Widerspruch

Widerspruch; Eintragung; Grundbuchberichtigung; Beschwerdeberechtigung; Antragsberechtigung; Auflassungsvormerkung

1. Nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungseigentums kann der teilende Alleineigentümer vom Gesetz abweichende Regelungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsordnung) untereinander nicht mehr einseitig treffen.

2. Durch eine ohne die erforderliche Zustimmung des durch eine Auflassungsvormerkung gesicherten Erwerbers eingetragene Änderung der Gemeinschaftsordnung wird das Grundbuch absolut unrichtig; § 888 Abs. 1 BGB ist nicht anwendbar. Dem Vormerkungsberechtigten steht vor seiner Eintragung als Eigentümer kein eigener Grundbuchberichtigungsanspruch zu. Im Verfahren über die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder die Berichtigung des Grundbuchs ist er daher weder antrags- noch beschwerdeberechtigt.

Die Bet. zu 2 teilte 1992 ein ihr gehörendes Grundstück in Teileigentum (gewerbliche Räume, Kfz-Stellplätze in einer Tiefgarage) auf. Die Teileigentumsgrundbücher wurden am 19.8.1994 angelegt. Als Inhalt des Sondereigentums wurde entsprechend einem Nachtrag zur Teilungserklärung (TE) vom 20.7.1994 u. a. eingetragen, daß die jeweiligen Eigentümer aller Einheiten mit Ausnahme der Einheit Nr. 7 nicht berechtigt seien, ihr Teileigentum "zum Vertrieb von Fleisch- und Wurstwaren, Zeitschriften, Getränken, Obst und Gemüse, Drogerieartikeln oder übrigen Lebensmitteln zu nutzen". Die Bet. zu 1 kaufte mit notariellem Vertrag vom 9.8.1994 die mit Nr. 7 bezeichneten Räume, in denen ein Supermarkt eingerichtet wurde. Am 19.8.1994, gleichzeitig mit der Anlegung der Teileigentumsgrundbücher, wurde die im Kaufvertrag bewilligte Auflassungsvormerkung zugunsten der Bet. zu 1 eingetragen. Die Bet. zu 2 verpflichtete sich im Kaufvertrag, die in die TE aufgenommene Konkurrenzschutzklausel ohne Zustimmung der Bet. zu 1 "nur insoweit abzuändern, als dies etwa zum grundbuchamtlichen Vollzug erforderlich in sollte". Abschnitt 20 des Kaufvertrags bestimmt u. a.:

"Der Verkäufer behält sich das Recht vor, die TE und die Gemeinschaftsordnung (GO) - ggf. auch nach deren grundbuchamtlichen Vollzug und nach Vollzug der Auflassung zu dieser Urkunde - abzuändern, soweit durch derartige Änderungen nicht die Größe der mit dieser Urkunde veräußerten Miteigentumsanteile sowie Lage und Nutzungsart des hiermit verbundenen Sondereigentums und der hiermit etwa verbundenen Sondernutzungsrechte verändert werden.

Der Käufer erklärt sich ferner damit einverstanden, daß in der GO noch zugunsten der jeweiligen Eigentümer anderer Teileigentumseinheiten als der hier veräußerten Teileigentumseinheit branchenspezifische Wettbewerbsbeschränkungen festgelegt werden, die den Käufer nicht beeinträchtigen.

Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, ihn bei der Änderung der TE und GO und einer etwa dadurch notwendig werdenden Änderung des Kaufvertrags in vorbezeichnetem Umfang uneingeschränkt zu vertreten, insbesondere die entsprechende Einigung mit den übrigen Miteigentümern über die Änderung der TE und GO zu vereinbaren bzw. in seiner Eigenschaft als Vormerkungsberechtigter dem dementsprechenden Vollzug der Änderung der TE und GO zuzustimmen.

