Widerspruch des Mieters gegenüber durch Ersteher ausgesprochener Kündigung

Der nach § 57 a ZVG durch den Ersteher erklärten Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum kann der Mieter nicht gemäß § 556 a BGB widersprechen.

Die 80jährige Bekl. bewohnt seit 1939, und zwar seit dem 1.1.1969 aufgrund eines mit der M. GmbH auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrags, das Einfamilienhaus R.straße 12 in R. Die Kl. hat dieses Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren durch Zuschlagsbeschluß v. 23.3.1971 erworben. Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 23.3.1971 hat sie der Bekl. gemäß § 57 a ZVG zum 30.6.1971 gekündigt. Die Bekl. hat der Kündigung widersprochen und mit Rücksicht auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, die lange Wohnzeit und wegen der Schwierigkeit, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt. Das AG hat durch Urteil v. 22.12.1972 die Räumungsklage abgewiesen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Die Kl. hat Berufung eingelegt und verfolgt weiterhin ihr Räumungsbegehren. Das LG hält das Fortsetzungsverlangen der Bekl. sofern § 556 a BGB überhaupt zur Anwendung kommt, für gerechtfertigt, jedenfalls für einen Zeitraum, der die Dauer einer zulässigen Räumungsfrist merklich überschreitet. Das LG hat dem OLG die folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt: Kommt § 556a BGB, der seinem Wortlaut nach nur bei vertragsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses gilt, im Falle einer außerordentlichen befristeten Kündigung nach § 57 a ZVG überhaupt zur Anwendung? Das OLG Oldenburg ist gemäß Art. lll Abs. 2 des 3. MietrechtsänderungsG i. Verb. m. der VO v. 13.6.1968 (NdsGVBI. 1968, 107) zum Erlaß des Rechtsentscheids zuständig. Der Vorlagebeschluß betrifft eine Rechtsfrage aus dem Anwendungsbereich der sogenannten Sozialklausel (§§ 556 a bis 556 c BGB), von deren Beantwortung die Entscheidung des vor dem LG anhängigen Räumungsrechtsstreits abhängig ist. Das LG als Berufungsgericht hat daher gemäß Art. lll Abs. 1 Satz 1 des 3. MietrechtsänderungsG vorab den Rechtsentscheid des OLG herbeizuführen, wenn die zu beantwortende Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat und durch einen Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Diese Voraussetzungen sind gegeben, denn zu der vorgelegten Frage ist, soweit ersichtlich, noch kein Rechtsentscheid ergangen; sie ist auch von grundsätzlicher Bedeutung und für die Sachentscheidung des LG erheblich. Macht der Ersteher eines Grundstücks von seinem Recht der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 57 a ZVG Gebrauch, kann der Mieter der Kündigung nicht gemäß § 556 a BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Beantwortung der Rechtsfrage stützt sich zunächst auf die Auslegung des § 556 a BGB. Diese Vorschrift gibt dem Mieter das Recht, der Kündigung durch den Vermieter zu widersprechen und von diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn "die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde..." Das Mietverhältnis, das sich nach § 57 ZVG mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung zwischen dem Mieter und dem Ersteher so fortgesetzt hat, wie es im Augenblick des Zuschlages mit dem Schuldner bestanden hat, betrifft nach dem Vorlagebeschluß eine Wohnung, die nicht nur zu vorübergehendem Gebrauch oder überwiegend möbliert an den Mieter überlassen worden ist, so daß die Anwendung der Vorschrift des § 556 a BGB nicht schon deshalb ausgeschlossen ist (§ 556 a Abs. 8 BGB). Das Fortsetzungsverlangen des Mieters scheitert auch nicht an § 556 a Abs. 4 BGB, denn weder hat der

