Widerspruch nach Eigenbedarfskündigung, in Berlin kein angemessener Ersatzwohnraum

1. Zu fehlendem Ersatzwohnraum in Berlin als einem die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigenden Härtegrund gemäß § 574 Abs. 2 BGB.

2. Bei tatsächlicher Mangellage und hinreichender Bemühungen um Ersatzwohnraum (hier: 244 Bewerbungen in zweieinhalb Jahren) kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Urteil bestimmt werden.

3. Die Suche des Mieters muss sich in einer Großstadt wie Berlin nicht auf die gesamte Gemeinde erstrecken.

4. Eine längerfristige Fortsetzung des Mietverhältnisses kann nach gerichtlicher Schätzung der ortsüblichen Neuvertragsmiete angeordnet werden.

(Leitsätze zu 2 bis 4 von der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus den §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Die von der Kl. ausgesprochene Eigenbedarfskündigung hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Die Bekl. haben der Kündigung gemäß §§ 574 Abs. 1, Abs. 2, 574a Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam widersprochen, da die Beendigung des Mietverhältnisses für den Bekl. zu 2) mangels angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen eine unzumutbare Härte darstellen würde. Sie haben gemäß §§ 574a Abs. 2 Satz 1 BGB, 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit (Verlängerung um 2 Jahre, d. Red.).

1) Die Berufung rügt allerdings im Ausgangspunkt zu Recht, dass die Kündigung vom 18. Februar 2021 als Eigenbedarfskündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam ist. Danach besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Diese Voraussetzungen sind, anders als es das Amtsgericht angenommen hat, erfüllt. (wird ausgeführt)

2) Gleichwohl ist das Mietverhältnis gemäß §§ 574a Abs. 1, 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB auf bestimmte Zeit bis zum 31. Januar 2026 fortzusetzen.

Gemäß §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dabei liegt eine Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Die Bekl. haben zunächst die Form und Frist des § 574b BGB Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB eingehalten, indem sie ihren Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich mit anwaltlichem Schreiben vom 27. September 2021 und damit mehr als zwei Monate vor Ablauf der durch die Kündigungserklärung vom 18. Februar 2021 in Gang gesetzten Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB am 30. November 2021 erklärt haben.

Die Bekl. können sich mit Erfolg gemäß § 574 Abs. 2 BGB darauf berufen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Bekl. zu 2) nach Ausspruch der Kündigung nicht beschafft werden konnte.

Es steht der erfolgreichen Geltendmachung des Härtegrundes fehlenden Ersatzwohnraums durch beide Bekl. zunächst nicht entgegen, dass der Härtegrund nur bei dem Bekl. zu 2), nicht aber bei der mit dem Bekl. zu 2) nicht familiär verbundenen Bekl. zu 1) vorliegt, die schon seit geraumer Zeit aus der Wohnung ausgezogen und seitdem anderen Ortes wohnhaft ist. Denn im Falle einer Mietermehrheit ist es ausreichend, wenn Härtegründe nur in der Person eines von mehreren Mietern vorliegen (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, GE 2017, 469 = NJW 2017, 1747, Tz. 27; LG Bochum, Beschl. v. 16. Februar 2007 - 10 S 68/06, BeckRS 2007, 4346; Hartmann, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rz. 21; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 574 Rz. 10; Siegmund, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 574 Rz. 2; Tiedemann, in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl. 2023, § 574 Rz. 16).

Zumutbarer Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen war für den Bekl. zu 2) bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht zu beschaffen.

„Angemessen“ ist eine Ersatzwohnung gemäß § 574 Abs. 2 BGB dann, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters sowie seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen, gewisse Einschnitte sind dem Mieter zuzumuten. Wesentliche Einschränkungen seines bisherigen Lebenszuschnittes muss der Mieter aber nicht hinnehmen (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 50).

Eine Ersatzwohnung kann dann „nicht beschafft“ werden, wenn die Suche nach geeignetem und bezahlbaren Ersatzwohnraum - trotz hinreichender Bemühungen des Mieters - erfolglos geblieben ist. Dabei trifft den Mieter die Obliegenheit, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 50). Die Anforderungen an die Intensität seiner Suche richten sich danach, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 53). Nur gelegentliche Versuche der Anmietung reichen regelmäßig nicht aus (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 50); das gilt jedenfalls dann, wenn weiteren Suchbemühungen des Mieters nicht wegen der prekären Lage auf dem Wohnungsmarkt oder der besonderen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters offensichtlich jede Erfolgsaussicht fehlen würde (vgl. Kammer, Beschl. v. 5. April 2018 - 67 T 40/18, WuM 2018, 383, beckonline Tz. 5; Beschl. v. 19. Oktober 2023 - 67 T 79/23, WuM 2024, 50, beckonline Tz. 5 [jeweils zu § 721 Abs. 3 ZPO]).