Ohne daß die Vollmacht hierdurch im Außenverhältnis beschränkt würde, verpflichtet sich jedoch der Verkäufer zugleich, das Gemeinschaftseigentum und die GO nur so abzuändern, daß dem Käufer keine zusätzlichen Zahlungsverpflichtungen auferlegt werden und die Nutzung des dem Käufer verkauften Sondereigentums nicht beeinträchtigt wird."

Die mit den Nrn. 3, 4 und 5 bezeichneten gewerblichen Räume hatte die Bet. zu 2 schon 1992/1993 verkauft; die in den Kaufverträgen bewilligten Auflassungsvormerkungen zugunsten der Käufer wurden aber erst 1995 in das Grundbuch eingetragen. Im Hinblick darauf, daß die Käufer mit der im Nachtrag vom 20.7.1994 festgelegten umfassenden Konkurrenzschutzklausel zugunsten des Eigentümers der Räume Nr. 7 nicht einverstanden waren, änderte die Bet. zu 2 diese Klausel zu notarieller Urkunde vom 9.2.1995 u. a. folgendermaßen ab: "Die jeweiligen Eigentümer aller übrigen Einheiten mit Ausnahme der Einheiten Nrn. 3, 4, 5 und 7 sind nicht berechtigt, ihr jeweiliges Teileigentum zum Vertrieb von Fleisch- und Wurstwaren, Zeitschriften, Getränken, Obst und Gemüse, Drogerieartikeln oder übrigen Lebensmitteln zu nutzen." Die Bet. zu 2 bewilligte und beantragte, die Änderung der GO in das Grundbuch einzutragen. Gleichzeitig erklärte sie "zu vorstehender Änderung der TE die Zustimmung im Namen der bisherigen Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum der Anlage aufgrund der in den jeweiligen Kaufverträgen von den Erwerbern erteilten Vollmacht" zur Änderung der TE mit GO. "Insbesondere" stimmte die Bet. zu 2 "im Namen der Erwerber auch in deren Eigenschaft als Auflassungsvormerkungsberechtigte der Änderung der TE zu". Die Änderung der GO "gemäß Bewilligung vom 9.2.1995" wurde am 1.3.1995 in die Grundbücher eingetragen. Die Bet. zu 1 hat beim Grundbuchamt (GBA) beantragt, gegen die Eintragung dieser Änderung - Befreiung der Eigentümer der Einheiten Nrn. 3, 4 und 5 von der Konkurrenzschutzklausel - zunächst einen Widerspruch einzutragen und das Grundbuch dahin zu berichtigen, daß diese Änderung "aus dem Grundbuch entfernt" werde. Sie habe der Bet. zu 2 keine Vollmacht zu dieser Änderung erteilt und ihr auch nicht zugestimmt, die Zustimmung dazu vielmehr ausdrücklich verweigert.

Das GBA hat das Begehren der Bet. zu. 1 zurückgewiesen. Das dagegen gerichtete Rechtsmittel der Bet. zu 1, dem Grundbuchrechtspfleger und -richter nicht abgeholfen haben, hat das LG zurückgewiesen. Die Bet. zu 1 hat weitere Beschwerde eingelegt. Das zulässige Rechtsmittel hatte in der Sache keinen Erfolg.

II.2. Das Begehren der Bet. zu 1 ist auf die Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO, hilfsweise die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO gerichtet, soweit durch die eingetragene Änderung der TE (GO) die Teileigentumseinheiten Nr. 3, 4 und 5 von der Konkurrenzschutzklausel zugunsten des Eigentümers des Teileigentums Nr. 7 ausgenommen wurden.

a) Die Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO setzt gem. § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO einen Antrag voraus. Das Recht, gem. § 71 GBO Beschwerde einzulegen (Beschwerdeberechtigung), deckt sich im Antragsverfahren mit dem Antragsrecht. Bei der Zurückweisung eines Eintragungsantrags ist jeder Antragsberechtigte beschwerdeberechtigt; die Zurückweisung des Antrags verschafft jedoch für sich einem nicht antragsberechtigten Antragsteller kein Beschwerderecht (BGH, NJW 1998, 3347 = RPfleger 1998, 420; Demharter, GBO, 22. Aufl., § 71 Rdnr. 63; Meikel/Streck, GBR, 8. Aufl., § 71 Rdnr. 118, m. w. N.).

