrt wird (LG Berlin, Urteil vom 28. Februar 2000 - 62 S 413/99 -). Dies führt dazu, daß bei einer Mieterhöhung die Minderung wieder bis zum Betrag der Mieterhöhung geltend gemacht werden kann (vgl. AG Köln ZMR 1995, 260; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B 1415; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 539 BGB, Rz. 48; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rz. 460; vgl. auch OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 399). Für die Berechnung des Minderungsbetrages ist dabei der gesamte Mietzins maßgebend, dessen Höhe allerdings durch den Mieterhöhungsbetrag begrenzt wird (vgl. Eisenschmid a. a. O.; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II 672).

Zwar ist weitere Voraussetzung des Wiederauflebens der Minderung, daß der Mieter unverzüglich nach Rechtskraft des Urteils, in dem er zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG verurteilt wird, sich Minderung vorbehält (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage 1999, § 539 BGB, Rz. 47 unter Hinweis auf LG Hamburg WuM 1990, 148). Hier ist der Vorbehalt jedenfalls nach Erlaß des Urteils mit Schreiben vom 14. Juli 1999 erklärt worden. Zwar ist die Entscheidung schon am 22. Juni 1999 verkündet worden, nach dem Eingangsstempel der Kläger-Vertreter diesen erst am 2. August 1999 zugegangen, so daß, da von einem früheren Zugang des Urteils bei den Bekl. nicht ausgegangen werden kann, auch die Voraussetzung der Unverzüglichkeit erfüllt ist.

Für die Mängel an den Fenstern ist eine Minderungsquote von 5 % anzusetzen. Den vorgelegten Fotos läßt sich nur entnehmen, daß der Lack in erheblichem Ausmaß dergestalt fehlerhaft ist, daß er auch in die Wohnräume abblättert. Dies deckt sich jedenfalls mit der Aufforderung der Kl. an die Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Fenstern. Soweit die Kl. in der Berufung bestreitet, daß die Fotos den Zustand nach Außenlackierung zeigen, ist dies unsubstantiiert. Wenn die Kl. die Außenlackierung hat durchführen lassen, kann sie auch darlegen, wie die Fenster ihrer Darstellung nach aussehen. Es handelt sich bei den Mängeln an den Fenstern auch nicht nur um unerhebliche - optische - Mängel, die nach § 537 I 2 BGB nicht geeignet wären, eine Minderung zu begründen. Eine weitergehende Minderung kann nicht festgestellt werden. Eine Undichtigkeit von Fenstern ist nicht ersichtlich und auch nicht konkret vorgetragen. Diese Mängel der Lackierung sind auch von der Kl. zu beseitigen und nicht von den Bekl. im Rahmen von Schönheitsreparaturen, denn nach dem Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen nicht auf die Bekl. überwälzt. (...)

Daß Schönheitsreparaturen an den Fenstern fällig sind, ergibt sich jedenfalls aus den eingereichten Fotos. Die Rechtsprechung des BGH (NJW 1990, 2376), der die Kammer folgt (GE 1992, 1155; Urteil vom 7. Juni 1999 - 62 S 6/99), daß der Vermieter die Ausführung der Arbeiten während des laufenden Mietverhältnisses nicht verlangen darf, solange die Substanz der Wohnung nicht betroffen ist, ist auf die Situation bei vermieterseitiger Renovierungspflicht nicht übertragbar. Diese beruht auf dem besonderen Gesichtspunkt, daß die Renovierung ausschließlich dem Mieter zugute kommt, solange die Substanz nicht gefährdet ist.

Wenn der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, hat der Mieter daher einen Anspruch auf deren Durchführung im laufenden Mietverhältnis (LG Berlin, Urteil vom 8. Januar 2001 - 62 S 346/00). Von einer Durchführung nach Ende des Mietverhältnisses hat er nämlich nichts.

Eine weitere Minderung ist nicht begründet.

