Widerspruchslose Entgegennahme von verspäteter Mietzahlung nach Abmahnung als Vertragsänderung

Mahnt der Vermieter ständig verspätete Mietzahlungen zunächst ab, nimmt er danach jedoch über mehrere Jahre die weiterhin verspäteten Zahlungen konsequenzlos hin, ist von einer konkludenten Änderung der Fälligkeitsregelung auszugehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung. Am 30.10.1987 schloss die Bekl. mit dem damaligen Eigentümer und Vermieter, H. L., einen Mietvertrag über die Wohnung in der E.straße in Berlin. Der Mietvertrag verpflichtete die Bekl. in § 4 Abs. 1, die Miete monatlich im Voraus bis spätestens zum 3. Werktag an den Vermieter zu zahlen. Im Jahr 2010 erwarben die Kl. das Hausgrundstück. In der Folge zahlte die Bekl. die Miete nicht bis zum jeweils 3. Werktag eines Monats, sondern immer jeweils zwischen dem 16. und dem 24. eines Monats. Mit Schreiben vom 6.7.2012 kündigten die Kl. das Mietverhältnis außerordentlich sowie vorsorglich ordentlich wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Daraufhin bezahlte die Bekl. die Miete am Monatsanfang. Mit anwaltlichen Schreiben vom 25.7.2012 kündigten die Kl.vertreter den Mietvertrag erneut fristlos sowie hilfsweise ordentlich wegen der angeblich verspäteten Mietzahlungen. Die Kl. behaupten, sie hätten die Bekl. deswegen mit durch Boten zugestelltem Schreiben vom 18.5.2011 sowie erneut mit durch Boten zugestelltem Schreiben vom 27.2.2012 abgemahnt.

Die Klage ist unbegründet.

Den Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh­nung aus §§ 543 Abs. 1 Satz 2, 546 Abs. 1 BGB zu. Die außerordentlichen fristlosen Kündigungen der Kl. vom 6.7.2012 und vom 25.7.2012 haben das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. In beiden Fällen hat es an einem wichtigen Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB gefehlt. Insbesondere die Mietzahlungen der Bekl. zur Monatsmitte haben kein vertragswidriges Verhalten darge­stellt, welches die Kl. gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt haben konnte.

Mit Erwerb des Wohngrundstückes im Jahr 2010 sind die Kl. gem. § 566 Abs. 1 BGB als neue Vermieter in den bestehenden Mietvertrag mit der Bekl. in seiner damaligen Fassung eingetreten (BGH NJW 2012, 3032; NJW 2000, 2346). Hinsichtlich der Fälligkeit der Miete hat sich der Vertrag zu diesem Zeitpunkt von der schriftlich abgefassten Fas­sung vom 30.10.1987 insoweit unterschieden, als dass die Bekl. die Miete nicht bis zum 3. eines Monats, sondern zur Monatsmitte zu zahlen hatte. Dies haben die Bekl. und der damalige Vermieter H. L. durch ihre langjährige Übung und damit durch schlüssiges Verhalten konkludent und einvernehmlich vereinbart.

Der Bekl. ist zwar der Nachweis ihrer Behauptung, sie habe mit dem damaligen Vermieter H. L. ausdrücklich eine Vereinbarung geschlossen, nach der sie berechtigt sei, die Miete bis zum 20. eines Monats zu bezahlen, nicht gelungen. Der Zeuge hat dies ausdrücklich von sich gewiesen und erklärt, solch eine Vereinbarung würde er entgegen dem Wortlaut des Vertrages nicht abschließen und sei sich sicher, dies auch bei der Bekl. nicht getan zu haben. Der Zeuge hat sodann aber eingeräumt, dass die Bekl. nach anfänglich pünktlicher Zahlung dann über viele Jahre hinweg immer verspätet gezahlt habe. Dies habe er anfangs zwar abgemahnt; irgendwann habe er diesen Zustand dann jedoch hingenommen und nicht mehr abgemahnt. Auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts erklärte der Zeuge dazu, er habe aus dem Umstand, dass die Bekl. zwar regelmäßig, aber zu einem zu späten Zeitpunkt die Miete zahlte, keine Konsequenzen (im Sinne einer Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens) herleiten wollen. Insgesamt meint der Zeuge, dass die Bekl. während seiner Zeit als Vermieter bestimmt 10 Jahre lang verspätet gezahlt habe, und auch nach den Abmahnungen noch mehrere Jahre lang.