Das Antragsrecht steht nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO dem zu, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll; dabei ist es grundsätzlich auf den durch die Eintragung unmittelbar Begünstigten beschränkt (Demharter, § 13 Rdnr. 42, u. § 22 Rdnr. 45; Meikel/Böttcher, GBR, 7. Aufl., § 13 Rdnr. 35). Unmittelbar begünstigt ist, wenn wie hier eine Grundbuchberichtigung beantragt ist, wer einen Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB hätte, wenn das Grundbuch unrichtig wäre; die Grundbuchunrichtigkeit muß dabei zumindest schlüssig vorgetragen sein (Demharter, § 13 Rdnr. 42, u. § 22 Rdnr. 45; Meikel/Böttcher, § 22 Rdnr. 79).

b) Im Ergebnis das gleiche gilt für die Beschwerdeberechtigung, soweit die Bet. zu 1 die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung der genannten Änderung der Gemeinschaftsordnung angeregt hat. Auch gegen die Ablehnung, einen Widerspruch einzutragen, ist nur beschwerdeberechtigt, wer im Falle der Unrichtigkeit der Eintragung einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB hätte, zu wessen Gunsten damit der Widerspruch des § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO gebucht werden müßte (Demharter, § 53 Rdnrn. 68, 69; Meikel/Streck, § 53 Rdnr. 125 in. Fußn. 384 m. w. N.).

3. Nach diesen Grundsätzen war die Bet. zu 1 nicht berechtigt, gegen die Entscheidung des GBA Beschwerde einzulegen. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs ergibt sich nach Meinung der Bet. zu 1 daraus, daß sie der Änderung der GO durch die Bet. zu 2 nicht zugestimmt hat, obwohl für sie schon eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen war, ferner daraus, daß die Bet. zu 2 auch keine ausreichende Vollmacht besaß, die Zustimmung in ihrem Namen zu erklären. Damit hat die Bet. zu 1 die Unrichtigkeit des Grundbuchs in diesem Punkt schlüssig vorgetragen (vgl. BayObLGZ 1993, 259 [262 f.] = NJW-RR 1993, 1362; Staudinger/Gursky, BGB, 13. Bearb., § 883 Rdnr. 166, § 888 Rdnr. 5, § 894 Rdnr. 51). Unmittelbar betroffen von dieser Unrichtigkeit, die darauf beruhen soll, daß die Konkurrenzschutzklausel für das Teileigentum Nr. 7 nicht zu Lasten der Einheiten Nrn. 3, 4 und 5 gelte und der Inhalt des Sondereigentums insoweit wiedergegeben sei, wäre aber nur der Eigentümer des Teileigentums Nr. 7. Entsprechend wäre unmittelbar begünstigt durch die Eintragung eines Widerspruchs nur der Eigentümer dieses Teileigentums; ihm allein wurde ein Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB zustehen, und nur zu seinen Gunsten wäre ein Widerspruch nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO oder § 899 BGB zu buchen. Der Widerspruch würde sich dagegen richten, daß nach dem Eintragungsvermerk im Zusammenhang mit der gem. § 7 Abs. 3 WEG in Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen die Einheiten Nrn. 3, 4 und 5 von der Konkurrenzschutzklausel ausgenommen sind. Daraus folgt, daß auch nur die Bet. zu 2 als Eigentümerin des Teileigentums Nr. 7 gegen die Entscheidung des GBA beschwerdeberechtigt war (vgl. Staudinger/Gursky, § 894 Rdnr. 51).

