Widerspruch gegen Fortsetzung des Mietverhältnisses

Besteht ein empfangsbedürftiges Schreiben aus zwei Seiten, besteht keine Vermutung dafür, dass der Empfänger auf dem Postweg neben der Seite 1 auch eine zweite Seite erhalten hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage hat nur zu einem Teil Erfolg.

Der Kl. steht gegen die Bekl. nur ein Anspruch auf Zahlung von 8.766,47 € aus § 535 Abs. 2 BGB zu.

Für den Zeitraum vom 6.3.2017 bis zum Ablauf des 19.9.2019 bestand zwischen den Parteien, entgegen der Auffassung der Kl., ein Mietverhältnis über die Gewerbeflächen in der S. Straße. Der unter dem 11.10.2008 geschlossene Mietvertrag endete zwar am 30.11.2013. Der Bekl. hat auch nicht fristgerecht von der Option nach § 2 des Vertrages Gebrauch gemacht. Dann hätte er bis zum 30.5.2013 eine solche Erklärung gegenüber der Kl. abgeben müssen. Nach seinem eigenen Vorbringen ist sein Schreiben vom 3.6.2013 und auch erst an diesem Tag bei der Kl. eingegangen.

Jedoch haben die Parteien nach Ende des Mietvertrages das Mietverhältnis fortgesetzt, in dem der Bekl. weiterhin an die Kl. die Miete zahlte und die Kl. den Bekl. nicht zur Rückgabe der Mietsache aufgefordert hat. Damit haben die Parteien konkludent das bisherige Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen fortgesetzt.

Dieses Mietverhältnis ist bis zur Räumung durch den Bekl. am 19.9.2019 nicht beendet worden.

Die außerordentliche Kündigungserklärung der Kl. vom 3.2.2017 konnte das Mietverhältnis nicht gemäß §§ 569 Abs. 3, 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB beenden. Die Parteien hatten im Mietvertrag unter § 6 vereinbart, dass einer Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bei Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten eine Mahnung vorauszugehen hat. Eine solche Mahnung hat die Kl. nicht vorgetragen.

Diese konnte auch, entgegen der Auffassung der Kl., nicht gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses umgedeutet werden. Hierfür ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erforderlich, dass für den Kündigungsgegner erkennt ist, dass nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 11.4.2018, XII ZR 43/17, GE 2018, 704). Ein solcher für den Bekl. erkennbarer Wille der Kl. kann vorliegend aber nicht von der Kammer erkannt werden. Dabei ist hier zu berücksichtigen, dass die Kl. trotz Ablauf des Mietvertrages am 30.11.2013 das Mietverhältnis mit dem Bekl. fortgesetzt hat. Aus dem Vorbringen der Parteien ergibt sich auch nicht, dass die Kl. zuvor den Bekl. wegen Zahlungsverzuges gemahnt oder bereits die Kündigung erklärt hatte, so dass dem Bekl. bewusst war, dass die Kl. kein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses hatte. Da die Kl. bereits am 23.12.2016 eine ordentliche Kündigung erklärt hatte, die der Bekl. mit Schreiben vom 2.10.2017 zurückgewiesen hatte, konnte er auch nicht davon ausgehen, dass die Kl. erneut eine ordentliche Kündigung anstrebte.

Die Erklärung der ordentlichen Kündigung vom 23.12.2016 hat das Mietverhältnis nicht beendet, da die Parteien auch nach Ablauf des dort genannten Kündigungszeitpunktes zum 30.6.2017 das Mietverhältnis weiter fortgesetzt haben, § 545 BGB.

Entgegen der Auffassung der Kl. war die Anwendung des § 545 BGB für eine ordentliche Kündigung zwischen den Parteien nicht wirksam abgedungen. Die in § 6 des Vertrages aufgenommene Regelung bezieht sich nach dem Wortlaut der Überschrift des § 6 sowie des darunter vereinbarten Inhaltes ausschließlich auf eine Kündigung aus wichtigem Grund. Eine analoge Anwendung dieser Vereinbarung ist aufgrund des klaren Wortlautes des Vertrages für den Bereich einer ordentlichen Kündigung nicht möglich.

