Widerspruch des Mieters gegen Eigenbedarfskündigung

Das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt das Erlangungsinteresse des Vermieters, der wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, wenn der Ehegatte des Mieters 80 Jahre alt und fast blind ist und sich deshalb in einer neuen Umgebung nicht zurechtfinden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, daß der Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. April 2003 wirksam gekündigt hat. Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB n. F. liegt vor. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Die Bekl. zu 1) war jedoch als Mieterin berechtigt, gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. der Kündigung zu widersprechen. Sie kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, weil die Beendigung des Mietverhältnisses für den mit ihr in der Wohnung lebenden Ehemann und Bekl. zu 2) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der Umstand, daß der Bekl. zu 2) 80 Jahre alt ist und daß das Mietverhältnis bereits seit über 30 Jahren besteht, stellt allein keinen Grund dar, der eine besondere Härte i. S. d. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB n. F. begründen könnte (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 2003, § 574, Rdnr. 39; OLG Köln, OLGR Köln, 164; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 3. Juli 1970 - 1 RE Miet 1/70 -; LG Berlin, MM 199, 351), zumal nicht bekannt ist, wie lange der Bekl. zu 2) in der Wohnung wohnt. Vorliegend trifft aber das hohe Alter des Bekl. zu 2) mit einer schweren körperlichen Beeinträchtigung zusammen (vgl. hierzu Schmidt-Futterer, aaO.; LG Berlin, aaO.; OLG Karlsruhe, aaO.). Die Zeugin Dr. M. L. hat bei ihrer Vernehmung im Termin am 26. August 2003 bekundet, daß der Bekl. auf dem rechten Auge praktisch nichts mehr sehe. Dieses Auge sei blind. Auf dem linken Auge habe der Bekl. zu 2) eine Makuladegeneration und nur eine Sehkraft von 1/25. Das bedeute, daß er auf eine Entfernung von ca. 1 m große Buchstaben auf einer Tafel nur erraten und nicht richtig lesen könne. Er könne sich in ihm bekannten Räumen, deren Möblierung er kenne, noch zurechtfinden. Er wisse zum Beispiel, wo das Fenster sei und könne dies auch aufgrund des Lichteinfalls erkennen. Der Bekl. zu 2) könne sich aufgrund seiner Kenntnis in der jetzigen Umgebung im Treppenhaus und auf der Straßenseite, an der das Haus liege, bis hin zur nächsten querenden Straße - an den Hauswänden entlangtastend - allein orientieren, was in einer neuen Umgebung nicht möglich sei. Es sei ihm jedoch in der ihm bekannten Umgebung nicht möglich, eine Straße zu überqueren, Straßennamen zu lesen oder eine Ampel zu erkennen. Deshalb sei der Bekl. zu 2) grundsätzlich auf eine Begleitung angewiesen. Aufgrund seines Alters und seines Gesundheitszustandes gebe es bei dem Bekl. zu 2) eine gewisse Verzögerung in Denk- und Aufnahmeprozessen, was jedoch von der Wohnumgebung nicht abhängig sei.

Nach den Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung hatte der erkennende Richter keinerlei Zweifel an der Richtigkeit, Vollständigkeit und Wahrhaftigkeit dieser Aussage. Der Senat hat keine Veranlassung, an dieser Glaubwürdigkeitsbeurteilung zu zweifeln. Bei Zugrundelegung der Aussage der Zeugin Dr. L. muß aber entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung davon ausgegangen werden, daß ein Umzug die Lebenssituation des Bekl. zu 2) so erheblich verschlechtern würde, daß eine soziale Härte i. S. d. § 574 BGB vorläge. Der Bekl. zu 2) ist zur Zeit, aufgrund seiner Kenntnis der jetzigen Umgebung, noch in der Lage, sich ohne fremde Hilfe im Treppenhaus und auf der Straßenseite, an der das Haus liegt, bis hin zur nächsten querenden Straße - an den Hauswänden entlangtastend - zu orientieren. Dies würde ihm in neuer Umgebung nicht möglich sein, so daß ihm ein für seine Verhältnisse großes Stück Selbstbestimmtheit genommen werden würde. Darüber hinaus würde ihm durch einen Umzug abverlangt, sich in einer neuen Wohnung, möge sie auch ähnlich geschnitten sein wie die alte, zurechtzufinden. Dabei ist zu berücksichtigen, daß es bei dem Bekl. aufgrund seines Alters und seines Gesundheitszustandes eine gewisse Verzögerung in Denk- und Aufnahmeprozessen gibt, die ein Zurechtfinden in einer neuen Wohnung erschweren würde. Dies "Kennenlernen" der neuen Wohnung kann nicht nur, wie das Amtsgericht ausführt, als "bestimmt belastend" gewertet werden. Das Zurechtfinden in einer neuen Wohnung würde für den Bekl. zu 2) aufgrund seines hohen Alters in Verbindung mit seiner Erkrankung einen so hohen Kraftakt abverlangen, daß von einem wichtigen Härtegrund ausgegangen werden muß, der das Interesse des Kl. an der Rückerlangung der Wohnung überwiegt. Dabei darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, daß der Kl. die Wohnung der Bekl. nicht ganzjährig, sondern nur etwa die Hälfte des Jahres zu bewohnen beabsichtigt und daß er nur 2 Monate, bevor er den Entschluß gefaßt hat, seinen Wohnsitz nach Berlin zurückzuverlegen, die genau über der hier streitgegenständlichen Wohnung belegene Wohnung desselben Zuschnitts weitervermietet hat. Vor diesem Hintergrund muß davon ausgegangen werden, daß das Bestandsinteresse der Bekl. zu 1) das Erlangungsinteresse des Kl. deutlich überwiegt.

Die Sozialklausel der §§ 574 ff. BGB, wonach trotz wirksamer Kündigung der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, fristet ein Schattendasein. Das Kammergericht hat die Vorschriften jetzt wieder entdeckt.

Der im Ausland lebende Vermieter (deswegen war das Kammergericht für die Berufung zuständig) hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Mieterin widersprach unter Hinweis auf ihren 80jährigen Ehemann, der fast blind war. Ein Umzug sei deshalb unzumutbar.

Mit Urteil vom 6. Mai 2004 wies das Kammergericht die Räumungsklage ab und meinte, hier überwiege das Bestandsinteresse der Mieterin deutlich das Erlangungsinteresse des Vermieters. Anmerkung der Redaktion: Der Entscheidungstenor des Berufungsurteils, wonach schlicht die Räumungsklage abgewiesen wurde, entspricht nicht dem Gesetz. Nach § 574 a Abs. 2 BGB muß durch Urteil festgelegt werden, für wie lange und unter welchen Bedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Darüber ist nach § 308 a ZPO von Amts wegen zu entscheiden.