Widerspruch gegen Mietfortsetzung

Widerspruch gegen Mietfortsetzung; Erklärung/des Vermieters gemäß § 568 BGB; Fortsetzung des Mietverhältnisses/Widerspruch des Vermieters bei Ende der Mietzeit; Widerspruchserklärung/gemäß § 568 BGB; Zweiwochenfrist/des § 568 BGB; stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch Gebrauchsfortsetzung; Verlängerung des Mietverhältnisses/Ausschluß durch Widerspruch vor Mietende

Der Vermieter von Wohnraum kann grundsätzlich bereits vor dem Ende der Mietzeit - also auch vor Ablauf der Kündigungsfrist - seinen eindeutigen und endgültigen Willen, das Vertragsverhältnis in keinem Fall fortzusetzen, gegenüber dem Mieter zum Ausdruck bringen. In diesem Fall ist eine Wiederholung der Erklärung innerhalb der Zweiwochenfrist des § 568 BGB, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, entbehrlich; es muß jedoch stets ein nicht nur loser zeitlicher Zusammenhang zwischen Widerspruchserklärung und Ende der Mietzeit (Ende der Kündigungfrist) bestehen.

I. 1. Die Kl. vermieteten mit Vertrag vom 26.8.1973 ein Anwesen an den Bekl. zur Benutzung als Wohnhaus. Mit Schreiben vom 29.2.1980 kündigten sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§564b Abs. 2 Nr. 2 BGB) zum 31.8.1980 und mit Schreiben vom 10.6.1980 wegen vertragswidrigen Gebrauchs fristlos; sie forderten nun die Räumung des Anwesens bereits bis zum 30. 6. 1980. Der Bekl. widersprach unter dem 24.6.1980 beiden Kündigungen und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zelt. Mit Schreiben vom 1. 7.1980 widersprachen die Kl. ihrerseits der weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Sie erhoben, da der Bekl. nicht aus zog, am 23./31. 10. 1980 Klage auf Räumung und Herausgabe des bezeichneten Anwesens. Das Amtsgericht wies die Klage durch Endurteil vom 15. 12. 1980 ab. 2. Gegen das Urteil legten die Kl. form- und fristgerecht Berufung ein und begründeten diese ordnungsgemäß. In seiner Erwiderung hierzu vertrat der Bekl. u. a. die Auffassung, das Mietverhältnis gelte als auf unbestimmte Zeit verlängert, weil er über den 31.8.1980 hinaus in dem Wohnhaus geblieben sei und die Kl. bis zur Klagezustellung nichts mehr hätten von sich hören lassen. Aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 20.5.1981, in der die Frage der Erholung eines Rechtsentscheids mit den Parteien erörtert wurde, ordnete das Landgericht die Einholung eines Rechtsentscheids zu folgender Rechtsfrage an: "Kann der Vermieter den nach §563 BGB zu erklärenden der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen" auch schon vor Ablauf der Kündigungsfrist erklären mit der Folge, daß er diese Erklärung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nochmals binnen der vorgeschriebenen Frist von zwei Wochen abzugeben braucht, und daß das Mietverhältnis nicht als verlängert gilt ?"

II. 1. Das Bayerische Oberste Landgericht ist zur Erteilung des Rechtsentscheids zuständig. Die Vorlage ist zulässig (wird ausgeführt).