Mietminderung tritt ein, wenn ein Fehler der Mietsache deren vertraglich vorausgesetzte Gebrauchsfähigkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Für den Mangel trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, wobei der Mangel konkret zu beschreiben ist (BGH NJW-RR 1991, 779; WuM 1997, 488). Im Zivilprozeß erforscht das Gericht den Sachverhalt nicht von Amts wegen, sondern es ist Sache der Parteien, dem Gericht den Sachverhalt im einzelnen so zu erläutern, daß es nachvollziehen kann, daß die begehrte Rechtsfolge begründet ist. Soll das Gericht den Grad einer Mietminderung bewerten, so bedarf es einer ins einzelne gehenden Beschreibung des Mangels, so daß der Sachverhalt dem Gericht in greifbarer Weise vor Augen geführt und eine Bewertung der Minderung ermöglicht wird. Bei langwierigen Mängeln bedarf es auch einer detaillierten Schilderung über die Zeit hin, etwa durch Vorlage von Mängelprotokollen. Diese dürfen jedoch nicht lediglich pauschal Beeinträchtigungen benennen, sondern müssen sie konkret beschreiben (ständige Rechtsprechung der Kammer, vgl. LG Berlin, Urteil vom 28. Januar 1999 - 62 S 356/98; Urteil vom 17. Juli 2000 - 62 S 144/00; Urteil vom 2. April 2001 - 62 S 444/00). Die Berufung auf Beweismittel wie Zeugen oder Sachverständigengutachten ist nicht geeignet, den erforderlichen Vortrag zu ersetzen, denn eine Beweiserhebung wäre im Hinblick auf die Parteimaxime ein im Zivilprozeß unzulässiger Ausforschungsbeweis. Sind genügend Anhaltspunkte für eine Minderung vorhanden, so kann das Gericht das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ggf. auf der Grundlage von § 287 ZPO schätzen. (...)

Die Mietforderungen belaufen sich damit auf 1.138,01 DM. Gegen diese Forderung können die Bekl. mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostennachzahlung 1993 und 1994 in Höhe von 209,22 DM aufrechnen. Gemäß § 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien ist eine Bruttomiete vereinbart, so daß die Bekl. die Zahlungen ohne Rechtsgrund leisteten. § 814 BGB steht der Rückforderung im Wege der Aufrechnung nicht entgegen, denn er würde voraussetzen, daß die Bekl. bei Zahlung wußten, daß sie nach der Rechtslage nichts schuldeten (BGH NJW 1997, 2381). Hierfür ist nichts ersichtlich. Für eine Verwirkung der Rückforderung fehlt es jedenfalls an dem erforderlichen Umstandsmoment. Eine konkludente Änderung der Mietstruktur ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung als solche im Regelfall kein Angebot zur Änderung des Mietvertrages hinsichtlich der Mietstruktur enthält, das vom Mieter durch vorbehaltlose Zahlung angenommen werden könnte.

Ein verlorenes Recht zur Minderung der Miete wegen vorhandener Mängel kann nach einer Mieterhöhung bis zur Höhe des Erhöhungsbetrages wieder aufleben. Der Mieter muß die Mängel jedoch so eingehend schildern, daß diese dem Gericht in "greifbarer Weise" vor Augen geführt werden und damit eine Bewertung der Minderung ermöglicht wird.