Die Kl. hat ihren entgegenstehenden Willen gemäß § 545 Abs. 1 BGB nicht innerhalb von 2 Wochen nach Fortsetzung des Mietgebrauchs über den 30.6.2017 hinaus dem Bekl. mitgeteilt. Eine solche Mitteilung, die auch vor dem Beginn der Frist nach § 545 Abs. 2 Nr. 2 BGB erklärt werden kann, ist nicht im Kündigungsschreiben vom 23.12.2016 enthalten. Die Kammer hat davon auszugehen, dass das Schreiben vom 23.12.2016 nur aus der mit Anlage K 3 eingereichten Seite bestand. Der Bekl. hat bestritten, die mit Schriftsatz vom 5.1.2022 eingereichte Seite 2 des Schreibens vom 23.12.2016 erhalten zu haben. Es spricht auch keine Vermutung dafür, dass das dem Bekl. zugegangene Schreiben zwei Seiten enthalten hat. Die als Anlage K 3 eingereichte Seite ist bereits unterschrieben. Soweit die Kl. dafür Beweis durch Zeugen angetreten hat, dass das Schreiben mit 2 Seiten versandt worden ist, war eine Beweisaufnahme nicht durchzuführen. Auch wenn die Kammer zugunsten der Kl. unterstellt, dass die Zeugen zur Überzeugung des Gerichts die Behauptung der Kl. bestätigen, wäre weiterhin nicht bewiesen, dass der Bekl. auch beide Seiten erhalten hat. Dieser hat in der Verhandlung am 8.2.2022 auf Nachfrage erklärt, er habe seinem Anwalt alles gegeben, was er erhalten habe. Dieser hatte mit Schriftsatz vom 14.1.2022 den Zugang der Seite 2 bestritten.

Ferner hat die Kl. nicht vorgetragen, nach Ablauf der Kündigungsfrist, 30.6.2017, ihren entgegenstehenden Willen zum Ausdruck gebracht zu haben.

Die unter dem 13.3.2017 erhobene Klage, 32 O 202/17, stützt sich in der Klageschrift in erster Linie auf die fristlos erklärte Kündigung und führt nur an, dass es auch die Kündigungserklärung vom 23.12.2016 gab. Zu diesem Zeitpunkt war der 30.6.2017 aber noch nicht abgelaufen, und es gab auch keinen ausdrücklich erklärten entgegenstehenden Willen der Kl. Die Klage ist dem Bekl. erst am 7.7.2012 zugestellt worden, ein weiterer Schriftsatz der Kl. folgt erst zum 26.9.2017.

Damit hat sich das Mietverhältnis fortgesetzt.

Soweit das Landgericht in der Sache 32 O 202/17 am 22.6.2018 im Wege eines Versäumnisurteils den Bekl. zur Räumung verurteilt hat, ist damit nicht zugleich über die Wirksamkeit der Kündigungserklärungen rechtskräftig entschieden worden. Die Rechtskraft eines Räumungsurteils umfasst nur die Räumungsverpflichtung, nicht die dieser zugrunde liegenden präjudiziellen Vorfragen (vgl. BGH, Urteil vom 25.2.1985, VIII ZR 116/84, und Urteil vom 13.4.1998, V ZR 29/98, juris). Damit hatte die Kammer erneut über die Wirksamkeit der Kündigungen zu befinden.

Damit kann die Kl. von dem Bekl. bis zur vollständigen Rückgabe der Gewerbefläche die vereinbarte Miete verlangen.

Unstreitig betrug der von dem Bekl. zu zahlende Nettomietzins 1.110 €, mithin 1.320,90 € brutto. Nach eigenem Vorbringen der Kl. hat der Bekl. diesen Betrag nebst Mehrwertsteuer von März 2017 bis September 2018 gezahlt. Da die Abrechnungsfristen für Betriebskostenvorauszahlungen für 2017/2018 bereits nach § 4 Nr. 5 des Vertrages abgelaufen sind, können auch insoweit keine weiteren Vorauszahlungen geltend gemacht werden.

Die von dem Bekl. gezahlten 1.500 € am 11.2.2019 und 10.4.2019 sind gemäß § 366 I BGB auf die ältesten Forderungen anzurechnen. Dies waren die noch offenen Mieten Oktober und November 2018, so dass von der Zahlung von 1.500 € aus April 2019 noch ein Betrag von 358,20 € auf die nächst älteste Forderung anzurechnen ist. Damit reduziert sich der Rückstand für die Miete für Dezember 2018 ab dem 10.4.2012 auf 962,70 €.