Gemessen an diesen Maßstäben war für den Bekl. zu 2) angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen, auch wenn die Kl. das Vorbringen der Bekl. zu den vergeblichen Bemühungen des Bekl. zu 2) um Ersatzwohnraum gemäß § 138 Abs. 4 ZPO in zulässiger Weise mit Nichtwissen bestritten hat. Denn es steht als Ergebnis der Beweisaufnahme zur vollen Überzeugung der Kammer fest, dass die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum in Berlin nach Ausspruch der Kündigung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung für den Bekl. zu 2) unmöglich war. Die Bekl., denen der Beweis für das Vorliegen des von ihnen behaupteten Härtegrundes oblag (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 53; Urt. v. 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361, beckonline Tz. 45), sind ihrer Beweislast gerecht geworden.

Beruft sich der Mieter auf den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums nach § 574 Abs. 2 BGB und bestreitet der Vermieter das tatsächliche Vorbringen des Mieters, sind die Tatgerichte befugt, den Beweis als geführt anzusehen, wenn die Gesetzes- oder Verordnungslage einer tatsächlichen Mangellage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt Rechnung trägt und der Mieter zudem die von ihm entfalteten und hinreichend intensiven Bemühungen um Ersatzwohnraum beweist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt:

In Berlin weist die Existenz nicht lediglich einer, sondern gleich mehrerer gleichzeitig geltender Rechtsverordnungen darauf hin, dass der Vortrag des Bekl. zu 2) zur Vergeblichkeit seiner Bemühungen um Ersatzwohnraum zutreffend ist. Denn die Mietenbegrenzungsverordnung des Berliner Senats vom 19. Mai 2020 (GVBl. 2020, 343), die - mittlerweile mit Verordnung vom 14. März 2023 (GVBl. 2023, 112) verlängerte - Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. 2013, 128) sowie die - mittlerweile ebenfalls mit Verordnung vom 13. Juni 2023 (GVBl. S. 2023, 228) verlängerte - Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. 2013, 488) weisen sämtlich eine Mangellage am gesamten Berliner Wohnungsmarkt aus, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der gesamten Gemeinde besonders gefährdet ist.

Die sich aus der Existenz der Verordnungen abzuleitenden Beweisanzeichen für die Richtigkeit des Bekl.vortrags erstarken in Verbindung mit den erfolglosen Bemühungen des Bekl. zu 2) zur Beschaffung von Ersatzwohnraum zu der vollen Überzeugung der Kammer, dass Ersatzwohnraum für den Bekl. zu 2) tatsächlich nicht zu beschaffen war:

Der Bekl. zu 2) hat sich seit Mai 2021 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung im Januar 2024 ohne Erfolg auf jedenfalls 244 Wohnungsangebote bei kommunalen und privaten Vermietern in Berlin und im Berliner Umland beworben.

Zeitpunkt, Intensität und Ausmaß der von den Bekl. behaupteten Bemühungen des Bekl. zu 2) um Ersatzwohnraum stehen als Ergebnis der Beweisaufnahme trotz des Bestreitens der Kl. ebenso wie seine beschränkten finanziellen Mittel zur Überzeugung der Kammer fest. Für die Kammer besteht kein Zweifel daran, dass der Bekl. zu 2) tatsächlich ohne Erfolg die von ihm behaupteten Anmietbemühungen entfaltet hat und ihm dafür lediglich die von ihm behaupteten finanziellen Mittel zur Verfügung standen. Sein Vorbringen steht nicht nur in Einklang mit den von ihm eingereichten umfangreichen Bewerbungs- und sonstigen Unterlagen, sondern auch mit seinen Bekundungen im Rahmen der von der Kammer im zweiten Rechtszug vorgenommenen Parteianhörung.

Die Bekundungen des Bekl. zu 2) waren nicht anders als die der Kl. zu dem von ihr behaupteten Eigenbedarf glaubhaft, insbesondere widerspruchsfrei, realitätstypisch und ebenfalls durchgängig spontan. Anhaltspunkte, die der Kammer hätten Veranlassung geben müssen, an der Glaubwürdigkeit des Bekl. zu 2) oder der Glaubhaftigkeit seiner Bekundungen zu zweifeln, bestanden nicht. Es kommt hinzu, dass sich der Bekl. zu 2) ungefragt und unumwunden zu einer - der Kl. und der Kammer zuvor unbekannten - künftigen Veränderung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse durch Aufnahme einer abhängigen Beschäftigung ab Februar 2024 geäußert hat. Diese Äußerungen waren einer Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit abträglich und aus den nachfolgenden Erwägungen der maßgebliche Grund für die Kammer, das Mietverhältnis lediglich auf bestimmte Zeit fortzusetzen. Eine nicht ausschließlich von der Wahrheit, sondern in ihrem Aussageverhalten auch prozesstaktisch geleitete Partei hätte eine ihr rechtlich ungünstige Bekundung unterlassen. Dass der Bekl. zu 2) sich gleichwohl offen und unverstellt geäußert hat, spricht für seine Glaubwürdigkeit und die Glaubhaftigkeit seiner Bekundungen.

Vor diesem Hintergrund vermochte der Umstand, dass der Bekl. zu 2) als Partei ein Eigeninteresse am Ausgang des Verfahrens hatte, ohne das Hinzutreten weiterer Umstände - nicht anders als bei der Kl. - keine entscheidungserheblichen Zweifel an seiner Glaubwürdigkeit zu begründen.

