Widerspruch zwischen Bauausführung und Aufteilungsplan

Widerspruch zwischen Bauausführung und Aufteilungsplan; kompetenzüberschreitender Eigentümerbeschluß

1. Weicht die tatsächliche Bauausführung einer Wohnanlage von dem im Grundbuch eingetragenen Aufteilungsplan dergestalt ab, daß durch Versetzung einer Wohnungstrennwand zwischen den Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 eine Fläche von ca. 11 m2, die nach dem Aufteilungsplan zur Wohnung Nr. 2 gehört, nunmehr infolge der Versetzung der Trennwand tatsächlich in die Wohnung Nr. 1 einbezogen ist, bleiben aber der Grundriß des Gebäudes und die Lage der Wohnungstrennwände im übrigen unverändert, so gehört die Fläche von 11 m2 trotz der tatsächlichen Abtrennung zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 2.

2. Ein Eigentümerbeschluß, der die "Änderung der Teilungserklärung nach den tatsächlichen Gegebenheiten", also die Übertragung des Sondereigentums an einer Fläche, die rechtlich Teil eines anderen Sondereigentums ist, sowie die Übertragung eines Teils des Miteigentumsanteils von einem Wohnungseigentümer auf den anderen "genehmigt" ist, soweit damit die Verpflichtung des betroffenen Wohnungseigentümers begründet werden soll, wegen Formmangels und wegen Eingriffs in den Kernbereich dieses Wohnungseigentums nichtig.

3. Die rechtskräftige Abweisung des auf einen nichtigen Eigentümerbeschluß gestützten Antrags, einen Wohnungseigentümer zur Übertragung eines Teils seines Sondereigentums auf den Antragsteller zu verpflichten, schafft kein Verfahrenshindernis für den auf das gleiche Ziel gerichteten Antrag, der auf das Gemeinschaftsverhältnis und die sich daraus ergebenden Treupflichten gestützt wird.

Der Antragsteller und die Antragsgegnerin sind Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage. Dem Antragsteller gehört die Wohnung Nr. 13 im Dachgeschoß, der Antragsgegnerin die daran angrenzende Wohnung Nr. 14. Nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung vom 7.8.1973 besteht das Wohnungseigentum Nr. 13 aus einem Miteigentumsanteil von 77/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an Räumen von ca. 55,23 m2 Größe und an einem Kellerabteil. Das Wohnungseigentum Nr. 14 besteht aus einem Miteigentumsanteil von 114/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an Räumen von ca. 84,58 m2 und an einem Kellerabteil.

Die tatsächliche Bauausführung weicht von dem im Grundbuch eingetragenen Aufteilungsplan ab. Eine Trennwand zwischen den Wohnungen wurde derart verschoben, daß eine Fläche von ca. 11 m2, die nach dem Aufteilungsplan zur Wohnung Nr. 14 gehört, nunmehr in die Wohnung Nr. 13 einbezogen ist. Auch die Innenwände der Wohnungen wurden teilweise abweichend vom Teilungsplan ausgeführt.

Die Antragsgegnerin erwarb die Wohnung Nr. 14 im Jahre 1991 von T., der seinerseits das Eigentum daran durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben hatte. T. verlangt mit einer im Jahre 1989 erhobenen Klage , vom Antragsteller, ihm Besitz und ungehinderten Zugang zu einer Fläche von 12,10 m2 (die nach Meinung des Kl. rechtlich zur Wohnung Nr. 14 gehört, tatsächlich aber in die Wohnung Nr. 13 einbezogen ist), zu verschaffen. Das Landgericht/Prozeßgericht hat der Klage mit Urteil vom 24.4.1990 stattgegeben; das Oberlandesgericht als Berufungsgericht hat die Entscheidung mit Urteil vom 12.4.1994 aufgehoben und die Sache an das Amtsgericht/Wohnungseigentumsgericht zur Erledigung im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit abgegeben. Die Antragsgegnerin des vorliegenden Verfahrens ist dem "Rechtsstreit" mit Schriftsatz vom 29.11.1996 als Antragstellerin "beigetreten". Das Wohnungseigentumsgericht hat das dorthin verwiesene Verfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des vorliegenden Verfahrens ausgesetzt.

In dem Kaufvertrag zwischen T. und der Antragsgegnerin vom 2.8.1990 ist darauf hingewiesen, daß zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 14 nach Angabe des Verkäufers rechtlich auch ein in einer Anlage zum Vertrag ausgewiesener Raum gehöre, der vom Eigentümer der Wohnung Nr. 13 genutzt und als Eigentum beansprucht werde, und daß über das Eigentum an diesem Raum ein Rechtsstreit anhängig sei. Kaufgegenstand sei wirtschaftlich, unbeschadet der rechtlichen Zuordnung, die Wohnung Nr. 13 ohne diesen Raum.