Für den Zeitraum von Januar 2019 bis einschließlich August 2019 hat der Bekl. 1.110 € netto, mithin 1.320,90 € brutto, an die Kl. zu zahlen. Damit steht der Kl. mit der Miete von 962,70 € für Dezember 2018 ein Betrag von insgesamt 11.529,90 € zu. Auch hier sind keine weiteren Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten, da die Abrechnungsreife vollständig Ende 2020 eingetreten ist.

Bis zur Rückgabe am 19.9.2019 kann die Kl. für September 2019 noch Miete in Höhe von 836,57 € verlangen. Soweit der Bekl. behauptet, er habe die Gewerbefläche bereits Mitte Juni 2019 schon zurückgegeben, so ist die Kl. dem entgegengetreten. Aus dem weiteren Vorbringen des Bekl. ist nicht erkennbar, dass er bereits Mitte Juni 2019 den Besitz an der Gewerbefläche vollständig aufgegeben und diesen der Kl. wieder verschafft hatte.

Damit ergibt sich ein Betrag in Höhe von 12.366,47 €.

Diese Forderung ist in Höhe von 3.600 € durch die Aufrechnungserklärung des Bekl. gemäß § 398 BGB erloschen. Unstreitig hat der Bekl. einen Kautionsbetrag in dieser Höhe an die Kl. entrichtet. Mit Beendigung des Mietverhältnisses, hier der 19.9.2019, und Ablauf einer gewissen Abrechnungsfrist des Vermieters (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, GE 2016, 1146), ist der Kautionsbetrag zurückzuzahlen. Dies ist nach dem Vorbringen der Parteien bislang nicht erfolgt, so dass die Aufrechnung insoweit erfolgreich ist. Damit ist mit Wirkung vom 19.3.2020 der Restbetrag für Dezember 2018, die Miete für Januar 2019 sowie ein Teilbetrag der Miete für Februar 2019 bis auf einen Restbetrag von 4,50 € erloschen. Damit ergibt sich ein Zahlungsbetrag in Höhe von 8.766,47 €.

Dabei ist eine Verjährung des Kautionsrückzahlungsanspruchs noch nicht eingetreten. Selbst wenn diese bereits zum Tage der Rückgabe der Gewerbeflächen zu laufen begonnen hätte, hier der 19.9.2019, wäre die dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB bei Erklärung der Aufrechnung im Schriftsatz vom 12.6.2020, der Kl.seite am 25.6.2020 zugegangen, noch nicht abgelaufen gewesen. Zudem würde hier andernfalls § 215 BGB Anwendung finden.

Der Bekl. konnte indes nicht mit Erfolg die weitere Aufrechnung mit weiteren 10.000 € erklären. Ihm ist nicht der Beweis gelungen, dass er der Kl. in dieser Höhe eine weitere Kaution für dieses Mietverhältnis übergeben hat. Die Bekundung des Zeugen B. war dahingehend nicht ergiebig. Er hat zwar gesehen, dass der Bekl. dem Geschäftsführer der Kl. M. Geld in bar gegeben hat. Wie viel und wofür dieses Geld gewesen sein sollte, konnte er nicht mit Sicherheit angeben.

Die Kammer konnte der Zahlungsklage insoweit stattgeben, obwohl die Kl. ihre Klage ausschließlich auf eine Nutzungsentschädigungszahlung gestützt hatte. Der Streitgegenstand ist jedoch der Gleiche, da sich der noch ausstehende Mietzinszahlungsanspruch aus den von beiden Parteien vorgetragenen Tatsachen ergibt.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 1 des Vertrages. Soweit der Bekl. behauptet hat, dass die Parteien sich darauf geeinigt hätten, dass er die Miete jeweils am 10. eines jeden Monats zu zahlen hatte, fehlt es bezüglich einer diesbezüglichen verbindlichen Vereinbarung, nach dem Bestreiten der Kl., bereits an einem ausreichend substantiierten Vortrag, welche konkreten Willenserklärungen der Bekl. und Herr C. abgegeben haben sollen. Auch eine dauerhaft verspätete Mietzinszahlung führt bei Schweigen der Vermieterseite nicht zu einer Vertragsanpassung.