Die von den Bekl. bewiesenen Bemühungen des Bekl. zu 2) um Ersatzwohnraum waren auch hinreichend intensiv.

Schematische Vorgaben, wie und insbesondere wie oft sich ein Mieter um Ersatzwohnraum zu bemühen hat, um sich mit Erfolg auf den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums berufen zu können, sieht § 574 Abs. 2 BGB nicht vor. Stattdessen hängt das Maß der dem Mieter abzuverlangenden Bemühungen davon ab, was ihm abhängig von den konkreten Gegebenheiten des örtlichen Wohnungsmarktes nach seinen persönlichen, wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 53; Emanuel, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Januar 2024, § 574 Rz. 32; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Stand: 14. Dezember 2022, § 574 Rz. 54 m.w.N).

Gemessen daran waren 244 vergebliche Wohnungsbewerbungen des Bekl. zu 2) in einem Zeitraum von etwas mehr als zweieinhalb Jahren hinreichend, um seiner Obliegenheit zur eigenständigen Beschaffung von Ersatzwohnraum quantitativ zu genügen. Denn der Bekl. zu 2) durfte aufgrund der Vielzahl seiner Bewerbungen und der über einen mehrjährigen Zeitraum immer weiter zunehmenden Zahl gescheiterter Bemühungen davon ausgehen, dass auch eine weitere Erhöhung der Bewerbungsanzahl allenfalls eine theoretische oder wie bislang überhaupt keine Aussicht auf Erfolg haben würde. Davon ausgehend musste der Bekl. zu 2), der seine Anmietbemühungen nach seinen glaubhaften Bekundungen im Rahmen der Parteianhörung gleichwohl bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fortgesetzt hat, die Anzahl seiner Bewerbungsversuche nicht noch weiter erhöhen, um den ihm aus § 574 Abs. 2 BGB erwachsenden Verpflichtungen quantitativ Genüge zu tun.

Es kommt unabhängig davon hinzu, dass selbst quantitativ unzureichende Anmietbemühungen des Mieters nicht zwingend zur Versagung des auf § 574 Abs. 2 BGB gestützten Härtegrundes führen. Auch wenn eine grundsätzlich schlechte Ausgangslage am Wohnungsmarkt den Mieter nicht von der Pflicht zur Ersatzwohnraumsuche zu entbinden vermag (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 52; Emanuel, aaO., Rz. 31 m.w.N.; Rolfs, aaO., Rz. 53 m.w.N.), muss die mangelhafte Suche des Mieters für die unterbliebene Beschaffung von Ersatzwohnraum ursächlich geworden sein, um ihm den Schutz des § 574 Abs. 2 BGB zu entziehen. Eine Ursächlichkeit scheidet jedoch dann aus, wenn nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Wohnungsmarktes sowie den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters für ihn keine reale Chance bestanden hat, auch bei gesteigerten Bewerbungsanstrengungen mit seinen Anmietbemühungen durchzudringen (vgl. BGH, Urt. v. 4. Juni 1986 - IV b ZR 45/85, NJW 1986, 3080, juris Tz. 13; Urt. v. 21. September 2011 - XII ZR 121/09, NJW 2011, 3577, beckonline Tz. 14; BGH, Urt. v. 18. Januar 2012 - XII ZR 178/09, GE 2012, 543 = NJW 2012, 1144, juris Tz. 30 [jeweils zu § 1573 Abs. 1 BGB]; Kammer, Beschl. v. 5. April 2018, aaO., Tz. 5; Beschl. v. 19. Oktober 2023, aaO. Tz. 5 [jeweils zu § 721 Abs. 3 ZPO]).

Für reale Erfolgschancen des Bekl. zu 2) im Falle nochmals gesteigerter Anmietbemühungen fehlt hier jeder Anhalt. Zwar ist niemals mit absoluter Sicherheit auszuschließen, dass bei weiteren Anmietversuchen des Mieters eine Wohnung für ihn zu finden gewesen wäre. Denn es kommt hypothetisch stets in Betracht, dass dem betroffenen Mieter bei weiteren Bemühungen doch noch eine Wohnung angeboten worden wäre. Andererseits dürfen die Anforderungen an den Nachweis mangelnder Ursächlichkeit nicht überspannt werden. Die Ursächlichkeit fehlt jedenfalls in den Fällen, in denen die Chance, dass der Mieter bei weiterer Suche eine Wohnung fände, als lediglich irreal oder nur von theoretischer Natur erscheint (vgl. BGH, Urt. v. 4. Juni 1986, aaO., Tz. 13 [zu § 1573 Abs. 1 BGB]).