Gegen einen Mietzahlungsanspruch wandte der Mieter ein, er habe das Recht zur Mietminderung. Unter anderem monierte er den Lackierungszustand der Fenster. Der Mieter hatte allerdings die Mängel längere Zeit nicht gerügt und die Miete ohne Vorbehalt gezahlt. Der Vermieter andererseits hatte "vergessen", im Mietvertrag anzukreuzen, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Im Prozeß hatte der Mieter die Mängel im einzelnen nur unzureichend beschrieben.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin ging davon aus, daß in analoger Anwendung des § 539 BGB a. F. das Minderungsrecht zunächst verlorengegangen war, nach einer Mieterhöhung aber - begrenzt auf den Mieterhöhungsbetrag - wieder aufgelebt ist. Zu den Lackierungsmängeln der Fenster im Innenbereich meinte das Gericht, diese seien nicht vom Mieter zu vertreten, denn vorliegend habe der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen, und zwar auch im laufenden Mietverhältnis ohne Beschränkung auf Arbeiten zur Abwendung einer Substanzgefährdung der Wohnung. Die Minderungsquote nahm das Gericht nur mit 5 % an. Eine höhere Quote konnte das Gericht nicht zugestehen, weil der verklagte Mieter die Mängel nur unzureichend geschildert hatte und sich das Gericht so kein entsprechendes Bild vom Zustand machen konnte. Eine Zeugenbefragung entfiel, da das einem unzulässigen Ausforschungsbeweis entsprochen hätte. Zwischen den Parteien war eine Bruttomiete vereinbart, der Mieter hatte jedoch schon zweimal eine Forderung aus einer Betriebkostenabrechnung beglichen. Diese Beträge forderte er zurück. Die ZK 62 ließ die Aufrechnung zu, da es nicht zu einer Änderung der Mietzinsstruktur gekommen sei.

Die Entscheidung ist noch zum alten Recht vor der Mietrechtsreform ergangen. Nach neuem Recht stellt sich die Frage zu einer analogen Anwendung des § 536 b BGB bei nach Vertragsschluß entstandenen Mängeln so nicht mehr. In der regierungsamtlichen Begründung (vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001 Seite 66) wird jedoch für derartige Fälle auf die Möglichkeit der Korrektur durch §§ 814, 242 BGB verwiesen. Dieser Gedanke dürfte in einem Fall wie dem von der ZK 62 entschiedenen Platz greifen. Denn auch schon nach bisherigem Recht kam eine analoge Anwendung des § 539 BGB erst nach (frühestens) sechsmonatiger vorbehaltloser Mietzahlung in Betracht, so daß sich zwar die dogmatische Begründung, jedoch nicht das Ergebnis der Entscheidung selbst ändern wird (vgl. dazu Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. 2001, § 536 b Rn. 5). Zum Wiederaufleben des Minderungsrechtes wird in der Praxis häufig ohne weiteres wieder auf die monatliche Gesamtmiete zurückgegriffen. Wenn überhaupt, kann es jedoch nur um ein Wiederaufleben innerhalb des Betrages gehen, der von einer "Verwirkung" des Minderungsrechtes nicht erfaßt ist, bei einer Mieterhöhung also der Mieterhöhungsbetrag. Die ZK 62 rechnet (wie z. B. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II S. 672) von dem gesamten monatlichen Mietzins ausgehend, begrenzt den Minderungsbetrag jedoch auf den Mieterhöhungsbetrag. Das erscheint angreifbar, denn zur Verfügung steht überhaupt nur der Erhöhungsbetrag der Mietgrhöhung. Mithin ist die Minderungsquote auch nur von diesem Betrag zu errechnen (vgl. Schach, a. a. O. Rn. 6).

Viele Minderungsrechtsstreitigkeiten enden zu Lasten des mindernden Mieters, weil diese die Mängel nicht im einzelnen so substantiiert darlegen, daß daraus das Gericht den Sachverhalt erfassen und eine Minderung schätzen kann. Nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen kann eine Beweisaufnahme beim Bestreiten der Gegenseite erst dann durchgeführt werden, wenn eine solche eingehende Beschreibung vorliegt. Die Beweisaufnahme darf nicht zur Ausforschung des Sachverhaltes dienen, da im Zivilprozeß die sogenannte Parteimaxime herrscht.

Bei einer vereinbarten Bruttomiete muß zur Änderung der Mietzinsstruktur zwischen den Mietvertragsparteien eine Vereinbarung zustande kommen. Diese liegt in der Regel nicht vor, wenn der Vermieter "einfach" eine Betriebskostenabrechnung über angebliche Vorauszahlungen übersendet und der Mieter die Nachforderung bezahlt. Denn dies geschieht vielfach aus Unkenntnis oder ähnlichem. Zu einer einvernehmlichen Änderung des Mietvertrages gehört mehr. Jedenfalls muß aus dem Verhalten der Mietvertragsparteien eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung "konstruierbar sein".