2. Die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage entsprechend dem Entscheidungssatz beruht auf folgenden Erwägungen: a) Nach § 568 BGB gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Sache fortsetzt und weder Vermieter noch Mieter innerhalb von 2 Wochen ihren entgegenstehenden Willen dem anderen gegenüber kundtun. Der Sinn und Zweck dieser Bestimmung liegt in der Klarstellung der Rechtsverhältnisse für den Fall der Fortsetzung des Mietgebrauchs durch den Mieter trotz Beendigung des Vertrages, sie dient nicht dem Bestandsschutz für Wohnraummietverhältnisse, sondern soll durch Sicherung der Anwendung des Mietrechts einen vertragslosen Zustand verhindern (Palandt BGB 40. Aufl. Anm. 1 a, MünchKomm RdNr. 3, je zu § 568 BGB; Schmidt-Futterer/ Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. RdNr. B 688). Die Fortsetzung des Gebrauchs ist mehr als die bloße Vorenthaltung (§ 557 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache trotz Rückgabepflicht nach § 556 Abs. 1 BGB (Emmerich / Sonnenschein Mietrecht § 568 BGB RdNr. 15 Schmidt-Futterer/ Blank RdNr. B 697; Herpers Wohnraummietrecht RdNr 970; Weimar MDR 1966, 981); es genügt jedoch das tatsächliche Behalten (BGH MDR 1969, 658 - WPM 1969, 298 / 300 - LM § 535 BGB Nr. 42; Palandt Anm. 2 a, MünchKomm RdNr. 13, Soergel BGB 11. Aufl. RdNr. 2, Erman BGB 7. Aufl. RdNr. 3. je zu § 568 BGB). Hinzukommen muß außerdem das Unterlassen der Erklärung des einer Verlängerung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willens (Palandt § 568 BGB Anm. 2 b). Die Verlängerungsfiktion (KG OLGE 38, 92 f.) tritt ohne Rücksicht auf den Parteiwillen ein, sobald diese Voraussetzungen des § 568 BGB vorliegen (Palandt Anm. 3, Emmerich/Sonnenschein RdNr. 27, je zu § 568 BGB). Sie gilt jedoch nicht im Falle des Widerspruchs des Vermieters - oder Mieters gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Widerspruch muß eindeutig sein, darf keine Bedingung oder Auflage enthalten und muß dem anderen Vertragsteil bis zum Ablauf der zweiwöchigen Frist auch tatsächlich zugegangen sein (§ 130 BGB; Schmidt-Futterer/ Blank RdNr. B 699; Herpers RdNr. 974). Deren Berechnung richtet sich nach § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2, § 193 BGB; für den Vermieter beginnt die Frist mit der positiven Kenntnis der Gebrauchsfortsetzung - bei mehreren Vermietern müssen alle diese Kenntnis haben (Soergel § 568 BGB RdNr. 9; Schmidt-Futterer/ Blank RdNr. B 702; Herpers RdNr. 977) -, für den Mieter mit der Gebrauchsfortsetzung unmittelbar nach Ende des Mietverhältnisses (Larenz Schuldrecht II 12. Aufl. § 48 VI d). b) Umstritten ist jedoch, ob der entgegenstehende Wille - insbesondere seitens des Vermieters - auch schon vor Fristbeginn erklärt werden kann. Es überwiegt dabei in Rechtsprechung und Schrifttum - wenn auch mit unterschiedlicher Begründung - die Auffassung, daß der Vermieter nicht erst den Ablauf der Mietzeit abzuwarten brauche, vielmehr vorher unmißverständlich erklären könne, der Vertrag werde von ihm keinesfalls fortgesetzt (BGH WPM 1965, 411/413 - ZMR 1966, 241 - BGH MDR 1969, 658, LG Kassel WM 1966, 203 - ZMR 1967, 82 - LS -; LG Stuttgart ZMR 1967, 340/341; LG Aachen WM 1970, 202/203 - ZMR 1971, 181 - LS -; BGB RGRK 12. Aufl. RdNr. 4, MünchKomm RdNr. 23, Soergel RdNr. 12, Palandt Anm. 2b, Erman RdNr. 4, Emmerich/Sonnenschein Rn. 21, 22, je zu § 568 BGB; Schmidt-Futterer/ Blank RdNr. B 707; Herpers RdNr. 979, Burkhardt WM 1965, 25/26). In einem solchen Fall wird eine Wiederholung der Erklärung für

41; LG Aachen WM 1970, 202/203 - ZMR 1971, 181 - LS -; BGB RGRK 12. Aufl. RdNr. 4, MünchKomm RdNr. 23, Soergel RdNr. 12, Palandt Anm. 2b, Erman RdNr. 4, Emmerich/Sonnenschein Rn. 21, 22, je zu § 568 BGB; Schmidt-Futterer/ Blank RdNr. B 707; Herpers RdNr. 979, Burkhardt WM 1965, 25/26). In einem solchen Fall wird eine Wiederholung der Erklärung für entbehrlich gehalten, um die Rechtsfolge des § 568 BGB zu vermeiden; dies soll uneingeschränkt insbesondere dann gelten, wenn der Widerspruch kurze Zeit (wenige Tage) vor Fristbeginn dem anderen Teil zu gegangen ist (Emmerich/Sonnenschein § 568 BGB RdNr. 21; Köhler Handbuch der Wohnraummiete § 15 RdNr. 2; Herpers aaO), nicht aber, wenn er mehrere Monate vor Vertragsbeendigung erklärt wurde (LG Mannheim Die Justiz 1974, 333/334 - WM 1977, 229; AG Darmstadt WM 1970, 189 - ZMR 1971, 58 - LS -). Demgegenüber wollen andere unter Berufung auf den Wortlaut des § 568 BGB nur einen nach Fristbeginn erklärten Widerspruch genügen lassen, um die Fiktion einer Verlängerung des Mietverhältnisses auszuschließen (LG Wiesbaden MDR 1969, 1014 - WM 1969,97 und ZMR 1971, 181; LG Hamburg MDR 1971, 1013 und WM 1975, 57f.; LG Bochum ZMR 1971, 56 f.; Sternel Mietrecht 2. Aufl. IV RdNr. 50; Bodiè NJW 1967 1068/1069; WM 1968, 43 f.; Hans ZMR 1967, 65/67; Ganschezian-Fink NJW 1971, 2051/2054; Haase JR 1972, 58/59). c) Der Senat ist der Ansicht, daß die in § 568 Satz 1 BGB genannte Zweiwochenfrist eine rechtswirksame Widerspruchserklärung vor Beginn dieser Frist nicht ausschließt. aa) Dafür spricht einmal der Gesetzestext, in dem sich die Worte " . . . nach dem Ablauf der Mietzeit . . .", wie ihre Stellung im Satzgefüge zeigt, auf "Gebrauch der Sache" beziehen und die Kenntnis von der Fortsetzung des Gebrauchs der Sache lediglich im Zusammenhang mit dem Fristbeginn für den Vermieter erwähnt wird. Jede fristgebundene Erklärung kann aber regelmäßig auch schon vor Fristbeginn abgegeben werden (Palandt § 568 BGB aaO). Es wäre ein mit dem Sinn des Gesetzes nicht zu vereinbarender Formalismus, wenn der Vermieter auch gegenüber der eindeutig erklärten Absicht des Mieters, die Wohnung nicht zu räumen, erst noch die Fortsetzung des Gebrauchs über das Vertragsende hinaus abwarten müßte, bevor er seinerseits erklären dürfte, daß er dies nicht billige. Die Parteien sollen durch die im übrigen für die abdingbare Vorschrift des § 568 BGB (BGH WPM 1965, 411/412 f.; BGB - RGRK RdNr. 5, Palandt Anm. 1 d, je zu § 568 BGB; Köhler § 15 RdNr. 10 m. Nachw. bei FN 16; Weimar MDR 1966, 981/982) der Notwendigkeit enthoben sein, im Einzelfall prüfen zu müssen, welche Rechtsfolgen sich aus der Weiterbenützung der Mieträume ergeben (Soergel § 568 BGB RdNr. 1). Diesem Ziel dient es, wenn zwischen ihnen bereits vor Ablauf der Mietzeit Klarheit über den etwaigen Fortbestand des alten Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit geschaffen werden kann. Deshalb muß es dem Vermieter erlaubt sein, zuvor - auch von sich aus eindeutig zu erkennen zu geben, daß er auf Räumung bestehe und der Mieter mit einem Sinneswandel nach erfolgter Kündigung, der in der unwidersprochenen Duldung des Weitergebrauchs der Mietsache zutage tritt, nicht mehr rechnen könne. bb) Als Grundlage der rechtlichen Unterstellung einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit dient das Verhalten der beiden Vertragsteile. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort und läßt der Vermieter ihn trotz Kenntnis gewähren, zieht das Gesetz aus diesem Verhalten der Parteien den

