Widerruf einer Veräußerungszustimmung des Verwalters

Widerruf einer Veräußerungszustimmung des Verwalters; Nachweis der Verwaltereigenschaft

Bei der Veräußerung von Wohnungseigentum ist für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch eine nach § 12 WEG erteilte Zustimmung für einen bereits geschlossenen Vertrag endgültig wirksam und nicht mehr widerrufbar, sobald sie gegenüber dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden ist.

Auch eine Veränderung der Rechtstellung des Zustimmenden nach erteilter Zustimmung, aber vor Vollzug der Veräußerung im Grundbuch ist bedeutungslos (Anschluss an OLG Düsseldorf, MittBayNot 2011, 484 und OLG München MittBayNot 2011, 486; entgegen OLG Celle NZM 2005, 260; OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.12.2011, 20 W 321/11, zitiert nach Juris; OLG Hamburg, Beschluss vom 15.3.2011 - 13 W 15/11, BeckRS 2011, 18986; OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1524).

I. Mit notariellem Vertrag vom 20.5.2011 veräußerte der Beteiligte zu 1) an die Beteiligten zu 2) und 3) das in ... belegene Wohnungseigentum. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ist vermerkt, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.

In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Jahre 2008 ist zum ersten Verwalter die Firma ... GmbH mit Wirkung vom Tage der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung für einen Erwerber, vorliegend dem 11.8.2008, für die Dauer von drei Jahren bestellt.

Am 26.5.2011 wurde eine Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2) und 3) im Grundbuch eingetragen. Mit Schriftsatz vom 22.11.2011 beantragte der beauftragte Notar die Eigentumsumschreibung unter Vorlage der notariell beglaubigten Verwalterzustimmung durch den Geschäftsführer der ... GmbH vom 7.7.2011 und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vom 21.11.2011 sowie die Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung. Die Anträge sind am 22.11.2011 beim Grundbuchamt eingegangen.

Der Grundbuchbeamte beanstandete mit Zwischenverfügung vom 2.12.2011 den Nachweis der Verwaltereigenschaft zum 22.11.2011, da die Zustimmung nur verwendet werden könne, wenn der Verwalter auch bei Antragseingang noch im Amt gewesen sei. Er bezog sich hierzu auf die Entscheidungen des OLG Hamm, DNotZ 2011, 375 und OLG Hamburg vom 15.3.2011, 13 W 15/11. Gemäß § 26 Abs. 3 WEG werde der Bestellungsbeschluss der Eigentümerversammlung benötigt, der durch die in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO) unterschrieben ist.

Hiergegen hat der Notar unter Hinweis auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf, DNotI-Report 2011, 110, Beschwerde eingelegt, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26.1.2012 nicht abgeholfen hat.

II. Die Beschwerde ist zulässig, §§ 71 ff. GBO. Als Beschwerdeführer sind die gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO antragsberechtigten Beteiligten anzusehen, da der Urkundsnotar nicht angegeben hat, für wen er die Beschwerde einlegt (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15 Rn. 20).

In der Sache hat die Beschwerde Erfolg, da das vom Grundbuchamt aufgezeigte Hindernis (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO) nicht besteht. Die einmal erteilte Verwalterzustimmung behält nach Ansicht des Senats auch dann ihre Gültigkeit, wenn das Verwalteramt zum Zeitpunkt des Eingangs des Umschreibungsantrages erloschen ist.

Soweit sich der Grundbuchbeamte der wohl noch herrschenden Auffassung angeschlossen hat, dass die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 und 3 WEG nur dann wirksam ist, wenn die zugrunde liegende Berechtigung zur Zustimmung - in Gestalt der Verwalterbestellung oder der Eigentümerstellung - zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Einganges des Antrages beim Grundbuchamt noch gegeben ist (OLG Celle NZM 2005, 260; OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1524; OLG Hamburg MittBayNot 2011, 487; neuestens auch OLG Frankfurt, 20. Zivilsenat, Beschluss vom 13.12.2011 -20 W 321/11- zitiert nach juris) folgt dem der Senat nicht.