Ein weitergehender Anspruch, insbesondere auf Nutzungsentschädigung, steht der Kl. nicht zu. Wie oben ausgeführt, war das Mietverhältnis bis zum 19.9.2019 nicht beendet. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 546a Abs. 1 BGB sind hier nicht erfüllt, da dieser die Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt. Dies ist nicht gleichzusetzen mit der vom Landgericht im Verfahren 32 O 202/17 titulierten Räumung.

Ein Anspruch auf die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten steht der Kl. nicht zu. Die der Forderung zugrunde gelegte Rechtsanwaltsrechnung vom 16.10.2019 bezieht sich auf die Tätigkeit des Rechtsanwaltes U. mit Schreiben vom 12. und 26.8.2019. Diese Schreiben sind jedoch nicht an den Bekl., sondern an den Rechtsanwalt G. gerichtet. Allein der Umstand, dass dieser in dem Verfahren 32 O 202/17 den Bekl. vertreten hatte, führt aber nicht dazu, dass die Kl. davon ausgehen dürfte, dass der Bekl. weiterhin von diesem wirksam vertreten wurde. Damit besteht eine Ersatzpflicht des Bekl. bezüglich dieser Beauftragung nicht.

Wenn der Mieter die Räume trotz Beendigung des Mietvertrages weiter nutzt, setzt sich das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen auf unbestimmte Zeit fort, wenn nicht Vermieter oder Mieter spätestens binnen einer Frist von zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen erklären (oder, wie meist üblich, die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses vertraglich ausgeschlossen ist). Dieser empfangsbedürftige Widerspruch hat u. a. zur Folge, dass der Vermieter bei Weiternutzung durch den Mieter anstelle der vereinbarten die möglicherweise höhere Marktmiete als Entschädigung verlangen kann. Mit dem Problem des streitigen Zugangs des Widerspruchs befasst sich u. a. eine – geht man vom Aktenzeichen aus – in atemberaubender Geschwindigkeit ergangene Entscheidung des Landgerichts Berlin.

Mit einem Schreiben ihrer damaligen Verfahrensbevollmächtigten vom 23. Dezember 2016 kündigte die Klägerin das Geschäftsraummietverhältnis mit dem Beklagten fristgemäß zum Ablauf des 30. Juni 2017. Weil der Beklagte die Mieten für Januar und Februar 2017 nicht fristgerecht gezahlt hatte, erklärte die Klägerin am 8. Februar 2017 zusätzlich die fristlose Kündigung und erhob im März 2017 eine Räumungsklage, der das Landgericht Berlin durch Versäumnisurteil im Juni 2018 stattgab.

Nachdem der Beklagte die Räumlichkeiten im September 2019 zurückgegeben hatte, verlangt die Klägerin nunmehr unter Berücksichtigung der vom Beklagten geleisteten Zahlungen Nutzungsentschädigung ab März 2017. Sie behauptet, das Kündigungsschreiben vom 23. Dezember 2016 habe aus zwei Seiten bestanden, wobei die zweite Seite den Widerspruch gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses enthalten habe. Deshalb könne sie bis zur Rückgabe der Räumlichkeiten anstelle der vereinbarten die höhere ortsübliche Miete verlangen.

Das Landgericht Berlin sah das anders und gab der Klage unter Berücksichtigung eines vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Kautionsrückzahlungsanspruchs nur im Umfang der vertraglich vereinbarten Miete statt. Soweit es die fristlose Kündigung vom 8. Februar 2017 angehe, habe diese das Mietverhältnis nicht beenden können, weil entgegen der Regelung im Mietvertrag keine Abmahnung vorausgegangen sei. Soweit es die ordentliche Kündigung vom 23. Dezember 2016 betreffe, könne unterstellt werden, dass die von der Klägerin benannten Zeugen ihre Behauptung, wonach das Schreiben aus zwei Seiten bestanden und auf Seite 2 den Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses enthalten hätte, bestätigen würden. Damit sei allerdings nicht bewiesen, dass der Beklagte auch diese zweite Seite des Schreibens erhalten habe; deshalb habe sich das Mietverhältnis wegen des unterbliebenen Widerspruchs fortgesetzt mit der Folge, dass nur Miete und keine Nutzungsentschädigung verlangt werden könne.