Widerruf einer widerruflichen Untermieterlaubnis

Widerruf einer widerruflichen Untermieterlaubnis; Pflichten des gekündigten Hauptmieters im Hinblick auf seine Untermieter; Untervermietung der kompletten Wohnung; fristlose Kündigung wegen schwerwiegender Pflichtverletzung

Zu den Pflichten des Mieters nach Widerruf einer Untermieterlaubnis.

1 Der Bekl. zu 1 mietete im Jahr 1994 vom Rechtsvorgänger der Kl. eine Wohnung in Berlin. Im Anhang zum Mietvertrag ist vorgesehen:

„Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen."

2 Der Bekl. zu 1 überließ die Wohnung ab Oktober 2002 aufgrund eines Untermietvertrages den Bekl. zu 2 und 3. Im Jahr 2010 erwarb die Kl. die Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt führte der Bekl. zu 1 gegen die Bekl. zu 2 und 3 einen Räumungsprozess im Anschluss an eine Kündigung. Die Kl. widerrief die Untervermietungserlaubnis und erklärte mit Schreiben vom 29. Dezember 2011 und vom 29. Februar 2012 die fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Bekl. zu 1 wegen unerlaubter Untervermietung. Der Bekl. zu 1 einigte sich mit den Bekl. zu 2 und 3 am 21. Februar 2012, das Verfahren mit einem Räumungsvergleich zu beenden, der am 6. März 2012 gerichtlich protokolliert wurde und den Bekl. zu 2 und 3 eine Räumungsfrist bis Ende Juni 2012 einräumte.

3 Die Kl. hat die Bekl. auf Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage bezüglich der Bekl. zu 2 und 3 stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und auch den Bekl. zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Bekl. zu 1 die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6 Der Bekl. zu 1 sei gemäß § 546 BGB zur Räumung der Wohnung verpflichtet, weil die fristlose Kündigung der Kl. vom 29. Februar 2012 das Mietverhältnis beendet habe. Der Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung sei dem Bekl. zu 1 jedenfalls am 7. Dezember 2011 zugegangen. Die Kl. habe die 19 Jahre zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen dürfen, weil der Bekl. zu 1 - dem Zweck der Untervermietungserlaubnis zuwider - aus der Untervermietung zu einer höheren als der von ihm selbst zu zahlenden Miete Gewinn gezogen habe. Aus einer Gewinnerzielungsabsicht des Mieters lasse sich kein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung herleiten. Dieses liege regelmäßig nur insoweit vor, als dem Mieter die Erfüllung der Mietzahlungspflicht gegenüber dem Vermieter ermöglicht oder erleichtert werden solle.

7 Dem Bekl. zu 1 falle eine schwerwiegende Pflichtverletzung zur Last, weil er die Gebrauchsüberlassung an die Untermieter ungeachtet der als Abmahnung zu wertenden Kündigung vom 29. Dezember 2011 nicht zeitnah beendet habe. Dass er mit den Untermietern am 21. Februar 2012 übereingekommen sei, das Untermietverhältnis im Wege des kurz darauf abgeschlossenen Vergleichs zu beenden, entlaste den Bekl. zu 1 nicht. Denn die unerlaubte tatsächliche Gebrauchsüberlassung sei damit noch nicht beendet gewesen. Die mit den Bekl. zu 2 und 3 vereinbarte Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2012 sei der Kl. nicht zuzumuten gewesen. Dass dem Bekl. zu 1 wegen der „Langwierigkeit des Untermietverhältnisses" und der vollständigen Überlassung der Wohnung an die Bekl. zu 2 und 3 die Beendigung der Gebrauchsüberlassung so schnell nicht möglich gewesen sei, falle in seinen Risikobereich.

II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Kl. steht kein Räumungsanspruch gegen den Bekl. zu 1 zu, weil die von ihr erklärte Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts fällt dem Bekl. eine Verletzung vertraglicher Pflichten nicht zur Last. Deshalb war die Kl. nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB berechtigt.

9 1. Dem Bekl. zu 1 war es, wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, aufgrund der (widerruflichen) Untervermietungserlaubnis zunächst gestattet, die Wohnung im Wege der Untervermietung den Bekl. zu 2 und 3 zu überlassen. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung durfte der Bekl. zu 1 auch die gesamte Wohnung untervermieten, denn die ihm im Mietvertrag erteilte Erlaubnis enthielt weder eine Bezugnahme auf § 553 BGB noch eine Einschränkung dahin, dass nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden durfte.

10 Eine Pflichtverletzung des Bekl. zu 1 käme daher nur in Betracht, wenn er wegen des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet gewesen wäre, für die Beendigung des Untermietverhältnisses und den umgehenden Auszug der Bekl. zu 2 und 3 zu sorgen, und er die danach erforderlichen Maßnahmen nicht ergriffen hätte. Jedenfalls an der letztgenannten Voraussetzung fehlt es.

11 2. Das Berufungsgericht hat die im Mietvertrag zur Untervermietung enthaltenen Bestimmungen dahin ausgelegt, dass die Kl. die Erlaubnis widerrufen kann, wenn auf Seiten des Bekl. zu 1 kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB (mehr) besteht. Ob dem zu folgen ist oder ob - wie die Revision meint - der Widerruf darüber hinaus einen wichtigen Grund voraussetzt, bedarf hier keiner Entscheidung. Auch auf die weitere Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untervermietungserlaubnis zur Folge haben kann, dass der Mieter ein bereits bestehendes, aufgrund der früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Untermietverhältnis zu beenden hat, kommt es nicht entscheidend an.

12 Denn jedenfalls hat der Bekl. zu 1 - unabhängig von einer entsprechenden Verpflichtung der Kl. gegenüber - alle erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Bekl. zu 2 und 3 herbeizuführen. Er hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Bekl. zu 2 und 3 betrieben. Dass der Bekl. zu 1 eine (legale) Möglichkeit gehabt hätte, innerhalb weniger Wochen eine Räumung durchzusetzen, lässt sich dem Berufungsurteil nicht entnehmen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hat der Bekl. zu 1 seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Kl. auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Bekl. zu 2 und 3 den Räumungsvergleich vom 21. Februar/6. März 2012 abgeschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können. Bei dem Räumungsvergleich handelte es sich deshalb um eine sachgerechte Maßnahme zur alsbaldigen Beendigung der von der Kl. beanstandeten Gebrauchsüberlassung an die Bekl. zu 2 und 3.

III. 13 Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des Bekl. zu 1 entschieden worden ist. Es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft und der Untermieter die Wohnung nicht „sofort" räumt, sofern der Hauptmieter zügig alle Schritte unternimmt, um das Untermietverhältnis zu beenden.

Der Beklagte zu 1) – der Hauptmieter – mietete vom Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahr 1994 eine Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag heißt es:

„Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen."

Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten zu 1) wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine beiden Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin gegen die Beklagten zu 2) und 3) – die beiden Untermieter – stattgegeben, die Räumungsklage gegen den Beklagten zu 1) – Hauptmieter – aber abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht auch der Räumungsklage gegen den Beklagten zu 1) stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten zu 1) hatte Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass der Beklagte zu 1) seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat und die Klägerin deshalb nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB (Pflichtverletzung durch unbefugte Gebrauchsüberlassung) zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Dabei konnte offen bleiben, ob der Beklagte zu 1), wie das Landgericht angenommen hat, angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Beklagte habe im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.

Der Beklagte habe seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern am 21. Februar/6. März 2012 einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 abschlossen habe. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.