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Angesichts der hohen Anzahl fehlgeschlagener Anmietbemühungen des Bekl. zu 2), der in Berlin für eine hinreichende Wohnraumversorgung der Gesamtbevölkerung zu niedrigen und innerhalb eines Zeitraums von knapp 20 Jahren von 5,1 % auf nur noch 0,3 % kollabierten Leerstandsquote (2022), eines jährlichen Bevölkerungszuwachses von zuletzt 84.584 Personen (2022), eines seit dem Jahr 2012 um ungefähr 50.000 Wohnungen gesunkenen Sozialwohnungsbestandes und eines durchgängig hinter den Zielvorgaben zurückbleibenden Neubaus von zuletzt lediglich 17.300 Wohnungen (2022) hätten dem Bekl. zu 2) zur vollen Überzeugung der Kammer selbst quantitativ gesteigerte Anmietbemühungen keine, allenfalls aber rein theoretische Chancen auf die erfolgreiche Anmietung von Ersatzwohnraum auf dem Berliner Wohnungsmarkt eröffnet (vgl. zu den Makrodaten des Berliner Wohnungsmarktes Kammer, Urt. v. 15. Dezember 2022 - 67 S 180/22, ZMR 2023, 247, juris Tz. 21; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/258439/ umfrage/leerstandsquote-von-wohnungen-in-ber-lin/#:~:text=Verf%C3%BCgbarer%20 Wohnraum%20in%20Berlin%20wird,5%2C1%20Prozent; www.statistik-berlin-brandenburg.de/140-2023; www.berlin.de/aktuelles/8215910-958090-zahl-der-fertiggestellten-wohnungen-in-b.html#:~:text=Mehr%20... %20wurden,Berlin% 2DBrandenburg%20am%20Dienstag%20mitteilte; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1384295/umfrage/entwicklung-und-prognose-des-bestands...; jeweils abgerufen am 24. Januar 2024).

Dieser Befund steht auch im Einklang mit dem Ergebnis des von der Kammer eingeholten Sachverständigengutachtens, ausweislich dessen der Bekl. zu 2) auf dem freien Wohnungsmarkt schon wegen des zu knappen Angebots freier Wohnungen keinen Ersatzwohnraum wird finden können. Das gilt um so mehr, als der Bekl. zu 2) bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nur über lediglich beschränkte finanzielle Mittel verfügt hat, die seine Möglichkeiten, auf dem Wohnungsmarkt zum Zuge zu kommen, zusätzlich erschwert haben. Dafür spricht schließlich auch die von der Kammer eingeholte Auskunft des Bezirksamts Mitte. Danach steht für den Bekl. zu 2) selbst über das sog. Geschütze Marktsegment (GMS), das über einen zwischen dem Land Berlin und ausgewählten Wohnungsunternehmen geschlossenen Kooperationsvertrag gerade diejenigen Wohnungssuchenden mit Ersatzwohnraum zu versorgen sucht, die sich bei drohender Wohnungslosigkeit nicht ohne fremde Hilfe mit Wohnraum versorgen können, in absehbarer Zeit kein Ersatzwohnraum zur Verfügung.

Davon ausgehend wäre eine für die klagende Vermieterin günstigere Beurteilung der Ursächlichkeit einer quantitativen Obliegenheitspflichtverletzung des Bekl. zu 2) allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Bekl. zu 2) die Anmietung einer von der Kl. oder Dritten konkret angebotenen und für ihn zumutbaren Ersatzwohnung ausgeschlagen und sich gleichwohl auf einen Härtegrund nach § 574 Abs. 1 oder 2 BGB berufen hätte (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 3. Juli 1970 - 1 REMiet 1/70, NJW 1970, 1746, juris Tz. 41; LG München I, Urt. v. 22. März 2019 - 14 S 5271/17, BeckRS 2019, 4062 Tz. 29). Denn in einem solchen Fall wäre die mangelnde Mitwirkung des Bekl. ursächlich für das weitere Fehlen von Ersatzwohnraum gewesen. Diese Ausnahmevoraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da weder die Kl. noch Dritte dem Bekl. zu 2) Ersatzwohnraum angeboten haben und dieser dessen Anmietung auch nicht verweigert hat.

Auch der räumliche Umfang der vom Bekl. zu 2) entfalteten Anmietbemühungen war hinreichend weit bemessen.

Es ist zwar im Einzelnen streitig, in welchem Radius ein Wohnraummieter nach Erhalt einer ordentlichen Kündigung suchen muss, um sich im Falle der Erfolglosigkeit seiner Bemühungen später mit Erfolg auf den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums berufen zu können. Soweit verlangt wird, die Suchbemühungen des Mieters hätten sich nicht an den jeweiligen Umständen des Einzelfalls zu orientieren, sondern der Mieter müsse stets in der „gesamten“ Gemeinde suchen (vgl. etwa Fleindl, WuM 2019, 165, 173; Hartmann, aaO., § 574 Rz. 34), steht das nicht nur in Widerspruch zur von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH. Dieser fordert vom gekündigten Mieter lediglich die Suche „auch in einem anderen Gebiet der Gemeinde“ als der seines bisherigen Wohnsitzes, nicht aber die Suche in der gesamten Gemeinde (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 53).

