Widersprüchliche Schönheitsreparaturklauseln

1. Ist in einem Wohnraummietvertrag zusätzlich zu der Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan auszuführen und bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu tragen (Quotenklausel), vereinbart, daß "bei Auszug die Wohnung fachgerecht in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben ist", ist die gesamte Klausel unwirksam mit der Folge, daß der Mieter zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist.

2. Ist in einem Wohnraummietvertrag die gewerbliche Nutzung eines Raumes vereinbart und dem Mieter die Verlegung eines Teppichbodens untersagt, so muß der Vermieter eine Abnutzung des Fußbodens mit Rillen und Schleifspuren hinnehmen.

II. 2. Die Kl. hat jedoch keinen Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen des Bekl., da die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Bekl. abgewälzt worden ist.

Der Mietvertrag enthält zu der Durchführung von Schönheitsreparaturen widersprüchliche Regelungen.

Nach § 4 Nr. 6 MV ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Durchführung dieser Schönheitsreparaturen richtet sich nach einem Fristenplan, der in § 13 MV festgehalten ist. Sofern diese Fristen noch nicht abgelaufen sind, so besteht nach § 4 Nr. 6 MV ein Anspruch auf den sog. Quotenschaden. Nach diesen Regelungen ist der Mieter mithin verpflichtet, nur innerhalb der Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. dann, wenn diese Fristen noch nicht abgelaufen sind, einen Teil der notwendigen Kosten zu tragen.

Nach § 12 MV ist jedoch demgegenüber zusätzlich geregelt, daß "bei Auszug die Wohnung fachgerecht in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben ist". Dies widerspricht der oben wiedergegebenen Regelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, weil es entgegen der obigen Regelungen eben nicht auf die in § 13 MV genannten Fristen ankommen kann, weil unabhängig von diesen immer eine Schönheitsreparatur bei Auszug vorzunehmen ist. Auch eine Quotenklausel macht keinen Sinn mehr, weil niemals der Fall eintreten kann, daß keine Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Bei sämtlichen Regelungen handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, daß insbesondere auch die Klausel in § 12 MV in mehreren Mietverträgen Verwendung gefunden hat (§ 1 AGBG). Soweit die Kl. behauptet, diese Klausel sei ausgehandelt worden, so fehlt dazu jeglicher substantiierter Vortrag.

Widersprechen sich jedoch die Vorschriften in den AGB, so ist für die weitere Prüfung zunächst von der kundenfeindlichsten Auslegung auszugehen (Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 5 AGBG Rdnr. 9). Diese führt dazu, daß der Mieter immer am Mietende zu einer Schönheitsreparatur verpflichtet ist, unabhängig davon, wann das Mietverhältnis begann und wann die letzte Schönheitsreparatur durchgeführt wurde. Eine derartige Regelung ist jedoch nach § 9 AGBG unwirksam (BGH, GE 1998, 1146, 1147). Folglich sind die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Bekl. abgewälzt worden. Auch ein Anspruch auf den Quotenschaden besteht deshalb nicht.

3. Der Kl. steht aber auch kein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung zu.

Die gerügte übermäßige Abnutzung des Fußbodens stellt keine vertragswidrige Beschädigung der Wohnung dar. Die gezeigten Abnutzungserscheinungen mögen zwar in ihrem Umfang erheblich gewesen sein, jedoch resultieren sie aus dem Umstand, daß die Flächen betreten und benutzt wurden. Angesichts des Umstandes, daß dem Bekl. das Verlegen eines Teppichs ausdrücklich untersagt war und er zudem einen Raum der Wohnung sogar gewerblich nutzen durfte, muß die Kl. auch hinnehmen, daß der Parkettboden im erheblichen Umfang abgenutzt wurde. Das gilt auch für die gerügten Rillen und Schleifspuren. Denn auch eine vertragsgerechte Nutzung hinterläßt Spuren auf dem Parkett.

Im Mietvertrag war vereinbart, daß der Mieter Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan ausführen mußte; wenn die Fristen beim Auszug noch nicht abgelaufen waren, sollte eine anteilige Vergütung zu zahlen sein. Solche Quotenhaftungsklauseln sind in der Rechtsprechung sanktioniert. Zusätzlich war aber im Mietvertrag - nicht formularmäßig, sondern durch Zusatz des Vermieters - geregelt, daß der Mieter beim Auszug die Wohnung in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben habe. Er war damit verpflichtet, unabhängig vom Fristenplan beim Auszug immer zu renovieren.

Das Landgericht Berlin stellte in seinem Urteil vom 27. April 1999 fest, daß diese Vereinbarungen widersprüchlich und insgesamt unwirksam seien. Die Verpflichtung, beim Auszug immer zu renovieren, verstößt gegen § 9 AGBG; damit war die ganze Schönheitsreparaturvereinbarung einschließlich der Quotenhaftungsregelung unwirksam.

Deshalb noch einmal unser Rat: Bei durchdachten und geprüften Formularverträgen wie etwa dem des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES sollte man möglichst nichts eigenmächtig ändern!

Der Vermieter unterlag auch mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung des Fußbodens, der Rillen und Schleifspuren aufwies. Dem Mieter war insoweit eine teilgewerbliche Nutzung erlaubt worden, aber auch ein Verbot der Verlegung eines Teppichbodens. Die Beschädigungen des Parketts waren nach Ansicht des LG nur Abnutzung durch vertragsmäßigen Gebrauch, wofür der Mieter nicht einstehen muß (§ 548 BGB).