4. Die Bet. zu 1 hat nur einen schuldrechtlichen Anspruch; daraus ergibt sich für die begehrten Eintragungen weder ein Antrags- noch ein Beschwerderecht, auch wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist (vgl. BayObLGZ 1987, 231 [235 f.] = NJW-RR 1987, 1416 m.w.N.; BayObLG, MittBayNot 1991, 78; OLG Frankfurt a. M., NJW-RR 1996, 1482 = FGPrax 1996, 208; Staudinger/Gursky, § 894 Rdnr. 51; Wacke, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 894 Rdnr. 9; Demharter, § 71 Rdnr. 69; Meikel/Streck, § 71 Rdnr. 119). Die Vormerkung bietet keine Gewähr dafür, daß die Bet. zu 1 auch wirklich als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wird.

Es kann auf sich beruhen, inwieweit oder unter welchen Voraussetzungen im Grundbuchverfahren die Grundsätze über die gewillkürte Prozeßstandschaft (Verfahrensstandschaft) Anwendung finden, ob also auch ein Dritter den Eintragungsantrag zugunsten des Rechtsinhabers und unmittelbar Begünstigten stellen kann (vgl. Senatsbeschl. v. 12.2.1982, zit. in Rpfleger 1982, 266; Demharter, FGPrax 1997, 7 [8]). Denn die Voraussetzungen für eine gewillkürte Verfahrensstandschaft liegen hier wegen der fehlenden Ermächtigung durch die Bet. zu 2 nicht vor. (...)

5. Die Rechte der Bet. zu 1 werden nicht dadurch in unerträglicher oder unbilliger Weise eingeschränkt, daß ihr vor ihrer Eintragung als Eigentümerin kein Antrags- und Beschwerderecht für die von ihr erstrebten Eintragungen (Berichtigung oder Amtswiderspruch) zuerkannt wird. Ihre schuldrechtlichen Ansprüche gegen die Bet. zu 2 bleiben unberührt. Auch im Regelfall hat die Vormerkungsberechtigte gegen Eintragungen, die auf vormerkungswidrigen Verfügungen beruhen, keinen Grundbuchberichtigungsanspruch; er kann nach § 888 Abs. 1 BGB vom Erwerber eines vormerkungswidrigen Rechts oder einer vormerkungswidrigen Rechtsposition - das wären hier die Eigentümer der Einheiten Nr. 3, 4 und 5 - die Zustimmung zur Eintragung des der Vorbemerkung entsprechenden Rechtszustandes oder zur Löschung der vormerkungswidrigen Eintragung verlangen (Palandt/Bassenge, BGB, 57. Aufl., § 888 Rdnr. 2 m.w.N.; Wacke, in MünchKomm, § 888 Rdnr. 2 m.w.N.; Staudinger/Gursky, § 883 Rdnr. 37, u. § 894 Rdnr. 51). Die Bestimmung des § 888 Abs. 1 BGB ist im vorliegenden Fall nicht anwendbar (vgl. BayObLGZ 1993, 259 [262] = NJW-RR 1993, 1362; Staudinger/Gursky, § 888 Rdnr. 5); es wäre aber nicht folgerichtig, dem Vormerkungsberechtigten hier mehr Rechte einzuräumen als im Regelfall.

Denn die Bet. zu 1 ist auch durch die Eintragung der Vormerkung hinreichend geschützt; die eingetragene Vorbemerkung würde einen gutgläubigen Erwerb im Zusammenhang mit der Veräußerung der Teileigentumsrechte Nrn. 3, 4 und 5, soweit es um die zu deren Gunsten eingetragene Konkurrenzschutzklausel geht, verhindern. Dabei ist umstritten, ob solche zum Inhalt des Sondereigentums gemachte, von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarungen i. S. von §§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG einem gutgläubigen Erwerb überhaupt zugänglich sind (vgl. dazu Palandt/Bassenge, § 10 WEG Rdnr. 11; Staudinger/Rapp, WEG, 13. Bearb., Einl. Rdnr. 74 m. w. N.; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdnr. 31; Demharter, DNotZ 1991, 28 [34 f.]; Weitnauer, DnotZ 1990, 385 [389 ff.]).