Widerruf eines Mietaufhebungsvertrages

Der Mieter hat nur dann bei einem abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrag ein Widerrufsrecht, wenn der Vermieter Unternehmer i. S. d. § 14 BGB ist. Dafür ist der Mieter, der sich auf die Anwendung der Verbraucherschutzvorschriften beruft, darlegungs- und beweispflichtig.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

1) Das Amtsgericht ist zunächst zu Recht davon ausgegangen, dass zwischen den Parteien ein Mietaufhebungsvertrag zustande gekommen und die Bekl. daher zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet ist.

Die Bekl. hat mit Schreiben vom 25.1.2015 unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie mit dem Vorschlag der Kl. einverstanden ist. Die uneingeschränkte Zustimmung der Bekl. bezog sich auf das an sie gerichtete vorangegangene geänderte Angebot der Kl. vom 8.1.2015. Unschädlich war, dass in dem Schreiben vom 8.1.2015 insoweit kein konkreter Auszugstermin und weitere Modalitäten der Wohnungsrückgabe enthalten waren. Da die Bekl. mit Schreiben vom 27.10.2014 selbst zum Ausdruck gebracht hatte, dass eine Rückgabe der Wohnung in jedem Fall zum 31.7.2015 erfolgen solle, und keine der Parteien hiervon im Rahmen der nachfolgenden Vertragsverhandlungen abgerückt ist, war nach objektivem Empfängerhorizont davon auszugehen, dass dieser Umstand konkludent auch dem geänderten Angebot der Kl. vom 8.1.2015 zugrunde lag, welches die Bekl. sodann angenommen hat. Es bedurfte lediglich einer Hervorhebung in Bezug auf diejenigen Punkte, bezüglich derer die Kl. vom Vorschlag der Bekl. abweichen wollte und somit (insgesamt) ein neues Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages unterbreitet hat. Dies betraf einzig die Beteiligung an Umzugs- und Maklerkosten. Einer Regelung in Bezug auf den konkreten Rückgabezustand der Wohnung, welcher zwischen den Parteien im Vorfeld der Annahmeerklärung der Bekl. vom 25.1.2015 auch nicht diskutiert worden ist, bedurfte es für die Annahme einer Einigung über die essentialia negotii eines Mietaufhebungsvertrages hingegen nicht.

Zutreffend hat das Amtsgericht darauf abgestellt, dass der Mietaufhebungsvertrag bereits infolge der Erklärung der Bekl. vom 25.1.2015 zustande gekommen ist, so dass sich auch die Kl. von den darin übernommenen Verpflichtungen nicht mehr einseitig lösen und insbesondere die Modalitäten der Umzugskostenbeteiligung zu Lasten der Bekl. nicht abändern konnte.

2) Ohne Erfolg wendet die Berufung sich im Ergebnis auch gegen die Annahme, dass ihr kein Widerrufsrecht gem. §§ 312c, 312g i.V.m. § 355 BGB zusteht, weil es sich bei der Kl. nicht um eine Unternehmerin i.S.v. § 14 BGB handelt.

Die Frage, ob ein Vermieter im Rahmen einer Vermietung (mehrerer) Immobilien einer gewerbsmäßigen Tätigkeit nachgeht, entzieht sich einer generalisierenden, allein auf die Anzahl der Immobilien abstellenden Betrachtung. Es handelt sich vielmehr um eine anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilende tatrichterliche Würdigung. Ausschlaggebendes Kriterium für die Abgrenzung der privaten von einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung ist dabei der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte (vgl. BGH, Urteil vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/01 -, BGHZ 149, 80-89, zitiert nach juris).

Darlegungs- und beweispflichtig ist insoweit die Partei, welche sich auf die Anwendung der Verbraucherschutzvorschriften beruft (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 110/06, NJW 2007, 2619, zitiert nach juris), hier die Bekl. Konkreter Vortrag zu Umfang, Komplexität und Anzahl der mit der Vermietung verbundenen Vorgänge fehlt vorliegend jedoch. Allein von der Anzahl der im Eigentum der Kl. befindlichen Wohnungen lässt sich hier nicht auf eine gewerbliche Tätigkeit der Kl. schließen. Auch die Beauftragung einer Hausverwaltung durch die berufstätige Kl. ließ hier noch nicht auf einen mit der Vermögensverwaltung verbundenen organisatorischen und zeitlichen Aufwand schließen, der insgesamt das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebes vermittelt.