Mangels hinreichender normativer Grundlage begegnen einer schematischen Verpflichtung des Mieters zur Ersatzwohnraumsuche in der gesamten Gemeinde einfachrechtliche und - mit Blick auf Art. 3 Abs. 1 GG - auch verfassungsrechtliche Bedenken (vgl. Selk, in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 574 Rz. 6). Denn ein Mieter, der wie der Bekl. zu 2) in Berlin und damit in der bevölkerungsreichsten Stadt der Europäischen Union sowie gleichzeitig in der flächenmäßig größten Gemeinde Deutschlands lebt, müsste bei ausschließlich formaler Anknüpfung des verlangten Suchradius‘ an das gesamte Gemeindegebiet auf einer Fläche von 892 km2 nach Ersatzwohnraum suchen, bevor er sich erfolgreich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen könnte. Hingegen würde in kleineren Großstädten wie etwa in Offenbach am Main bereits die Suche auf einer Fläche von 45 km2 genügen, während in Kleinstädten wie etwa in Arnis sogar die auf einer Fläche von lediglich 0,45 km2entfaltete Suche nach Ersatzwohnraum ausreichen würde, um dem Mieter seinen Härteeinwand zu erhalten. Für diese Ungleichbehandlung ist ein sachlich gerechtfertigter Grund nicht ersichtlich.

Einer abschließenden Entscheidung der Kammer bedarf es insoweit jedoch nicht. Denn der Bekl. zu 2) hat nicht nur seiner an den Umständen des Einzelfalls, sondern auch einer starr am gesamten Gemeindegebiet orientierten Obliegenheit zur Suche nach Ersatzwohnraum genügt, indem er diese nicht nur auf den von ihm bislang bewohnten Ortsteil Mitte beschränkt, sondern sich daneben jedenfalls auch noch erfolglos auf Wohnungsangebote in Adlershof, Altglienicke, Alt-Hohenschönhausen, Baumschulenweg, Borsigwalde, Britz, Buckow, Charlottenburg, Falkenberg, Friedrichsfelde, Gesundbrunnen, Heinersdorf, Hellersdorf, Karlshorst, Karow, Köpenick, Lichtenrade, Lichterfelde, Mariendorf, Marzahn, Moabit, Neukölln, Niederschönhausen, Nikolassee, Pankow, Prenzlauer Berg, Reinickendorf, Rosenthal, Rummelsburg, Schöneberg, Siemensstadt, Spandau, Staaken, Steglitz, Tegel, Wedding, Wilhelmstadt, Wilmersdorf und Wittenau beworben sowie noch zusätzlich im Rahmen des sog. Geschützen Marktsegments (GMS) vergeblich um Wohnraum nachgesucht hat.

Dass selbst diese räumlich besonders weitgehende Suche des Bekl. zu 2) nicht alle Ortsteile Berlins erfasst hat, ist für ihn unschädlich. Auch insoweit fehlt jeder Anhaltspunkt dafür, dass eine noch weitergehende räumliche Ausdehnung seiner Bemühungen für den Bekl. zu 2) zum Erfolg geführt hätte. Vielmehr ist die Kammer auch insoweit nicht nur wegen der besonders hohen Anzahl fehlgeschlagener Anmietbemühungen des Bekl. zu 2) und der Makrodaten des Berliner Wohnungsmarktes, sondern auch wegen der Existenz gleich mehrerer der Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt Rechnung tragender Landesverordnungen davon überzeugt, dass die räumliche Ausweitung der ohnehin schon extensiven Suche des Bekl. zu 2) ihm keine realistische Marktchancen eröffnet hätte, sondern allenfalls Chancen theoretischer Natur. Denn die in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung, die Kappungsgrenzenverordnung und die Kündigungsschutzklausel-Verordnung weisen sämtlich eine Mangellage am Wohnungsmarkt nicht nur für die Ortsteile aus, auf die der Bekl. zu 2) seine Suche erstreckt hat, sondern für die gesamte Gebietskulisse von Berlin. Dieser Befund entspricht im Ergebnis auch dem von der Kammer eingeholten Sachverständigengutachten, auf das es zur hinreichenden Überzeugungsbildung der Kammer allerdings nicht mehr entscheidungserheblich ankam.

Der Bekl. zu 2) ist auch seiner Obliegenheit nachgekommen, seine Suche nach Ersatzwohnraum nicht nur auf Objekte zu beschränken, die in ihrer Größe, ihrem Zuschnitt, ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig der streitgegenständlichen Wohnung entsprechen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 50). Die vom Bekl. zu 2) getroffene Auswahl hat sich stattdessen am dem orientiert, was für ihn angesichts seiner bislang beschränkten wirtschaftlichen Verhältnisse tragbar war. Das ist nicht zu beanstanden (vgl. BGH, Urteil v. 22. Mai 2019, aaO., Tz. 50). Nicht anders als bei der dem Bekl. zu 2) gemäß § 574 Abs. 2 BGB obliegenden Verpflichtungen zur quantitativ und zur räumlich hinreichenden Suche besteht auch wegen der durch seine bislang nur schwankenden Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit beeinflussten Bonität kein Anhalt dafür, dass die Suche in höherpreisigen Segmenten des Berliner Wohnungsmarktes für den Bekl. zu 2) in der Vergangenheit zum Erfolg geführt hätte.