Vorlagebeschluß eine Wohnung, die nicht nur zu vorübergehendem Gebrauch oder überwiegend möbliert an den Mieter überlassen worden ist, so daß die Anwendung der Vorschrift des § 556 a BGB nicht schon deshalb ausgeschlossen ist (§ 556 a Abs. 8 BGB). Das Fortsetzungsverlangen des Mieters scheitert auch nicht an § 556 a Abs. 4 BGB, denn weder hat der Mieter von sich aus gekündigt noch liegt ein Grund vor, aus dem der Vermieter zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigt gewesen ist. Demnach war zu entscheiden, ob die von dem Ersteher ausgesprochene Kündigung nach § 57 a ZVG als "vertragsgemäße Beendigung" des Mietverhältnisses anzusehen ist. Unter der vertragsgemäßen Beendigung durch Kündigung (§ 564 Abs. 2 BGB) ist nicht nur der Fall zu verstehen, daß innerhalb der im Vertrag ausdrücklich vorgesehenen Kündigungsfrist gekündigt wird. Ist der Zeitpunkt für die Beendigung des Mietverhältnisses nicht bestimmt und fehlt es an einer vertraglichen Regelung der Kündigung, so kann grundsätzlich jeder Vertragsteil das Mietverhältnis unter Einhaltung der im Gesetz bestimmten Fristen kündigen (§ 564, 565 BGB). Auch diese Kündigung fällt unter § 556 a BGB. Um eine vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses handelt es sich somit dann, wenn unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen (§ 565 BGB) Kündigungsfristen gekündigt wird. Von dieser "ordentlichen Kündigung", deren Vornahme an keine weiteren Voraussetzungen geknüpft ist, ist die "außerordentliche Kündigung" durch den Vermieter zu unterscheiden, die nur in bestimmten Fällen zulässig ist. Einmal zählen hierher die Fälle der fristlosen Kündigung, die schon in § 556 a Abs. 4 gemeint sind, und zum anderen die Fälle der außerordentlichen befristeten Kündigung (§ 57 a ZVG; ferner finden sich gesetzliche Regelungen z. B. noch in § 19 KO, § 37 Abs. 3 WEG, §§ 567, 569, 569 a Abs. 5, 1056 Abs. 1 und 2135 BGB). Daß der Ersteher, der in das Mietverhältnis eingetreten ist, das Recht zur fristgemäßen Kündigung hat, versteht sich von selbst. Die Befugnis zur vorzeitigen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist nach § 57 a ZVG gibt dem Ersteher die Möglichkeit, unter allen Umständen, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses mit dreimonatiger Frist zu kündigen (§ 565 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 BGB). Dieser Fall der außerordentlichen befristeten Kündigung kann nicht "als vertragsgemäße Beendigung" des Mietverhältnisses angesehen werden, so daß dem Mieter gegenüber dem Ersteher der Widerspruch nach § 556 a BGB nicht zusteht. Soweit demgegenüber Larenz (Lehrbuch des Schuldrechts, 2 Bd., Bes. Teil, 10. Aufl., S. 173) und Esser (Schuldrecht, Bd. 2, Bes. Teil, 4. Aufl., S. 122) bei der außerordentlichen befristeten Kündigung das Recht des Mieters, der Kündigung zu widersprechen, nicht ausschließen, geben sie dafür keine Begründung. Schopp (ZMR 63,225,226) rechnet die verschiedenen Gründe, aus denen ein Mietverhältnis vorzeitig mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann, zu den Gründen für die vertragsgemäße Beendigung der Miete, weil nach seiner Ansicht jene Kündigungsgründe Bestandteil des Mietvertrags sind. Seine Begründung, auch wenn die Kündigungsgründe nicht in den Vertrag aufgenommen worden seien, so seien sie kraft Gesetzes nach allgemeinen Regeln Vertragsinhalt, überzeugt jedoch nicht. Gerade aus den Worten "vertragsgemäße Beendigung" wird man mit Holtgrave (Neues Miet- und Wohnrecht 1960, § 556a BGB Rdnr. 7) schließen müssen, daß in den Fallen der außerordentlichen

