Widerruf von Erklärungen im Rückgabeprotokoll

Zum Widerrufsrecht des Mieters für rechtsgeschäftliche Erklärungen im Rückgabeprotokoll.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die Wohnung in N. Die Bekl. hinterlegte eine Kaution von 934,29 €.

Gemäß §§ 7 und 15 des Vertrages war die Bekl. zu Schönheitsreparaturen und zur geräumten und besenreinen Rückgabe der Mietsache verpflichtet.

Am 29.1.2020 gab die Bekl. die Wohnung zurück, worüber sich das Übergabeprotokoll verhält. Unter dem 21.9.2020 und mit der Klageerwiderung erklärte die Bekl. den Widerruf ihrer Erklärungen.

Die Kl. beauftragte die Firma B. J., die für eine Grundreinigung 799,82 € brutto berechnete. […]

Die Kl. ist der Ansicht, einer Fristsetzung gegenüber der Bekl. habe es nicht bedurft. Die Rückgabe in dem reinigungsbedürftigen Zustand stelle im Übrigen eine endgültige Erfüllungsverweigerung dar.

Die Klage ist unbegründet. Die Widerklage ist jedenfalls in Höhe des titulierten Betrages begründet.

Der Kl. steht kein Schadensersatz neben der Leistung gem. § 280 Abs. 1 BGB zu.

Mithin ist auch der Feststellungsantrag unbegründet, dagegen besteht jedenfalls teilweise ein Anspruch der Bekl. auf Rückzahlung der Kaution aus §§ 812 Abs. 1, 551 BGB. Auf die Verrechnungsvereinbarung gemäß Rückgabeprotokoll kann sich die Kl. nicht erfolgreich berufen, denn der Widerruf der Bekl. ist gemäß §§ 312 Abs. 4, Abs. 3 Nr. 7, 312 g BGB wirksam. Schließlich wurde der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen. Eine Widerrufsbelehrung wurde der Bekl. nicht erteilt. Einen Ausschlusstatbestand zugunsten der Kl. erkennt das Gericht nicht.

Der Sache nach macht die Kl. keinen Schadensersatzanspruch neben der Leistung, sondern statt der Leistung geltend. Die streitgegenständliche Reinigung bewegt sich nicht außerhalb des eigentlichen Leistungsprogramms der Bekl. Es liegt keine Verletzung der Obhutspflicht bzw. einer Schutzpflicht zur Bewahrung der gegenwärtigen Güterlage vor. Insbesondere geht es bei einer Reinigung nicht um eine Beseitigung eines Schadens an der Sachsubstanz. Unstreitig hat die Kl. keine Nacherfüllungsfrist gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzt. Es liegt auch keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung der Bekl. vor. Das Gericht schließt nicht aus, dass eine solche in einem Auszug ohne die Vornahme von Arbeiten liegen könnte. Dies setzt aber voraus, dass derartige Arbeiten vom Vermieter überhaupt verlangt werden. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Vielmehr haben die Parteien die allerdings widerrufene Verrechnungsvereinbarung geschlossen. Für die Anwendbarkeit des § 281 BGB kommt es im Übrigen nicht darauf an, ob der Schadensersatz vor oder nach der Rückgabe der Mietsache geltend gemacht wird (vgl. BGH, WuM 2018, 196, Rn. 19).

Aus den Gründen des LG:

Gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 ZPO ist die Sache unter Aufhebung des angegriffenen Urteils an das Amtsgericht Nauen zurückzuverweisen, da ein unzulässiges Teilurteil gem. § 301 ZPO vorliegt. Diese Tatsache ist vom Berufungsgericht von Amts wegen zu berücksichtigen (§ 529 Abs. 2 ZPO) (siehe BGH, Urt. v. 11.5.2011 - VIII ZR 42/10 - NJW 2011, 2736, beck-online). (wird ausgeführt)

Das Amtsgericht hat im Rahmen der Klage einen Schadensersatzanspruch der Kl. u. a. mit der Begründung abgelehnt, die Kl. habe der Bekl. keine Frist im Sinne des § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Nacherfüllung gesetzt, und es liege auch keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung durch die Bekl. vor, denn hierzu hätte es eines ausdrücklichen Verlangens durch die Kl. bedurft. Da die Vereinbarung im Übergabeprotokoll über einen Verzicht der Bekl. auf die Behebung der festgestellten Beschädigungen und der Verrechnung der Reinigungskosten mit der Kaution im Nachgang von der Bekl. wirksam widerrufen worden sei, könne sich die Kl. hierauf nicht berufen.

Mit dieser Begründung kann nach Auffassung der Kammer der Kl. ein Schadensersatzanspruch nicht versagt werden.