Das Gericht geht aufgrund dieser Aussage von einer schlüssigen Vertragsänderung hinsichtlich des Fälligkeitszeitpunktes für die Miete aus. Nach einer zeitlich derart langen beanstandungsfreien Entgegennahme der zur Monatsmitte erfolgten Einzahlungen nach den erfolgten Abmahnungen kann dem Verhalten der Parteien die vom schriftlichen Vertrag abweichende Neuregelung des Fälligkeitszeitpunktes entnommen werden (vgl. LG Essen DWW 1990, 24).

Eine Abänderung des Mietvertrages durch schlüssiges Verhalten setzt grundsätzlich voraus, dass aus Sicht des Mieters der Wille des Vermieters erkennbar sein muss, eine Änderung des Mietvertrages herbeizuführen und umgekehrt (BGH NJW-RR 2012, 1034; NJW 2008, 283; BGH NZM 2008, 276; LG Itzehoe NZM 2010, 158; OLG Düsseldorf ZMR 2008, 45). Der Zeuge L. hat seinen Willen, einer Vertragsänderung zuzustimmen, hier erkennbar bestätigt, denn er sagt selbst, er habe sich entschieden, keine Konsequenzen zu ziehen, sondern das verspätete Zahlungsverhalten auch weiterhin hinnehmen zu wollen. Dies ist mit der Einstellung weiterer Abmahnungen gegenüber der Bekl. und der Duldung ihres Verhaltens über einen Zeitraum von mehreren (der Zeuge sprach von 10 Jahren!) auch nach außen erkennbar geworden. Die Entgegennahme der verspätet gezahlten Mieten stellt sich daher als Annahme eines entsprechenden Änderungsangebotes der Bekl. dar. Soweit der Zeuge hier ausgesagt hat, eine vertragliche Vereinbarung über einen späteren Fälligkeitszeitpunkt hätte er niemals entgegen der vertraglichen Regelung abgeschlossen, steht dies im Widerspruch zu seinem Handeln, welches sich für einen objektiven Beobachter als Einverständnis mit dem gezeigten Zahlungsverhalten der Bekl. darstellt. Hieran muss er sich gem. § 242 BGB festhalten lassen („venire contra factum proprium").

Die einvernehmliche Vertragsänderung entfaltet auch gegenüber den Kl. als neuen Vermietern Wirkung; sie können mithin ein vertragswidriges Verhalten der Bekl. nicht rügen und zur Grundlage einer Kündigung machen.

Aus den Gründen des LG: 1) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die außerordentlichen bzw. ordentlichen Kündigungen vom 6.7.2012 und 25.7.2012 das Mietverhältnis nicht beendet haben.

Die Kammer hält an ihrer mit Hinweisbeschluss vom 3.7.2013 geäußerten Ansicht fest, wonach hier ausnahmsweise von einer konkludenten Änderung der Regelung zur Fälligkeit des Mietzinses auszugehen war. Dem steht auch die klägerseits angeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 13.2.2008 - VIII ZR 14/06, NZM 2008, 276) zur konkludenten Änderung einer Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten nicht entgegen, wonach im Falle eines bloßen Untätigbleibens einer Vertragspartei grundsätzlich nicht von einem konkludenten Änderungsangebot bzw. einer konkludenten Annahme einer Vertragsänderung ausgegangen werden könne. Vielmehr hat der Bundesgerichtshof auch in dieser Entscheidung klargestellt, dass ein die Umlage der Betriebskosten betreffender Änderungsvertrag auch stillschweigend zustande kommen kann. Erforderlich dafür sei aber ein Verhalten der einen Vertragspartei, das aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Wie der Senat für den umgekehrten Fall einer konkludenten Erweiterung der Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten entschieden hat, ließe sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrages herbeizuführen.