tage tritt, nicht mehr rechnen könne. bb) Als Grundlage der rechtlichen Unterstellung einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit dient das Verhalten der beiden Vertragsteile. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort und läßt der Vermieter ihn trotz Kenntnis gewähren, zieht das Gesetz aus diesem Verhalten der Parteien den Schluß, daß sich die Vertragsteile mittels stillschweigender Übereinkunft (MünchKomm § 568 BGB RdNr. 22) über die Fortsetzung des Mietverhältnisses einig seien (Roquette Mietrecht 5. Aufl. S.439 f.; LG Kassel aaO). Den gesetzgeberischen Vorstellungen würde es wider sprechen, wollte man dieses Einigsein auch dann unterstellen, wenn eine Vertragspartei vor Ablauf der Mietzeit eindeutig zum Ausdruck gebracht hat, daß für sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in Betracht komme. cc) Die hier vertretene Auffassung steht auch im Einklang mit der Entscheidung des BGH vom 20.2.1965 (WPM 1965.411 /413), wonach die vor Ablauf der Mietzeit, also vor Beginn der Zweiwochenfrist des § 568 BGB, mit aller Deutlichkeit gegenüber dem Mieter abgegebene Erklärung des Vermieters, er wolle keinesfalls das Mietverhältnis verlängern und widerspreche entschieden dessen Fortsetzung genügt, um die Fiktion des § 568 BGB auszuschließen. Der BGH hat diese Ansicht trotz der im Schrifttum geäußerten Bedenken (Hans, Bodiè, je aaO) mit Urteil vom 8. 1. 1969 (MDR 1969, 658) bestätigt und hierbei ausgeführt, der Vermieter habe den Widerspruch i. S. des § 568 BGB binnen der Frist erklärt, wenn der Mieter bereits vor ihrem Beginn keinen Zweifel an der Fortsetzung des Gebrauchs der Räume gelassen und der Vermieter ihm daraufhin vor Ablauf der Mietzeit seinen entgegenstehenden Willen übermittelt habe. Die Zulässigkeit des Widerspruchs vor Fristbeginn entspricht sonach einer für die Vertragsparteien interessengerechten Wertung der Erklärung des entgegenstehenden Willens. d) Eine Wiederholung der vor dem Ende der Mietzeit, etwa während des Laufes der Kündigungsfrist, abgegebenen Widerspruchserklärung nach § 568 Satz 1 BGB binnen der Zweiwochenfrist ist grundsätzlich entbehrlich (BGH WPM 1965, 411/413; LG Stuttgart ZMR 1967, 340/341), dies vor allem dann, wenn mit ihr vernünftigerweise nicht mehr zu rechnen ist und insbesondere für sie kein Anlaß besteht (Schmidt-Futterer/Blank RdNr. B 706; Herpers RdNr. 979). Entscheidend sind hierbei stets die besonderen Umstände des Einzelfalles (Köhler § 15 RdNr. 2). So kann z. B. die Dauer der Kündigungs- bzw. Räumungsfrist durchaus eine Rolle spielen (LG Aachen WM 1970, 202/203). Ein wenige Tage vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärter Widerspruch braucht in der Regel nicht noch einmal innerhalb der Frist wiederholt zu werden (Emmerich/Sonnenschein aaO; Köhler § 15 RdNr. 2 und 4). Dagegen dürfte ein Widerspruch längere Zeit vor Vertragsbeendigung kaum ausreichen, die Fiktion der Verlängerung des Mietverhältnisses infolge Fortsetzung des Gebrauchs zweifelsfrei auszuschließen (LG Mannheim, AG Darmstadt, je aaO). Da vom Tatrichter stets die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind, lassen sich hierfür feste zeitliche Grenzen nicht aufstellen. Es muß jedoch stets ein nicht nur loser zeitlicher Zusammenhang zwischen Widerspruchserklärung und Ende der Kündigungsfrist bestehen. Dieser Zusammenhang darf insbesondere nicht durch das Hinzutreten von Umständen gestört werden, die berechtigte Zweifel an dem fehlenden Verlängerungswillen aufkommen lassen können. Eine Wiederholung der

aufstellen. Es muß jedoch stets ein nicht nur loser zeitlicher Zusammenhang zwischen Widerspruchserklärung und Ende der Kündigungsfrist bestehen. Dieser Zusammenhang darf insbesondere nicht durch das Hinzutreten von Umständen gestört werden, die berechtigte Zweifel an dem fehlenden Verlängerungswillen aufkommen lassen können. Eine Wiederholung der Erklärung, daß das Mietverhältnis nicht fortbestehen solle, ist schließlich auch dann nicht erforderlich, wenn sie keinen rechten Sinn mehr hat. Das ist z. B. dann der Fall, wenn der Vermieter die Räume bereits weiter vermietet oder der Mieter schon einen Mietvertrag oder eine andere Wohnung abgeschlossen hat (Ganschezian-Fink aaO); hier kommt es auch nicht darauf an, wie lange vor Ablauf der Mietzeit die betreffende Erklärung abgegeben worden ist. Unter diesen Umständen bedeutete das Verlangen des Mieters nach "fristgerechter" Wiederholung der Ablehnungserklärung eine dem Wesen des § 568 BGB widersprechende Überspitzung der formalen Erfordernisse (Soergel § 568 BGB RdNr. 12), die als Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu werten wäre (vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank RdNr. B 707). Braucht aber die bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist angegebene Erklärung des entgegenstehenden Willens nicht wiederholt zu werden, dann gilt das Mietverhältnis auch nicht als auf unbestimmte Zeit verlängert.