Schließlich ist auch der zeitliche Rahmen der vom Bekl. zu 2) entfalteten Bemühungen um Ersatzwohnraum nicht zu beanstanden. Ausreichend, aber auch erforderlich ist die Aufnahme von Bemühungen vor Ablauf der Widerspruchsfrist, jedenfalls aber vor Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Kammer, Urt. v. 28. September 2023 - 67 S 101/23, GE 2023, 1151 = WuM 2023, 767, beckonline Tz. 27 m.w.N. auch zur Gegenauffassung, die auch eine spätere Suche ausreichen lässt). Dem hat der Bekl. zu 2) genügt, indem er seine Suche nach Ersatzwohnraum spätestens im Mai 2021 und damit weit vor Ablauf von Widerspruchs- und Kündigungsfrist aufgenommen hat.

Die für den Bekl. zu 2) zu besorgenden Folgen des Wohnungsverlustes gebieten gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses:

Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung kommt der Gefahr der Wohnungslosigkeit des Bekl. zu 2) ein erhebliches Gewicht zu. Denn mit einer kurzfristig erfolgreichen Anmietung einer Wohnung ist weder auf dem freien Wohnungsmarkt noch über das Geschützte Marktsegment zu rechnen.

Dem Erlangungsinteresse der Kl. ist zwar ebenfalls ein erhebliches Gewicht nicht abzusprechen, da sie nicht mehr wie bislang als Pendlerin in Z. sowie in einer provisorischen Unterkunft bei einer Familienangehörigen in Berlin, sondern stattdessen dauerhaft in der in ihrem Eigentum stehenden und bislang vom Bekl. zu 2) innegehaltenen Wohnung in Berlin wohnen möchte. Diese Lebensplanung ist zu respektieren. Sie bleibt allerdings hinter dem Interesse des Bekl. zu 2) an einem Verbleib in der Mietsache jedenfalls bis zum 31. Januar 2026 zurück:

Bei der Gewichtung des Vermieterinteresses an der Vertragsbeendigung ist vor allem die Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs von Bedeutung (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, GE 2017, 469 = NJW 2017, 1474, juris Tz. 30; Kammer, Urt. v. 25. Mai 2021 - 67 S 345/18, WuM 2021, 429, beckonline Tz. 35). Diese ist bei der Kl. nicht unterdurchschnittlich, aber gleichzeitig auch nicht mehr als gewöhnlich ausgeprägt, da ihr Eigennutzungswunsch im Wesentlichen auf eine Verbesserung ihrer derzeitigen Wohnverhältnisse gerichtet ist. Das reicht nicht aus, um das Interesse des Bekl. zu 2) am Erhalt seines bisherigen Wohnsitzes zur Vermeidung von zukünftiger Wohnungslosigkeit zu überwiegen. Hier kommt noch hinzu, dass die Kl. nicht nur wegen ihrer gefestigten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, sondern auch aufgrund ihrer Teilhaberschaft an einem renommierten Restaurant in einer vorteilhafteren Lage ist als der Bekl. zu 2), mit Erfolg eine andere Wohnung in Berlin anzumieten, um auf diese Weise ihre derzeitigen Wohnverhältnisse in Berlin jedenfalls vorübergehend zu verbessern. Sie würde allerdings selbst ohne Anmietung einer Ersatzwohnung weiterhin über zwei Wohnsitze in Z. und in Berlin verfügen, von denen ihr lediglich der bisherige Wohnsitz in Berlin als unzureichend erscheint. Auch das lässt die Interessen des Bekl. zu 2) am Verbleib in der Wohnung überwiegen, zumal der Sohn der Kl., der später mit ihr in der streitgegenständlichen Wohnung in Berlin leben soll, derzeit noch seine Ausbildung in Z. absolviert und erst in etwa zwei Jahren abschließen wird.

Das Mietverhältnis war in Ausübung des der Kammer zugewiesenen tatrichterlichen Ermessens („kann“) gemäß § 574a Abs. 2 Satz 1 BGB auf bestimmte Zeit bis zum 31. Januar 2026 fortzusetzen.

Nach § 574a Abs. 2 BGB werden, wenn im Fall von § 574 BGB keine Einigung zustande kommt, die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind, soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (vgl. BGH, Urt. v. 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, GE 2021, 1057 = NZM 2021, 597, beckonline Tz. 34 m.w.N.). Auf der Grundlage einer Prognose ist festzustellen, wann der Härtegrund voraussichtlich wegfallen oder ab welchem Zeitpunkt die Interessenabwägung nicht mehr zugunsten des Mieters ausgehen wird.

Gemessen hieran war die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit bis zum 31. Januar 2026 anzuordnen. Bis dahin erscheint die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für den Bekl. zu 2) als möglich.