Der Hinweis der Bekl. auf die in der Berufungsbegründung aufgeführte Rechtsprechung führt ebenfalls nicht zu einer anderen Bewertung. Sowohl in der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 12.1.2012 - 24 U 72/09 - als auch in der Entscheidung des LG Waldshut-Tiengen vom 30.4.2008 - 1 S 27/07 - ist die Unternehmereigenschaft der dortigen Vermieter jeweils verneint worden. Soweit das Amtsgericht Hannover in seinem Urteil vom 24.9.2009 - 414 C 6115/09 - allein aufgrund des Umstandes, dass der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet und daher wiederholt in die Situation kommt, Mietverträge abzuschließen, und damit zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen erzielt, auf die Unternehmereigenschaft des Vermieters schließt, wird dies der oben genannten, nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gebotenen Einzelfallbetrachtung bei der Abgrenzung zwischen privater und berufsmäßig betriebener Vermögensverwaltung nicht gerecht. Dies gilt erst recht, soweit das Amtsgericht Lichtenberg in seinem Urteil vom 21. Juni 2007 - 10 C 69/07 - die Unternehmereigenschaft des Vermieters unabhängig von Regelmäßigkeit und Umfang seiner Tätigkeit allein schon vor dem Hintergrund bejaht, dass er im Wettbewerb mit anderen seine Wohnung planmäßig und dauerhaft zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet.

Der Mieter hat nur dann bei einem abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrag ein Widerrufsrecht, wenn der Vermieter Unternehmer i.S.d. § 14 BGB ist. Dafür ist der Mieter, der sich auf die Anwendung der Verbraucherschutzvorschriften beruft, darlegungs- und beweispflichtig. Allein auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen oder die Beauftragung einer Hausverwaltung kommt es dabei nicht an.

Die Mietvertragsparteien schlossen einen Mietaufhebungsvertrag nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters. Später teilte der Mieter schriftlich mit, dass er der Eigenbedarfskündigung widerspreche. Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen. Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass zwischen den Parteien ein wirksamer Mietaufhebungsvertrag zustande gekommen und der Mieter daher zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet sei.

Ohne Erfolg wende die Berufung sich im Ergebnis auch gegen die Annahme, dass ihr kein Widerrufsrecht nach §§ 312c, g i.V.m. § 355 BGB zustehe, weil es sich bei dem Vermieter nicht um einen Unternehmer nach § 14 BGB handele. Die Frage, ob ein Vermieter im Rahmen einer Vermietung (mehrerer) Immobilien einer gewerbsmäßigen Tätigkeit nachgehe, entziehe sich einer generalisierenden, allein auf die Anzahl der Immobilien abstellenden Betrachtung. Ausschlaggebendes Kriterium für die Abgrenzung der privaten von einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung sei dabei der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte.

Darlegungs- und beweispflichtig sei insoweit die Partei, welche sich auf die Anwendung der Verbraucherschutzvorschriften berufe, hier der Mieter. Konkreter Vortrag zu Umfang, Komplexität und Anzahl der mit der Vermietung verbundenen Vorgänge fehle vorliegend jedoch. Allein von der Anzahl der im Eigentum des Vermieters befindlichen Wohnungen lasse sich hier nicht auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen. Auch die Beauftragung einer Hausverwaltung durch den berufstätigen Kläger, der Lehrer im Staatsdienst ist, ließe hier noch nicht auf einen mit der Vermögensverwaltung verbundenen organisatorischen und zeitlichen Aufwand schließen, der insgesamt das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebes vermittele.

Der Hinweis des Mieters auf die Rechtsprechung führe nicht zu einer anderen Bewertung. Anders als das Amtsgericht Hannover meint, lasse allein der Umstand, dass der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet und daher wiederholt in die Situation komme, Mietverträge abzuschließen, nicht den Schluss auf eine Unternehmereigenschaft zu und entspreche nicht der gebotenen Einzelfallbetrachtung.

Die Berufung ist durch landgerichtlichen Beschluss zurückgewiesen worden.