Solche besonderen Umstände, wonach die Bekl. nach objektivem Empfängerhorizont davon ausgehen durften, dass die Zahlung des Mietzinses auch zu einem späteren als dem ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt erfolgen könne, waren hier nach Ansicht der Kammer aufgrund der Umstände des Einzelfalls aber ausnahmsweise gegeben. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme lag nämlich nicht nur ein bloßes Untätigbleiben des seinerzeit zuständigen Hausverwalters gegenüber dem jedenfalls über zehn Jahre anhaltenden zögerlichen Zahlungsverhalten der Bekl. vor. Vielmehr ist in Anbetracht dessen, dass die verspäteten Mietzinszahlungen anfangs zunächst angemahnt, hiervon später aber Abstand genommen und das Zahlungsverhalten - nach Angaben des Zeugen - sodann über mehrere Jahre hinweg konsequenzlos hingenommen wurde, von einer nach außen hin erkennbaren Einstellungsänderung auszugehen, welche für die Bekl. einen entsprechenden Schluss auch auf die künftige Hinnahme ihres Zahlungsverhaltens zuließ.

Entgegen der Ansicht der Kl. liegt insoweit auch keine Abweichung von ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung vor, wonach Schweigen grundsätzlich kein Erklärungswert zukommt. Denn es ist anerkannt, dass es hiervon Ausnahmen gibt, in denen Schweigen bei verständiger Würdigung aller Umstände die Bedeutung einer Willenserklärung haben kann. Dies ist der Fall, wenn der Erklärungsempfänger angesichts der Gesamtumstände nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte eine gegenteilige Äußerung des Schweigenden erwarten durfte (vgl. BGH, Urt. v. 19.9.2002 - V ZB 37/02, BGHZ 152, 63 m.w.N.).

Hiervon war im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung der Gesamtumstände jedoch ausnahmsweise auszugehen. Anders als der Kl. meint, macht es nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont auch einen Unterschied, ob der Vermieter bzw. die zuständige Hausverwaltung zu anhaltenden verspäteten Mietzinszahlungen eines Mieters durchgängig schweigt oder sich hiergegen zunächst mit Abmahnungen aktiv zu Wehr gesetzt, hiervon dann jedoch ersichtlich Abstand genommen wird und diese sodann über mehrere Jahre hinweg konsequenzlos hingenommen werden. Solch eine nach außen hin erkennbare Änderung des Vorverhaltens kann - ohne entsprechende Klarstellung eines gegenteiligen Willens - für den Mieter u.U. den begründeten Schluss zulassen, dass die Zahlung des Mietzinses nunmehr künftig auch weiterhin zu einem späteren als dem ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt erfolgen könne.

Auch wenn im Falle eines für den anderen Teil rechtlich oder wirtschaftlich nachteiligen Angebotes mit der Wertung eines Schweigens als Zustimmung insofern grundsätzlich große Zurückhaltung geboten ist, haben im vorliegenden Fall letztlich aber sowohl die nach außen erkennbare Abstandnahme von weiteren Mahnungen oder sogar weitergehenden Konsequenzen als auch das erhebliche Zeitmoment ausnahmsweise einen hinreichenden Vertrauenstatbestand zugunsten der Bekl. begründet, an welchen auch die Kl. als Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters gebunden waren.

Vor diesem Hintergrund gingen sowohl die außerordentlichen als auch die ordentlichen Kündigungen wegen verspäteter Mietzinszahlungen vom 6.7.2012 bzw. 25.7.2012 mangels Vorliegens eines Kündigungsgrundes ins Leere.