In der Versammlung vom 21.6.1995 genehmigten die Wohnungseigentümer laut Versammlungsniederschrift einstimmig die Änderung der Teilungserklärung nach den tatsächlichen Gegebenheiten in bezug auf die Wohnungen 13 und 14. Die Miteigentumsanteile für WE-Nr. 13 von 77,00 auf 89,00, für WE-Nr. 14 von 114,00 auf 102,0011. Der Beschluß wurde nicht angefochten.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, der Änderung der Teilungserklärung nach den tatsächlichen Gegebenheiten in bezug auf die Wohnungen Nr. 13 und 14 laut Beschluß der Gemeinschaft vom 21.6.1995 in notarieller Form zuzustimmen. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen, das Landgericht die sofortige Beschwerde des Antragstellers mit Beschluß vom 12.12.1997 zurückgewiesen. Der Antragsteller hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die ohne Erfolg blieb.

Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand; der Eigentümerbeschluß vom 21.6.1995, auf den der Antragsteller den geltend gemachten Anspruch stützt, ist aus formellen und materiellrechtlichen Gründen nichtig; einer Anfechtung gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bedurfte es nicht.

a) Zu Recht hat das Landgericht die übrigen Wohnungseigentümer nicht am Verfahren beteiligt, da Verfahrensgegenstand nur Miteigentumsanteil und Sondereigentum der Antragsgegnerin sind.

b) Nach den Anträgen des Antragstellers soll sich aus dem Eigentümerbeschluß die Verpflichtung der Antragsgegnerin ergeben, von ihrem Miteigentumsanteil von 114/1000 einen Teil von 12/1000 auf ihn, zur Verbindung mit seinem Miteigentumsanteil von 77/1000, zu übertragen sowie der Einräumung von Sondereigentum an der streitigen Fläche für den Antragsteller zuzustimmen. Der Eigentümerbeschluß entspricht aber nicht der für die Eingehung solcher Verpflichtungen vorgeschriebenen Form und ist schon deshalb gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Die Verpflichtung, einen Miteigentumsanteil oder einen Teil davon zu übertragen, bedarf ebenso wie die Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks selbst gemäß § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung; dies gilt selbstverständlich auch dann, wenn mit dem Miteigentumsanteil Sondereigentum verbunden ist (Palandt/Heinrichs BGB 57. Aufl. Rn. 3, Staudinger/Wufka BGB 13. Aufl. Rn. 6 und 19, jeweils zu § 313). Der notariellen Beurkundung bedarf gemäß § 4 Abs. 3 WEG i. V. m. § 313 Satz 1 BGB auch die Verpflichtung, Sondereigentum einzuräumen oder zu erwerben oder Sondereigentum an einzelnen Räumen oder Flächen auf einen anderen Wohnungseigentümer zu übertragen (Staudinger/Wufka § 313 Rn. 19; Staudinger/Rapp BGB 12. Aufl. 6 WEG Rn. 12).

c) Der Eigentümerbeschluß vom 21.6.1995 ist auch aus materiellrechtlichen Gründen nichtig.

(1) Der Eigentümerbeschluß greift in den Miteigentumsanteil und das Sondereigentum der Antragsgegnerin und damit in den dinglichen Kernbereich ihres Wohnungseigentums ein; dieser Bereich ist der Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümer nicht zugänglich, es fehlt dafür jede Zuständigkeit (vgl. BGHZ 127, 99/103 ff.; BayObLGZ 1986, 444/446; Staudinger/Bub § 23 WEG Rn. 245 m.w.N.; Röll WE 1992, 242/2461). Die absolute Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung führt zur Nichtigkeit des Beschlusses (BayObLG aaO.; BayObLGZ 1985, 345 f. m.w.N.).

(2) Zur Übertragung eines Teils des Miteigentumsanteils oder von Teilen des Sondereigentums durch einen Wohnungseigentümer auf einen anderen ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich; es genügt vielmehr eine in der Form der § 4 Abs. 2 WEG, § 925 BGB geschlossene Vereinbarung der beiden beteiligten Wohnungseigentümer (vgl. BGH NJW 1976, 1976 f.; BayObLGZ 1984, 10/12 ff.; 1993, 166/168; 1996, 149/154; OLG Celle NJW 1974, 1909 f.; OLG Düsseldorf MittRhNotK 1981, 196; MünchKomm/Röll BGB 3. Aufl. § 3 WEG Rn. 23 und 24; Staudinger/Rapp § 6 WEG Rn. 20). Auch daraus folgt die absolute Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung.

(3) An der streitigen Fläche innerhalb der Wohnung des Antragstellers besteht entgegen dessen allerdings nicht einheitlich vorgetragener Auffassung nicht gemeinschaftliches Eigentum; es ist vielmehr daran Sondereigentum der Antragsgegnerin entstanden.

aa) Die Abgrenzung des Sondereigentums vom gemeinschaftlichen Eigentum und der Sondereigentumsbereiche der Wohnungseigentümer untereinander richtet sich nach dem Aufteilungsplan, der durch doppelte Bezugnahme gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG Inhalt des Grundbuchs wird. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die tatsächliche Bauausführung in nicht unwesentlichem Umfang vom rechtsverbindlich gewordenen Aufteilungsplan abweicht (BayObLGZ 1991, 332/335; OLG Celle OLGZ 1981, 106 ff.; Weitnauer WEG 8. Aufl. S 3 Rn. 42; Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. § 7 Rn. 20; Merle WE 1989, 116 ff.).