wenn die Kündigungsgründe nicht in den Vertrag aufgenommen worden seien, so seien sie kraft Gesetzes nach allgemeinen Regeln Vertragsinhalt, überzeugt jedoch nicht. Gerade aus den Worten "vertragsgemäße Beendigung" wird man mit Holtgrave (Neues Miet- und Wohnrecht 1960, § 556a BGB Rdnr. 7) schließen müssen, daß in den Fallen der außerordentlichen befristeten Kündigung § 556 a BGB unanwendbar ist. Der gleichen Ansicht ist Pergande (Wohnraummietrecht, § 556a BGB Anm. 4), der jedoch meint, gegen die Unanwendbarkeit des § 556 a BGB könne (zwar) eingewendet werden, daß der Tatbestand der vorzeitigen Kündigung bei den Ausschlußtatbeständen in Abs. 4 nicht mit aufgezählt sei. Dieser Schluß ist aber nicht zwingend, denn der Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung ist dort nicht genannt worden, um insoweit die Unanwendbarkeit des § 556 a BGB zu bestimmen. Diese ergibt sich schon daraus, daß es sich bei der fristlosen Kündigung eben nicht um eine vertragsgemäße Beendigung handelt. Die Hervorhebung in Abs. 4 Nr. 2 hat nur den Sinn, den Widerspruch des Mieters auch dann auszuschließen, wenn er zwar unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt hat, aber auch einen Grund zur fristlosen Kündigung gehabt hat (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 32. Aufl., zu § 556 a Anm. 6 d bb). Die Sozialklausel ist bei einer außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter nicht etwa anwendbar, weil sich aus dem Gesetz nichts Gegenteiliges ergebe (so: Hans, Das neue Mietrecht, § 564 BGB Anm. 9). Das Gegenteil ergibt sich vielmehr aus den Worten "vertragsgemäße Beendigung", denn eine vorzeitige Kündigung erfolgt ja gerade entgegen den vertraglichen Vereinbarungen. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber durch den gemäß Art I Nr 22 des 2. MietrechtsÄnderungsG v. 14.7.1964 neu eingefügten § 569 a BGB zu erkennen gegeben, daß die hier vertretene Auslegung des § 556 a BGB zutreffend ist. § 569 a Abs. 5 BGB bestimmt nämlich, daß der Vermieter ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen kann, wenn im Falle des Todes des Mieters der Ehegatte oder ein Familienangehöriger in das Mietverhältnis eingetreten ist und in deren Person ein wichtiger Grund vorliegt. Es handelt sich hier - ebenso wie im Falle des § 57 a ZVG um ein außerordentliches befristetes Kündigungsrecht. Zugleich bestimmt der Satz 2 des Abs. 5, daß § 556 a BGB entsprechend anzuwenden ist". Demnach ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß die Sozialklausel grundsätzlich auf die außerordentliche befristete Kündigung nicht anzuwenden ist. Es war daher notwendig, für diesen besonderen Fall durch die Bestimmung des § 569 a Abs. 5 Satz 2 BGB eine Ausnahme von der Regel anzuordnen. Für den Fall des § 57 a ZVG fehlt es an einer solchen Ausnahmevorschrift, so daß es hier bei der grundsätzlichen Nichtanwendbarkeit des § 556 a BGB verbleibt. Die bisher genannten Gründe werden unterstützt durch die von Pergande und Holtgrave (jeweils a.a.O.) vorgebrachten Erwägungen, wonach die vorzeitige Kündigung durchweg einen schwerwiegenden Grund erfordert, der einen Anspruch des Mieters auf Verlängerung des Mietverhältnisses nicht angezeigt erscheinen läßt. Dem vom Gesetzgeber gewollten Zweck, dem Vermieter unter bestimmten Umständen eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu ermöglichen, würde die Anwendung der Sozialklausel widersprechen. Nach Roquette (Neues soziales Mietrecht, 1969, § 556 a BGB Rdnr. 21 ) ist ein sozialer Schutz gegen das Risiko, daß der Vermieter von den gesetzlichen

t. Dem vom Gesetzgeber gewollten Zweck, dem Vermieter unter bestimmten Umständen eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu ermöglichen, würde die Anwendung der Sozialklausel widersprechen. Nach Roquette (Neues soziales Mietrecht, 1969, § 556 a BGB Rdnr. 21 ) ist ein sozialer Schutz gegen das Risiko, daß der Vermieter von den gesetzlichen Möglichkeiten vorzeitiger Kündigung Gebrauch macht, weder erforderlich noch zweckmäßig. Er führt als Beispiel die Kündigung des Erstehers nach § 57 a ZVG an. Die Lösung für Härtefälle kann hier nur in einer angemessenen Räumungsfrist liegen.