Vielmehr sprechen die besseren Gründe dafür, dass es allein auf den Zeitpunkt ankommt, zu welchem die Zustimmung bezüglich des schuldrechtlichen Vertrages durch Zugang der Zustimmungserklärung bei dem Notar oder den Vertragsparteien wirksam wird, so dass das Entfallen der Zustimmungsberechtigung nach diesem Zeitpunkt auch für das Grundbuchverfahren unschädlich ist (so OLG Düsseldorf, DNotZ 2011, 625 mit zustimmender Anmerkung von Hügel S. 628 ff.; OLG München MittBayNot 2011, 486; Demharter, GBO, 28. Aufl., Rdn. 38, Anhang zu § 3; Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 2. Aufl., § 19 Rn. 199, 202; Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 33 jeweils m. w. N.; Kössinger, MittBayNot 2011, 487 ff.; Kreuzer, DNotZ 2012, 11; vgl. zum Meinungsstand insgesamt auch: Böttcher, Rpfleger 2011, 573, 583 f.; Gutachten in DNotI-Report 2010, 209).

Der Senat schließt sich insoweit den zitierten Entscheidungen des OLG Düsseldorf und OLG München an. Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Erfordernis einer Zustimmung zum Inhalt des betroffenen Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG). Damit stellt sie eine Beschränkung des Rechtsinhalts und kein Veräußerungsverbot im Sinne einer Verfügungsbeschränkung dar, auf die § 878 BGB keine Anwendung findet (Hügel, a.a.O., 630; Bärmann/Klein, a.a.O.). Die Zustimmung zum schuldrechtlichen wie zum dinglichen Geschäft kann nur einheitlich erteilt und beurteilt werden, so dass, wenn der schuldrechtliche Vertrag bereits abgeschlossen ist, die sodann erklärte Zustimmung endgültig wirksam wird und auch nicht mehr widerrufen werden kann, sobald sie von dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden ist . Auch eine Veränderung der Rechtsstellung des Zustimmenden nach erteilter Zustimmung, aber vor Vollzug der Veräußerung im Grundbuch ist bedeutungslos (Hügel in BeckOK, Stand: 1.11.2011, Rdn. 8 zu WEG § 12 m.w.N.). Die Zwischenverfügung war daher aufzuheben.

Die Veräußerungszustimmung für einen bereits geschlossenen notariellen Vertrag ist endgültig wirksam und nicht mehr widerrufbar, sobald sie gegenüber dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden ist.

Mit notariellem Vertrag veräußerte der Verkäufer das Wohnungseigentum an die beiden Käufer. Im Grundbuch ist vermerkt, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Am 26. Mai 2011 wurde eine Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten der beiden Käufer eingetragen. Am 22. November 2011 beantragte der Notar die Eigentumsumschreibung unter Vorlage der notariell beglaubigten Verwalterzustimmung. Mit Zwischenverfügung vom 2. Dezember 2011 verlangte das Grundbuch den Nachweis der Verwaltereigenschaft zum 22. November 2011. Hiergegen die Beschwerde des Notars, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Mit Erfolg! Die einmal erteilte Zustimmung behält auch dann ihre Gültigkeit, wenn das Verwalteramt zum Zeitpunkt des Eingangs des Umschreibungsantrags erloschen ist. Eine Veränderung der Rechtsstellung des Zustimmenden nach erteilter Zustimmung, aber vor Vollzug der Veräußerung im Grundbuch ist bedeutungslos. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde an den BGH war im vorliegenden Fall nicht möglich.

Für die entgegengesetzten Rechtsauffassungen (vgl. LS 2) können jeweils gewichtige Gründe geltend gemacht werden. Das OLG Frankfurt hat in einem vergleichbaren Fall anders entschieden, aber die Rechtsbeschwerde an den BGH zugelassen, die dort zum Az. V ZB 2/12 geführt wird. Wenn es um die praktische Lösung geht, sprechen die besseren Gründe wohl gegen den Standpunkt des OLG Frankfurt. Offen bleibt, wie sich eine rechtskräftige Aufhebung des Eigentümerbeschlusses nach einer erfolgreichen Anfechtungsklage auf die bereits erteilte Zustimmung auswirkt. Das KG hat entschieden, dass die Verwalterzustimmung in diesem Fall unwirksam geworden ist (hierzu Briesemeister, GE 2009, 894).