2) Auch die weitere in zweiter Instanz erklärte außerordentliche bzw. ordentliche Kündigung vom 18.12.2013, welche auf eine erneute vermeintlich unpünktliche Mietzinszahlung der Bekl. vom 15.10.2013, die als solche unstreitig und daher auch in zweiter Instanz gem. § 533 ZPO noch zu berücksichtigen war, hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Dabei kann dahinstehen, ob in Anbetracht des Umstandes, dass die Bekl. dem Ansinnen der Kl., den Mietzins am Anfang des Monats im Voraus erhalten zu wollen, zwischenzeitlich nachgekommen und ab August 2012 einen entsprechenden Dauerauftrag eingerichtet hat, hier u. U. von einer erneuten einvernehmlichen Umstellung des Fälligkeitszeitpunktes des monatlich zu entrichtenden Mietzinses auszugehen war.

Denn jedenfalls hätte es vor Ausspruch der Kündigung im Falle einer etwaigen erneuten Umstellung des Fälligkeitszeitpunktes zum Monatsbeginn insofern zunächst (erneut) einer Abmahnung gegenüber der Bekl. bedurft. Die vor August 2012 ausgesprochenen Abmahnungen bzw. Kündigungen der Kl. konnten insoweit nicht herangezogen werden, da diese mangels verspäteter Mietzinszahlungen der Bekl. seinerzeit ins Leere gingen.

Das Erfordernis einer Abmahnung galt hier insofern gem. § 543 Abs. 3 BGB nicht nur für die außerordentliche Kündigung, sondern ausnahmsweise auch für die ordentliche Kündigung wegen (vermeintlich) verspäteter Mietzinszahlung, da nach Ansicht der Kammer ohne eine solche Abmahnung eine (nach mehreren Jahren erneute) einmalige verspätete Zahlung der Bekl. auch das für eine Kündigung erforderliche Gewicht noch nicht erreicht hätte (vgl. BGH, Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, WuM 2008, 31).

Schweigen gilt im deutschen Recht nicht als Zustimmung – uneingeschränkt gilt dieser Grundsatz aber nicht. Es kommt nämlich darauf an, wie die Gegenseite das Verhalten (nach objektiven Grundsätzen) verstehen muss, so dass manchmal doch aus dem bloßen Nichtstun eine Vertragsänderung hergeleitet werden kann, was in einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall dazu führte, dass einer Mieterin durch ständig verspätete Mietzahlung kein Nachteil erwuchs.

Die Mieterin hatte entgegen den Vereinbarungen im Mietvertrag die Miete nicht am dritten Werktag eines Monats, sondern immer jeweils zwischen dem 16. und dem 24. eines Monats gezahlt. Nach einer Abmahnung zahlte sie zunächst pünktlich, und dann aber über viele Jahre hinweg wieder verspätet. Der Vermieter nahm dies hin; nachdem das Haus verkauft wurde, mahnte der Erwerber zunächst ab, kündigte fristlos und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung – ohne Erfolg.

Das Amtsgericht Neukölln, das den Voreigentümer als Zeugen gehört hatte, wies die Klage ab. Zwar habe der Zeuge eine mündliche Vereinbarung zu der verspäteten Mietzahlung ausdrücklich verneint. Er habe jedoch bestätigt, dass er nach der Abmahnung diesen Zustand über zehn Jahre (!) lang hingenommen habe und aus der verspäteten Zahlung auch keine weiteren Konsequenzen habe herleiten wollen, so dass der Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten abgeändert worden sei. Dem folgte das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 8. Januar 2014 und verwies darauf, dass die Hinnahme der verspäteten Zahlungen über mehrere Jahre hinweg nach der erfolglosen Abmahnung als eine nach außen hin erkennbare Einstellungsänderung zu werten sei, die zu einer konkludenten Änderung des Vertragsinhalts geführt habe.

Vermieter sollten dies bei einer Abmahnung berücksichtigen. Sie ist zwar oft Voraussetzung für eine fristlose Kündigung; wenn sie jedoch folgenlos bleibt, kann sie sich für den Vermieter auch negativ auswirken.