Die Kammer weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass ein wirksamer Widerruf der Erklärungen im Rahmen der Übergabe der Wohnung am 29.1.2020 durch die Bekl. nicht vorliegen dürfte. Voraussetzung eines Widerrufsrechts gem. § 312g Abs. 1 BGB ist zunächst die Eröffnung des Anwendungsbereichs der Kapitel 1 und 2 des entsprechenden Untertitels des BGB. Der Anwendungsbereich bestimmt sich nach der Vorschrift des § 312 BGB. Nach § 312 Abs. 1 BGB ist die Vorschrift des § 312g BGB nur auf Verbraucherverträge im Sinne des § 310 Abs. 2 BGB anzuwenden, welche eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben.

Hier erscheint es nach Auffassung der Kammer bereits fraglich, ob in der Erklärung des Verzichts der Mängelbeseitigung und der Verrechnung mit der Kaution überhaupt ein (Verbraucher-) Vertrag zu sehen ist. Ein Vertrag setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Eine Willenserklärung ist die Äußerung eines auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung abzielenden Willens (siehe Palandt/Ellenberger, Einf v. § 106 Rn. 1). Ob die Bekl. bei der Erklärung des Verzichts auf die Behebung der im Protokoll aufgeführten Beschädigungen mit Rechtsbindungswillen handelte, erscheint zumindest offen.

Nähme man aufgrund der richtlinienkonformen weiten Auslegung des Verbrauchervertrages einen solchen an, mangelt es jedenfalls an einer entgeltlichen Leistung der Kl. im Sinne des § 312 Abs. 1 BGB. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vereinbarung über den Verzicht der Bekl. und die Verrechnung eine entgeltliche Leistung der Kl. zum Gegenstand hätte. Auch unter Berücksichtigung einer weiten Auslegung der Vereinbarung ist eine Leistung der Kl. als Gegenstand der Veruntreuung nicht erkennbar, sodass der Anwendungsbereich der §§ 312 ff. BGB nach § 312 Abs. 1 BGB nicht eröffnet ist.

Die Auffassung des Amtsgerichts, es handele sich um einen Vertrag über die Vermietung von Wohnraum gem. § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, wodurch die Vorschrift des § 312g BGB anwendbar sei, vermag ebenfalls nicht zu überzeugen. Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH zur Frage des Anwendungsbereichs des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unterfallen dieser Regelung nur Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe (BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17 -, GE 2018, 1521 = NJW 2019, 303, Rn. 41 beck-online). Die Vereinbarung über einen Verzicht auf die Behebung von Beschädigungen und eine Verrechnung der entstehenden Kosten mit der geleisteten Kaution ist keine Vereinbarung über die Miethöhe. Geht man rein vom Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB aus, der von einem Vertrag über die Vermietung von Wohnraum spricht, ist eine Vereinbarung eines Verzichts und einer Verrechnungsabrede hiervon ebenfalls nicht erfasst. Auch unter weiterer Berücksichtigung der Gesetzesbegründung und dem Sinn und Zwecke der Verbraucherschutzvorschriften der §§ 312 ff. BGB ergibt sich keine Anwendung des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auf die Vereinbarung der Parteien im Rahmen der Übergabe am 29.1.2020. Der Verbraucher sollte vor den „Gefahren durch Überrumpelung und psychischen Druck“ geschützt werden (RegE, BT-Drs. 17/12637, 48; BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17 -, GE 2018, 1521 = NJW 2019, 303 Rn. 28, beck-online).

Die Kammer weist im Ergebnis daher darauf hin, dass der Anwendungsbereich der §§ 312 ff. BGB nach § 312 BGB nicht eröffnet ist und der Bekl. in der Folge kein Widerrufsrecht zugestanden haben dürfte. Das Amtsgericht hat sich unter dieser Prämisse nochmals mit den Fragen eines Schadensersatzanspruchs der Kl. und eines Kautionsrückzahlungsanspruchs der Bekl. zu befassen.

Aufgrund der dargelegten Ausführungen war das Urteil aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen.

Nach § 312 BGB kann ein Verbrauchervertrag widerrufen werden, der im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossen wurde. In welchem Umfang das auch für Vereinbarungen anlässlich eines Mietverhältnisses gilt, kann zweifelhaft sein. Das Amtsgericht Nauen meint, auch rechtsgeschäftliche Erklärungen im Rückgabeprotokoll seien davon erfasst; das Landgericht Potsdam ist anderer Auffassung.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses wurde am 29. Januar 2020 ein Rückgabeprotokoll aufgesetzt, in dem u. a. die Notwendigkeit einer Grundreinigung festgehalten war. Die Mieterin unterzeichnete eine Erklärung, wonach sie verzichte, die Mängel zu beheben; die anfallenden Kosten seien zunächst mit der Kaution zu verrechnen. Im Zusammenhang mit späteren Auseinandersetzungen erklärte sie am 21. September 2020 den Widerruf. Die Vermieterin klagte auf Schadensersatz für die Reinigungskosten; die Mieterin erhob Widerklage auf Rückzahlung der Kaution.

Urteil des Amtsgerichts Nauen: Das Amtsgericht hielt den Widerruf für wirksam und wies deshalb durch Teilurteil die Klage auf Schadensersatz für die Reinigungskosten ab, weil die Mieterin nicht gemäß § 281 BGB unter Fristsetzung zur Leistung aufgefordert worden sei. Anders das Landgericht Potsdam.

Urteil des Landgerichts Potsdam: Das Landgericht sah im Erlass eines Teilurteils eine unrichtige Behandlung der Sache und hob das Teilurteil unter Niederschlagung der Gerichtskosten auf. Für die neue Verhandlung habe das Amtsgericht zu beachten, dass ein Widerrufsrecht nach § 312 BGB nicht bestehe. Es handele sich nicht um einen Vertrag über die Vermietung von Wohnraum nach § 312 Abs. 4 BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH unterfielen dieser Regelung nur Vereinbarungen der Parteien über die Miethöhe, wozu ein Verzicht auf die Behebung von Beschädigungen und eine Verrechnung der entstehenden Kosten mit der Kaution nicht gehöre. Auch der Sinn und Zweck der Verbraucherschutzvorschriften spreche nicht für eine Anwendung der Widerrufsvorschriften.

Weder das Amtsgericht noch das Landgericht hielten es für angebracht, ihre Rechtsauffassung mit Fundstellen zu belegen. Das soll hier nachgeholt werden mit dem Ergebnis, dass die Entscheidung des Amtsgerichts der einhelligen Meinung in Rechtsprechung und Literatur entspricht. Bemerkenswert ist auch, dass das Landgericht das Urteil des BGH zur Zustimmung des Mieters für eine Mieterhöhung erwähnt (GE 2018, 1521) und meint, ein Widerrufsrecht sei nur in solchen Fällen anzunehmen, während der Bundesgerichtshof genau entgegengesetzt entschieden hat.

Ein Rückgabeprotokoll bei Beendigung des Mietverhältnisses hat ebenso wie das Übergabeprotokoll bei Beginn des Mietverhältnisses zwei verschiedene Teile. Zum einen enthält es eine Tatsachenfeststellung, die als Privaturkunde einen gewissen Beweiswert hat (siehe im Einzelnen Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, 6. Aufl. 2021, Rn. G 673; Hinz, NZM 2016, 622). Ein Widerruf für diese Tatsachenfeststellung ist nicht möglich. Anders ist es bei zusätzlichen Vereinbarungen oder rechtsgeschäftlichen Erklärungen.

Schon zur Vorgängerregelung von § 312 BGB wurde angenommen, dass diese Erklärungen im Abnahmeprotokoll widerrufen werden können (Löfflad, MietRB 2004, 87 „Abschied vom Wohnungsabnahmeprotokoll“). Das AG Köln (MietRB 2006, 33) verneinte ein Widerrufsrecht nur deshalb, weil nach der Vorgängerregelung zu § 319 BGB (§ 312 BGB a. F.) ein Widerrufsrecht nicht bestand, wenn eine Überrumpelungssituation wegen einer Bestellung des Verbrauchers zu dem Gespräch ausscheidet. Nach der Neufassung wird eine solche Situation bei Verhandlungen außerhalb von Geschäftsräumen jedoch vermutet. Auch das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (GE 2007, 523) hatte ein widerrufliches Haustürgeschäft angenommen, wenn anlässlich der Mietaufhebung die Verrechnung von Ansprüchen des Vermieters mit der Kaution vereinbart war. Auch nach § 319 BGB wird allgemein ein Widerrufsrecht für Erklärungen in einem Abnahmeprotokoll angenommen (Hinz, NZM 2016, 622; Lützenkirchen, Gestaltung und Anwendung von Wohnungsmietverträgen, PiG 109, S. 102). Nicht nur der Abschluss des Mietvertrages, sondern auch spätere Änderungen unterfallen dem Verbraucherschutz (Beck online Großkommentar, Rn. 135 zu § 535 BGB) mit der Möglichkeit des Widerrufs.

Ein Vermieter sollte daher in keinem Fall neben der Tatsachenfeststellung auf eine Fristsetzung und eine Nachfristsetzung verzichten, um einen Anspruch auf Schadensersatz zu begründen (vgl. Hinz, NZM 2016, 630, 631).