Die vollständige Ungewissheit über die zukünftigen Chancen des Bekl. zu 2), erneut Zugang zum Berliner Wohnungsmarkt durch Anmietung von Ersatzwohnraum zu finden, hätte der Kammer allerdings Veranlassung gegeben, das Mietverhältnis nicht lediglich befristet, sondern gemäß § 574 Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Das hätte erfordert, dass zukünftig weder eine Änderung der Lage am Berliner Wohnungsmarkt noch eine solche der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Bekl. zu 2) absehbar gewesen wäre (vgl. Kammer, Urt. v. 7. Dezember 2023, aaO., Tz. 16 m.w.N.). An diesen Voraussetzungen fehlt es:

Die Kammer ist zwar davon überzeugt, dass sich die Labilität des Berliner Wohnungsmarktes wegen einer hinter dem anhaltenden Bevölkerungszuwachs zurückbleibenden Neubautätigkeit noch vertiefen, jedenfalls aber fortsetzen wird. Das gilt trotz - oder womöglich sogar gerade wegen - der mit der Preisregulierung der Wohnraummieten über die §§ 556d ff. BGB verbundenen Markteffekte (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, GE 2019, 1097 = NZM 2019, 676, Tz. 62, 65; Kammer, Urt. v. 15. Dezember 2022, aaO., Tz. 19 m.w.N.; Heusch, NZM 2020, 357, 361 f.; Kühling, NZM 2020, 521, 526).

Es fehlt aber an der für eine unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses hinreichenden Gewissheit der Kammer, dass auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Bekl. zu 2) in absehbarer Zeit unverändert bleiben werden. Denn der Bekl. zu 2) hat im Rahmen seiner zweitinstanzlichen Parteianhörung glaubhaft bekundet, voraussichtlich ab Februar 2024 eine abhängige Beschäftigung mit einem festen monatlichen Bruttoeinkommen von etwa 2.500 € aufzunehmen. Zuvor waren seine Einnahmen, die der Bekl. zu 2) aus einer mittlerweile beendeten selbständigen Tätigkeit erzielt hat, nur schwankend und führten etwa im Jahre 2023 nur zu einem Quartalsgewinn von 1.256 €. Es ist zwar nicht überwiegend wahrscheinlich, aber immerhin möglich und nicht lediglich theoretisch vorstellbar, dass die Verstetigung seiner Einkünfte und der gleichzeitige Einkommenszuwachs sich nicht nur positiv auf die Bonität des Bekl. zu 2) und seine bereits davon mitbeeinflussten Marktchancen auswirken, sondern er gleichzeitig in die Lage versetzt wird, auch in anderen Preissegmenten nach Ersatzwohnraum nachzusuchen. Beide Umstände sind geeignet, die Erfolgschancen des Bekl. zu 2) am Berliner Wohnungsmarkt künftig zu erhöhen und ihm bis zum Fristablauf die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu ermöglichen.

Die Bekl. können jedoch gemäß § 574a Abs. 2 Satz 1, Abs. 1 Satz BGB nur verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer angemessenen Änderung der Vertragsbedingungen fortgesetzt wird. Eine Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen ist der Kl. nicht zuzumuten, da die bislang von den Bekl. entrichtete Miete deutlich unter der üblichen Marktmiete liegt.

Für den Vermieter angemessen sind im Falle einer vom Gericht längerfristig oder auf unbestimmte Zeit angeordneten Vertragsfortsetzung aber grundsätzlich nur solche Bedingungen, wie sie bei vergleichbaren Mietverhältnissen in der Gemeinde üblich sind (vgl. BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, GE 2023, 37 = NJW-RR 2023, 14, juris Tz. 61; Kammer, Urt. v. 7. Dezember 2023, aaO., Tz. 18 m.w.N.). Abzustellen ist dabei auf die vom Gericht erforderlichenfalls zu schätzende ortsübliche Neuvermietungsmiete, sofern diese für den Mieter noch sozialverträglich ist. Die Kappungsgrenze und die sonstigen Formalien der ohnehin nur für die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblichen §§ 558 ff. BGB sind dabei unbeachtlich (vgl. Kammer, Urt. v. 7. Dezember 2023, aaO., Tz. 18).

Aus diesem Grund hat die Kammer den Nettokaltmietzins in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang gemäß §§ 574a Abs. 2 Satz 1 BGB, 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO für die Zukunft auf eine marktübliche Höhe angepasst. Die Entrichtung der erhöhten Miete hält sich für die Bekl. - auch wegen der zu erwartenden Konsolidierung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Bekl. zu 2) - im Rahmen des Sozialverträglichen.

Davon ausgehend endet das Mietverhältnis der Parteien ohne Weiteres nach Ablauf der Verlängerungszeit mit Ablauf des 31. Januar 2026. Einer erneuten Kündigung seitens der Kl. bedarf es nicht (vgl. Hartmann, aaO., § 574c Rz. 4; Lützenkirchen/Selk, in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 574a Rz. 4).

