Widerruf einer Gartennutzung

Widerruf einer Gartennutzung; Gestaltung; Leihverhältnis

Zum Widerruf des Vermieters hinsichtlicht einer Gartennutzung durch den Mieter.

Die Berufung des Kl. ist begründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 985 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Fläche.

Die Bekl. haben kein Recht zum Besitz an der streitgegenständlichen Fläche, dessen Eigentümer der Kl. ist. Die Fläche ist nicht von der zwischen der Bekl. zu 1) und dem Kl. gemäß § 535 BGB geschlossenen mietvertraglichen Vereinbarung umfaßt. Nach dem Vortrag der Bekl. kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß zwischen den Parteien ein Leihvertrag gemäß § 598 BGB zustande gekommen ist. Ein derartiger Vertrag setzte einen vertraglichen Bindungswillen seitens des Kl. voraus. Nach dem Vortrag der Bekl. soll die Hausverwaltung die Nutzung der Fläche durch die Bekl. "gestattet" haben. Zu den Einzelheiten dieser "Gestattung" haben die Bekl. nichts vorgetragen. Es bestehen daher auch keine Anhaltspunkte dafür, daß diese behauptete "Gestattung" von einem rechtlichen Bindungswillen getragen war.

Eine etwaige Gestattung der Nutzung hat der Kl. ausdrücklich - zuletzt mit Schreiben vom 17. Oktober 2005 - widerrufen. Hierzu war er auch berechtigt. Fehlt es - wie hier - an einer vertraglichen Regelung der Nutzung einer Fläche, so ist die Gestattung - egal ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist - frei widerruflich (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 535, Rdnr. 26; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III B, Rdnr. 1225; LG Wuppertal, WuM 1996, 267). Dem Widerruf der Gestattung steht § 242 BGB nicht entgegen. Zum einen hat der Kl., nachdem er die entsprechende Mieterbefragung abgeschlossen hat, einen die streitgegenständliche Fläche betreffenden Umgestaltungsplan zu den Akten gereicht. Dieser Umgestaltungsplan, der eine Nutzung durch alle Mieter vorsieht, ist nur durchsetzbar, wenn die Bekl. die streitgegenständliche Fläche räumen und an den Kl. herausgeben. Da der Kl. nachvollziehbar dargelegt hat, daß ihm die Vorlage eines Umgestaltungsplanes erst in der Berufungsinstanz möglich war, ist er mit diesem Vortrag nicht gemäß § 531 ZPO ausgeschlossen. Das Interesse des Kl., die Hoffläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, hat vor dem Alleinnutzungsinteresse der Bekl. Vorrang. Dem Einwand der Bekl., der Vortrag des Kl. sei unsubstantiiert, weil er keinen Umgestaltungsauftrag vorgelegt habe, steht entgegen, daß der Kl. aufgrund des derzeitigen Verhaltens der Bekl. gehindert ist, einen derartigen Auftrag zu erteilen. Zum anderen steht dem Einwand des § 242 BGB entgegen, daß die Bekl. in dem Rechtsstreit 5 C 14/04 beim Amtsgericht Tiergarten, der die Räumung und Herausgabe der identischen Fläche zum Gegenstand hatte, erklärt haben, daß sie sich darüber im klaren seien, daß sie nicht das alleinige Nutzungsrecht an der streitigen Fläche hätten, und daß auch andere Mieter diese Fläche nutzen könnten. Die Parteien haben daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Gleichwohl haben die Bekl. die Nutzung in der streitgegenständlichen Fläche in der bisherigen Form fortgesetzt. Allein schon die eingrenzende Gestaltung der Fläche durch die Bekl. dokumentiert aber den die anderen Mieter ausgrenzenden Alleinnutzungswillen der Bekl.

[...]

Der Vermieter ist berechtigt, die "gestattete" Gartennutzung durch einen einzelnen Mieter in den Grenzen des § 242 BGB frei zu widerrufen.

Der Vermieter gestattete dem Mieter die Nutzung einer Hoffläche als Garten, woraufhin der Mieter diese Fläche durch Zäune, Schlagbaum, Pflanzenkübel und Pflanzen eingrenzte und nutzte. Nachdem eine vom Vermieter durchgeführte Mieterbefragung über die Umgestaltung und künftige Nutzung durch alle Mieter positiv ausgefallen war, widerrief er die Nutzung durch den Mieter. Dieser war damit nicht einverstanden, woraufhin der Vermieter den Mieter auf Beseitigung der Eingrenzung und Herausgabe verklagte. Das Amtsgericht wies die Klage ab, dagegen legte der Vermieter Berufung ein.

Das Kammergericht gab der Berufung statt und verurteilte den Mieter antragsgemäß. Die Nutzung der Fläche sei nicht von der mietvertraglichen Einigung umfaßt. Auch ein Leihverhältnis sei zwischen den Parteien nicht zustande gekommen, da die bloße "Gestattung" nicht von einem rechtlichen Bindungswillen getragen worden sei. Die bloße Gestattung sei jedoch frei widerruflich gewesen. Dem Widerruf stehe auch nicht Treu und Glauben entgegen, denn das Interesse des Vermieters, die Hoffläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, habe vor dem Alleinnutzungsinteresse des Mieters Vorrang.