widerrufliche Gestattung

widerrufliche Gestattung; Gestattung; Nutzung; Hof; Garten; Nutzungsüberlassung

Es liegt keine widerrufliche Gestattung vor, wenn dem Mieter ein Teil des Hausgrundstücks - Hof oder Garten - im Wohnungsmietvertrag "zur Nutzung überlassen" wird.

Die klagende Mieterin begehrt gegenüber dem Bekl. Feststellung der Berechtigung zur Gartennutzung. In dem Mietverhältnis, das seit 1.4.1978 aufgrund Vertrages v. 16.3.1978 besteht, heißt es in § 28: "Der hinter der Wohnung befindliche Teil des Hofes (ca. 1/4 der Gesamtfläche) wird dem Mieter zur Nutzung überlassen. Der Mieter verpflichtet sich, die Gartenanlage ständig sauber und in einwandfreiem Zustand zu erhalten. Wesentliche Änderungen der Gartenanlage sind nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig.

Im Interesse einer einheitlichen Gestaltung der Gartenanlage behält der Vermieter sich vor, die vier Einzelgärten zusammenzufassen, Zäune, Hecken und Geräteschuppen zu entfernen und den Garten als Gesamtfläche neu anzulegen. Sofern den Parterre-Wohnungen dann keine Einzelflächen zur Nutzung zugeordnet werden, steht dem Mieter ein entsprechendes Recht zur Mitbenutzung der gesamten Gartenanlage zur Verfügung.

Im Jahre 1987 wurde eine Vereinbarung zwischen der Kl. und den damaligen Vermietern über eine "Erweiterung" der zu der Wohnung der Kl. gehörigen Gartenfläche getroffen. Diese wurde mit Schreiben v. 16.2.1987 wie folgt bestätigt: "Da Frau Z. (Wohnung Erdgeschoß links hinten) kein Interesse an der Gartennutzung hatte, haben wir Ihnen die gesamte Gartenfläche hinter der linken Haushälfte zur Nutzung überlassen. Bei der Neuvermietung der Wohnung H. (Erdgeschoß rechts hinten) haben wir weiter die Grenze Ihrer Gartenfläche ca. 1 m nach rechts verlegt. Die Grenze zu der von Frau H. genutzten Gartenfläche liegt somit jetzt ca. 1 m rechts (von der Straße aus gesehen) von dem Vorsprung in der Rückfront des Hauses."

Der Feststellungsanspruch folgt aus §§ 535, 536 BGB. Der Kl. steht aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag ein Recht zur Gartennutzung zu; der Bekl. ist aufgrund dieses Vertrages verpflichtet, ihr die entsprechende Fläche zur Nutzung zu überlassen.

Gemäß § 28 des Mietvertrages ist der Kl. zunächst der hinter der Wohnung befindliche Teil des Hofes - zunächst beschränkt auf die um die Außenwände ihrer Wohnung herum liegende angrenzende Fläche - zur Nutzung überlassen worden. Damit wurde die entsprechende Fläche entgegen der Annahme des Amtsgerichts mitvermietet. Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichts, daß u. a. aus der Formulierung "zur Nutzung überlassen" folge, daß ein typischer Fall der widerruflichen Gestattung vorliegt. Nach § 535 Satz 1 BGB ist die Gewährung des Gebrauchs die Hauptpflicht des Vermieters beim Mietvertrag. Nutzung und Gebrauch stellen jedoch Synonyme dar, so daß sich allein aus der entsprechenden Formulierung im Vertrag keine Anhaltspunkte dafür ergeben, daß der Kl. nur eine widerrufliche Gestattung eingeräumt worden wäre. Zwar ist die Gestattung des Gebrauchs auch Vertragsverpflichtung bei der Leihe (§ 598 BGB). Da sich jedoch die Pflicht zur Mietzinszahlung mangels anderweitiger Vereinbarungen auch als Gegenleistung für die Gartennutzung darstellt, kann von Unentgeltlichkeit im vorliegenden Falle nicht die Rede sein. Dies um so weniger, als § 28 des Mietvertrages der Kl. ausdrücklich die Verpflichtung zur Gartenpflege auferlegt. Eine solche Gegenleistung reicht schon für sich betrachtet für die Annahme eines Mietverhältnisses aus (vgl. LG Hamburg WM 1993, 667).

Schließlich spricht auch der Inhalt des Schreibens des verwaltenden Voreigentümers V. v. 22.12.1998 dafür, daß bei Vertragsschluß beide Vertragsparteien die Gartenpflege und die Gartennutzung in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zueinander betrachteten.

Der in § 28 des Mietvertrages vereinbarte Vorbehalt spricht ebenfalls nicht für eine bloße Gestattung. Denn dieser Vorbehalt wäre überflüssig gewesen, wenn dem Vermieter ohnehin das Recht hätte eingeräumt werden sollen, die Nutzungsmöglichkeit jederzeit zu widerrufen. Es spricht aber nach der allgemeinen Lebenserfahrung eine Vermutung dafür, daß eine vertragliche Bestimmung nach dem Willen der Parteien einen bestimmten rechtserheblichen Inhalt haben soll, so daß bei der Vertragsauslegung derjenigen Möglichkeit der Vorzug zu geben ist, bei der der Bestimmung auch tatsächlich eine Bedeutung zukommt (vgl. BGH NJW 1998, 2966).

Aus der Vereinbarung vom Februar 1987 ergibt sich nichts anderes. Diesbezüglich hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, daß sich kein Anhalt dafür findet, daß hierdurch eine grundlegende Änderung der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung erfolgen sollte. Lediglich dem räumlichen Umfang nach wurde das Nutzungsrecht der Kl. in dem Maße erweitert, wie dies im Tenor festgehalten ist.

Dafür, daß die Kl. sich auf die Vereinbarung wegen bestimmter rechtserheblicher Umstände oder einer sonst veränderten Sachlage nicht mehr berufen könnte, hat der Bekl. nichts Hinreichendes vorgetragen.

Auf den im Mietvertrag vereinbarten Vorbehalt kann sich der Bekl. nicht berufen. Es fehlt an der Voraussetzung, daß der Vermieter eine einheitliche Gestaltung der Gartenanlage anstrebt. Stattdessen beabsichtigt der Bekl. lediglich, die vertraglichen Rechte der Kl. zugunsten eines anderen Mieters zu beschneiden.

Auch auf den vom Amtsgericht herangezogenen Gesichtspunkt der Gleichbehandlung der Mieter kommt es nicht an. Dieser läßt es nicht zu, die vertraglichen Rechte eines Mieters, dem an der entsprechenden Fläche der Besitz eingeräumt worden ist, zugunsten eines anderen Mieters zu beschneiden. Es ist vielmehr Sache des Bekl., dafür Sorge zu tragen, daß neuen Mieten, keine Rechte an der Gartenfläche eingeräumt werden, die gegenüber der Kl. nicht durchsetzbar sind. Da sich die Kl. lediglich auf ein ihr vertraglich eingeräumtes Recht beruft, handelt sie auch nicht treuwidrig.

Die Frage, wie weit die Nutzungsberechtigung der Kl. im Einzelfalle geht, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits.