Widerruf eines Mietaufhebungsvertrages

Ein in der Wohnung des Mieters abgeschlossener Mietaufhebungsvertrag ist nicht nach § 355 BGB widerruflich, weil er nicht die Verpflichtung des Verbrauchers zur Zahlung eines Preises nach § 312 Abs. 1 BGB enthält. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.

Die Bekl. zu 1) und 2) sind seit dem 29.10.2007 Mieter einer Mietwohnung in der S. Straße in Berlin. Die Kl. erwarb das Grundstück im Jahr 2017 und ist in das Mietverhältnis mit den Bekl. eingetreten. Die Parteien unterzeichneten am 29.6.2023 in der Wohnung der Bekl. eine Vereinbarung zur Auflösung des Mietvertrages vom 29.10.2007. Die Vereinbarung enthielt u. a. die folgenden Abschnitte:

§ 1: Zwischen den jetzigen Vertragsparteien besteht Einigkeit darüber, dass das o. g. Mietverhältnis mit Wirkung zum 31. März 2024 beendet wird und die Wohnung VH 2. OG links spätestens zu diesem Zeitpunkt an den Vermieter übergeben wird. […]

§ 2: Des Weiteren sind sich die Vertragsparteien über die Einmalzahlung einer Umzugspauschale einig. Diese beträgt bei Auszug bis spätestens zum 31.3.2024 30.000 €. Der erste Teil der Umzugspauschale i.H.v. 5.000 € wird mit Unterzeichnung der Vereinbarung zur Zahlung fällig. […]

Die Bekl. behaupten, dass der Bekl. zu 2) psychisch schwer krank, zu einer aktiven Lebensführung nicht mehr in der Lage und umzugsunfähig sei. Sie meinen, dass ihnen ein Widerrufsrecht zustehe und sie hierzu nicht von der Kl. belehrt wurden. Die Verpflichtung zur Rückgabe einer Wohnung ohne Kündigung und ohne richterliche Überprüfung entspreche einer geldwerten Leistung.

Aus den Gründen des AG:

Die Kl. hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus dem Mietaufhebungsvertrag vom 29.6.2023.

Der Mietaufhebungsvertrag wurde von den Bekl. nicht wirksam widerrufen, da ihnen kein entsprechendes Widerrufsrecht gem. § 355 BGB zusteht. Die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung stellen keine „Zahlung eines Preises“ i.S.d § 312 Abs. 1 BGB dar.

Bei dem Mietvertrag zwischen den Parteien handelt es sich um einen Verbrauchervertrag gem. § 312 Abs. 1 BGB. Auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind die Vorschriften der §§ 312 ff. BGB grundsätzlich anwendbar (§ 312 Abs. 4). Auch wenn der Schutz des Mieters in den §§ 535 ff. BGB umfassend geregelt ist, kann insbesondere bei Beendigung eines Mietverhältnisses im Fall eines unangemeldeten Besuchs des Vermieters die Gefahr von Überrumpelung und psychischem Druck bestehen. Diesem Aspekt soll die grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf Mietverhältnisse Rechnung tragen (Grüneberg § 312, Rn. 24). Es fehlt im vorliegenden Falle aber an dem Vorliegen einer Voraussetzung zur Begründung eines Widerrufsrechts.

Ob im Rahmen der Unterzeichnung des Mietaufhebungsvertrags in der Wohnung der Bekl. eine typische „Überrumplungssituation“ nach dem Sinn und Zweck gem. §§ 312g Abs. 1, 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB vorlag, kann vorliegend allerdings dahinstehen, da es bei dem geschlossenen Mietaufhebungsvertrag schon an der „Zahlung eines Preises“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB fehlt.

Der Gesetzgeber hat den Wortlaut des § 312 Abs. 1 BGB zum 1.1.2022 dahingehend geändert, dass statt einer entgeltlichen Leistung des Unternehmers die Zahlung eines Preises durch den Verbraucher für die Anwendung der Vorschrift maßgeblich ist. Der Begriff „Preis“ ist hierbei richtlinienkonform weit auszulegen, weil die zugrundeliegende Richtlinie 2011/83/EU dieses einschränkende Merkmal nur mittelbar in Art. 2 Nr. 5 und 6 enthält (Grüneberg, BGB § 312, Rn. 3a). Insbesondere sind neben einem Preis in Geld im Sinne eines gesetzlichen Zahlungsmittels auch alle Gegenleistungen erfasst, denen nach der Verkehrsauffassung oder der besonderen Vereinbarung der Parteien Zahlungsfunktion zukommt. Dies umfasst beispielsweise Zahlungen in virtueller Währung (z. B. Bitcoin) oder in elektronischen Gutscheinen sowie analoge Darstellungen eines Wertes wie Geschenkgutscheine, „Rabattpunkte“ oder „Treuepunkte“ (MüKoBGB/Wendehorst, BGB § 312 Rn. 40). Ferner ist auch die Bereitstellung personenbezogener Daten durch den Verbraucher der „Zahlung eines Preises“ gleichgestellt (vgl. § 312 Abs. 1a BGB).

Während der Gesetzgeber die Ausnahme in Form von einer Bereitstellung personenbezogener Daten der „Zahlung eines Preises“ gleichgestellt hat, wurden weitere Anwendungsbereiche für diese Norm nicht geschaffen. Die Räumung und Herausgabe einer Wohnung stellt daher, auch bei weiter Auslegung des Begriffs der „Zahlung eines Preises“, gerade keine Zahlungsfunktion dar. Den noch weiter zu interpretierenden Begriff der „Entgeltlichkeit“, der vorliegend durch die Zahlung einer Umzugspauschale der Kl. an die Bekl. erfüllt wäre, hat der Gesetzgeber nach der Änderung von § 312 Abs. 1 BGB zum 1.1.2022 durch den neuen Wortlaut eingeschränkt.

Selbst wenn es sich bei der Räumung und Herausgabe einer Wohnung um eine geldwerte Leistung handeln sollte, ginge eine solche Auslegung zu weit über den Wortlaut des Gesetzes hinaus. Zudem ist fraglich, ob dies überhaupt eine geldwerte Leistung darstellt. Der Vermieter verliert zunächst den Erhalt eines Mietzinses für die jeweilige Wohnung, jedenfalls so lange, bis er einen Nachmieter gefunden hat. Ihm entsteht zudem ein personeller, sachlicher und finanzieller Mehraufwand, um eine Neuvermietung der Wohnung zu erreichen.

Weitere Anspruchsgrundlagen für einen Rücktritt vom geschlossenen Mietaufhebungsvertrag sind nicht ersichtlich.

Die Anfechtung (§§ 119 ff. BGB) wurde von den Bekl. nicht erklärt und das Gestaltungsrecht daher nicht ausgeübt. Selbst bei entsprechender dahingehender Auslegung der Widerrufserklärung vom 23.1.2024 liegt weder ein Inhalts- oder Erklärungsirrtum vor, noch ist die Anfechtungsfrist („ohne schuldhaftes Zögern [unverzüglich]“) gem. § 121 BGB eingehalten. Anhaltspunkte für eine Drohung oder Täuschung durch die Kl. oder eine ihr zurechenbare dritte Person gem. § 123 im Rahmen der Vereinbarung des Mietaufhebungsvertrags bestehen ebenfalls nicht.

Eine psychisch schwere Krankheit, fehlende Fähigkeit zu einer aktiven Lebensführung sowie Umzugsunfähigkeit des Bekl. zu 2) haben die Bekl. nicht substantiiert dargelegt oder bewiesen. Das diesbezüglich vorgelegte ärztliche Attest ist nicht ausreichend aussage- oder beweiskräftig.

Den Bekl. war gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist von 3 Monaten zu bewilligen. Dabei war zugunsten der Bekl. zu berücksichtigen, dass der Berliner Wohnungsmarkt momentan sehr schwierig ist. Auf der anderen Seite war zu berücksichtigen, dass hier ein persönlicher Angriff auf den Vermieter stattfand.

Aus den Gründen des LG:

II. Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Bekl. mit zutreffender Begründung zur Räumung verurteilt. Die Berufung der Bekl. rechtfertigt keine andere Entscheidung. […]

Entgegen der von den Bekl. vertretenen Ansicht stand ihnen kein Recht zum Widerruf dieser Vereinbarung zu. Ein solches Widerrufsrecht ergibt sich weder aus § 355 Abs. 1 BGB, noch aus einer anderen gesetzlichen Vorschrift. Auch die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung sieht einen späteren Widerruf nicht vor. Aus diesem Grunde sind beide Parteien an die Einhaltung ihrer Pflichten aus der am 29.6.2023 geschlossenen Vereinbarung gebunden.

Die zwischen den Parteien geschlossene Auflösungsvereinbarung unterfällt auch zur Überzeugung der Kammer nicht dem Anwendungsbereich des § 312 Abs. 1 BGB, da sich die Bekl. in ihr nicht „zu der Zahlung eines Preises verpflichtet“ haben.

Während § 312 Abs. 1 BGB a.F. allgemein auf eine „entgeltliche“ Leistung des Unternehmers abstellte und damit eine denkbar weite und flexible Interpretation ermöglichte, ist das Gesetz nun deutlich konkreter formuliert. Insbesondere verlangt § 312 Abs. 1 BGB ausdrücklich die „Zahlung eines Preises“ oder eine entsprechende Verpflichtung durch den Verbraucher. Eine solche liegt hier aber nicht vor. Insbesondere stellt die Verpflichtung der Bekl. zur Räumung der Wohnung keine „Zahlung eines Preises“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB dar, auch wenn daraus ein geldwerter Vorteil für die Vermieterseite entsteht.

Der Begriff des „Preises“ ist enger als der des „Entgelts“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB a.F. auszulegen. Während eine entgeltliche Leistung nicht zwingend in Geld erbracht werden musste (BT-Drs. 17/13951, S. 72), ist dies mit der Einführung des Begriffs „Preis“ nun gerade der Fall (so auch Rosenkranz ZUM 2021, 195, 203, juris). Dafür spricht auch die Einführung des § 312 Abs. 1a BGB, welcher den Anwendungsbereich auf solche Verbraucherverträge über Abs. 1 hinaus ausdehnt, bei denen die Gegenleistung in der Bereitstellung personenbezogener Daten oder der Verpflichtung hierzu liegt. Wäre jedes Entgelt als Gegenleistung ausreichend, so hätte es keiner ausdrücklichen Regelung in Abs. 1a bedurft (Koch in: Erman BGB, Kommentar, 17. Aufl. 2023, § 312 BGB, Rn. 6).

Weder § 312 Abs. 1 BGB noch die der Regelung zugrunde liegende Verbraucherrechte-RL enthalten eine Definition des Begriffes „Preis“. Die Auslegung des Preisbegriffs kann sich an Art. 2 Nr. 7 Digitale-Inhalte-RL orientieren. Danach umfasst der Begriff „Geld oder eine digitale Darstellung eines Werts“. Für einen Rückgriff auf die Definition aus der Digitale-Inhalte-RL spricht die Entstehungsgeschichte von § 312 Abs. 1 BGB. Nach der Gesetzesbegründung sollte durch die Änderung von § 312 Abs. 1 BGB zum 1.1.2022 die Systematik des neuen Art. 3 Verbraucherrechte-RL nachvollzogen werden. Die Neufassung des Art. 3 Verbraucherrechte-RL durch die Modernisierungs-RL diente wiederum dazu, einen Gleichlauf zwischen der Digitale-Inhalte-RL und der Verbraucherrechte-RL zu erreichen. Dies spricht dafür, bei der Auslegung des Preisbegriffs in Art. 3 Verbraucherrechte-RL die Definition aus Art. 2 Nr. 7 Digitale-Inhalte-RL heranzuziehen. In richtlinienkonformer Auslegung ist daher bei der Auslegung des Begriffs „Preis“ in § 312 Abs. 1 BGB ein Gleichlauf mit § 327 Abs. 1 Satz 2 BGB herzustellen. § 312 Abs. 1 BGB erfasst danach eine vertraglich vereinbarte Geldleistung. Die §§ 312 ff. BGB sind darüber hinaus auch anwendbar, wenn die Parteien als Gegenleistung die digitale Darstellung eines Wertes vereinbart haben. Erfasst wird deshalb auch eine vertraglich vereinbarte Zahlung in Form einer Kryptowährung wie z. B. Bitcoin (vgl. BeckOGK/Busch, 1.7.2023, BGB § 312 Rn. 11, beck-online; Staudinger/Thüsing [2024], BGB § 312 Rn. 5 ff., juris; Junker/Seiter in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 312 BGB [Stand: 1.2.2023], Rn. 65, juris).

Das Merkmal der „Zahlung eines Preises“ ist danach in seiner Kernbedeutung erfüllt, wenn der Verbraucher einen Preis in Geld zahlt, um eine Ware, Dienstleistung oder andere Leistung vom Unternehmer zu erhalten (MüKoBGB/Wendehorst, 9. Aufl. 2022, BGB § 312 Rn. 39, beck-online). Neben einem Preis in Geld im Sinne eines gesetzlichen Zahlungsmittels sind von § 312 Abs. 1 BGB also nur solche Gegenleistungen erfasst, denen nach der Verkehrsauffassung oder der besonderen Vereinbarung der Parteien Zahlungsfunktion zukommt. § 312 Abs. 1 BGB umfasst daher jede Gegenleistung, die beziffert ist und sich nach der Verkehrsauffassung als „Hingabe eines Wertes“ darstellt (MüKoBGB/Wendehorst, 9. Aufl. 2022, BGB § 312 Rn. 40, beck-online). Daran fehlt es bei der Verpflichtung zur Räumung einer Wohnung, da diese - wie bereits ausgeführt - zwar für den Vermieter einen geldwerten Vorteil darstellt, aber eben nicht beziffert ist und danach nicht die „Zahlung eines Preises“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB darstellt. Anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht daraus, dass die Kl. zum Ausgleich der mit der Rückgabe der Wohnung verbundenen Nachteile einen Betrag i.H.v. 30.000 € an die Bekl. zu zahlen bereit war. Diese Zahlung diente lediglich der Kompensation dieser (möglichen) Nachteile der Bekl.; sie bezifferte nicht den Wert oder Preis der Räumung.

Da den Bekl. kein Widerrufsrecht zustand, kommt es auch nicht darauf an, ob sie über ein solches belehrt wurden und unter welchen örtlichen und tatsächlichen Umständen die Auflösungsvereinbarung zustande kam. Die von den Bekl. in der Berufungsbegründung bemühte Kommentarliteratur stützt - wie dargestellt - ihre Rechtsansicht gerade nicht, sondern zitiert nur unvollständig und auszugsweise sinnverändernd die dort vertretenen Ansichten.

III. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die fehlende Erfolgsaussicht offensichtlich ist. Insbesondere waren in der Berufung keine neuen Aspekte zu berücksichtigen. Für das Berufungsgericht haben sich keine schwierigen Rechtsfragen ergeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich. Eine Abweichung von höchstrichterlicher Rechtsprechung liegt nicht vor. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

IV. Die Bekl. erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme und ggf. Rücknahme der Berufung binnen zwei Wochen. Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Gerichtsgebühren bei Rücknahme der Berufung ermäßigen (Nr. 1222 KV).

V. Die Parteien werden gebeten, binnen derselben Frist die Höhe der Nettokaltmiete/Nutzungsentschädigung im Zeitpunkt der Einlegung der Berufung mitzuteilen.