Für den Fall eines von der Prognose der Kammer zum Nachteil der Bekl. abweichenden künftigen Geschehensverlaufes ist deren Interessen von Gesetzes wegen Rechnung getragen. Sollten sich die von der Kammer zu Lasten der Bekl. berücksichtigten Umstände, insbesondere die durch die künftige Beschäftigung des Bekl. zu 2) zusätzlich eröffneten Chancen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum oder die derzeitige Lage des trotz seiner Labilität bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht vollständig verschlossenen Wohnungsmarktes in Berlin nachträglich zum Nachteil des Bekl. zu 2) wesentlich verändern, eröffnet § 574c Abs. 1 BGB die Möglichkeit, gegenüber dem zukünftigen Räumungsanspruch der Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses geltend zu machen, die über die von der Kammer angeordnete Befristung hinausgeht (vgl. Hartmann, aaO., § 574c Rz. 7 m.w.N.).

Keine Revision zugelassen.

Nach einer ordentlichen Kündigung erstrittene Räumungstitel verlieren in Berlin weitgehend ihren Wert. Die Berufung auf die sog. Sozialklausel, den angespannten Wohnungsmarkt und ein paar ernsthafte, aber vergebliche Bemühungen, eine neue Wohnung zu finden, reiche den Gerichten, um, wie in einem von der Zivilkammer 67 des Landgerichts entschiedenen Fall (vgl. Vorankündigung in GE 2024, 114), eine Verlängerung des Mietverhältnisses um zwei Jahre anzuordnen. Der auf zu Recht auf Eigenbedarf klagende Eigentümer darf (mindestens) fünf Jahre bis zum Einzug in die eigenen vier Wände warten.

Die Vermieterin hatte am 18. Fe­bruar 2021 wegen Eigenbedarfs gekündigt; der Mieter widersprach der Kündigung und das Amtsgericht wies die Räumungsklage wegen formeller Unwirksamkeit der Kündigung ab. Das Landgericht Berlin hielt die Kündigung zwar für wirksam, ordnete aber eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für weitere zwei Jahre an.

Die 67. Kammer hielt den Eigennutzungswunsch der Vermieterin nach Zeugenvernehmung und Parteianhörung für bewiesen. Sie ordnete jedoch Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 31. Januar 2026 an, weil die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei (§ 574 BGB, sog. Sozialklausel).

Angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei in Berlin derzeit nicht zu beschaffen. Die Wohnungsmangellage ergebe sich nicht nur aus den darauf fußenden zahlreichen Rechtsverordnungen, sondern auch aus dem von der Kammer eingeholten Sachverständigengutachten zur Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt.

Der Mieter habe sich auch hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht und über 200 vergebliche Bewerbungen glaubhaft gemacht. Es bestehe keine schematische Verpflichtung zur Ersatzwohnraumsuche in der gesamten Gemeinde; schließlich sei Berlin die flächenmäßig größte Gemeinde Deutschlands, und der Mieter habe sich in zahlreichen Ortsteilen Berlins um Ersatzwohnraum bemüht. Selbst quantitativ gesteigerte Anmietbemühungen eröffneten derzeit keine, allenfalls aber rein theoretische Chancen auf die erfolgreiche Anmietung von Ersatzwohnraum auf dem Berliner Wohnungsmarkt.

Die Wohnungsmangellage werde sich nach Überzeugung der Kammer „trotz – oder womöglich sogar gerade wegen“ der Mietpreisregulierungen fortsetzen oder vertiefen, so dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen sei. Dabei seien die Bedürfnisse des Mieters und seine finanziellen Möglichkeiten zu berücksichtigen. In absehbarer Zeit sei eine Verbesserung der Einkünfte des Mieters zu erwarten, sodass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nicht in Betracht komme, sondern nur für zwei Jahre. Dabei sei die Miethöhe jedoch neu festzulegen entsprechend der ortsüblichen Neuvertragsmiete.

Das Landgericht hat die Abweisung der Räumungsklage durch das Amtsgericht im Ergebnis bestätigt; die Vermieterin hatte damit nicht nur die Kosten des Rechtsstreits (einschließlich des vom Gericht eingeholten Gutachtens) zu übernehmen, sondern ist nach Ablauf der von der Kammer festgelegten Verlängerungsfrist zu einer erneuten Räumungsklage gezwungen, wenn der Mieter seine Rückgabepflicht nicht erfüllt.

Einer erneuten Kündigung bedarf es zwar nicht; der Mieter kann aber nach § 574c BGB bei einer wesentlichen Änderung der Umstände eine (erneute) Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Eine Regelung, dass dies nur innerhalb einer bestimmten Frist wie bei dem Widerspruch nach Kündigung des Mieters möglich ist (§ 574b BGB), ist in § 574c – anders als in der Vorgängervorschrift § 556c – BGB nicht vorgesehen. Es wird deshalb die Auffassung vertreten (z. B. Schmidt-Futterer, Rn. 10 zu § 574c), dass der Mieter das Fortsetzungsverlangen formlos stellen kann und hierfür keine Fristen gelten. Dann wäre möglicherweise der Vermieter auch im ersten Verhandlungstermin für seine erneute Räumungsklage wiederum mit einer Berufung des Mieters auf die Sozialklausel konfrontiert.

Fazit: Die Dispositionsfreiheit des Vermieters, der sein Eigentum selbst nutzen will, ist in Berlin erheblich eingeschränkt. Bei einkommensschwachen Mietern ist sie auf absehbare Zeit mehr oder weniger ausgeschlossen.