bb) Anders ist es nur dann, wenn die bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum zu gemeinschaftlichem Eigentum oder von Sondereigentum mehrerer Eigentümer untereinander dergestalt abweicht, daß die planerische Darstellung an Ort und Stelle nicht mehr mit der nötigen Sicherheit festzustellen ist; dann entsteht insoweit wegen fehlender Bestimmbarkeit der Abgrenzung kein Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum (vgl. BayObLGZ 1978, 78/80; OLG Düsseldorf OLGZ 1977, 467; NJW-RR 1988, 590; OLG Karlsruhe Justiz 1983, 307; OLG Hamm Rpfleger 1986, 374 f.). Dies ist hier nicht der Fall. Die einzige Abweichung des tatsächlichen Bauzustandes von der im Grundbuch eingetragenen Abgrenzung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum besteht darin, daß eine Wohnungstrennwand zwischen den Wohnungen Nr. 13 und 14 um einige Meter zu Lasten von letzterer verschoben wurde; der Grundriß des Gebäudes und die Abgrenzung im übrigen entsprechen dem rechtsverbindlich gewordenen Aufteilungsplan. Der Verlauf der rechtswirksam begründeten Abgrenzung zwischen den beiden Wohnungen und die Größe der von der Abweichung betroffenen Grundfläche lassen sich, wie sich vor allem aus dem im Gegenverfahren erholten Sachverständigengutachten ergibt, mit der erforderlichen Eindeutigkeit bestimmen. Damit gehört die streitige Fläche, obwohl tatsächlich in die Wohnung Nr. 13 einbezogen, rechtlich zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 14. Die Meinung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (NJW-RR 1988, 590), es könne kein Sondereigentum an Raumteilen geben mit der Folge, daß mehreren Eigentümern Sondereigentum an ein und demselben Raum zusteht, teilt der Senat nicht. Denn wenn, wie auch das Oberlandesgericht Düsseldorf einräumt, dieser Zustand sich durch nachträgliche Veränderungen im tatsächlichen Bauzustand ergeben kann, ist nicht einzusehen, warum er nicht von vornherein durch eine vom eingetragenen Aufteilungsplan abweichende Bauausführung entstehen kann. Die Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf, an dem Raum sei gemeinschaftliches Eigentum entstanden, macht die Rechtslage im übrigen noch komplizierter.

d) Der Senat weist auf folgendes hin:

Sachentscheidungen im Wohnungseigentumsverfahren sind der materiellen Rechtskraft gemäß § 45 Abs. 2 WEG ebenso fähig wie Urteile im Zivilprozeß (§ 322 Abs. 1 ZPO; vgl. Keidel/Zimmermann FGG 13. Aufl. § 31 Rn. 18; Weitnauer/Hauger § 43 Rn. 37). Dies bedeutet, daß ein rechtskräftig entschiedener Verfahrensgegenstand (Antrag und antragsbegründender Sachverhalt) unter denselben Beteiligten nicht einer neuerlichen richterlichen Überprüfung und Entscheidung zugeführt werden kann (Keidel/Zimmermann, Weitnauer/Hauger, jeweils aaO.). Die rechtskräftige Antragsabweisung in diesem Verfahren würde den Antragsteller aber nicht daran hindern, einen Antrag mit dem gleichen Ziel, gestützt auf einen anderen Lebenssachverhalt, nochmals gegen die Antragsgegnerin geltend zu machen. Hier hat der Antragsteller seinen Antrag nur auf den Eigentümerbeschluß vom 21.6.1995 gestützt; damit ist nicht rechtskräftig entschieden über die Frage, ob ihm ein Anspruch auf Übertragung des Sondereigentums an der streitigen Fläche oder auf die Vergrößerung seines Miteigentumsanteils zu Lasten der Antragsgegnerin aus anderem Rechtsgrund, etwa aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses und der diesem innewohnenden Treuepflichten (vgl. Weitnauer/Lüke § 10 Rn. 12 m.w.N.) zusteht. Aus dieser Treuepflicht kann sich die Verpflichtung ergeben, die Vereinbarungen der veränderten Lage anzupassen und eine angemessene Lösung für die durch die Abweichung der tatsächlichen Bauausführung vom Aufteilungsplan entstandenen Schwierigkeiten zu suchen (Weitnauer § 3 Rn. 43). Denn insoweit wäre Anspruchsgrund nicht der Eigentümerbeschluß vom 21.6.1995, sondern die Umstände, die den Erwerb und die Nutzung der Eigentumswohnung und das Verhältnis der Beteiligten untereinander betreffen; insoweit handelt es sich um einen anderen Lebensvorgang (siehe zu vergleichbaren Sachverhalten BGH NJW 1981, 2306; WPM 1985, 1513; Thomas Putzo ZPO 21. Aufl. Einleitung II Rn. 32; § 322 Rn. 33 und 34).